山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2019）晋0213民初286号
原告（反诉被告）：刘某1，女，1970年4月6日出生，汉族，无业，住大同市。
委托诉讼代理人：肖某，山西光硕律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王某，女，1969年6月28日出生，汉族，无业，住大同市。
委托诉讼代理人：武某，山西漠北律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩某，大同市平城区南街法律服务所法律工作者。
第三人：刘某2，男，1984年11月6日出生，汉族，无业，住大同市。
原告刘某1(反诉被告)与被告王某（反诉原告）、第三人刘某2房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘某1及其委托诉讼代理人肖某、被告王某及其委托诉讼代理人武某、第三人刘某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某1向本院提出诉讼请求：1、依法判决原、被告解除租赁合同；2、依法判决被告按约定租金向原告支付2018年9月15日至2019年3月14日实际退腾之日的租金67280元及被告所欠水费855元、天然气费647.30元，总计68782.3元；3、依法判决被告支付两个月空租期的违约损失近23334元；4、依法判决被告和第三人转租合同无效，立即退腾租赁房屋并恢复原状，如恢复不了原状折价赔偿32000元；合计123746元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2017年9月15日，原告（出租人）与被告（承租人）签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定出租商铺位于金色水岸龙园小区东北角B商铺，租赁期限五年，从2017年9月15日到2022年10月15日，租金每年140000元，支付方式为每年9月15日一次性支付下年度租金，房屋用途开网吧。合同签订后，双方互相履行。到了2018年9月15日被告没有按时交纳房租，原告追要，被告找各种理由要求推迟交付，没有不租的意思，后来发展到电话不接，拖延到10月25日，偷偷搬离二楼，原告赶到后无法阻止只能报警。当天，原告才知被告将一层转租第三人且经营面馆。通过以上事实，可认定被告存在以下违约行为，五年合同未到期，擅自搬离；解除合同未提前通知，拖延超期给原告造成损失；未经原告同意擅自转租其中的一层商铺，且改变房屋用途。被告违约且侵害原告的合法权益，请求依法判决。
被告王某辩称，一、1、租赁商铺的二层已于2018年10月25日解除，一层于2019年1月19日解除，同意解除合同；2、被告不承担2018年10月16日至2018年10月25日的租金，一层的租金承担至2019年1月19日；3、不承担原告2个月的空租期的租金；4、答辩人与第三人签订的转租合同已于2019年1月19日解除并于当日腾退；5、本案诉讼费由法院裁判。
二、针对原告事实与理由的答辩意见为：原告所述合同签订情况、内容属实，其他内容与事实不符。答辩人在2018年9月前在支付下半年租金时间到来前，曾反复电话通知原告提供该房屋配备消防系统的有关资料，提供不了提前终止合同。因原告出租的房屋缺乏消防资料，办不下开设网吧消防合格手续，消防部门和文化部门多次通知被告停止经营网吧，原告也表示办不下消防合格手续可以退租。因此，答辩人于2018年10月23日告知原告腾退房屋，并提出将一层转租房屋的权益及此后的租金一并转移给原告，但原告先是认可后又反悔，拒绝解约。双方发生矛盾，同年10月25日双方共同向110报警。在大同市公安局北街派出所，被告将商铺二层的两把钥匙交还原告，对于商铺一层原告拒不收回出租权，而且阻拦第三人继续租赁使用。答辩人与第三人2018年12月至2019年1月多次协商，双方于2019年1月19日签订解除合同协议书，答辩人向第三人退还租金和补偿损失38000元后解除，并及时通知原告接收房屋，但原告迟迟不予接收。同年1月30日答辩人将房屋钥匙及电卡交到人民法院，并口头告知合同解除情况。综上，答辩人因无法实现经营网吧的合同目的，且原告不能补救，以适合答辩人继续租赁的用途，答辩人提出解除合同合法合理。因二层在合同到期后9天之内就已腾退，属于合理的履行搬离的时间，不应当计算租金。一层的租赁时间为2018年10月16日至2019年1月19日止，共计90天（预留3天腾退时间），按照每平米日租金1.92元，租金为13808元。因答辩人提出反诉，答辩人应付原告的13808元在反诉请求中抵顶。原告的其他诉讼请求均不成立，应予驳回。第三人刘某2述称，2018年7月7日，我和王某租赁商铺一层开面馆，签订三年合同，交付了一年房租56000元，当时我认为商铺是王某的。我经营至2018年9月份王某往出搬电脑等物品时，才知道商铺不是她的。我继续经营到2019年1月19日，我和被告解除租赁协议，王某赔偿我38000元，交接完毕后将房屋钥匙给了王某。反诉原告王某向本院提出反诉请求：1、确认双方于2018年10月25日解除房屋租赁合同；2、判令被反诉人给付商铺装修费损失199729元，给付垫付的采暖费13615.60元；3、判令被反诉人赔偿违约损失38000元；4、本案的诉讼费用和鉴定费用由被反诉人承担。反诉事实与理由：反诉人和被反诉人2017年9月15日签订房屋租赁合同，反诉人租赁被反诉人位于大同市平城区金色水岸龙园小区东北角B商铺用于开设网吧，租期5年。反诉人交付被反诉人第一年的租金后，进驻商铺进行装修，电缆、电线、壁纸、吊顶及外跨楼梯等材料和人工合计支出232540元，办理了网吧营业执照。但被反诉人在出租商铺时隐瞒了该商铺长期未办消防检查合格证，反诉人在2017年底和2018年初两次向消防部门申请办理消防安全检查合格手续都未批复，并收到原南郊区消防部门和文化部门的数次警告，继续营业就会遭受行政处罚，网吧经营活动不得不停业。期间，反诉人多次要求被反诉人尽快补办消防检查合格手续，以达到网吧可以经营的目的，并为此等待了一年多时间，期间按照大同市供热部门的规定，为被反诉人垫付了下一年的采暖费13615.6元，但被反诉人最终提供不了消防部门要求的商铺消防验收合格手续，不能使该房屋具备可以经营网吧的消防条件。因此，反诉人于2018年10月23日不得不告知被反诉人解除合同并搬离该商铺。可搬离时遭到被反诉人阻拦，双方报案到大同市公安局北街派出所。10月25日在派出所的协调下，反诉人移交了商铺二楼的钥匙，双方对商铺二楼的租赁合同已经解除。商铺一层的问题，第一是当初反诉人认为面积小，并不同意租赁，被反诉人给反诉人做工作，让反诉人一并租赁，不用可以出租别人，就这样把一层包在了一块。所以一层转租是经被反诉人同意的，反诉人搬离时愿将房屋及租金移交给被反诉人，但被反诉人出尔反尔，没有接收。2018年1月19日刘某2和反诉人经过多次协商解除房屋租赁合同，反诉人退还对方租金并赔偿损失38000元，随后告知反诉人取回钥匙。综上所述，因被反诉人出租的房屋不适合经营网吧，导致反诉人无法实现租赁其商铺的目的，造成了反诉人232540元装修费用损失、造成转租损失以及网吧设备资产的损失，损害了反诉人的合法权益，因此，被反诉人无权继续主张租金的诉求，反而应当赔偿反诉人的损失，请法庭驳回被反诉人的诉讼请求，支持反诉人的反诉请求。反诉被告刘某1辩称，一、反诉人的陈述与事实不符。1、原告从未隐瞒过房屋存在的消防问题。作为普通的购房业主，认为开发商出售并交付房屋，此房必然是合格的，原告对房屋手续从未质疑过。被告也从未和原告说过消防问题，原告是在2018年10月23日被告擅自搬离商铺原告报警后被告才提出消防一事，原告从不知道自己购买的商铺存在消防没有备案问题，何谈隐瞒之说。即使涉案房屋没有消防备案也不是原告的过错，更不是原告所能做到的，这是建设单位也就是开发商的责任，如将这个责任推给原告，有悖常理；2、网吧经营是特殊行业，只有营业执照是不能营业的，还得办理网吧特许经营证、安全证、收费许可证，这些手续被告当庭陈述全部完善，但最终也没有出示。被告经营网吧多年该办的手续一清二楚，为何不在承租房屋之前或装修房屋之前将网吧手续完善，而是之后才补办，造成被告经营停业原因不明；3、被告转租并未征得原告同意，本案是反诉人违约导致合同解除，反诉是无理诉求，依法驳回。
二、关于对评估意见提出的异议。1、评估的装修装饰物其中的未形成附和的装修装饰物，原告不同意利用，被告拆除后应恢复原状；2、被告租赁之前房屋原先固有的不应评估价值的包括：吊顶、卫生间洗手池、便池、木地板、踢脚线、6平方及2.5平方的电线；3、被告已经拆除但评估机构还给评估价值的包括:生态木吊顶、冷风管道、网络六类线、监控线摄像头；4、套装门是2套，评估3套；5、对已形成附和的装饰装修物，评估价值远远高于市场价值，价格不准确较笼统，拿壁纸举例，一楼和二楼的壁纸材质明显不同，面积更不同，笼统定了11385元；6、应核减装修装饰残值损失(使用一年的折损)，特别一楼开成饭店，装修装饰损坏严重，如壁纸存在油腻、开裂现象严重。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条规定，本案是因反诉人也就是承租人违约导致合同解除，反诉人请求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，不予支持。且被反诉人也不同意利用，故不予补偿。本院
经审理认定如下事实：2007年9月，原告刘某1购买了位于本市御河北路金色水岸-龙园东北转角2号楼与4号楼之间B号门面一套，面积316.17平方米。2017年9月15日，原告刘某1与被告王某签订《房屋租赁合同》，该合同约定的主要内容为：“房屋位于金色水岸-龙园小区东北角B商铺；租赁期限为2017年9月15日至2022年10月15日；租金140000元；租金以现金方式一次性支付，以后每年提前一个月预交下一年租金（即每年9月15日支付下一年租金）；房屋用途为开设网吧，房屋维修由承租人负责，出租人负责采暖费及物业管理费，其他维修及内部设施维护均由承租人负责；出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物；租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理由承租人决定，房屋转租需经出租人同意方可”。合同签订后，被告王某支付原告刘某1一年的租赁费140000元。2018年7月7日，被告王某与第三人刘某2签订《房屋租赁合同》，被告王某将其租赁原告的商铺一楼出租给第三人刘某2，期限自2018年7月7日至2021年7月6日，租金每年56000元。刘某2支付王某2018年7月7日-2019年7月6日租金56000元。2019年1月19日，王某与刘某2签订《解除房屋租赁合同协议书》，该协议书载明：甲（王某）、乙（刘某2）双方于2018年7月7日签订的房屋租赁合同，甲方将租赁的位于大同市平城区东关龙园小区东北角2号商铺一楼转租乙方经营面馆，因原房东刘某1不同意继续由乙方租赁该房，双方达成协议解除房屋租赁合同，甲方一次性退还乙方租金和补偿费38000元。2018年10月25日，被告王某以商铺办不了消防手续无法继续租赁，双方发生纠纷，后经公安部门协调，被告将商铺二楼的钥匙交还原告。诉至本院后，被告王某于2019年1月30日将案涉商铺一楼钥匙和电卡交付到本院，原告刘某1于2019年3月4日取走。诉讼期间，被告王某申请对其承租商铺装修价值进行鉴定，本院依法委托大同市合誉盛价格评估有限公司对案涉商铺的装修价值进行鉴定，该评估机构于2019年3月23日出具同合评字（2019）33号《价格评估意见书》，评估价值为199729元。经本院核实，大同翔龙集团房地产开发有限责任公司出具证明证实该诉争房屋2007年6月13日消防验收合格。上述事实的认定，有原告、被告、第三人陈述及《商品房认购合同》、《房屋租赁合同》、《解除房屋租赁合同协议书》、《大同市南郊区公安消防大队关于大同市南郊区汇晋阳光腾宇龙园网吧店无法办理消防安全检查合格证的情况说明》、《价格评估意见书》、营业执照、大同翔龙集团房地产开发有限责任公司的证明予以证实。本案争议焦点为：本诉原告及反诉原告的诉求是否成立。
一、本诉原告的诉求。1、关于原告诉请解除租赁合同。审理中，被告王某同意解除，且已将案涉商铺退腾交还原告，对该项诉求应予准许。2、关于原告请求被告支付2018年9月15日至2019年3月14日实际退腾之日的租金67280元及被告所欠水费855元、天然气费647.30元。案涉商铺的租赁期限为2017年9月15日至2022年10月15日，年租金140000元。被告已向原告交纳2017年9月15日至2018年9月14日租金140000元，之后未支付原告租金。2018年10月25日被告已将商铺二层交还原告，商铺一层的钥匙于2019年1月30日交到本院，原告于同年3月4日取走钥匙。故原告诉求租金交付至2019年3月14日与事实不符，商铺二层应支付至2018年10月25日，一层应支付至2019年1月30日。商铺从2018年9月15日至2018年10月25日租金15726.03元（140000元÷365日×41日）；商铺一层租金从2018年10月26日至2019年1月30日，审理中，原告未提交租赁房屋的实际面积的相关证据，自认一层面积90平方米，一层租金本院酌情按照房屋总面积的1/3计算即12401.83元（140000元÷365日×97日×1/3），被告王某欠原告刘某1租金合计28127.86元。关于原告诉请的水费、天然气费一节，原告提交了欠费图片，被告认为原告未提交相关票据，不予认可。
本院认为，原告提交的图片中显示的日期3月9日、3月15日系在其收回案涉商铺之后，故要求被告支付至3月的水费、天然气费与事实不符。此外，审理中原告未能提供证据原件，本院对该票据不予采信，对该项主张不予支持。3、关于原告主张被告支付两个月空租期的违约损失近23334元、被告和第三人转租合同无效，立即退腾租赁房屋并恢复原状，如恢复不了原状折价赔偿32000元。对上述主张因无合同约定且原告未能举证证明，本院不予支持。
二、反诉原告的诉求。1、确认双方于2018年10月25日解除房屋租赁合同。
原告刘某1与被告王某签订《房屋租赁合同》，该合同约定的标的物系金色水岸-龙园小区东北角B商铺，该商铺分为上下两层，被告在租赁期间将商铺一层转租与第三人。被告因故于2018年10月25日已将商铺二层交还原告，本院认定原、被告就双方所签租赁合同部分予以解除，但被告并未将租赁标的物全部交还原告，故反诉原告该诉求与双方约定不符，本院不予支持。2、被反诉人给付商铺装修费损失199729元，给付垫付的采暖费13615.60元。
原告刘某1与被告王某签订《房屋租赁合同》第八条约定：“出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物，租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理由承租人决定”。该条款不违反法律规定，应为有效。但双方对租赁合同解除后被告装修、改善增设的他物的归属未予以明确约定。反诉原告该诉求因无合同约定和法律规定，本院不予支持。反诉原告提交了采暖费发票以证实为反诉被告垫付采暖费13615.60元，因合同中明确约定出租人负责采暖费及物业管理费，故本院对反诉原告该项诉求予以支持。3、被反诉人赔偿违约损失38000元。反诉原告王某认为商铺一层转租是经被反诉人同意的，反诉人搬离时愿将房屋及租金移交给被反诉人，但被反诉人反悔没有接收。2018年1月19日，第三人刘某2和反诉原告王某经过多次协商解除房屋租赁合同，王某退还对方租金并赔偿损失38000元。审理中，反诉被告刘某1对此予以否认，根据合同法规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案反诉原、被告在合同中亦有相同约定即房屋转租需经出租人同意方可。据此，反诉原告主张其转租商铺一层是经反诉被告同意，因其未能举证证明，本院不予采信，对反诉原告该项诉求不予支持。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效。被告以原告在出租商铺时隐瞒了该商铺未办消防检查合格证，导致其向消防部门申请办理消防安全检查合格手续都未批复，致使网吧经营活动不得不停业，无法实现经营网吧的合同目的。
本院认为，被告从事网吧经营理应知道该行业所需的特殊条件和要求，在租赁房屋时应对所租赁的房屋是否符合条件尽到特别的审查义务。被告主张已向原告提出相关消防资质方面的要求，原告不予认可，因合同对此未约定，且被告无证据证实其主张，本院不予采信。原告在案涉房屋租赁中无过错，双方应依合同约定履行各自义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百二十四条、第二百二十六条的规定，
判决如下：
一、解除原告刘某1与被告王某2017年9月15日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告王某于本判决生效后十个工作日内给付原告刘某1房屋租赁费28127.86元；
三、反诉被告刘某1于本判决生效后十个工作日内给付反诉原告王某垫付的采暖费13615.60元；
四、驳回原告刘某1及反诉原告王某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2875元，由被告王某负担503元，原告刘某1负担2372元；反诉费2637元，由反诉被告刘某1负担140元，反诉原告王某负担2497元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。
审 判 长 高秀珍
人民陪审员 李晓霞
人民陪审员 施建飞
二〇一九年六月七日
书 记 员 齐 馨 来源：