广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初34885号
原告：寻友玲，女，1978年3月8日出生，汉族，住广东省东莞市，
委托诉讼代理人：文锋，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑伯鑫，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。
被告：吴珊，女，1983年2月10日出生，汉族，住安徽省泾县，
被告：刘小强，男，1980年11月26日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区，上述两被告共同
委托诉讼代理人：凌华丽，广东鑫涌律师事务所律师。
被告：东莞市友房置业有限公司，住所地：广东省东莞市东城街道东泰景湖春晓商业项目自编47栋9号铺，统一社会信用代码：91441900MA4X5N8T2L。
法定代表人：王乙伊。
委托诉讼代理人：王赟，广东润广律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗剑文，广东润广律师事务所律师。
原告寻友玲诉被告吴珊、刘小强、东莞市友房置业有限公司（以下简称“友房公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告寻友玲及其委托诉讼代理人文锋、郑伯鑫，被告吴珊、刘小强及其共同委托诉讼代理人凌华丽，被告东莞市友房置业有限公司的委托诉讼代理人王赟、罗剑文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告寻友玲向本院提起诉讼，请求判令：1.确认寻友玲与吴珊、友房公司签订的《房地产买卖及居间合同》已于2018年11月30日解除；2.吴珊和刘小强连带向寻友玲返还已支付的房屋转让款3000000元；3.吴珊、刘小强、友房公司连带向寻友玲返还已支付的居间服务费72500元；4.吴珊、刘小强连带承担违约金575000元；5.友房公司对吴珊和刘小强需要返还的房屋转让款中的1650000元承担补充清偿责任；6.本案诉讼费、保全费、担保费由上述三被告承担。事实与理由：2018年6月7日，寻友玲与吴珊、友房公司签订了房地产买卖及居间合同，约定吴珊将其所有的位于东莞市××高新技术产业开发区××路××瀚××花园××单元××房（建筑面积190.84平方米）转让给寻友玲，转让价款为5750000元。另外，《房地产买卖及居间合同》第二十二条约定：“任何一方违反约定，从而导致合同无法正常履行的，每逾期一日，违约方须按标的物转让价的1%向守约方支付违约金。逾期二十日且仍未履行的，守约方可以书面通知形式解除合同，并可要求违约方承担相当于该物业转让价格20%额度的违约金。如最终导致合同无法实际履行或解除的，违约方还应赔偿守约方因此产生的居间服务费损失”。2018年6月28日，寻友玲与吴珊签订了补充协议；2018年8月30日，寻友玲与吴珊、刘小强签订了补充协议（二），最终约定：寻友玲于2018年8月31日前支付给吴珊购房款1650000元，该款项吴珊仅能用于案涉房屋的二抵还款，吴珊保证在2018年11月9日前完成二抵赎楼并将房产证交给友房公司保管。寻友玲按约将1650000元转账给吴珊后，吴珊却没有按约将该款项用于案涉房屋的二抵还款，没有在2018年11月9日前完成二抵赎楼并将房产证交给友房公司保管。截止起诉之日，寻友玲已按约定累计向吴珊支付了房屋转让款3000000元，向友房公司支付了居间费72500元。吴珊、刘小强明知案涉房屋已于2018年8月20日被东莞市第三人民法院查封，明知案涉房屋已无法如约过户给寻友玲，还恶意与寻友玲签订补充协议（二），诱骗寻友玲于2018年8月30日继续给吴珊支付购房款1650000元，在收到寻友玲的款项后恶意将收款账户（工商银行卡号：62×××88）注销且实际将委托人支付的购房款挪作他用。鉴于吴珊、刘小强恶意欺骗寻友玲，无法按约在2018年11月9日前完成二抵赎楼并将房产证交给友房公司保管，吴珊的行为严重违反房地产买卖及居间合同及补充协议（二）的约定，导致案涉房屋的二抵未能消除，直接导致案涉房屋无法交易过户。寻友玲聘请广东东方昆仑（东莞）律师事务所文锋律师、郑伯鑫律师于2018年11月30日向吴珊、刘小强发送律师函，书面通知吴珊、刘小强解除房地产买卖及居间合同。友房公司系房产中介，其作为专业的居间机构在从事居间活动时，对房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并如实报告的义务，应当尽职地调查、核实所有与合同订立相关或者会影响到合同订立的事项，包括对方当事人的身份信息、资产状况、房屋状况、当事人提供资料的真实性等方面的信息。然而，友房公司仅在房地产买卖及居间合同签订后第二天即2018年6月8日有叫吴珊前往房管部门查档。在知道吴珊、刘小强财务状况恶化后，在寻友玲向吴珊支付购房款1650000元前，友房公司却没有履行中介方应有的勤勉忠实、保障交易安全的义务，没有再次要求吴珊前往房管部门查档以确保交易安全，从而导致在案涉房屋已于2018年8月20日被东莞市第三人民法院查封的情况下，寻友玲仍向吴珊支付购房款1650000元。若友房公司能再次要求吴珊前往房管部门查档，寻友玲在知道案涉房屋已被法院查封后，就不会继续再给吴珊支付购房款1650000元。显而易见，友房公司对于寻友玲其中的1650000元损失，具有重大过错。吴珊、刘小强、友房公司的上述行为已构成严重违约，寻友玲依约解除房地产买卖及居间合同并要求被告承担相应的违约责任。
被告吴珊、刘小强答辩称：寻友玲与吴珊、刘小强签订房地产买卖及居间合同后，寻友玲两次要求变更合同，要求延迟支付房款时间，从补充协议中可以看出寻友玲先违约且寻友玲至今也未支付后续房款，导致赎楼及过户期限延后，一定程度上寻友玲也有责任。寻友玲诉请的事实和理由并不属实，吴珊、刘小强房产于2018年8月20日被东莞市第三人民法院查封一事，吴珊、刘小强并不知情，且签订补充协议二是寻友玲向吴珊、刘小强提出要求而签订的，吴珊、刘小强并不恶意强制寻友玲签订该协议，至于吴珊、刘小强工商银行账户是因为办卡升级原因注销后再办新卡，在银行处均可查询。寻友玲诉请违约金575000元没有合同约定，寻友玲实际只支付3000000元的购房款，至今尚有275000元的购房款未支付，购房合同没有继续履行下去，双方都有责任，违约金不应由吴珊、刘小强全部承担。吴珊、刘小强不同意解除房地产买卖及居间合同，仍然希望继续与寻友玲履行买卖合同，将房产过户给寻友玲以减少双方的损失。
被告友房公司答辩称：
一、友房公司作为居间方，如实向交易双方告知居间信息，居间服务不存在任何的故意、隐瞒重要信息及恶意促成合同签订的行为，交易双方签署房地产买卖及居间合同即标志友房公司促成交易并完成了居间服务。存房公司不存在任何过错，无需返还居间费用。
二、案涉房屋买卖合同无法继续履行是吴珊、刘小强违约所致，友房公司无法对房屋交易的后续操作风险进行控制。且友房公司在合同履行过程中已尽到必要的提示、督促、催告履行等义务，不应对吴珊、刘小强的违约行为承担补充清偿责任。
经审理查明，2018年6月7日，寻友玲、吴珊与友房公司签订房地产买卖及居间合同，合同约定：吴珊将其名下位于东莞市××高新技术产业开发区××路××瀚××花园××单元××房转让给寻友玲，价款5750000元；买卖一方违反约定，从而导致合同逾期二十日仍未履行的，守约方可以书面通知形式解除合同，并可要求违约方承担相当于该物业转让价格20%的违约金，如最终导致合同无法实际履行或解除的，违约方还应赔偿守约方因此产生的居间服务费损失。2018年6月28日，吴珊与寻友玲签订补充协议，协议对付款时间作出修改：寻友玲于2018年7月1日前支付给吴珊300000元，寻友玲于2018年9月15日前支付给吴珊3750000元，款项仅能用于赎楼。2018年8月30日，吴珊、刘小强与寻友玲签订补充协议，协议约定对付款时间作出修改：寻友玲于2018年8月31日前支付吴珊购房款1650000元用于二抵还款；吴珊在二抵赎楼完成后三个工作日内向银行申请一抵还贷赎楼，寻友玲在收到通知后向吴珊支付房款1600000元；寻友玲向吴珊支付款项后，吴珊需接受寻友玲和中介方监管。寻友玲向吴珊付款情况为：2018年6月27日850000元，2018年7月22日500000元，2018年8月31日1650000元。寻友玲向友房公司支付服务佣金72500元。吴珊、刘小强称，收到的购房款没有用于解除抵押，因为经营的公司出了问题，用于公司的经营上。2018年8月30日，在付款之前，寻友玲与友房公司工作人员的微信聊天记录中提出，比较担心，询问如何才能将风险降到最低或者要采取什么措施，工作人员表示能做的是跟紧业主，监管这个过程。2018年11月30日，寻友玲委托律师向吴珊、刘小强发出律师函，以吴珊、刘小强违反合同约定为由解除房地产买卖及居间合同。2018年12月3日，吴珊、刘小强收到该件。另查明，案涉房屋先抵押于中国工商银行股份有限公司东莞东城支行，抵押金额1810000元，后又抵押于李嘉骏，抵押金额3000000元。2018年8月20日被东莞市第三人民法院查封。以上事实，有寻友玲提交的房地产买卖及居间合同、补充协议、补充协议二、声明、不动产（房产）登记信息查询结果、不动产权证书、收据、转账凭证、律师函、快递单、投递详情、微信聊天记录、吴珊个人活期明细与交易对手查询结果，友房公司提交的房地产买卖及居间合同、交易告知、不动产（房产）登记信息查询结果、收件单、专项维修资金收据、契税发票、购房发票、商品房买卖合同、业主联系确认书、催告通知，以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，寻友玲、吴珊、刘小强和友房公司签订的房地产买卖及居间合同及补充协议是三方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。吴珊、刘小强在收到寻友玲支付的购房款之后，没有按照约定办理解除案涉房屋抵押，而是挪作他用，是极不诚信的，且案涉房屋被查封之后，吴珊、刘小强没有采取反担保等措施解除查封，吴珊、刘小强的行为导致合同无法继续履行，寻友玲通过律师函的方式解除房地产买卖及居间合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院予以确认，但解除的日期应为吴珊、刘小强收到律师函的日期即2018年12月3日。吴珊、刘小强应承担违约责任。寻友玲要求吴珊、刘小强返还购房款3000000元、赔偿居间服务费72500元、支付违约金575000元，符合合同约定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。从2018年8月31日寻友玲付款之前与友房公司工作人员的微信聊天记录可以看出，寻友玲对支付1650000元比较担心，询问友房公司工作人员能否采取措施降低风险，友房公司作为专业中介机构，未能对专用的款项提出合理的建议或者采取有效的措施，导致该笔房款被吴珊、刘小强挪作他用，友房公司未尽到谨慎勤勉的义务，应当对吴珊、刘小强返还1650000元的购房款和赔偿居间服务费72500元承担30%补充清偿责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、确认原告寻友玲与被告吴珊、东莞市友房置业有限公司签订的房地产买卖及居间合同已于2018年12月3日解除；
二、被告吴珊、刘小强应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告寻友玲返还购房款3000000元、赔偿居间服务费损失72500元；
三、被告东莞市友房置业有限公司对被告吴珊、刘小强第二项所负债务承担30%的补充清偿责任；
四、被告吴珊、刘小强应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告寻友玲支付违约金575000元；
五、驳回原告寻友玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费35980元（原告已预交），由被告吴珊、刘小强负担，被告东莞市友房置业有限公司对其中30308元受理费承担30%的补充清偿责任。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审判长 杨玲冰
审判员 邱桂珍
审判员 陈丽莎
二〇一九年六月九日
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