云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终6171号
上诉人（原审原告、反诉被告）：云南中医学院。住所地：云南省昆明市呈贡新城雨花片区1076号。
法定代表人：熊磊，该学院院长。
委托诉讼代理人：陈古兵，云南广恩律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人（原审被告、反诉原告）：昆明宏恩餐饮服务有限公司。住所地：云南省昆明市呈贡区云南中医学院食堂二号楼一楼清真食堂。
法定代表人：毕发稳。
委托诉讼代理人：张长冬、彭浩，云南会凌律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人云南中医学院（以下简称中医学院）、昆明宏恩餐饮服务有限公司（以下简称宏恩公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人云南中医学院上诉请求：
一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初918号民事判决书第一项、第二项；
二、改判昆明宏恩餐饮服务有限公司立即将上诉人呈贡校区丁香园一楼清真食堂按照合同约定“来装去留”原则腾清并确保各项设施、设备完好无损交付给上诉人；
三、改判昆明宏恩餐饮服务有限公司赔偿上诉人自2018年2月25日起至上述清真食堂腾交付之日止的经济损失。
四、本案一、二审诉讼费全部由昆明宏恩餐饮服务有限公司承担。主要事实和理由:
一、昆明宏恩餐饮服务有限公司应将上诉人呈贡校区丁香园一楼清真食堂按照合同约定“来装去留”原则腾清并确保各项设施、设备完好无损交付给上诉人。1、一审法院认为上诉人未明确“来装去留”“各项设施、设备完好无损”所针对的具体内容，该项诉讼请求不明确，无法确定执行范围。一审法院据此对上诉人要求被上诉人腾退食堂的诉讼请求不予支持。判决理由不充分、逻辑前后矛盾，要求上诉人自理救济，回避了主要矛盾。2、根据双方签订的《目标责任书》第五条第（七）以及《档口经营合同》第五条规定了“来装去留”的处理原则，也违背了最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第十二条规定。3、上诉人针对要求昆明宏恩餐饮服务有限公司归还的设施、设备提交了清单。4、昆明宏恩餐饮服务有限公司拒不按期交换食堂属于违约行为。
二、被上诉人拒不交还食堂的违约行为给上诉人造成了经济损失并提交了相关证据，理应承担赔偿责任。
被上诉人昆明宏恩餐饮服务有限公司答辩称：宏恩公司是扩建并非装修，不应当适用来装去留。中医学院违约在先，应当承担违约责任。中医学院除应当承担违约责任之外还应当承担宏恩公司投入租赁物的投资赔偿。其余意见与上诉意见一致。上诉人昆明宏恩餐饮服务有限公司上诉请求：
一、撤销昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初918号民事判决书第一项、第三项；
二、改判云南中医学院赔偿上诉人损失人民币692681元；
三、改判驳回云南中医学院要求上诉人赔偿的经济损失。
四、本案一、二审诉讼费全部由云南中医学院承担。主要事实和理由：
一、一审法院法律事实认定错误、适用法律错误、上诉人要求云南中医学院赔偿扩建损失是法定权利，不应以被上诉人违约或侵权为前提。1、本案中，上诉人为了配合学校管理及满足师生用餐的要求，经云南中医学院同意上诉人多次扩建，购置设备，租赁合同终止后，房屋交还云南中医学院，云南中医学院享有了房屋改善行为或增设行为带来的利益，上诉人无法继续享有增设物所带来的利益。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国合同法》第二百二十三条的规定以及公平性原则、不当得利的法理依据，云南中医学院应当向上诉人承担对租赁物进行改善或增设他物所支出的有益费用的返还义务。
二、一审法院认定事实错误、云南中医学院所主张的相关经济损失是由于自身原因所导致的，不应当向云南中医学院承担赔偿责任。上诉人之所以一直未交还房屋的原因如下：1、云南中医学院未兑付2015年至2018年白餐票及2018年营业款。2、未对扩建、改造所投入大量资金赔偿事宜达成一致意见。3、相关设备器材仍留存在食堂中，为避免更大损失。
被上诉人云南中医学院答辩称：不认可宏恩公司的上诉意见，坚持中医学院的上诉意见。原审中，原告（反诉被告）云南中医学院向一审法院提出诉讼请求：
一、依法判令被告立即将云南中医学院呈贡校区丁香园一楼清真食堂按照原合同约定的“来装去留”原则腾清并确保各项设施、设备完好无损交付给原告;二、依法判令被告赔偿原告自2018年2月25日起至上述清真食堂腾清交付之日止的经济损失73040.00元;三、诉讼费由被告承担。原审中，被告（反诉原告）宏恩公司向一审法院提出反诉诉讼请求：
一、请求法院判令被反诉人赔偿反诉人损失692681元；
二、本案本诉及反诉费由被反诉人承担；
三、请求法院确认被反诉人的招投标行为违反双方签订的经营合同属违约行为。原审法院认定事实：2010年9月14日，原告（反诉被告）云南中医学院（甲方）与被告（反诉原告）宏恩公司的法定代表人毕发稳（乙方、出租人）签订《云南中医学院后勤服务中心学生食堂岗位经济目标责任合同书》（以下简称：岗位目标责任书），约定甲方提供位于云南中医学院清真食堂经营场所和现有设备、设施给乙方，乙方负责该食堂的经营管理工作，为学生和教职工就餐提供服务，有效期为2010年9月14日至2011年1月20日止。后原告（反诉被告）云南中医学院（甲方）与被告（反诉原告）宏恩公司的法定代表人毕发稳（乙方、出租人），与毕发稳作为法定代表人的宏恩公司按年先后多次签订岗位目标责任书、《云南中医学院丁香园一楼清真食堂风味小吃档口经营合同》（以下简称：经营合同），经营期限延续至2017年7月31日。2017年11月，在双方合同到期后，云南中医学院通知宏恩公司续签合同，但因合同内容存在变更，双方协商未果。2018年1月8日，云南中医学院发出2018年学生食堂承包经营招标公告，案涉的清真食堂系招标范围，并将该公告发布在与各食堂经营者的微信群里，并在微信群里通知清真食堂毕发稳到后勤会议室开会，对招标事宜给予解释和说明。后宏恩公司未参与招标，案外人中标。双方均认可宏恩公司实际经营清真食堂至2018年1月20日。云南中医学院通知宏恩公司于2018年2月24日将该校的食堂房产和设备设施归还该校，但双方就归还资产及赔偿问题未协商一致，截止本案开庭时，案涉的清真食堂仍未对外营业，宏恩公司也未将该食堂腾还云南中医学院。双方于2016年9月20日签订的岗位目标责任书第四条约定：乙方必须无条件的服从甲方的检查和考核。为加强食堂科学管理，提高服务水平，建设标准化食堂，按照《云南中医学院食堂考核细则》，每学期将不少于一次对学生食堂进行考核，考评为定量与定性相结合，考核结果将作为学校是否与食堂岗位目标责任人续签合同的依据。考核实行“末尾淘汰制”，考核不合格或排名最后的学生食堂，学校不再与乙方续签合同，重新面向社会招聘优秀餐饮企业。第十一条约定：目标责任书自然终止或因乙方违反上述有关条款约定而被甲方解除本目标责任书时，乙方应在本目标责任书终止之日起的10日内，将甲方移交的食堂房屋、设备、设施等资产，在保证原状或能正常使用的前提下交还甲方；否则，甲方有权追究乙方违约责任并要求赔偿。若乙方无正当理由拒不按期交还甲方资产的，本目标责任书终止之日起的10日后，甲方有权自行处理食堂里的一切设施、设备和物品，由此造成的所有损失由乙方自行承担。原审法院认为，本案的争议焦点为：
一、双方之间的租赁合同关系效力如何？二、云南中医学院主张要求宏恩公司腾退租赁场所是否有依据，应否得到支持？三、云南中医学院主张的相关经济损失是否有依据，应否得到支持？四、宏恩公司要求确认云南中医学院违约是否有依据，应否得到支持？五、宏恩公司要求云南中医学院赔偿损失是否有依据，应否得到支持？针对本诉第一个争议焦点，双方之间的合同关系及效力如何认定的问题，双方均认可岗位目标责任书和档口经营合同系租赁合同关系，本院予以确认。双方最后一次签订的合同约定的经营期限至2017年7月31日，该合同期限已届满。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”，第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”，本案中，在双方书面租赁合同期限届满后，未继续签订书面租赁合同，应当视为不定期租赁。宏恩公司认可云南中医学院在2017年11月与其协商续签合同时提出了要收回，且2018年1月8日云南中医学院已将招标文件通过微信群的形式告知了宏恩公司，原审法院认为云南中医学院的行为已满足了合同法第二百三十二条规定的在合理期限之前通知承租人解除合同，故
本院认为双方之间的不定期租赁合同关系已解除。针对本案第二个争议焦点，云南中医学院主张宏恩公司将清真食堂腾退是否有依据，应否得到支持的问题，原审法院认为，根据是否岗位目标责任书第十一条的规定，目标责任书自然终止时宏恩公司负有移交清真食堂的义务，云南中医学院也通知了宏恩公司腾退清真食堂，但截止本案法庭辩论终结，云南中医学院仍未明确该项诉讼请求中“来装去留”、“各项设施、设备完好无损”所针对的具体内容，原审法院认为该项诉讼请求本身不明确，仅依据云南中医学院该项诉讼请求无法确定执行范围，且根据双方合同约定，在宏恩公司拒不按期交还的情况下，云南中医学院有权自行处理食堂内的设施、设备，上述约定不违反法律规定，对双方均有约束力，原审法院予以确认，故对于云南中医学院该项诉讼请求不予支持。针对本案第三个争议焦点，云南中医学院主张的相关经济损失是否有依据，应否得到支持的问题，其主张的设置临时供餐点的损失与本案没有直接因果关系，原审法院不予认定。但宏恩公司未按约定腾还清真食堂，客观上造成了租赁场所的占用，应当支付相应的占用费，云南中医学院按照两个月测算风味档口管理费34000元依据不足，原审法院根据双方合同约定支持5000元每月，合计10000元。针对本案第四个争议焦点，宏恩公司主张云南中医学院违约是否有依据，应否得到支持的问题，宏恩公司主张云南中医学院招投标行为违反了双方签订的岗位目标责任书第四条的约定，构成了违约。原审法院认为，该条约定针对的是云南中医学院对食堂岗位目标责任人的考核权利，在考核不合格或排名最后的情况下，云南中医学院不再与其续签合同，可以认定为管理性约定，而非效力性约定。但该条约定并不能得出在不存在上述情形时，云南中医学院不得公开招标或必须与岗位目标责任人续签合同的结论。期限性是租赁合同最重要的特征之一，对双方当事人均有约束力，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第二款的规定，“租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同”，“可以”不等于“必须”，“可以续订”也“可以不续订”；根据合同法第二百三十二条关于不定期租赁可以随时解除的规定，中医学院另行招投标确定承租人的行为并未违反法律规定和合同约定，也不构成违约，对宏恩公司该项诉讼请求依法不予支持。针对本案第五个争议焦点，宏恩公司要求云南中医学院赔偿损失是否有依据，应否得到支持的问题，其要求赔偿损失的依据主要是投入了大量资金、未收回成本、云南中医学院未提前告知不续签、未解决其提出的问题，原审法院认为，损失赔偿的依据主要为违约或侵权，在本案中宏恩公司并未举证证实云南中医学院存在违反合同约定或实施了侵权行为，其要求赔偿损失的依据不足，不予支持。另其主张2015年至2018年的白餐票及2018年1月份的营业款未兑现，但未举证证明相关的款项数额及依据，也未作为独立的诉讼请求予以主张，在本案中不宜一并处理，不予评判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第二款、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：
一、被告（反诉原告）昆明宏恩餐饮服务有限公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告（反诉被告）云南中医学院经济损失10000元；
二、驳回原告（反诉被告）云南中医学院的其他本诉诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）昆明宏恩餐饮服务有限公司的全部反诉请求。原审本诉案件受理费1626元，由原告（反诉被告）云南中医学院负担1403元，由被告（反诉原告）昆明宏恩餐饮服务有限公司负担223元；原审反诉案件受理费减半收取3482元，由被告（反诉原告）昆明宏恩餐饮服务有限公司负担。二审中，中医学院向法庭提交了如下证据：设备统计清单，欲证明清单里面的设备物品系中医学院购买，应当向中医学院返还。经质证，宏恩公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不认可。认为上述证据不属于新证据，而且上述清单并未得到宏恩公司的确认，而且上述清单系2017年11月份制作，并没有作为合同附件。宏恩公司向法庭提交了如下证据：1、对比照片；欲证明装修前和装修后宏恩公司对食堂进行了改造和装修的项目和内容。2、聊天记录；欲证明巡视组巡视过后，还要求宏恩公司增添了设备，这些设备的费用应当由中医学院承担。另外证明宏恩公司并不是末位淘汰制的对象，是中医学院违约在先。3、中医学院关于巡视整改情况的通报；欲证明巡视整改与双方签订合同无关。经质证，中医学院认为上述证据并不是新证据，对证据的真实性认可，但是对证明目的不予认可。
本院认为，对于中医学院提交的证据系其单方制作，宏恩公司并未对其进行过确认，宏恩公司对其真实性不予认可，本院对其真实性不予采信。对于宏恩公司提交的证据，中医学院对其真实性认可，本院对其真实性予以采信。对于原审认定的事实，宏恩公司认为中医学院通知宏恩公司续签合同，但是合同内容已经发生变化，所以宏恩公司不予同意。另宏恩公司认为需要补充巡视组巡视的时间，还有需要认定宏恩公司投入的设备和改造的相关情况，宏恩公司是否适用末位淘汰制。对于其余事实各方均无异议，对于各方无异议的事实，本院予以认定。归纳各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：
一、双方合同效力如何认定？租赁物如何返还？二、中医学院、宏恩公司主张的损失是否能够成立？
本院认为，双方均认可岗位目标责任书和档口经营合同系租赁合同关系，合同成立并生效。双方合同约定的经营期限至2017年7月31日，该合同期限已届满。本案中，在双方书面租赁合同期限届满后，未继续签订书面租赁合同，应当视为不定期租赁。中医学院于2017年11月向宏恩公司提出了要收回租赁物，于2018年1月8日将招标文件告知了宏恩公司，原审法院据此认定中医学院在合理期限之前通知承租人解除合同，进而认定双方之间的不定期租赁合同关系已解除正确，本院予以维持。对于中医学院主张宏恩公司将清真食堂腾退的诉请。中医学院对于该诉讼请求中“来装去留”、“各项设施、设备完好无损”所针对的具体内容并不明确，亦无法确定执行范围，原审法院据此不予支持中医学院的该项诉请正确，本院予以维持。原审法院依据双方合同约定确定了，在宏恩公司拒不按期交还的情况下，云南中医学院有权自行处理食堂内的设施、设备，上述约定不违反法律规定，对双方均有约束力。上述认定符合双方约定，本院予以维持。针对中医学院主张的相关经济损失是否有依据，应否得到支持的问题，宏恩公司未按约定腾还清真食堂，客观上造成了租赁场所的占用，应当支付相应的占用费，原审法院依据双方合同约定支持占用费10000元正确，本院予以维持。针对宏恩公司主张云南中医学院违约是否有依据，的问题，本案中，依据双方合同签订的内容，合同期限届满的情形下，中医学院另行招投标确定承租人的行为并未违反法律规定和合同约定，也不构成违约，原审法院据此认定中医学院不存在违约行为正确，本院予以维持。针对宏恩公司要求中医学院赔偿损失是否有依据，应否得到支持的问题，在本案中宏恩公司并未提交有效证据证明中医学院存在违反合同约定或实施了侵权行为，其要求赔偿损失的依据不足，不予支持。宏恩公司主张的装修、改造投入，该部分费用合同中并没有约定需要中医学院承担，费用发生时也未经中医学院确认，中医学院对该部分费用的承担亦不认可，故宏恩公司对于该部分主张应承担举证不力的后果，本院对宏恩公司的该部分主张不予支持。原审法院对宏恩公司的上述费用主张认定正确，本院予以维持。对于宏恩公司其主张2015年至2018年的白餐票及2018年1月份的营业款未兑现，但未举证证明相关的款项数额及依据，也未作为独立的诉讼请求予以主张，原审法院认定在本案中不宜一并处理，不予评判正确，本院予以维持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求因缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8590元，由云南中医学院负担1403元，由昆明宏恩餐饮服务有限公司负担7187元。本判决为终审判决。本判决送达各方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向一审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。
审判长 古维贤
审判员 杨 茜
审判员 姚 丹
二〇一九年六月七日
书记员 陈婷婷 搜索“”