云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初3290号原告昆明尊园房地产经纪有限公司。住所云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢6b号。法定代表人李云波。委托代理人倪炳超，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人崔美月，女，汉族，1990年9月13日生，住云南省宣威市，该公司员工，特别授权代理。被告张阳，男，彝族，1972年3月31日生，身份证住址云南省昆明市五华区，现住云南省昆明市盘龙区。被告罗加晶，女，壮族，1990年10月27日生，身份证住址云南省文山壮族苗族自治州文山市，现住云南省昆明市官渡区。原告昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称：“尊园地产公司”）诉被告张阳、被告罗加晶居间合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案受理后，依法适用简易程序由
审判员李曰福于2019年4月16日独任公开开庭进行审理。原告尊园地产公司的委托代理人崔美月，被告张阳、被告罗加晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告尊园地产公司诉称：2002年，被告张阳经昆明市房产管理局核准，登记为昆明市官渡区锦苑花园10幢2单元601号房屋的所有权人，房产证号：昆明市房权证官字第××号。2018年12月19日，经原告居间撮合，被告张阳（出售方、甲方）、被告罗加晶（购买方、乙方）与原告（经纪方、丙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同》（NO：0091427），约定：被告张阳向被告罗加晶出售上述房屋，成交价格为208.8万元；定金2万元；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金人民币31320元，佣金支付时间为2019年1月8日前。若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（若未能协商确定则甲、乙方按上列佣金总额标准共同连带补偿丙方佣金损失），由于买卖双方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失（买卖双方违约则共同连带支付）；此外，合同还对交楼日期、争议解决（管辖）等事项作了具体约定。上述合同签署后，先是被告罗加晶向原告表示首付款不足放弃购买，后两被告又要求原告保证被告罗加晶的银行贷款放款。原告认为，被告罗加晶的银行按揭贷款放款事宜为其与借款银行之间的法律关系；退一步而言，两被告的要求也不符合上述《房屋买卖暨居间合同》的约定，原告有权拒绝。因两被告变更合同，致使上述合同未能顺利履行，原告认为两被告均构成违约，侵害了原告的合法权益，还应加付相应违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、两被告立即向原告连带支付佣金31320元及违约金（违约金以31320元为基数，按日千分之一从2019年1月9日起至款项实际付清之日止）；2、两被告承担本案诉讼费用。
被告张阳辩称：我觉得我方是没有违约的，而且因为这个事情我的房子一直没有卖，我也没有认真看合同，因为太相信尊园房地产了，我们拿的原件字都看不清楚，房地产公司的复印件都比我们拿的清楚，在签订合同的时候房地产业务员口头说是银行可以首付25%贷款买房子，是邮政储蓄银行，而且一在跟我们保证是可以贷下来，口头承诺我们第一帮助协调公证办理手续，第二承诺我们进行贷款，但是合同上并没有说这条，签订合同之后，对方因为贷不下款买不了，在签订合同的过程中感觉都是房地产业务员在表演给我们看，我认为原告起诉金额太高，但原告方收取一半佣金就够了，由罗加晶承担。
被告罗加晶辩称：因为我是第一次买房子，在签订合同之前，达成购房意向之后，尊园地产公司要求我们提供了详细的征信报告，还有打印了近半年的银行流水给他们，然后他们这边也确定就是能够给我们贷到75%，也就是我们首付25%，这个就是在居间合同上面也有体现，在第四条的银行按揭付款的第一条上，它也有写支付首付款51万元，因为房屋的总价是200.8万元，首付的话就是51万，算下来的话相当于说我们需要支付的首付就是25%。然后在沟通的过程中，尊园地产的工作人员确定我们能贷到75%的贷款，并且就在签合同的时候他们也说他们下去和银行打电话，再给我们确定一次，张阳当时也在场，所以我们按照合同的应该在2019年1月8日来支付这个首付款51万元整。快到这个时间的时候，我们给尊园地产这边打电话，然后他们就是确定一下这个首付款，他们就开始模糊回答，然后再过两天说，各种推卸，一直都没有给我们一个准确的答复，后来甚至说他们员工已经调离了，在这种情况下，我们没有办法确保我们支付51万元以后这个合同能够顺利的达成所以我们就没有敢去支付这个首付，没有履行这个合同。原告针对其主张向本院提交了下列证据材料：
一、房产证、土地证，欲证明被告张阳系涉案房屋的所有权人和土地使用权人；
二、《房屋买卖暨居间合同》，欲证明原告于2018年12月19日促成了两被告之间房屋买卖合同的成立。基于原告已提供服务，取得了收取佣金31320元的权利。后该合同因两被告违约导致未能顺利履行，两被告应向原告支付佣金损失31320元；
三、征信无逾期记录声明，欲证明被告罗加晶承诺因个人资信等无法贷款或者不足额，其自行承担一切法律后果；
四、微信截屏，欲证明被告罗加晶将自己应该承担的风险无理要求转嫁原告，违背合同约定，且拒绝履行合同，已经构成根本违约。被告张阳对原告提交的证据发表的质证意见为：对原告提交的第一、二组证据三性予以认可，对第三、四组证据认为无法进行确认，三性不予认可。被告罗加晶对原告提交的证据发表的质证意见为：对原告提交的上述证据三性予以认可。被告张阳针对其答辩观点未向本院提交证据材料。被告罗加晶针对其答辩观点向本院提交了下列证据：
一、《房屋买卖暨居间合同》复印件，欲证明原被告双方签订了合同，对权利义务进行了约定；
二、定金转账记录截图，欲证明我方向原告支付了定金2万元；
三、解除合同通知书，欲证明在意向未达成后，向原告提出解除合同的通知书；
四、收条，欲证明原告开具给我方收到定金的证据。原告对被告罗加晶提交的证据质证意见为：对第一、二、四组证据三性予以认可，对第三组证据不能确认收到，三性不予认可。被告张阳对被告罗加晶提交的证据质证意见为：三性予以认可。
本院认为，原告提交的第一至第四组证据被告罗加晶对三性予以认可，本院予以确认，至于证明观点问题本院将结合案件事实及其余证据综合评述。对于被告罗加晶提交的第一、二、四组证据原告及被告张阳对三性予以认可，本院予以确认。对于被告罗加晶提交的第三组证据，因被告罗加晶未向本院提交其已经将该通知书送达给原告，且原告亦否认收到该通知书，故本院对该证据不予采信。经审理，本院确认本案法律事实如下：2018年12月19日，被告张阳（卖方）、被告罗加晶（买方）、原告尊园地产公司（经纪方）三方共同签署了昆明尊园房地产经纪有限公司《房屋买卖暨居间合同》，合同约定：两被告双方通过原告出售及购买位于昆明市官南路西侧锦苑花园10幢2单元601号房屋，被告张阳保证该房产符合昆明市国土资源和房屋管理局制定的房屋上市标准，房屋建筑面积为177.55平方米（以房产证记载或实际面积为准），房屋成交价为2088000元。两被告约定于2019年1月8日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。并于签订本合同时，被告罗加晶支付购房定金20000元，购房定金20000元由原告进行托管。于公证机关签订二手房买卖合同（含往前）支付首付款51万元，剩余房款由被告罗家晶贷款银行支付给被告张阳。两被告确认，双方委托原告提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现原告已促成双方签署本合同，则原告有权收取居间报酬（佣金），基于原告签署本合同前已提供之服务，被告罗加晶同意向原告支付佣金31320元，于2019年1月8日前支付。买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），双方按协商确定的方式补偿原告（若未能协商确定，则二被告按上列佣金总额标准共同连带补偿原告佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向原告支付佣金损失，买卖双方违约，则共同连带支付。本合同签署后，买卖双方直接或者另行通过其他方办理产权转移登记手续的，仍视为有效利用了本合同居间方提供的信息、条件、机会等，买卖双方应共同连带向居间方支付本合同约定的全部佣金。2018年12月19日，被告罗加晶出具了征信无逾期记录声明。当日，被告罗加晶支付了购房定金20000元，购房定金20000元由原告进行托管。后因原被告双方就银行按揭贷款事宜未达成一致意见，致使被告罗加晶未按照约定支付购房首付款，合同并未实际履行。现原告主张其已经履行完毕居间义务，被告未支付佣金构成违约，遂诉至法院，主张如上诉求。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定……本案原告尊园地产公司与两被告签订的《房屋买卖暨居间合同》依法成立，受法律保护，对各方当事人具有法律约束力，当事人有按照协议约定全面履行的义务。本案中原告及两被告所签订的合同包含两个合同关系，即被告张阳与被告罗加晶之间的买卖合同以及买卖双方与原告尊园地产公司之间的居间合同。原告作为居间人，为买卖双方提供了订立买卖合同的中介服务，促成双方签订了房屋买卖合同。但
本院认为，作为职业居间人，原告的义务不止于促成合同的签订，还应包括按照诚实信用原则、协助买卖合同履行（查明房屋权属情况、确认贷款资格、过户等）等附随义务。原告虽然促成了房屋买卖合同的订立，但原告未能协助双方办理过户手续，其居间服务尚未全部完成；买方是否具有贷款资格，原告也没有履行适当事前协助查询的义务。原告虽称其已经电话向银行咨询，确认可以进行贷款，但其并未就其主张向本院提交证据，因此本院对其观点不予采信。原告并未实际履行好确认贷款资格的义务，及办理后续过户等手续。故，原告要求被告支付居间报酬31320元，本院根据原告的劳务付出情况，酌情确认为15000元。对于15000元的居间服务费，
本院认为，在实践中一般由买方进行承担，且本案中被告张阳并无任何过错，故对于15000元由被告罗加晶赔偿给原告。对于原告要求被告张阳承担连带责任的主张本院不予支持。对于原告主张的违约金，
本院认为，原告在本院已经支持部分佣金的情况下，原告并无其他损失，且原告亦未完全履行居间服务，故对于违约金的诉讼请求本院不再予以支持。此外，对于被告罗加晶所支付的由原告托管的购房定金20000元，
本院认为，被告罗加晶的请求与本案审理的诉讼标的存在事实上的联系，且被告罗加晶要求在本案中一并处理，为避免当事人诉累，本院在本案中合并审理并评判处理。因此次的《房屋买卖合同》已无法履行，合同目的已无法实现，原告理应退还被告罗加晶支付的定金20000元。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条之规定，
判决如下：
一、被告罗加晶于本判决生效之日起十日内支付原告昆明尊园房地产经纪有限公司佣金15000元；
二、原告昆明尊园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内归还被告罗加晶购房定金20000元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费583元，减半收取291.5元，由被告罗加晶承担，剩余291.5元退还原告昆明尊园房地产经纪有限公司。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。
审判员 李曰福
二〇一九年六月八日
书记员 雷 娟 来自：