浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0104民初8498号 原告杭州朝暮健身管理有限公司。住所地杭州市江干区凯旋支路18号5号楼-5。 法定代表人蒋杨杨。 委托陈新民，杭州市下城区天正法律服务所法律工作者。特别授权代理。 被告杭州蓝苑物业管理有限公司。住所地杭州市江干区凯旋路210号6084号。 法定代表人吴宝生。 委托代理人**，浙江浙杭（杭州经济技术开发区）律师事务所律师。特别授权代理。 原告杭州朝暮健身管理有限公司（以下简称朝暮公司）为与被告杭州蓝苑物业管理有限公司（以下简称蓝苑公司）合同纠纷一案，于2017年11月8日向本院起诉，本院受理后，依法由
审判员沈澄独任审判，于2018年1月31日、2月9日公开开庭进行了审理。原告朝暮公司法定代表人蒋杨杨及其委托代理人陈新民、被告蓝苑公司委托代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朝暮公司诉称，原告基于被告承诺在合同履行期间在园区物产围墙西侧开一道门的特别约定，于2016年9月9日与被告签订租赁合同，约定原告租用被告的房屋开设健身房，但被告一直未能按约履行开门义务。原告为开设该健身房投入了大量的人力物力，现损失惨重。另事后原告了解到，涉案租赁合同的房屋面积为265.2平方米，而其中的48平方米为公共使用面积，被告将该面积计入了原告的租赁面积内，并计算租金。为上述事宜，原告无数次与被告均未果。综上，诉请判令:1、被告返还2016年9月9日至2017年6月8日九个月48平米的房租人民币20160元和物业管理费人民币2160元；返还押金人民币31824元并赔偿原告装修损失人民币276200（具体包括为装修实际支付且无法拆除的装修229900元；无法拆除的固定货架4000元；格力柜式空调两台、中央空调一台、壁挂式空调一台、无法拆除的一拖二风口机两台的货款29800元、安装费5200元；无法拆除的运动地胶7300元。目前还有空调、大型器械、桌子、柜子、两台热水器没有搬。如果被告同意搬走上述物品，则同意在诉请中扣减相应的金额）。 被告蓝苑物业辩称，1、原告构成重复起诉，应予驳回。被告因原告迟延交付租金曾先起诉原告（2017-4339号案件），人民法院并已判决且已生效，原告因相关事项再次起诉系重复起诉；2、原告诉请没有事实及法律依据。签订合同前后原告未就租赁面积提出异议，原告租赁房屋后可进行改造，将案涉房屋隔成两层，实际使用面积大于265.3平方米。4339号案件生效后，原告未支付房租及物业管理费，也未腾空房屋。按合同约定，原告无权要求返还押金和其他任何费用。3、原告要求被告赔偿其损失等无事实及法律依据。被告没有违约行为，凯旋支路18号园区西侧已设置有出入口，东侧次出入口仅为园区的辅助通道（非主要通道），其是否开启已不影响园区单位的使用及正常经营。案涉合同尚在履行期内，被告并未违背承诺，一直积极督促街道办与物业公司办理次出入口设置等事宜。对4339号案件中关于被告违约的错误认定，被告已依法提起再审。
原告没有证据证明其是否产生亏损，亏损的实际金额及与被告之间的因果关系。案涉合同系因原告未按约交纳房租导致解除，该事实4339号案件中已予认定。对于健身器材等设备，原告负有腾空义务。涉案房中未形成附合的装饰装修物，应由原告拆除，而无权要求被告赔偿。综上，请求法院驳回原告的诉请。4、4339号案件判决生效后，原告迟迟不肯腾空房屋，经再三催告，原告才将包括健身器材等可利用的设备陆续搬离，但至今仍有部分设备未搬离或拆除。并多次到涉案场地扬言砸玻璃、墙面、地板，企图恶意破坏场地，致被告长时间无法继续对外出租，直接影响被告与他人签订合同，阻碍被告正常经营。现被告已于2017年11月20日与杭州市下城区星宁孤独症儿童康复中心另行签订租赁合同，该中心亦已对案涉案房屋进行装修并投入正常使用。因园区通道设置问题，货车等大型车辆无法进入园区，对此原告亦是知情的。5、经清点，原告尚有五台空调、部分更衣柜、部分健身器材、两台热水器等设备未搬离或拆除。被告同意原告搬离上述设备，但鉴于4339号判决生效后，原告至今未履行相应的付款义务，被告也无法找到原告的其他财产线索，若原告现在将上述所有设备搬离或拆除，等同于默许原告转移财产，被告的合法权益将无法得到保证，故被告认为原告应当在付清所拖欠的房屋租金、物业管理费、房屋占有使用费等所有费用后再搬离或拆除上述设备。6、对于原告主张的装修的金额，被告无法核实，对其真实性无法确认。 对于诉称的事实，原告朝暮公司提交了以下证据： 1、租赁合同，以证明原、被告就租赁房屋所作的相关约定； 2、建筑装饰工程承包合同及附件、发票、现金支出凭证各1份、购销合同及附件、安装合同及收款收据，以证明原告因开设健身管理有限公司实际损失为276200元。 被告对证据1的三性予以确认；对证据2的三性均有异议，承包合同未盖章、没有项目名称、附件不完整、没有正规发票且该部分开支属原告的正常投入，并非因被告的原因而造成的损失，购销合同项下的大部分设备原告已拆走，原告没有损失。 被告蓝苑公司提交了以下证据： 3、2017浙0104民初4339号案件庭审笔录及判决书，以证明案涉房屋租赁合同解除系因原告违约造成、案涉租赁房屋面积的争议已经它案审理、判决并已生效。 4、照片一张，以证明部分物品尚未搬走，原告尚未腾空涉案房屋。 原告对证据3、4的真实性均无异议，但认为4339号案件判决书同时认定被告也存在违约行为，依该案结果驳回原告诉请理由不充分。原告未腾空涉案房屋的原因系被告不同意原告搬离物品。 本院对上述证据审查后认为，证据1、2、4的真实性均可予确认，且反映的内容与本案事实相关联，本院予以确认。 原告提交证据2的证明目的在于证明其为开设健身房而支付的装修费用及购买未能搬离的健身器材等相关物品的费用，在被告表示无法确认证据2的真实性及证明目的情况下，原告就涉案租赁房屋的装修价值及剩余不能、未能搬迁的空调、大型健身器械等物品的价值提出评估申请。2018年1月31日庭审后被告确认其已于2017年11月20日将涉案房屋另行出租给他人且已重新装修并投入使用，致评估无法进行，原告因此撤回了评估申请。据此，
本院认为，原告为达到证据2的证明目的申请的评估无法进行，系因被告所致，故本院对证据2的证明目的予以确认。 综上，本案事实认定如下： 2016年9月9日，原、被告签订租赁合同，约定原告因经营需要租用被告位于凯旋支路18号处5-5-6号楼计使用面积265.2平方米的房屋，租期3年起租，自2016年9月10日至2019年9月9日，合计3年。租赁价格为2元/㎡，自第三年度开始递增，每递增幅度为8%。租金须按“先付后租，一年四付”方式进行：本合同签定之日起5日内支付2个月押金和季度租金，首付季度租金和2个月押金计79560元。2017年6月开始支付年度其余一半租金。在合同履行期间，被告承诺在园区物产围墙西侧增开一道门，园区不停车。等等。 2017年6月20日，被告蓝苑公司以原告朝暮公司没有任何理由拒绝支付第二季度房租和2017年下半年的房租、扰乱园区正常运营秩序给被告造成巨大经济损失为由，向本院提起诉讼（2017浙0104民初4339号），诉请1、解除2016年9月9日与朝暮公司签订租赁合同、并要求退期腾空租赁房屋、恢复原状交还蓝苑公司；2、朝暮公司支付租金63648元（自2017年2月10日暂计至2017年6月9日，2017年6月10日起至房屋实际腾退之日止的租金、房屋占有使用费按租赁合同约定的标准另行计付）；3、朝暮公司支付违约金57283元（按年租金的30%计算）；4、朝暮公司支付物业费15912元（自2016年9月10日暂计至2017年6月9日，直至实际付清之日止）；5、朝暮公司支付因违约造成的经济损失15912元；6、朝暮公司法定代表人蒋杨杨对朝暮公司上述租金、房屋占用使用费、违约金、物业费的付款义务承担连带责任并由原告及蒋杨杨承担该案诉讼费。 在2017-4339号案件审理过程中，原告朝暮公司以被告蓝苑公司违约为由提起反诉，要求蓝苑公司赔偿损失276200元。后于2017年8月16日申请撤回反诉，本院于同日裁定予以准许。 2017年9月13日，本院作出（2017）浙0104民初4339号民事判决书，查明：2016年8月8日，蒋杨杨通过其支付宝账号和案外人冯攀的银行账号，分三次向被告转账79560元，用于支付涉案房屋首季度房租和押金。2016年8月25日，蒋杨杨通过微信要求蓝苑公司增开西侧大门。等等。认为涉案租赁合同合法有效，蓝苑公司未按约履行为朝暮公司增开西侧门的义务，朝暮公司未按约支付房租，双方均存在违约。判决：
一、确认涉案租赁合同于2017年6月22日解除；
二、朝暮公司于判决生效之日起一个月内腾退涉案房屋并返还给蓝苑公司；
三、朝暮公司于本判决生效之日起十日内支付给蓝苑公司自2017年2月10日至6月22日的房屋租金70092元（按房屋面积265.2㎡、2元/㎡*天标准计算）；
四、朝暮公司于其实际腾退房屋之日起十日内，支付蓝苑公司2017年6月23日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按房屋面积265.2㎡、2元/㎡*天标准计算），以及自2016年9月9日至2017年6月22日止的物业费12508.6元（此后按房屋面积265.2㎡、5元/㎡*月标准计算至实际腾退之日）；
五、驳回蓝苑公司要求蒋杨杨对朝暮公司的付款义务承担连带责任的诉讼请求；
六、驳回蓝苑公司的其他诉讼请求。 上述判决于2017年10月18日生效后，蓝苑公司于2017年10月23日向本院申请强制执行，要求腾退涉案房屋并支付房屋租金、房屋占有使用费、物业费等等。 2018年3月7日，请核对申请再审的具体时间。蓝苑公司因不服本院4339号民事判决书，以该判决认定蓝苑公司违约缺乏证据证明、认定因蓝苑公司未能提供初步的财产混同证据，蒋杨杨无需承担连带责任系适用法律错误为由，向杭州市中级人民法院（以下简称杭州中院）申请再审，请求撤销17-4339号民事判决第五、第六项、改判决朝暮公司向蓝苑公司支付违约金57283元、因违约所造成的经济损失15912元、改判蒋杨杨对朝暮公司的付款义务承担连带责任等等。杭州中院于2018年8月6日作出（2018）浙01民申136号民事裁定，提审该案。2019年1月17日，杭州中院作出（2018）浙01民再42号（以下简称18再42号）民事判决书，再审查明的事实与原审查明事实一致。认为一、对蓝苑公司关于原审认定其违约是错误的主张不予采信。认为原审法院认为蓝苑公司应承担其在合同履行中的违约过借责任，其要求朝暮公司支付违约金损失的请求不予支持的认定并无不当，予以维持。
二、原审判决认为蓝苑公司未能提供初涉的财产混同的证据，故不支持蓝苑公司要求蒋杨杨对朝暮公司所欠款项承担连带责任的请求，不符合法律规定，应予纠正。判决维持17-4339号判决第一、二、三、四、六项、撤销第五项并由蒋杨杨对朝暮公司的付款义务承担连带责任。 在本案审理过程中，被告蓝苑公司于2018年1月31日向本院提交情况说明，确认原告朝暮公司尚有五台空调、部分更衣柜和健身器材、两台热水器未搬离和拆除。并称其于2017年11月20日与案外人另行签订房屋租赁合同，案外人亦已对涉案房屋进行装修并已投入正常使用。同时，蓝苑公司认为原告朝暮公司未履行17-4339号判决书确定的付款义务，其虽然已经向本院申请强制执行，但无法找到朝暮公司其他财产线索，故在朝暮公司未付清拖欠的房租、物业管理费、房屋占用使用费等所有费用之前，不同意该公司搬离和拆除上述设备和电器。
本院认为，本案的争议焦点在于：
一、关于蓝苑公司是否应返还部分房租和物业管理费。双方于2016年9月9日签订的租赁合同的约定，朝暮公司按合同约定房屋面积265.2平方米，2元/㎡支付了房租。在本案审理过程中，亦未就其对房屋租赁的面积所提出的异议提交任何证据，故
本院认为朝暮公司该部分诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。
二、蓝苑公司是否应当返还朝暮公司支付的押金31824元。杭州中院18再42号判决书维持本院17-4339号判决书第一项，即确认双方所签租赁合同于2017年6月22日解除。据此，朝暮公司已经支付的押金31824元，蓝苑公司依法应予返还。
三、关于蓝苑公司未能按约履行开门义务是否构成违约。对于该争议问题，本院17-4339号判决和杭州中院18再42号判决均已认定蓝苑公司构成违约并均已阐述了具体理由，在本案中不予赘述。蓝苑公司应依法承担因违约而给朝暮公司造成的经济损失。
四、关于朝暮公司的实际损失应如何确定和承担。首先，本院17-4339号案件判决于2017年10月18日生效后，2017年10月23日蓝苑公司即向本院申请强制执行，在要求朝暮公司腾退涉案房屋并支付房租费、房屋占用使用费、物业管理费等等的同时，蓝苑公司又不同意朝暮公司拆除、搬离尚留在涉案房屋内的空调、健身器材等设备，致朝暮公司不能履行腾退涉案房屋的义务。朝暮公司于2017年11月8日提起本案诉讼后，在本案审理过程中，蓝苑公司向本院出具情况说明，表示其虽已向本院申请强制执行，但因无法找到朝暮公司其他财产线索，故在朝暮公司未付清拖欠的房租、物业管理费、房屋占用使用费等所有费用之前，不同意该公司搬离和拆除上述设备和电器。同时，表示该公司已于2017年11月20日与案外人另行签订房屋租赁合同，且案外人亦已对涉案房屋进行装修并已投入正常使用，但未说明蓝苑公司尚未拆称的空调、健身器材如何处理。至此，朝暮公司已完全不能履行腾退涉案房屋的义务。对此，
本院认为涉案房屋未腾退的责任不可归责朝暮公司而应由蓝苑公司承担相应的法律后果，即应由蓝苑公司承担朝暮公司因不能搬离和拆除的空调、健身器材等设备而造成的损失。2、本院17-4339号案件判决于2017年10月18日生效，2017年10月23日蓝苑公司即向本院申请强制执行，朝暮公司于2017年11月8日提起本案诉讼，蓝苑公司却在17-4339号案执行和本案审理过程中，于2017年11月20日将涉案房屋另行出租给案外人，并于2018年1月31日向本院确认案外人已另外装修涉案房屋并投入使用，致蓝苑公司申请的装修损失鉴定已实际不能进行。对此，
本院认为相应的法律后果亦应由朝暮公司承担，即应按蓝苑公司提交的相关证据确认其装修损失为276200元（包括未拆除的装修、设备与未搬离的空调、健身器械等物品）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条和、第九十七条之规定，
判决如下： 被告杭州蓝苑物业管理有限公司返还给原告杭州朝暮健身管理有限公司押金人民币31824元； 被告杭州蓝苑物业管理有限公司赔偿给原告杭州朝暮健身管理有限公司经济损失276200元； 驳回原告杭州朝暮健身管理有限公司其他诉讼请求。 上述一、二两项款项，被告杭州蓝苑物业管理有限公司应于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 按规定减半收取的案件受理费人民币3127.5元，由原告杭州朝暮健身管理有限公司负担211.5元、被告杭州蓝苑物业管理有限公司负担2916元。原告杭州朝暮健身管理有限公司负担应于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州蓝苑物业管理有限公司应于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币6255元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 沈 澄
二〇一九年六月八日
书记员 丁赛男 微信公众号“”