山西省怀仁市人民法院民事判决书（2019）晋0624民初1593号
原告（反诉被告）：怀仁县神坤房地产开发有限责任公司（原怀仁县东海房地产开发有限责任公司），住所地朔州怀仁市云东开发区。
法定代表人：齐日平，任经理。
委托诉讼代理人：闫鹏德，怀仁市悦鹏法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：李立新，男，1976年6月20日生，汉族，大同市人，现住怀仁市。
委托诉讼代理人：刘振宏，怀仁市毛皂镇法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）怀仁县神坤房地产开发有限责任公司（以下简称神坤公司）与被告（反诉原告）李立新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。
原告（反诉被告）神坤公司的委托诉讼代理人闫鹏德、被告李立新（反诉原告）及其委托诉讼代理人刘振宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告剩余购房款441260元。2.依法判令被告支付原告违约金72322.51元(自2015年5月31日计算至2019年11月25日)。3.本次诉讼费用由被告负担。事实与理由:原、被告于2013年10月27日签订了《商铺买卖合同》，双方约定由被告李立新购买原告位于怀仁县怀安大街与仁人路交汇处东北侧的东海购物中心第一层W49号商铺（现改为神隆生活广场第一层w112号商铺），该商铺预计面积为86.44平米，交房时面积误差多退少补，实际面积75.6平方米，每平米单价14000元，即该商铺总价1058400元，折后优惠价为1032437元(被告购买商铺实付款)。双方约定在合同签订之日，被告向原告支付591177元购房款（已付），剩余441260元由被告与银行签订商品房按揭贷款合同以达到支付目的。双方约定在2015年5月31日，原告将商铺交付被告，但是由于被告一直不配合原告办理上述按揭贷款，导致剩余款项无法支付，所以原告一直也没有交付商铺。距合同约定时间已经过去4年多，双方一直没有解除该合同，经原告多次催要被告也一直不积极的支付购房款，双方在合同中约定违约金为逾期应付款的万分之一即72322.51元（自2015年5月31日计算至2019年11月25日）。综上所述，为维护原告的合法权益特提起诉讼。
被告（反诉原告）李立新辩称：1.神坤公司预售商铺的面积为86.44㎡，可实际建筑面积为75.6㎡（神坤公司提供），少了10.84㎡，实际使用面积为67.2㎡（以隔壁商铺为参照实际测量）。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款“面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同，返还已付购房款及利息应于支持”的规定，敬请法庭调查并确认，同时解除合同、支付利息。2.由于神坤公司在49号商铺外擅自建了一座天桥，两个大柱子立于商铺门前2.6m处，其中一根柱子的一侧几乎正对着两扇门的对接处，既遮挡了阳光又导致买受人李立新“购房目的”不能实现，有违当事人购买的初衷。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定理应解除合同。3.神坤公司是出卖方，其与所有买受人签订的合同均是格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式合同条款的无效性”，以及《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条“格式条款的限制性”规定，应确认李立新与神坤公司签订的合同是无效的。4.依据神坤公司出具的效果图以及施工图都与现实情况存在巨大差距，严重违反了《合同法》第十五条规定的要约性。5.2013年10月27日至神坤公司起诉前2019年11月25日，李立新从未接到神坤公司的电话或信函告诉李立新收房或办理按揭贷款手续。综上，请求依法判决李立新与神坤公司解除合同，神坤公司退还李立新591177元购房款，并给付相应利息173806元（591177元×4.90%×6年=173806元）、“6指时间2013年10月27日至2019年10月26日”，以2019年中国人民银行贷款基准利率为参考“五年以上4.90”)。本利相加总计764983元。
被告（反诉原告）李立新向本院提出诉讼请求：1.依法解除合同。2.依法判决神坤公司退还李立新591177元购房款。3.依法判决神坤公司支付李立新72322.51元违约金。（2015年5月31日至2019年11月25日）。4.诉讼费由被反诉人承担。诉讼中，反诉原告李立新变更违约金为利息173806元，从2013年10月27日计算至2017年10月26日。事实与理由:李立新与神坤公司双方于2013年10月27日签订了《商铺买卖合同》，合同中第一条、第二条明确约定“商铺预售面积86.44平方米，单价是每平米13665元，总价1181177元”，李立新并于当日按约全部付清神坤公司50%的房款591177元，而且双方约定按“按揭付款”的方式给付剩余房款。但是1.神坤公司或任何一家银行后来都没有告知李立新按揭付款或办理相关手续。2.神坤公司当时向李立新出示了商铺内外效果图，商铺外地域宽阔视线良好十五米内无任何遮挡物，可是后来神坤公司在没有告知李立新的基础上，擅自建了一座天桥，更严重的是紧挨商铺外不到三米的地方立了两根大柱子，这严重违背了购房者的意愿，导致合同目的不能实现。3.李立新购买时按86.44㎡预售面积购买且依约支付591177元，但神坤公司交付的实际面积只为75.6㎡，足足少了10.84㎡，远远高于法律允许3%的误差率（86.44×3%=2.5932㎡）。基于以上原因李立新反诉神坤公司，请求依法判决:解除合同、退还房款591177元、支付违约金173806元。
原告（反诉被告）神坤公司辩称：
一、本案反诉原告李立新无可以提起解除合同的法定事由，因此反诉原告无权提起解除合同的诉讼。
二、反诉原告李立新解除合同的三条理由根本不能成立。首先，李立新作为按揭贷款的主体，从未向神坤公司或者银行提交贷款申请资料，因此未能按揭贷款是由李立新的过错所致，与神坤公司无关，如果李立新现在想按揭贷款，神坤公司也能协助其尽快完成；其次，李立新毫无证据证明答辩人刻意隐瞒两根柱子的存在，李立新也没有证据证明两根柱子对其经营会产生严重的障碍；其三、李立新无视合同对于商铺面积误差处理的约定，断章取义，曲解法律，其要求退款、支付违约金的诉求不应支持。综上，神坤公司认为：李立新的反诉是不能成立的，请求人民法院查明案件事实真相，驳回李立新的反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2013年10月27日，怀仁县东海房地产开发有限责任公司（现怀仁县神坤房地产开发有限责任公司）与李立新签订编号为G0026号《东海购物中心商铺买卖合同》，出卖人：怀仁县东海房地产开发有限责任公司。买受人：李立新。合同约定：买受人购买坐落于怀仁县怀安大街与仁人路交汇处东北侧（原怀仁宾馆），项目名称为东海购物中心、怀仁国际花园预测建筑面积86.44㎡钢筋混凝土框架结构第一层W49号商铺，用途为商业经营。按建筑面积计算，该商铺单价为13665元/㎡，总金额为1181177元。付款方式为按揭付款（仅限外铺）。买受人于签订本合同当日，向出卖人支付50%的房款591177元，于项目到达商品房按揭贷款条件之后，买受人与银行签订商品房按揭贷款合同。
四、买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，自本合同规定的应付款期满之日起，至实际应付款交付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；如买受人超过30日仍未付清应付房款，则出卖人有权终止本合同，出卖人扣除买受人总房款15%的违约金，出卖人退还买受人相应房款，出卖人有权将该房屋出售给他人。
五、房屋交付时间：出卖人定于2015年5月31日，将买受人购买的商铺交付使用，并达到以下条件：1.商品房竣工，经验收合格后，方可交付；2未经验收或验收不合格的，不得交付；3.房屋交付时达到装修使用条件。如遇下列特殊原因可延期交付使用：1.人力不可抗拒的自然灾害；2.施工中出现重大技术问题或者国家宏观政策的影响；3.其它非出卖人所能控制的因素等。
六、出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同约定交付房屋之日起，至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。
七、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。该房屋须经相关质量检验部门验审合格。
八、面积确认及面积差异处理：房屋在施工过程中必然存在误差，合同约定面积与实际测量面积有误差的，以政府测绘单位实际测量面积为准，多退少补。合同签订后，李立新依约交付神坤公司50%的房款591177元。……另查明，2014年10月21日，怀仁县东海房地产开发有限责任公司变更为怀仁县神坤房地产开发有限责任公司。
本院认为，本案的争议焦点为：1.原告（反诉被告）神坤公司、被告（反诉原告）李立新双方签订的房屋买卖合同应否解除；2.如果合同不解除，被告（反诉原告）李立新应否支付原告（反诉被告）神坤公司剩余购房款并支付违约金；3.如果合同解除，原告（反诉被告）神坤公司应否退还被告（反诉原告）李立新已付购房款并支付利息。
原告（反诉被告）神坤公司与被告（反诉原告）李立新双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，不违反法律、法规规定，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行义务。被告（反诉原告）李立新提出，神坤公司当时向李立新出示了商铺内外效果图，商铺外地域宽阔视线良好，十五米内无任何遮挡物，可是后来神坤公司在没有告知李立新的情况下，擅自建了一座天桥，更严重的是紧挨商铺外不到三米的地方立了两根大柱子，这严重违背了购房者的意愿，导致合同目的不能实现。神坤公司或任何一家银行后来都没有告知李立新按揭付款或办理相关手续。同时商铺购买时按86.44㎡预售面积购买，依约支付591177元，但神坤公司交付的实际面积只有75.6㎡，足足少了10.84㎡，远远高于法律允许3%的误差率。基于以上原因，应解除被告（反诉原告）李立新与原告（反诉被告）神坤公司的买卖合同，并返还房款591177元，支付违约金173806元。
原告（反诉被告）神坤公司认为，李立新作为按揭借款的主体，其从未向神坤公司或银行提交贷款申请资料，该过错是李立新所致，与神坤公司无关。李立新无证据证明神坤公司刻意隐瞒两根柱子的存在，也没有证据证明两根柱子对其经营会产生严重的障碍。商品房面积误差，李立新存在无视合同的行为，断章取义，曲解法律。神坤公司不同意解除合同，应驳回李立新的诉求。
本院认为，被告（反诉原告）李立新提出解除与原告（反诉被告）神坤公司签订的编号为G0026号《东海购物中心商铺买卖合同》，原告（反诉被告）不同意解除合同，双方在合同中未约定解除合同的条件，也不符合法律规定的解除条件，故对被告（反诉原告）提出的解除合同的请求，本院不予支持。据此，对于被告（反诉原告）提出的返还购房款591177元及支付违约金173806元的请求，本院不予支持。
原告（反诉被告）提出要求被告（反诉原告）支付剩余购房款441260元，按照合同约定，每平方米13665元，而原告（反诉被告）所主张剩余购房款441260元的计算方法单价为每平方米14000元，同时其请求应付剩余房款的房屋平米数75.6平方米没有证据证实，故对其请求被告（反诉原告）剩余房款441260元的请求，本院不予支持。
原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）支付违约金72322.51元，因原、被告双方合同约定付款方式及期限是按揭付款，买受人（被告）于签订本合同当日，向出卖人（原告）支付50%的房款，即591177元，于次月达到商品房按揭借款条件后，买受人与银行签订商品房按揭贷款合同。而原告（反诉被告）没有证据证实在项目到达商品房按揭贷款条件后通知了被告（反诉原告），被告不存在违约。故对原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）支付违约金72322.51元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百三十条规定，
判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）怀仁县神坤房地产开发有限责任公司的诉讼请求；
二、驳回被告（反诉原告）李立新的诉讼请求。本诉案件受理费4468元，原告（反诉被告）怀仁县神坤房地产开发有限责任公司已预交，由原告（反诉被告）怀仁县神坤房地产开发有限责任公司。反诉案件受理费4485元，被告（反诉原告）李立新已预交，由被告（反诉原告）李立新负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于朔州市中级人民法院。
审判长 杨宝春
审判员 张 乾
审判员 马先锋
二〇二〇年六月八日
书记员 孙晓琳 搜索“”