广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初1200号
原告：深圳链家房地产经纪有限公司，住所深圳市福田区沙头街道深南大道**耀华创建大厦301B。
法定代表人：张海明。
委托诉讼代理人：赖泽斌，系深圳链家房地产经纪有限公司的法务经理。
委托诉讼代理人：张彬彬，系深圳链家房地产经纪有限公司的法务专员。
被告：惠州市惠阳区金德明实业有限公司，住所，住所惠阳区淡水镇石坑仔****div>
法定代表人：张俊。
委托诉讼代理人：肖金松，系惠州市惠阳区金德明实业有限公司的员工。
原告深圳链家房地产经纪有限公司与被告惠州市惠阳区金德明实业有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳链家房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人赖泽斌、张彬彬，被告惠州市惠阳区金德明实业有限公司的委托诉讼代理人肖金松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付代理费共计人民币918877.32元；2.被告向原告支付延期付款违约金共计人民币29091.4元（违约金以人民币918877.32元为基数，按人民银行同期贷款基准利率的标准，以2018年6月30日为起算日，计算至欠款付清之日止，暂计至2019年2月25日）；3.由被告承担本案所有诉讼费用；4.由被告承担本案财产保全担保费用。庭审过程中，原告变更诉讼请求：1.被告向原告支付代理费184176.24元；2.被告向原告支付延期付款违约金7468.6元（违约金以184176.24元为基数，按人民银行同期贷款基准利率的标准，以2018年6月22日为起算日，计算至欠款付清之日止，暂计至2019年4月23日）；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：自2017年9月15日起，原告依据与被告签订的《奥园德明华庭联动合作协议》、《联动确认函》、《奥园德明华庭联动合作协议补充协议》、《奥园德明华庭联动销售代理合同》，启动奥园德明华庭项目代理销售工作。原告按照代理合同的约定成功销售了该项目多套物业，根据代理合同约定，被告应向原告支付成交物业对应的代理费，但截至2019年2月25日，被告仍未向原告支付25套转介物业的剩余代理费918877.32元及违约金，故诉至法院。
被告辩称，被告已通过银行转账方式分12笔共1660218.84元向原告付款，通过现金方式付款62243.36元，合计1722462.2元（包含现金奖186000元，佣金1536462.2元），应予以扣减。原告推荐的部分客户存在先刷卡后报备，报备过期及非客户本人签字等情况，按照《联动销售代理合同》及附件《奥园开城首府二三级联动管理办法》约定及实际情况推定，该部分客户不应认定为渠道客户，不应结算代理费。原告推荐的X幢XX房业主黄飞鸿存在先刷卡后报备，联动单非业主本人签字的情况，X幢XX房业主马欢、陈伟刚存在报备过期等情况。原告未能按照约定在付款前配合提交相关核实及结算手续，亦未履行先行提供发票的义务，被告有权行使先履行抗辩权并暂不支付被告代理费，原告因自身原因导致代理费不具备结算条件，被告不存在逾期付款行为，原告要求逾期付款违约金没有法律及事实依据。综上，被告不存在拖欠原告代理费及逾期付款情况，本案诉讼费、保全费等应由原告自行承担。本院
经审理认定事实如下：2017年9月15日，原告与被告签订《奥园德明华庭联动合作协议》，约定原告代理销售被告开发的奥园德明华庭住宅、商铺，非独家代理，合作时间2017年9月15日至2017年12月31日，佣金商铺5套以下（含5套）或住宅30套以下（含30套）点数4%，商铺5套以上或住宅31套以上（含31套）点数4.5%，住宅1，住宅100平米以上现金奖励8000元/套，住宅100平米以下5000元/套0000元/套。结佣条件及方式：经双方确认系原告引荐的客户，在该客户成功缴纳不少于与开发商约定的首付房款，并签订《商品房买卖合同》后7个工作日内，原告须提供给被告盖章的结算清单以及原告带客上门时经过双方确认的《中介带客客户报备单》对当批成交客户进行确认，开发商对接人应在《中介带客客户报备单》上签名确认原告工作。在客户成功签订《商品房买卖合同》并网签后，被告参照《奥园德明华庭二三级联动管理办法》审核后出具盖章有效成交确认单，且原告提供成交明细表以及《中介带客客户报备单》后经双方确认，原告需在被告付款前提供等额且合法有效的增值税专用发票，否则被告有权拒绝付款，对非因被告原因引起的付款延迟，被告不承担任何违约责任。结佣方式：业主网签即签订《商品房买卖合同》并按规定比例支付首付款及按揭资料提供齐全后结算50%，银行审批通过后结算剩余50%，一次性付款客户则交齐全款网签后结算100%，按月结算。2017年9月22日，被告出具《联动确认函》给被告，《联动确认函》第五条载明：在客户成功签订《商品房买卖合同》并网签后，被告参照《奥园德明华庭二三级联动管理办法》核后，出具盖章有效成交确认单，且原告提供成交明细表以及《中介带客客户报备单》后，经双方确认后，原告须在被告付款前提供等额且合法有效的增值税专用发票，对非因被告原因引起的付款延迟，被告不承担任何违约责任。被告还指定对接人张成代表被告进行客户确认、对账、文件签收事宜。2018年1月1日，原、被告签订《奥园德明华庭联动合作协议补充协议》，约定延长合作期限至2018年3月31日，延长期内佣金及现金奖变更为每套佣金按成交价的4%+5000元现金奖的标准执行。2018年4月1日，原、被告又签订《奥园德明华庭联动合作协议补充协议》约定延长合作期限至2018年12月31日，延长期内佣金及现金奖变更为每套佣金按成交价的4%+5000元现金奖的标准执行。原、被告还签订《奥园德明华庭联动销售代理合同》，约定委托服务期自2018年1月1日至2018年12月31日止，被告委托现场确认客户人员为张成、周文芳，负责现场确认原告所推介的客户，并及时与原告确认应付的代理费数额。原告对接人员明伟代表原告进行客户确认、对账、文件签收事宜。《奥园德明华庭联动销售代理合同》第二条2.13项约定：“客户界定：（3）甲方有权对客户认定资料不全或判客有争议的客户，延迟结算或根据最终实际审核情况不予结算佣金”。第四条4.2项约定：“4.2.3付款方式：（1）针对一次性付款的客户……甲方按照4.2.3.2约定向乙方至服务费。（2）以按揭或公积金贷款方式付款的客户，分两期向乙方支付服务费：在满足4.1.1条b、c项约定并签订网签协议后，向乙方支付50%的代理费，在满足4.1.1条b、c项约定并获得银行审批通过后向乙方支付50%代理费。（3）代理费结算审核原则：①报备单及签字齐全；②微信报备信息齐全且提前1小时以上；③非项目自然来电来访客户；④提交成交明细后，电话回访确认中介带客成交。以上内容缺一不可……4.2.5付款方式：代理费每月结算一次，每月最后一个工作天为结算日，乙方应配合甲方提交相关核实及结算手续；乙方应于结算日后三天内按甲方要求开具与本合同业务相对应的等额、合法、有效的税率为6%的增值税专用发票，结算日后15个工作日内甲方按照4.1条约定支付乙方代理费……”。第四条4.3项约定：“联动合作现金奖励：4.3.1为激励乙方销售人员的推介积极性，甲方同意对成功推介甲方物业的乙方销售人员奖励：每套5000元的现金奖，该奖金为税前金额，需乙方开具发票……4.3.2现金奖结算审核原则：①联动确认单及签字齐全；②微信报备信息齐全且提前1小时以上；③非项目自然来电来访客户；④提交成交明细后，电话回访确认中介带客成交。以上内容缺一不可，否则甲方有权拒绝支付……”附件一《奥园德明华庭二三级联动管理办法》第三条约定客户确认流程及细则：“……现场安排小管家分配客户并予以登记，销售人员对来电来访客户进行接待，并在当天下班后将当天的来电来访录入明源系统，完善客户信息。下班后20点前如未录入明源系统的销售人员，直接淘汰。同时，在一二手联动审核过程中，营销部安排财务部安排收银员在中介报备现场共同审核确认客户报备单，确保客户信息完成无误。1、短信/微信报备：（1）所有客户需提前半小时报备，客户报备有效期为1天（有效期从报备当天计算），在报备有效期内客户归报备业务员所有，否则属于无效客户……（2）发展商成立客户报备对接组，业务员带客户到现场确认有效后由中介业务员、对接小组已经营销经理在客户报备单上签名确认方视为有效客户……（3）对未能到场的客户，中介业务员可以凭借客户授权书及有效证件复印件到现场成交。但仍需要提前半个小时报备，否则视为无效客户。2、《联动确认表》填写规范……（4）联动确认表必须有客户、中介业务员、销售人员、客服部、财务部、营销经理及渠道专员签字……（6）原则上微信报备信息，乙方业务员填写联动确认表与后期刷卡成交的客户姓名和电话在以上三个资料中需前后一致否则判定无效（直系亲属除外）……”。原告在乙方处盖章确认，被告在甲方处盖章确认。合同签订后，原告在合同期限内代理销售了奥园德明华庭中多套房产，被告亦向原告支付部分的佣金1536462.2元和现金奖186000元共1722462.2元。2018年1月13日，C-2301客户马欢与被告签订《德明华庭认购书》，约定C-2301房产成交价总价1039676元。2018年1月18日，被告对接人张成在《联动确认单》中“渠道专员确认”处签名确认。2018年4月27日，B-2402客户黄飞鸿与被告签订《德明华庭认购书》，约定B-2402房产成交价总价1317009元。同日，被告对接人周文芳在《联动确认单》中“渠道专员确认”处签名确认。《联动确认表》注意事项载明“A.客户登记姓名必须为真实姓名，表格信息齐全，才被视为有效登记……如有成交产生，则以有效登记的‘联动确认表’原件作为结算佣金的凭证……B.客户一经甲方确认，有效期为7天，7天如未能成交，则该客户失效”。庭审中，原告陈述其诉请金额涉及的房产及代理费为D-1901客户彭熏的代理费52612.12元、D-2704客户卢海华的代理费58090.24元、B-2402客户黄飞鸿的代理费52680.36元和C-2301客户马欢的代理费20793.52元。被告认可D-1901客户彭熏的代理费52612.12元和D-2704客户卢海华的代理费58090.24元尚未结算，但对B-2402客户黄飞鸿和C-2301客户马欢存在异议，认为被告代理销售的上述两套房产属于无效客户，不应支付佣金。
本院认为：本案为商品房委托代理销售合同纠纷。原、被告签订的《奥园德明华庭联动合作协议》、两份《奥园德明华庭联动合作协议补充协议》和《奥园德明华庭联动销售代理合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效，应受法律保护。原、被告双方均应按合同约定履行义务。本案的争议焦点：1.B-2402客户黄飞鸿和C-2301客户马欢是否属于原告代理销售房产的无效客户；2.被告尚未支付的代理费具体数额；3.被告是否存在违约行为，是否应当承担违约行为。关于B-2402客户黄飞鸿和C-2301客户马欢是否属于原告代理销售房产无效客户的问题。
被告辩称B-2402客户黄飞鸿存在先刷卡后报备联动单非业主本人签字的情况，C-2301客户马欢存在报备过期，不属于渠道客户，不应结算代理费。由于被告分别于2018年1月13日、2018年4月27日代理销售C-2301客户马欢与B-2402客户黄飞鸿两套案涉房产，故应适用原、被告双方签订的两份《奥园德明华庭联动合作协议补充协议》和《奥园德明华庭联动销售代理合同》中约定条款内容。从原、被告双方在合同中约定的内容来看，原告代理销售案涉房产流程应为：原告将购房客户信息提前半个小时向被告的报备对接小组报备，再带领客户到现场确认，原、被告双方在客户报备单签名确认为有效客户，报备有效期为1天。因此客户报备单应是认定客户是否有效的凭证，但本案中，被告未提交客户报备单，应承担举证不利后果，故本案仅凭合同约定内容无法认定B-2402客户黄飞鸿和C-2301客户马欢有无报备、如何报备、报备是否有效，对于被告辩称B-2402客户黄飞鸿先刷卡后报备、C-2301客户马欢报备过期，本院不予采信。从原、被告实际履行合同情况来看，原、被告在被告代理销售房产过程中共同填写《联动确认表》，根据合同中约定《联动确认表》填写规范、原、被告委托对接人责任权限范围以及《联动确认表》注意事项载明内容可得知，被告于2018年1月1日至2018年12月31日张成、周文芳为对接人，负责现场确认原告所推介的客户，并及时与原告确认应付的代理费数额，《联动确认表》表格信息齐全视为有效登记，成交产生后则以有效登记《联动确认表》原件作为结算佣金的凭证，当微信报备信息，联动确认表与刷卡成交的客户姓名和电话不一致时则为无效客户。结合原告提交B-2402客户黄飞鸿和C-2301客户马欢的《联动确认表》和被告提交的B-2402客户黄飞鸿和C-2301客户马欢的刷卡单、收款收据等证据，《联动确认表》中中介业务员、销售人员、客服部、财务部、营销经理均有签名确认，且被告对接人张成在C-2301客户马欢的《联动确认表》中“渠道专员确认”处签名确认，被告对接人周文芳在B-2402客户黄飞鸿的《联动确认表》中“渠道专员确认”处签名确认，《联动确认表》表格信息齐全，B-2402客户黄飞鸿和C-2301客户马欢也确实已刷卡支付房款，故《联动确认表》原件可作为结算佣金的凭证。
被告辩称B-2402客户黄飞鸿和C-2301客户马欢为无效客户，但未能提供证据证实微信报备信息，联动确认表与刷卡成交的客户姓名和电话不一致，应承担举证不能后果，故
本院认为，B-2402客户黄飞鸿和C-2301客户马欢属于原告代理销售房产的有效客户。关于被告尚未支付的代理费具体数额的问题。庭审中，被告对于D-1901客户彭熏的代理费52612.12元和D-2704客户卢海华的代理费58090.24元无异议，本院对该部分代理费数额予以确认。关于被告有异议的B-2402客户黄飞鸿和C-2301客户马欢两套房产的代理费数额的问题，从《德明华庭认购书》中的内容可得知，C-2301客户马欢房产成交价1039676元，B-2402客户黄飞鸿房产成交价总价1317009元，根据原、被告签订两份《奥园德明华庭联动合作协议补充协议》约定佣金及现金奖为每套佣金按成交价的4%+5000元现金奖的标准执行，故C-2301客户马欢的房产代理费为佣金41587.04元和现金奖5000元；B-2402客户黄飞鸿的房产代理费为佣金52680.36元和现金奖5000元。庭审中，原告自认B-2402客户黄飞鸿的房产代理费52680.36元和C-2301客户马欢的房产代理费20793.52元，本院予以确认。故，被告尚未支付的代理费具体数额为184176.24元（52612.12元+58090.24元+52680.36元+20793.52元=184176.24元）。关于被告是否存在违约行为，是否应当承担违约行为的问题。原告主张其代理销售房产已达到结算标准，被告未依约支付佣金构成违约。
被告辩称原告未配合提交相关核实及结算手续，亦未履行先行提供发票的义务，是因自身原因导致代理费不具备结算条件，被告不存在逾期付款行为。原、被告在《奥园德明华庭联动销售代理合同》的第二条2.13项约定被告有权对判客有争议客户迟延结算；第四条4.2.3项约定一次性付款或以按揭或公积金贷款方式付款的客户的代理费支付条件是网签或者获得银行审批通过；第四条4.2.5项又约定每月最后一个工作天结算代理费，原告应提供相关核实及结算手续，应在结算后三天内开具发票，被告在结算日后15个工作日内支付代理费。本案中，原、被告双方均未能按合同约定期限内进行结算，原告未提供证据证明其代理销售的房产均符合结算条件，未提供证据证明其已向被告提供相关核实及结算手续，应承担举证不利后果，故原告主张被告违约，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告诉请被告支付代理费184176.24元，本院予以支持。原告诉请被告支付延期付款违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第四十四条、第六十条、第四百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告惠州市惠阳区金德明实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内原告深圳链家房地产经纪有限公司代理费184176.24元。
二、驳回原告深圳链家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6640元(原告已预交6640元)，由原告深圳链家房地产经纪有限公司负担5350元，由被告惠州市惠阳区金德明实业有限公司负担1290元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 张文姣
二〇一九年六月八日
书记员 冯泳诗 百度搜索“”