湖北省建始县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2822民初1018号
原告：建始县业州镇乐途网咖。住所地：建始县业州镇业州大道人民医院二门诊旁。统一社会信用代码：91422822MA497PQM4E。投资人：刘永涛，男，1979年10月23日出生，土家族，湖北省建始县人，住建始县。
被告：何娟，女，1986年1月17日出生，土家族，湖北省建始县人，户籍地建始县，租住建始县。
原告建始县业州镇乐途网咖与被告何娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建始县业州镇乐途网咖的投资人刘永涛、被告何娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建始县业州镇乐途网咖诉称，原告建始县业州镇乐途网咖原经营者余杨于2016年8月20日与案外人何跃辉签订《房屋租赁合同》，承租何跃辉位于建始县XX镇XX大道百纺大厦二楼及一楼临街门面，租期为2016年9月30日至2021年9月30日，合同约定承租人对一楼临街门面在租赁期间享有对外出租权。2017年9月，原告委托工作人员张建骄与被告签订《房屋租赁合同》，将一楼临街门面楼梯间出租给被告，约定租赁期限为2017年9月30日至2018年9月30日，年租金25000元。2018年7月1日，余杨与刘永涛签订协议，将建始县业州镇乐途网咖转让给刘永涛。原、被告签订的租赁合同到期后，原告多次口头及书面通知被告续签合同并缴纳租金，被告拒绝，并占用房屋至今。请求判令：1、被告腾退房屋；2、被告自2018年10月1日起至房屋腾退之日按年租金25000元的标准支付房租费；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告何娟辩称，被告租赁原告的门面一直在使用属实。被告曾于2018年9月20日告知过原告准备交纳房租，但原告要求被告自行准备合同文本。2018年10月1日之后被告因小孩生病推迟了一天准备交纳房租时，原告表示房租要涨到26000元，被告认为未提前通知遂报警。因为涉诉门面是从别人手里转让的，转让后生意也不好，被告要求把房租交纳后将店面转让出去，自己搬回毗邻租赁的卜开全的房屋，原告不同意。被告承租的卜开全的房屋在原告乐途网咖卫生间楼下，因为卫生间长期漏水导致被告无法正常经营并受损，直到现在乐途网咖也没有将卫生间漏水问题解决。2019年4月3日，因原告乐途网咖卫生间漏水被告再次报警，派出所提出被告2019年4月3日前的房租费正常交纳，4月3号之后原告要及时解决漏水问题，什么时候解决，被告就什么时候腾退房屋，4月3号之后门面的租金和被告另行租赁居住的房屋的租金由原告承担。截至开庭前一天，原告卫生间仍在漏水。被告同意腾退房屋，但只同意支付租金至2019年4月3日。
经审理查明，建始县业州镇乐途网咖原由余杨经营。2016年8月20日，余杨与房东何跃辉、谈友东夫妇签订《房屋租赁合同》，何跃辉、谈友东将其坐落于建始县××镇××大道百纺大厦二楼及一楼临街楼梯房屋出租给余杨作为商铺使用，租期自2016年9月30日至2021年9月30日，年租金13万元，一楼临街楼梯房屋在租赁期内租赁权归余杨所有（意即可再次对外出租）。余杨承租后，将一楼临街楼梯房屋隔断为两间，一间作为楼梯间上楼，一间作为门面对外出租给案外人孙茂先经营商铺，二楼经营网咖。2017年10月1日，建始县业州镇乐途网咖工作人员张建骄收取了孙茂先2017年9月30日至2018年9月30日的房租费25000元。2018年1月，经建始县业州镇乐途网咖同意，孙茂先将租赁门面转让给被告经营，被告为此支付孙茂先门面转让费60000元（其中包含截至2018年9月30日的房租费）。张建骄代表建始县业州镇乐途网咖与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限自2017年9月30日至2018年9月30日，年租金25000元，合同约定未经原告同意，被告不得转租。2018年7月1日，余杨将建始县业州镇乐途网咖以500000元的价格转让给刘永涛经营，合同约定相应权利义务由刘永涛承继。同年10月9日，因被告与原告签订的租赁合同到期，原告向被告发出通知，要求被告在2018年10月16日前与原告续签租赁合同并交纳2018年10月1日至2019年9月30日的租金26000元。后经双方协商，原告同意不涨房租，但被告考虑生意不好，要求将门面转让，未取得原告同意。此后，被告占用租赁房屋经营至今。另查明，被告在本案涉诉房屋毗邻另租赁有卜开全的房屋经营早餐店，该房屋楼顶为原告的卫生间。因原告卫生间漏水，干扰被告的经营，双方发生多次纠纷，原告也曾进行修缮，但未彻底解决漏水问题。原告向本院起诉后，被告于2019年4月3日因原告卫生间漏水向公安机关报警，双方协商处理未果。
本院认为，原告依原经营者余杨与房东签订的房屋租赁合同，有权对租赁的房屋对外出租。被告从他人手中受让涉诉门面后与原告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定全面履行合同义务。因该合同约定的租赁期间届满时间为2018年9月30日，租赁期间届满后被告未与原告续签合同，故双方的房屋租赁合同终止。合同终止后，被告长期占用租赁的房屋构成违约，应当支付自2018年10月1日起至被告返还房屋之日的房屋使用费，支付标准可参照双方约定的房屋租金标准25000元/年执行。被告只同意支付2019年4月3日之前的租金的主张，无事实和法律依据，本院不予采纳。被告关于原告卫生间漏水影响其另行租赁的门面经营并受损，根据合同的相对性，系另一法律关系，被告可另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下：
一、被告何娟于本判决生效后三日内将建始县XX镇XX大道百纺大厦一楼楼梯间门面房腾退并交付给原告建始县业州镇乐途网咖；
二、被告何娟按25000元/年的标准向原告建始县业州镇乐途网咖支付自2018年10月1日起至腾退、交付案涉门面房之日的房屋占用费；如果未按本判决指定的期间履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元减半收取40元，由被告何娟负担。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 刘振华
二〇一九年六月六日
书记员 韩超燕 来源：百度搜索“”