深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0303民初11084号
原告（反诉被告）：深圳市龙园凯利恒丰房地产股份有限公司，住所地深圳市罗湖区桂园街道宝安南路**龙园创展大厦**，统一社会信用代码914403006718689194。
法定代表人：陈双銮。
原告（反诉被告）：深圳市华能金地置业有限公司，住所地深圳市，住所地深圳市罗湖区桂园街道宝安南路**龙园创展大厦**代码914403007716180369。
法定代表人：林惠松。两原告共同
委托诉讼代理人：崔卫群，广东嘉得信（前海）律师事务所律师，执业证号14403200910421151。两原告共同
委托诉讼代理人：郭春燕，广东嘉得信（前海）律师事务所律师，执业证号14403201111604002。
被告（反诉原告）：珠海市西部银珠实业开发公司，住所地珠海市金海岸海华新村，住所地珠海市金海岸海华新村****491。清算组
负责人：黄兴。
委托诉讼代理人：程春，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师，执业证号14403200310131466。（到庭）
委托诉讼代理人：南超，北京市百瑞（深圳）律师事务所律师，执业证号14403201710523385。
原告深圳市龙园凯利恒丰房地产股份有限公司、深圳市华能金地置业有限公司与被告珠海市西部银珠实业开发公司合同纠纷一案，本院作出（2016）粤0303民初19848号民事判决后，被告不服上诉，后广东省深圳市中级人民法院撤销前述判决，发回本院重审。本院于2018年4月13日立案后，另行组成合议庭依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人崔卫群与郭春燕、被告委托诉讼代理人程春与南超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付建安费用13163019.15元，其中建安成本12824124.63元、资金成本338894.52元（资金成本从实际付款之日的次月1日起暂计至2016年10月31日，应以12824124.63元为基数，按同期贷款基准利率计至实际支付之日止）；2、判令被告向原告支付物业专项维修资金249780.27元，其中物业专项维护资金为244135.72元、资金成本5644.55元（资金成本从2016年4月21日收到收据之日起暂计至2016年10月31日，应以244135.72元为基数，按同期贷款基准利率计至实际支付之日止）；3、判令被告向原告支付增加面积费用552102.09元，其中增加面积售价544125.8元，资金成本7976.29元（资金成本从2016年7月1日应入伙之日起暂计至2016年10月31日，应以544125.8元为基数，按同期贷款基准利率计至实际支付之日止）；4、判令被告向原告支付房地产交易手续费9915.72元及资金成本（资金成本应从2016年12月30日缴纳之日起，以9915.72元为基数，按同期贷款基准利率计至实际支付之日止）；5、判令本案诉讼费用、保全费等由被告承担。原告起诉的事实和理由：二原告与被告于2014年12月4日签订了《关于龙园创展大厦房屋房号及面积的协议书》，协议书中约定：原告与被告双方同意被告拥有36层的建筑面积1738.54㎡（对应新房号为：36层01-03、05-38号房），35层的建筑面积为740.39㎡（对应新房号为：35层22-37号）；被告对原告实施的新设计、面积分摊等改造装修行为均无异议；被告同意向原告支付房产的改造装修分摊费用；双方同意在项目竣工交付前进行实际结算。双方签定协议后，二原告对龙园创展大厦进行了改造装修，并于2016年2月3日进行了竣工验收备案。2016年6月24日，二原告向被告发出《龙园创展大厦入伙通知书》，通知被告于2016年6月29日办理入伙手续，并在入伙当天一次性交清所有权属改造及装修等相关费用，合计12824124.63元。被告至今仍未支付该费用。此外，因相关主管部门要求统一缴纳物业专项修维修资金，否则不予办理相关手续，不得已，原告代被告缴纳了244135.72元物业专项维修资金，被告至今仍未支付该笔费用，还应承担原告代为缴纳之日（2016年4月21日）起按同期基准贷款利率计算的相应的资金成本。经原告改造装修后，被告享有的物业面积增加了8.12㎡，其中35层增加了2.21㎡、36层增加了5.91㎡；参考37层成交价格，综合考虑相关因素，确定35层价格为66865元/㎡，36层价格为67065元/㎡，被告应付544125.8元，被告至今仍未支付该笔款项，还应自原告通知入伙之日起按同期基准贷款利率计算的相应的资金成本。原告于2016年11月25日提起了诉讼后，于12月30日收到深圳市不动产登记缴款通知书，原告必须按通知书缴纳费用，否则无法进行销售，原告被迫代被告缴纳了4元/㎡的房地产交易手续费，合计9915.72元，被告至今仍未支付该笔费用，还应自原告代缴纳之日（2016年12月30日）起按同期基准贷款利率计算的相应的资金成本。综上，原告龙园公司、华能金地公司与被告签订的协议书是双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。原告龙园公司、华能金地公司已经依据协议书的约定对被告的房产进行了改造，被告却未履行协议书中约定的付款义务，已经构成了严重违约。根据以上事实，特向贵院起诉，请依法支持原告的全部诉讼请求。
被告答辩称：原告与被告之间的法律关系实际为加工承揽关系，原告基于对被告房产的改造装修的加工承揽行为向被告主张相关的装修改造费用，被告对此予以确认。但是原告向本案主张的金额以及依据，被告不予确认。首先，原告依据涉案的《协议书》向被告主张的总金额13974817.23元的改造装修费用没有合同依据，即使根据该协议，双方的改造装修费用应当经过原告与被告的实际结算，但是至今原告没有将被告所有的房产交付给被告，也没有与被告就被告房产进行改造装修所产生的费用进行结算。且根据原告向被告出具的《律师函》以及本案中两次的起诉金额，原告对为被告房产进行改造装修产生的实际费用至今仍不确定。为此，在上次庭审中，被告依法向法庭要求就原告的装修改造行为产生的费用予以评估，并且最终以评估价格，被告予以支付。原告向被告主张资金成本及要求自资金发生之日支付贷款利息没有合同依据和事实依据，双方的最终款项没有办理实际结算，因此在没有实际结算之前被告是不需要向原告就以垫付的装修改造费用支付相应的利息。
三、原告与被告签订的《协议书》是在原告的欺诈下被告产生重大误解而签订的，该《协议书》严重损害了被告的合法财产权益，比如被告拥有涉案物业的36层整层面积，原告经改造装修后应当将整层的改造装修成果交付给被告，但是原告在该协议中故意隐瞒了04房的物业，导致在向被告交付物业时，被告的房屋所有权实际减少了04的房产，被告拥有35层的物业有明确的朝向及位置，但是原告故意在标注编号时改变了被告的物业位置及朝向，已经脱离了在原告的物业基础上进行改造装修的承揽性质，被告将自己的物业交付给原告进行改造装修，最终是让原告将改造装修好的物业再重新返还给被告，而不是与被告进行物业的置换或重新进行产权分配，且原告向被告主张装修改造费用的基础也是因为原告在被告的物业上进行了改造装修行为，因其改造装修行为要求被告支付相应的费用，因此，原告与被告之间不是本案中协议书所称的合同关系，实际上是因原告的改造装修行为而产生的加工承揽法律关系。被告认为不需要对原告支付复建费，根据被告提交的证据10，深地合（1992）0228号《深圳市土地使用权出让合同书》第2补充协议书。该补充协议书证明复建的义务和责任应该由原告来承担，所以相关的复建费也应该由原告全部负担。原告主张增加面积的费用，实际房屋的面积并没有增加，相反套内面积减少了，36层减少了37.96平方米，35层套内面积减少了12.15平方米，共计减少40.11平方米，所以原告主张增加的面积要求被告支付费用是没有依据的。
被告向本院提出反诉请求：1、请求依法撤销反诉原告与反诉二被告2014年12月4日签订的《关于龙园创展大厦房屋房号及面积的协议书》；2、请求依法判令反诉二被告向反诉原告交付改造后反诉原告的房产，具体为：龙园创展大厦36层整层、35层（35层A、B、C、K、L、M、N、F除外）（详见证据：深房地字第**《房地产证》及《深圳市房屋建筑面积（分户）计算书》）。
三、依法判令反诉二被告与反诉原告就因反诉原告房产进行改造产生的费用进行评估及实际结算。
四、本案的诉讼费用由反诉二被告承担。事实及理由：反诉原告与案外人深圳总利投资有限公司、中国华融资产管理公司杭州办事处、深圳市锦银实业股份有限公司、深圳市锦利联投资发展有限公司、珠海西部银珠实业公司为金利华商业广场（即现名龙园创展大厦）的原实际权利人。反诉原告为龙园创展大厦（原名：嘉宾大厦、金利华商业广场）36层整层、35层（35层A、B、C、K、L、M、N、F除外）的房产所有权人（详见：：深房地字第**房地产证》及《深圳市房屋建筑面积（分户）计算书》）。2011年3月3日，深圳市规划和国土资源委员会第一直属管理局与二被告及深圳市物业发展（集团）股份有限公司签订深地合字（1992）0228号《深圳市土地使用权出让合同书》第二补充协议书。根据该协议书，反诉二被告依法成为宗地号Ｈ206-××2的开发商，由其统一完成项目的装修、改造，其中包括反诉原告上述所有的房产。此后，反诉二被告就涉案房产进行改造，并于2014年完成改造事项。为了办理房屋预售许可证等相关手续，2014年12月4日，反诉二被告向反诉原告提供了一份《关于龙园创展大厦房屋房号及面积的协议书》并向反诉原告出示过《三十五至三十九层改建示意图（2014年12月1日）》。反诉原告简单看过协议及改建示意图后，曾向反诉二被告提出怎么少了“3604房间”？反诉二被告解释广东人比较避讳“4”字，所以房间编号时就将“4”避开不用了，并一再向反诉原告承诺，装修改造完全是在原来的基础上进行，仅是房号由原告的字母编号改为数字编号，同时为了避讳，根据习惯避开“4”的编号，即具体编号时没有“3604”的房号，但是，总建筑面积及房屋朝向与原来基础一致，即改造后，反诉原告仍拥有36层整层及35层板层。在此情况下，反诉原告相信了反诉二被告对该协议的解释并在《关于龙园创展大厦房屋房号及面积的协议书》盖章确认。反诉二被告全部完成涉案项目的改造及装修后，分别于2016年6月14日、2016年6月24日向反诉原告出具了《关于龙园创展大厦房屋面积及费用的协议书》、《入伙指引》及《龙园创展大厦入伙通知书》。此时，反诉原告才知晓反诉二被告在要求反诉原告签订《关于龙园创展大厦房房号及面积的协议书》时故意隐瞒了重要事实，且该事实足以影响反诉原告签订该协议书的真实意思表示并已实际造成了反诉原告巨额的经济损失。主要表现在：1、反诉二被告故意隐瞒装修改造时会对反诉原告的房产重新建筑区分且重新区分后导致建筑面积在原来的基础上增加的事实，欺骗反诉原告装修改造房间数量及面积与原来基本一致。经核实，反诉原告原有的房产经反诉二被告装修改造后，因建筑物重新区分及房间数量增加，导致反诉原告原来拥有的36层整层合计登记建筑面积增加至1818.96平方米，原告拥有的35层房产合计建筑面积增加至774.64平方米，建筑面积合计为2593.6平方米。而根据反诉二被告提供的协议，原告只能获得36层1744.45平方米、35层370.39平方米，合计建筑面积为2484.84平方米，二者相差108.76平方米，直接造成反诉原告巨额经济损失。2、反诉二被告为了非法占有“3604”号房产，故意隐瞒了装修改造后对房间的数字编号有“3604”房号的事实，欺骗反诉原告为了避讳，不再保留“3604”房号的编号。3、反诉二被告在签定协议时，明确向反诉原告承诺改造是在反诉原告原有房产基础上进行，房屋面积、数量及朝向均不会改变。但在进行房屋编号时，为了使自己的房产取得有利朝向，故意改变反诉原告原35层房产的编号顺序，造成反诉原告的原房产与新编号的房产朝向不一致，直接导致房产价值不同。反诉原告认为：反诉二被告装修改造完全是在反诉原告自身产权上进行装修改造，房屋四至形成的总面积及朝向均应与原来保持一致。如果反诉原告知晓反诉二被告装修改造会重新对建筑物进行区分导致登记面积增加，且重新编号后会保留“3604”的编号，反诉原告是不可能在签订合同时放弃如因装修改造可能增加的建筑面积，更不会再反诉二被告提供的协议书上盖章。综上所述，反诉原告是在二被告欺诈的情况下签订《关于龙园创展大厦房屋房号及面积的协议书》，且反诉二被告的欺诈行为已造成了反诉原告巨额经济损失。
原告与被告所签的2014年12月4日协议应予以撤销。被告认为不需要对原告支付复建费，根据被告提交的证据10，深地合（1992）0228号《深圳市土地使用权出让合同书》第2补充协议书。该补充协议书证明复建的义务和责任应该由原告来承担，所以相关的复建费也应该由原告全部负担为此，反诉原告为了维护自身合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，依法提起反诉，请求贵院依法查明事实，支持反诉原告的全部反诉请求。针对被告的反诉，原告答辩称：原告认为原告与被告之间签署的关于龙园创展大厦房屋及房号面积的《协议书》是各方真实意思表示，合法有效。被告提出所谓的欺诈事实是不存在的。
一、从《协议书》的表述中看，《协议书》中载明“根据2014年10月深规土建许字ZS-2014-0063号建设工程规划许可证和2014年12月深测房（预B2-2014-01219深圳市房屋面积测绘报告）”上述的建筑工程规划许可证和测绘报告对所涉房屋的房号、面积均有明确的标注，并且作为双方签署所涉协议的依据。可以看出，在签署协议时，被告对相关房屋的房号、面积、朝向是明确知悉的，不存在被告提及的所谓欺诈事实。被告作为反诉请求的请求人，需要就自己的请求事项提供证据予以证明，而根据其提供的相关证据来看，并不能证明其所提及的所谓欺诈事实的存在。其提及的主要证据是事后的录音资料，该证据的合法性存在问题。且相关的录音资料即使从其整理的录音来看，也不能证明在签署协议时没有提供所涉的建设规划许可证和测绘报告，反而从谈话内容和时间来看，更倾向于是在原告完成相关的整个龙园创展大厦的改造工程后要求被告依据合同约定承担相应的费用，而被告希望通过混淆视听来达到其否认双方真实意思表示合法成立的关于龙园创展大厦房屋、房号及面积的协议书。
二、所涉的协议书非常清楚的约定了原告的相关义务，同时也非常清楚的约定了被告的相关义务。就是基于被告所享有的龙园创展大厦的相关房屋面积为基础进行改造，改造后要承担相关费用。《协议书》中对于房号的变更从文字表述也是非常清楚的，已经不是原有的房号，涉案大厦为烂尾楼，对整个大厦的改造并不是被告提及的加工承揽合同关系，本案就是合同纠纷。既然双方签订的合同依法有效，被告也没有提供充分的证据证明该合同足以认定为无效，就应当依据合同的约定来确定双方的权利义务。
三、关于被告提及的评估意见。我方认为相关的证据材料已经非常充分，包括计算依据，不需要通过第三方评估来确定相关数字，我方遵循合议庭的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
一、原告龙园公司、华能金地公司为宗地号为Ｈ206-××2的土地权利人，土地登记登记号为深房地字第**地面积6892.43平方米。龙园公司占有该宗地55%的产权份额、华能金地公司占有45%的产权份额。深房。深房地字第**权证书摘要及附记载明，被告西部银珠公司拥有36层、35层（35层A、B、C、K、L、M、N、F除外）。
二、2014年12月4日，原告龙园公司、华能金地公司与被告西部银珠公司签订《关于龙园创展大厦房屋房号及面积的协议书》约定，根据2014年10月深规土建许字ZS-2014-0063号《建设工程规划许可证》和2014年12月深测房（预）B2-201401219《深圳市房屋面积测绘报告》，深圳市规划和国土资源委员会对龙园创展大厦（原名：嘉宾大厦、金利华商业广场）的面积、户型和房号进行了相应调整。针对西部银珠公司在该项目享有的权益，双方达成以下协议：1、双方按深房地按深房地字第**证》，确认西部银珠公司拥有36层、35层（35层A、B、C、K、L、M、N、F除外）的房产。根据1995年《深圳市房屋建筑面积查丈报告》，36层建筑面积为1738.54平方米，35层（35层A、B、C、K、L、M、N、F除外）的建筑面积为740.39平方米（35层建筑面积1738.54平方米减去35层A、B、C、K、L、M、N、F建筑面积998.15平方米）。2、双方根据2014年12月新预售测绘报告，同意西部银珠公司拥有36层建筑面积1738.54平方米（对应新房号为36层01-03号房、05-38号房，实际建筑面积1740.96平方米）；35层（35层A、B、C、K、L、M、N、F除外）建筑面积740.39平方米（对应新房号为35层22-37号房，实际建筑面积740.57平方米）。3、西部银珠公司对龙园公司、华能金地公司实施的新设计、面积分摊等改造装修行为均无异议。4、西部银珠公司同意向龙园公司、华能金地公司支付房产的改造装修分摊费用，双方同意在项目竣工交付前进行实际结算。5、西部银珠公司同意由龙园公司、华能金地公司统一向深圳市规划和国土资源委员会办理房屋预售申请。《关于龙园创展大厦房屋房号及面积的协议书》签订后，原告龙园公司、华能金地公司对位于深圳市罗湖区宝安南路龙园创展大厦进行了整体改造、装修。原告主张改造的总面积为83072.42平方米，支出项目公共分摊费用274334011.18元、35、36层室内实际施工费用6353673.82元、地下室及避难层费用1019543、地下室及避难层费用10195431予确认，被告向本院提出评估申请，申请对龙园创展大厦36层及35层（35层A、B、C、K、L、M、N、F除外）房产改造实际产生的费用进行评估。被告明确其不对龙园创展大厦整体改造所发生的费用进行评估，仅就其所有的面积部分发生的工程费用进行评估。本院依法委托深圳市建星项目管理顾问有限公司对“龙园创展大厦36层整层、35层（35层ABCKLMNF除外）房产改造产生的费用进行评估。2019年3月22日，深圳市建星项目管理顾问有限公司出具了《工程造价评估报告书》，对前述工程造价鉴定为12491001.05元。2016年2月3日，原告龙园公司、华能金地公司办理了龙园创展大厦竣工验收备案。《关于龙园创展大厦房屋房号及面积的协议书》并未对龙园创展大厦36层04房的改造事宜进行约定。庭审中，原告主张，原、被告根据2014年12月的深测房（预）B2-201401219号《深圳市房屋建筑面积测绘报告》确定改造房号及面积，龙园创展大厦36层04房在测绘报告中客观存在，被告对此应当知情，同时，原告提交了2014年12月在深圳市规划和国土资源委员会查档的龙园创展大厦改建工程平面图对其主张予以佐证，根据平面图，龙园创展大厦36层共设38套房产，建筑套内面积为1767.94平方米。被告则认为，被告对龙园创展大厦36层整层享有权利，原告在签订合同时故意隐瞒了36层存在04房的事实，导致被告意思表示错误，直接造成被告该部分面积权益的损失，构成欺诈。
三、2016年6月24日，原告龙园公司、华能金地公司向被告西部银珠公司发出《龙园创展大厦入伙通知书》，通知被告于2016年6月29日14时至19时期间办理入伙手续，并在入伙当天需一次性交清所有权属改造及装修等相关费用，如未能在通知期限内办理入伙手续，则视为默认入伙，物业管理费从2016年7月1日开始计算。被告收到该《入伙通知书》后未办理入伙手续，亦未向原告支付任何费用。2016年7月4日，原告龙园公司、华能金地公司向被告发出《催款函》，要求被告按照其所有的35层及36层实际产权面积2478.93平方米进行核算，改造装修的分摊费用总计22262556.57元，包括建安成本17587468.12元、物业专项维修资金262369.95元、营销费用4412718.5元。合计22806682.37元。2016年7月28日，被告西部银珠公司向原告龙园公司、华能金地公司发出《律师函》，被告认为，其一、西部银珠公司所持有的产权面积、位置清晰明了，非经其同意，任何人无权改动，35层房产装修后，不应发生房产归属、房产位置的改变，经改造后造成的面积超/减，应当由西部银珠公司根据房产面积比例享有、承担；关于36层房产，西部银珠公司拥有整层房产，装修后，36层整层房产仍归属于西部银珠公司。其二、有关装修改造费用，西部银珠公司应承担与其所持房产面积相关的合理费用，相关营销费用，与西部银珠公司无任何关系。2016年8月11日，原告龙园公司、华能金地公司再次向被告发出《律师函》，对被告提出的面积问题进行了回应，要求被告履行结算义务并于2016年8月19日前支付超出面积房款及装修改造分摊费用。
四、经原告整体改造、装修，龙园创展大厦36层01-03号房、05-38号房的竣工测绘面积为1744.45平方米，较《协议书》约定的面积1738.54平方米增加了5.91平方米；35层22-37号房的竣工测绘面积为742.6平方米，较《协议书》约定的面积740.39平方米增加了2.21平方米。庭审中，原告提交其与案外人关于受让龙园创展大厦37层部分房产的房屋买卖合同。原告主张，在参考37层的成交价并综合考虑相关因素的情况下，确定35层价格为66865元/平方米、36层价格为67065元/平方米，被告应向原告支付超出面积的款项合计544125.8元。
五、2016年3月9日，龙园创展大厦取得项目规划验收合格证，具备交付标准。2016年4月21日，原告统一缴纳了首期专项物业维修资金7560048.91元。原告主张，被告在本项目中拥有的房产性质为办公，拥有的产权面积为2478.93平方米，被告应缴纳的35层、36层产权部分及分摊部分的首期物业专项维修资金为244135.72元。
六、2016年11月3日，原告龙园公司、华能金地公司向深圳市不动产登记中心缴纳初始登记手续费286260.16元（标准：4元/平方米）。
本院认为，本案为合同纠纷。原告龙园公司、华能金地公司为Ｈ206-××2号宗地的权利人，通过对该宗地上不具备使用功能的原金利华商业广场进行整体改造、装修并竣工、验收，使该房产成为具备完整所有权能的龙园创展大厦，原告为龙园创展大厦的建设方，被告为原金利华商业广场部分房产面积的权利人。
原告为龙园创展大厦整体工程建设与被告签订的《关于龙园创展大厦房屋房号及面积的协议书》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应遵照履行。
被告答辩并反诉称，原、被告为加工承揽关系，《关于龙园创展大厦房屋房号及面积的协议书》系在原告欺诈被告，使得被告产生重大误解的情况下签订的，应予撤销；被告拥有龙园创展大厦36层整层面积，原告故意隐瞒了36层存在04房，直接导致被告损失，且原告对35层房产进行改造时改变了房产的位置及朝向，损害了被告利益。对此，
本院认为，当事人对其诉讼主张，有义务提供证据。其一、根据我国《合同法》，承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。本案中，原、被告并未约定定作内容，被告对其主张的承揽合同关系并未提供证据予以证明。其二、被告反诉请求撤销《关于龙园创展大厦房屋房号及面积的协议书》，应就该《协议书》存在法定可撤销之事由提供证据予以证明。庭审中，被告提供了Ｈ206-××2号宗地的权利证书，其中摘要及附记载明被告拥有龙园创展大厦36层、35层（35层A、B、C、K、L、M、N、F除外）的产权，同时，被告主张，原告在签订《协议书》时故意隐瞒了36层存在04房，直接造成被告损失了该04房对应的面积。然而，根据涉案《协议书》，原、被告根据2014年12月深测房（预）B2-201401219号《深圳市房屋建筑面积测绘报告》载明的房号、面积确认了被告拥有的面积部分，该《测绘报告》已明确龙园创展大厦存在36层04号房,且《协议书》亦约定被告对原告实施的新设计、面积分摊等改造装修行为均无异议，该约定均属合同当事人意思自治范畴。被告关于原告故意隐瞒36层存在04房并改变35层房产的位置及朝向，损害其利益之主张缺乏事实依据。故，对被告关于撤销《关于龙园创展大厦房屋房号及面积的协议书》之反诉请求及相关答辩意见，本院不予支持。关于建安费，原告主张，原告对龙园创展大厦进行了整体改造，根据《协议书》，被告对原告实施的新设计、面积分摊等装修行为均无异议，被告同意向原告支付房产的改造装修分摊费用，经本院委托评估机构进行评估，深圳市建星项目管理顾问有限公司对“龙园创展大厦36层整层、35层（35层ABCKLMNF除外）房产改造”工程造价鉴定为12491001.05元，该鉴定符合法定程序，当事人均无争议，本院据此确定被告为其涉案房产部分所应支付的建安费用。原告诉讼请求要求被告支付建安成本12824124.63元超过了鉴定机构评估鉴定价格，因此，对原告该项诉讼请求，本院予以部分支持。原告还要求被告支付建安费用的资金成本，
本院认为，利息是金钱债务的法定孳息，原、被告双方在协议书中约定了建安费用在竣工交付前进行实际结算，原告已通知被告于2016年6月29日入伙，被告收到入伙通知后未办理入伙手续导致未能如期就建安费用进行实际结算，被告应承担自2016年6月29日起应支付的建安费用产生的资金成本，具体计算方式为，以建安成本人民币12491001.05元为基数，按照中国人民同期贷款利率，自2016年6月29日起计付至款项清偿之日止。在龙园创展大厦取得项目规划验收合格证，具备交付标准后，原告于2016年4月21日统一缴纳了首期专项物业维修资金7560048.91元。原告主张被告支付分摊部分的首期物业专项维修资金244135.72元并以中国人民银行同期贷款利率标准计付自2016年4月21日起至款项清偿之日止的资金成本具有事实和法律依据，本院予以支持。经原告整体改造、装修，被告所有的龙园创展大厦36层01-03号房、05-38号房的竣工测绘面积为1744.45平方米，较《协议书》约定的面积1738.54平方米增加了5.91平方米；35层22-37号房的竣工测绘面积为742.6平方米，较《协议书》约定的面积740.39平方米增加了2.21平方米。该增加面积部分为被告因原告改造行为而获得的利益，原告主张被告支付该增加面积部分之对价具有事实和法律依据，本院予以支持。原告已对龙园创展大厦进行销售且37层部分房产已经实际成交，原告根据其与案外人关于龙园创展大厦37层部分房产成交价并综合考虑相关因素所确定的35层价格66865元/平方米、36层价格67065元/平方米不违反公平原则，且该价格与龙园创展大厦其他房产交易价格相当，本院对此予以确认。故，被告应向原告支付超出面积的款项合计544125.8元（计算公式：66865元/平方米×2.21平方米+67065元/平方米×5.91平方米=544125.8）。2016年6月21日，原告向被告发出入伙通知书，通知被告于2016年6月29日办理入伙手续，原告主张被告自2016年7月1日起按银行贷款利率计付544125.8元的资金占用费理由充分，本院予以支持。2016年11月3日，原告向深圳市不动产登记中心缴纳初始登记手续费286260.16元（标准：4元/平方米），原告主张被告支付应分摊的手续费9915.72元并2016年12月30日起按银行贷款利率支付资金成本具有事实依据，本院予以支持。原告已根据《协议书》之约定对龙园创展大厦已经完成整体改造，36层、35层房产亦已办理初始登记。被告反诉请求原告按深房地字按深房地字第**》返还龙园创展大厦36层、35层（35层A、B、C、K、L、M、N、F除外）的房产在事实上已无法实现，对被告该反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条第（一）项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、被告珠海市西部银珠实业开发公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市龙园凯利恒丰房地产股份有限公司、深圳市华能金地置业有限公司支付建安费人民币12491001.05元及资金成本（资金成本以人民币12491001.05元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准从2016年6月29日起计付至款项清偿之日止）。
二、被告珠海市西部银珠实业开发公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市龙园凯利恒丰房地产股份有限公司、深圳市华能金地置业有限公司支付物业专项维修资金人民币244135.72元及资金成本人民币5644.55元（暂计至2016年10月31日，其后的资金成本以人民币244135.72元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计付至款项清偿之日止）。
三、被告珠海市西部银珠实业开发公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市龙园凯利恒丰房地产股份有限公司、深圳市华能金地置业有限公司支付增加面积费用人民币544125.8元及资金成本人民币7976.29元（暂计至2016年10月31日，其后的资金成本以人民币544125.8元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准计付至款项清偿之日止）。
四、被告珠海市西部银珠实业开发公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市龙园凯利恒丰房地产股份有限公司、深圳市华能金地置业有限公司支付房产交易手续费人民币9915.72元及资金成本（资金成本以人民币9915.72元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准自2016年12月30日起计付至款项清偿之日止）。
五、驳回原告深圳市龙园凯利恒丰房地产股份有限公司、深圳市华能金地置业有限公司的其它诉讼请求。
六、驳回被告珠海市西部银珠实业开发公司的全部反诉请求。如果被告珠海市西部银珠实业开发公司未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币105590元，反诉受理费人民币105590元，保全费人民币5000元，合计人民币216180元，由原告深圳市龙园凯利恒丰房地产股份有限公司、深圳市华能金地置业有限公司共同负担人民币2440元，被告珠海市西部银珠实业开发公司负担人民币216180元。鉴定费人民币136000元，由被告珠海市西部银珠实业开发公司负担。上述案件受理费、保全费两原告已预付，反诉受理费、鉴定费被告已预付，被告应在本判决生效之日起十日内向两原告径付诉讼费用人民币108150元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨丽茵
人民陪审员 冯 铭
人民陪审员 梁进荣
二〇一九年六月十日尹丹荔
书记员周洋洋 来自