广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0902民初1580号
原告：茂名市天一房地产开发有限公司，住所地：茂名市***********、2402、2406、2407号。
法定代表人：谭先登，系公司总经理。
委托诉讼代理人：林佳燕，广东海法律师事务所律师。
被告：茂名市睿和投资有限公司，住所地：茂名市*************、四楼。
法定代表人：李茂森，系公司执行董事。
被告：叶代清，男，1973年3月7日出生，汉族，住广东省化州市**********，公民身份号码440************412。
第三人：李泽翰，男，1978年2月14日出生，住广东省化州市**********，公民身份号码440************438。两被告及第三人共同
委托诉讼代理人：王伟娣，广东海日律师事务所律师。两被告及第三人共同
委托诉讼代理人：陈丽虹，广东海日律师事务所律师。
原告茂名市天一房地产开发有限公司诉被告茂名市睿和投资有限公司、被告叶代清，第三人李泽翰租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告茂名市天一房地产开发有限公司委托诉讼代理人林佳燕，被告茂名市睿和投资有限公司、叶代清、第三人李泽翰共同委托诉讼代理人王伟娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告茂名市天一房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与上述两被告于2017年11月28日签订的《非住宅房屋租赁合同书》；2、依法判令上述两被告向原告支付关于2017年11月28日签订的《非住宅房屋租赁合同书》的租金人民币（下同）23452元、滞纳金7035.6元（滞纳金在逾期一个月内即2019年1月26日至2019年2月25日共30日，按所欠租金总额每日1%支付）及相应利息（自起诉之日起按年利率6%计算至完全清偿为止）；3、依法判令上述两被告按月租金23452元向原告支付自起诉之日起至返还位于茂名市**************侧半层及露台的租赁房屋为止的房屋租金，且自2021年3月1日起租金每年递增5%；4、依法解除原告与上述两被告关于位于茂名市*******天一国际大厦负二停车场总编号FE-01（负二水泵房北面的六个车位）、FE-02（负二水泵房北面仓库）的房屋租赁关系；5、依法判令上述两被告向原告支付关于位于茂名市*******天一国际大厦负二停车场总编号FE-01（负二水泵房北面的六个车位）、FE-02（负二水泵房北面仓库）的房屋租金8800元、滞纳金2728元（滞纳金在逾期一个月内即2019年1月1日至2019年1月31日共31日，按所欠租金总额每日1%支付）及相应利息（自起诉之日起按年利率6%计算至完全清偿为止）；6、依法判令上述两被告按月租金4400元向原告支付自起诉之日起至返还位于负二停车场总编号FE-01（负二水泵房北面的六个车位）、FE-02（负二水泵房北面仓库）为止的房屋租金；7、依法判令被告向原告交回位于茂名市**************侧半层及露台、负二停车场总编号FE-01（负二水泵房北面的六个车位）、FE-02（负二水泵房北面仓库）的租赁房屋、房屋钥匙、水电费存折，同时向原告支付租赁房屋恢复原状工程所需费用10万元。以上各项合计169867.6元。8、本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告茂名市睿和投资有限公司是由第三人李泽翰投资成立的,第三人李泽翰于2015年7月13日与原告签订了《非住宅房屋租赁合同书》约定租赁原告位于茂名市*************整层约1880平方米、四楼南侧半层约595平方米、四楼花园露台南半层用于经营“D+大咖会”KTV使用，后因经营场所需要扩展，被告茂名市睿和投资有限公司、被告叶代清与原告于2017年11月28日签订《非住宅房屋租赁合同书》约定租赁位于茂名市****************侧半层及露台作经营KTV（即“D+大咖会”）使用，自此开始天一国际三楼、四楼均都是“D+大咖会”的经营场所，且从2018年3月1日开始，两被告与第三人是一起向原告支付天一国际三楼、四楼的租金的。2017年11月28日原告与被告签订《非住宅房屋租赁合同书》合同，约定：1、原告向被告租赁位于茂名市**************侧半层约368.54平方米、四楼花园露台约为201平方米作经营KTV使用；2、租赁期限自2018年3月1日至2021年2月28日共3年，租金为每月23452元，从第四年开始租金每年递增5%；3、租金一个月交一次，采取先交租后使用的原则，被告必须在每月25日前将下一个月的租金交付给原告；4、终止合同时，原告有权要求被告按原状恢复租赁房屋及要求被告向原告交纳恢复工程所需费用；5、被告拖欠租金一个月，原告可单方面终止合同并收回房屋，给原告造成损失，由被告负责赔偿；6、合同终止后三日内，被告必须将出租房屋及房屋的钥韪、水电费存折交还给原告；7、被告逾期未交付租金的，逾期一个月，在逾期一个月内，原告有权按所欠租金总额每日向被告加收滞纳金1%等。另外，两被告于2017年1月17日向原告签订《非住宅房屋租赁合同书》约定租赁原告位于茂名市*******天一国际负二停车场总编号FE-01（负二水泵房北面六个车位），建筑面积约100平方米作经营仓库使用，租赁期限自2017年4月1日至2018年3月31日共1年，租金每月为3500元。两被告于2017年11月17日与原告签订《非住宅房屋租赁合同书》约定租赁原告位于茂名市*******天一国际负二停车场总编号FE-02（负二水泵房北面仓库），建筑面积约34平方米，租赁期限自2017年12月1日至2018年11月30日，租金每月为900元。上述两份仓库租赁合同均已到期，未续签书面租赁合同，两被告依然继续使用租赁房屋交付租金。但是，自2019年1月起两被告未按约定支付租金，就2017年11月28日签订的《非住宅房屋租赁合同书》的来说，2019年2月份欠租金23452元（依约定应当在2019年1月25日前付清）；就上述仓库租赁来说施欠了2019年1月份和2月份的租金合计8800元，原告曾多次通知两被告，但两被告均不履行租金支付义务。原告认为，原告与两被告签订的《非住宅房屋租赁合同书》合法有效，系双方真实意思表示。两被告逾期支付租金行为已构成根本违约，原告有权要求两被告支付欠付租金，解除合同，要求两被告承担违约责任。故诉诸法院，请求依法支持原告的诉讼请求。
被告茂名市睿和投资有限公司、叶代清，第三人李泽翰共同辩称，一、叶代清与本案无关，不是本案的适格被告。叶代清是睿和公司的行政总监，代表睿和公司与原告签订《非住宅房屋租赁合同书》，该合同上乙方处加盖了睿和公司的公章，所租赁的房屋和仓库、车位等租赁物都供睿和公司使用，合同中承租人的权利义务都是由睿和公司承担，并非叶代清个人承担。故叶代清与本案无关，不是本案的适格被告。
二、原告在2019年2月22日停止供应水电给答辩人使用，导致睿和公司无法正常使用房屋，无法营业，造成睿和公司巨大的经营损失。睿和公司不承担原告停止供水供电期间的租金及滞纳金、利息，并保留追究原告赔偿损失的权利。睿和公司租赁原告的房屋用于经营营业场所，原告提供水电供睿和公司使用，水费电费由睿和公司承担。2019年1月，睿和公司欲装修升级，和原告协商迟缓交付租金一事，原告不同意，并在2019年2月22日停止供应水电，造成睿和公司无法正常营业，每天营业收入减少数十万元，损失数万元，直接导致睿和公司现金流断裂，装修事宜也停滞不前。按照合同第十七条违约责任约定：租赁期间双方必须信守合同，乙方逾期未交付租金的，逾期一个月，在逾期一个月后，甲方有权按所欠租金总额每日向乙方加收滞纳金1%；甲方有权从乙方交付的履约保证金直接扣除所欠租金及滞纳金；逾期满一个月，按本合同第十四条执行。另根据合同第三条第4点：租金1个月交一次，采取先交租后使用的原则，乙方必须在每月25日号前将下一个月的租金交付给甲方。即，睿和公司应在1月25日前交付2月份的租金给原告，睿和公司若在逾期一个月（即迟于2019年2月25日）交祖的，逾期一个月后，应支付滞纳金和租金，原告有权在答辩人的履约保证金中扣除所欠租金和滞纳金，并终止合同。但原告在未到2019年2月25日，未和睿和公司终止合同前，在睿和公司尚有履约保证金足够支付一个月的租金之前，原告就擅自停止供应水电，使得睿和公司无法正常营业。且睿和公司在后续和原告协商，要求原告复通水电，原告也是一直拒绝，使得睿和公司的损失不断扩大，经营风险愈加扩大，损失金额已经远超睿和公司应支付给原告的租金。基于睿和公司违反合同约定停止供应水电，原告无权要求自2019年2月22日之后的全部租金。
三、关于原告要求支付滞纳金及相应利息的问题。首先，因原告违反合同约定停止供应水电给睿和公司，导致睿和公司无法按照合同目的使用房屋，故原告无权要求睿和公司支付停止提供水电期间的租金及所谓的滞纳金。其次，根据睿和公司和原告签订的三份《非住宅房屋租赁合同书》的第十七条约定：租赁期间双方必须信守合同，乙方逾期未交付租金的，逾期一个月，在逾期一个月后，甲方有权按所欠租金总额每日向乙方加收滞纳金1%；甲方有权从乙方交付的履约保证金直接扣除所欠租金及滞纳金；逾期满一个月，按本合同第十四条执行。即是说，滞纳金的计算，应在逾期一个月后才开始计算。但是，原告在睿和公司未逾期满一个月即停止水电，故原告无权要求支付逾期一个月后的滞纳金。
四、关于原告要求支付10万元恢复原状工程所需费用的问题。首先，因原告违反约定终止合同在先，导致睿和公司无法继续经营，原告应赔偿答辩人的装修损失，无权要求答辩人支付其恢复原状所需的费用。其次，原告要求支付10万元恢复原状的费用无具体费用清单支持，无法证明恢复原状需要10万元。另，根据本案所涉的睿和公司和原告签订的三份合同中约定，睿和公司尚有履约保证金合计80056元（房屋70356元+六个车位3500元+仓库2700元）在原告处。原告违反合同约定的，若导致合同后续无法继续履行的，应返还睿和公司全部的履约保证金及赔偿睿和公司的全部损失。综上，请贵院驳回原告关于请求被告支付2019年2月22日之后的全部租金、滞纳金、利息的诉求，驳回原告请求被告支付恢复原状所需10万元的诉求！本院
经审理认定事实如下：2017年1月17日，原告茂名市天一房地产开发有限公司为出租方（甲方）与被告茂名市睿和投资有限公司为承租方（乙方）共同签订了《非住宅房屋租赁合同书》一份，合同书约定被告向原告租用位于茂名市*******天一国际负二停车场总编号FE-01（负二水泵房北面六个车位），建筑面积约100平方米作经营仓库使用，租赁期限自2017年4月1日至2018年3月31日共1年，租金每月为3500元。2017年11月17日，原告茂名市天一房地产开发有限公司为出租方（甲方）与被告茂名市睿和投资有限公司为承租方（乙方）共同签订了《非住宅房屋租赁合同书》一份，合同书约定由被告茂名市睿和投资有限公司租赁原告位于茂名市*******天一国际负二停车场总编号FE-02（负二水泵房北面仓库），建筑面积约34平方米，租赁期限自2017年12月1日至2018年11月30日，租金每月为900元。2017年11月28日，原告茂名市天一房地产开发有限公司为出租方（甲方）与被告茂名市睿和投资有限公司、叶代清为承租方（乙方）共同签订了《非住宅房屋租赁合同书》一份，合同书约定：
一、租赁房屋位于茂名市****************侧半层，建筑面积约368.54m²，露台约201m²；
二、租赁期限自2018年3月1日起至2021年2月28日共三年，租金为每月23452元，从第四个租赁年度开始租金每年递增5%，至2025年10月9日止；
三、租金1个月交一次，采取先交租后使用的原则，乙方必须在每月25号前将下一个月的租金交付给甲方；
四、乙方应于本合同生效之日向甲方支付履约保证金人民币70356元；
五、乙方不得损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方的书面同意并报有关部门审批后方可进行，所需费用由乙方自理。终止合同时，乙方在该房屋内外的装修必须保留，不得毁损，并属甲方所有，除该约定外，甲方有权要求乙方按原装恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用；
六、乙方拖欠租金一个月，甲方可单方终止合同并收回房屋并没收定金及履约保证金，因此造成甲方损失的，由乙方负责赔偿；
七、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；
八、乙方逾期未交付租金的，逾期一月，在逾期一个月后，甲方有权按所欠租金金额每日向乙方加收滞纳金1%，甲方有权从乙方交付的履约保证金中直接扣除所欠租金及滞纳金，逾期满一个月，按合同第十四条执行。上述合同签订后，原告依约定将租赁物交付被告投入使用，被告也按约定交付前期租金。但从2019年1月份起，被告未有缴交租金给原告，经原告催交未有结果，致成纠纷。另查明，第三人李泽翰与原告签订有《非住宅房屋租赁合同书》，约定租赁原告位于茂名市*************整层约1880平方米、四楼南侧半层约595平方米、四楼花园露台南半层，与本案的租赁物合并使用。上述事实，有当事人提供的营业执行照、租赁合同、催租通知书及庭审笔录等予以佐证。
本院认为，原告茂名市天一房地产开发有限公司与被告茂名市睿和投资有限公司、叶代清签订的三份《非住宅房屋租赁合同书》，是当事人的真实意思表示，内容合法有效，当事人应按约定履行合同义务。
被告对租赁物使用过程中，没有依约支付租金，已构成违约，现原告请求解除与被告签订的租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。本院确认合同解除时间为2019年4月21日。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。涉案合同解除后，被告应支付尚欠租金及参照租金标准支付租赁物占用期间的占用费给原告。原被告在合同中约定，被告逾期交付租金一个月内，有权按所欠租金金额每日收取1%的滞纳金，该滞纳金约定的标准过高，应按年利率24%计算。
被告辩称原告在2019年2月22日停止供应水电，导致被告无法正常经营，不应承担原告停止供水供电期间的租金等，但原告否认停水停电是原告造成，被告也没有证据证明停水停电期间造成损失的具体金额，因此被告辩称意见，本院不予采纳。合同法规定，承租人有权按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物的权利。没有证据证明承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失，因此原告请求被告支付租赁房屋恢复原状工程所需费用10万元，本院不予支持。涉案房屋租赁合同落款处的承租人项，盖有被告茂名市睿和投资有限公司印章，没有证据证明被告叶代清是与被告茂名市睿和投资有限公司共同租赁涉案房屋，被告叶代清的签名行为应视为职务行为，因此原告请求被告叶代清承担责任，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，
判决如下：
一、解除原告茂名市天一房地产开发有限公司与被告茂名市睿和投资有限公司分别于2017年1月17日、2017年11月17日及2017年11月28日签订的《非住宅房屋租赁合同书》。
二、被告茂名市睿和投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将位于茂名市**************侧半层及露台、负二停车场总编号FE-01（负二水泵房北面的六个车位）、FE-02（负二水泵房北面仓库）的租赁房屋交还原告茂名市天一房地产开发有限公司。
三、被告茂名市睿和投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付茂名市**************侧半层及露台租金23452元及滞纳金（2019年1月26日至2019年2月25日的滞纳金按年利率24%计算；2019年2月26日后的租金及占用费，按合同约定的租金标准支付至被告实际交还房屋之日止，利息按年利率6%从起诉之日起计算至付清欠款时止）给原告茂名市天一房地产开发有限公司。
四、被告茂名市睿和投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付茂名市********停车场总编号FE-01（负二水泵房北面的六个车位）租金8800元及滞纳金【滞纳金按年利率24%计算至2019年1月31日止；2019年2月1日后按年利率6%从起诉之日起计算至付清欠款时止。起诉之日后的租金按月租金4400元支付至被告交还茂名市********停车场总编号FE-01（负二水泵房北面的六个车位）时止】给原告茂名市天一房地产开发有限公司。
五、驳回原告茂名市天一房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1849元（原告茂名市天一房地产开发有限公司已预交），由原告茂名市天一房地产开发有限公司负担1150元，由被告茂名市睿和投资有限公司负担699元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审判员 吴永堂
二〇一九年六月六日
书记员 吴茵茵附相关法律条文：1、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条：债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。2、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3、《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。4、《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。5、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。6、《中华人民共和国合同法》第二百一十八条：承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。7、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。8、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”