海南省第二中级人民法院 民事判决书 （2019）琼97民终665号
上诉人（原审被告）：白沙德益综合商场，住所地海南省白沙黎族自治县牙叉镇中路雅钗农贸市场三楼。 投资人：汤邦利。
委托诉讼代理人：林青，海南海地律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐焕祺，海南海地律师事务所实习律师。
被
上诉人（原审原告）：海南庆庄实业有限公司，住所地白沙黎族自治县牙叉镇卫生路（雅登大酒店二楼）。
法定代表人：刘丽霞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郑芹，海南川海律师事务所律师。
原审
被告：汤邦利，男，1975年8月29日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。
委托诉讼代理人：林青，海南海地律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐焕祺，海南海地律师事务所实习律师。 上诉人白沙德益综合商场（以下简称德益商场）因与被上诉人海南庆庄实业有限公司（以下简称庆庄公司）、原审被告汤邦利租赁合同纠纷一案，不服海南省白沙黎族自治县人民法院（2018）琼9025民初480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 德益商场上诉请求：1.维持海南省白沙黎族自治县人民法院（2018）琼9025民初480号民事判决第三项内容；2.撤销海南省白沙黎族自治县人民法院（2018）琼9025民初480号民事判决第一、二项内容。事实和理由：1.双方签订的《场地回收合同》约定按现状移交，包含两个方面：一是场地内装修、附属设施等按现状移交；二是德益商场与承租户的租赁合同及债权债务关系按现状移交。合同确定约定庆庄公司支付回收款240万元后，双方不再存在债权债务关系。故德益商场收取的76万元押金及9万余元租金应当不再移交给庆庄公司。一审判令德益商场支付庆庄公司76万元押金及9万余元租金错误。2.庆庄公司回收涉案标的物至今三年多，一直没有对押金及租金问题提出异议，更证明了当时双方签订的《场地回收合同》约定按现状移交的范围。3.根据德益商场实际投入的建设项目及现场照片，德益商场及汤邦利投入569万元建设商场，且所建设项目均通过《场地回收合同补充协议书》进行确认，是双方合意的表现。庆庄公司以240万元的价格回收项目，已远低于实际价格，若双方约定的押金、已收取的部分租金仍由德益商场承担的话，相当于庆庄公司150万元回收德益商场569万元的项目，不符合常理，违背公平合理原则。 庆庄公司辩称，1.押金不是德益商场应收的款项，该款项待租赁合同履行期满后需返还。德益商场认可其已收取租户押金，其在签订《场地回收合同》与庆庄公司交接时仅把押金条交付给庆庄公司，未把76万元押金一并交付。故庆庄公司要求德益商场交付76万元押金有事实根据及法律依据。2.德益商场在场地回收前多收取的租金应当交付给庆庄公司。德益商场认为租户在场地回收前欠其租金12万元，其已将该权利转移给庆庄公司，由庆庄公司负责收取，因此其多收取的9万元租金亦不应当返还。庆庄公司认为在签订场地回收协议前存在的债权，德益公司如果有证据其可向租户主张。合同没有约定场地回收前后租金的归属及支付事宜，庆庄公司要求德益商场支付其多收取的场地回收协议之后的租金合法合理。 汤邦利述称，汤邦利的答辩意见与德益商场的上诉意见一致。 庆庄公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令德益商场、汤邦利将德益商场租户交纳的76万元商铺押金移交至庆庄公司名下；2.判令德益商场、汤邦利向庆庄公司交付德益商场租户（2016年4月1日至8月30日）交付的商场租金96835元；3.判令德益商场、汤邦利支付违约金10万元；4.判令德益商场、汤邦利协助庆庄公司办理消防安全检查合格证（白公消安检字[2015]第0001号）及防雷装置验收合格证（白雷验NO[2014]027号）变更登记手续；5.判令德益商场、汤邦利协助庆庄公司办理白沙黎族自治县牙叉中路雅钗农贸市场加建工程建设工程规划许可证（正本）和竣工验收备案证；6.案件受理费由德益商场、汤邦利负担。 一审法院认定事实：2013年8月24日，庆庄公司与汤邦利签订《场地租赁合同》。《场地租赁合同》的主要内容：1.甲方（庆庄公司）将其所有的位于海南白沙黎族自治县牙叉中路雅钗农贸市场二楼（面积约2300平方米）场地出租给乙方（汤邦利）；三楼为钢架结构（待建），由乙方全额出资负责加建施工，甲方应无条件协助乙方向有关职能部门申报批建，并提供有关资料证明。合同期满如双方不再续签承租协议或提前解除合同，则三楼钢架结构由乙方在合同期满后30日内免租金自行拆除并归乙方所有，甲方无异议。如逾期不拆的，视为乙方放弃，由甲方处理。2.本合同租赁期共10年，自2014年6月1日起至2024年5月31日止。租期前五年，每年租金为70万元整；租期后五年，每年租金为80万元整。 2016年5月11日，汤邦利代表德益商场与庆庄公司签订《场地回收合同》。《场地回收合同》的主要内容：
一、回收场地情况：1.海南白沙黎族自治县牙叉中路雅钗农贸市场二楼，面积约2400平方米，包括：按现状；2.海南白沙黎族自治县牙叉中路雅钗农贸市场三楼，面积约2400平方米，包括：按现状。
二、回收期限：自2016年5月1日起至2016年7月1日止。
三、回收标准：二楼标准：场地无缺损、无结构变化、无改变用途，交付状态参照《场地租赁合同》租赁开始时甲方（庆庄公司）向乙方（德益商场）移交的状态；三楼标准：场地以现状交付，内部装修、墙体、墙体内外的装饰、商场电梯、空调、防盗门、金属设备、钢架建筑等无改变，主体结构及固定设施无破坏。
四、验收：验收开始一年内，即2016年5月1日至2017年5月1日，作为乙方的责任保证期，乙方对场地承担责任。
五、移交：1.设施及资产移交：乙方应当制作《设施及资产清单》（作为本合同的附件二），按照设施、资产的具体形式进行移交说明，形成书面文件移交甲方，并经双方签字、盖章确认。将设施及资产的钥匙及其他一切控制设备等移交给甲方，由甲方实施控制、使用、管理。2.档案资料移交：乙方应当制作《场地使用档案》（作为本合同的附件三），记录现在使用场地的租户情况，并将场地使用原始资料、使用者的资料原件移交给甲方，由甲方进行统计并管理。3.权利移交：乙方应将场地、设施、资产的权属文件移交给甲方，制作《权属文件清单》（作为本合同的附件四），并将双方签字、盖章确认，需要时协助甲方办理所有权变更登记手续。4.移交时场地的状态：二楼场地应参照原《场地租赁合同》租赁开始时甲方向乙方移交的状态进行移交，三楼场地在移交时应当保持现状，并按照双方商定的方案移交，乙方要保证场地在移交时不存在任何质量及遗留问题。否则甲方有权拒绝接受场地的移交，并保留向乙方追究违约责任的权利。
六、乙方的义务：乙方须保证现在使用场地的租户认可并接受乙方将场地移交给甲方，并由甲方管理；对此，乙方须向甲方提供现在使用场地的租户签字确认的书面声明，并协助甲方及现有租户办理移交管理手续。
七、回收：场地经过验收，移交完成后，甲方按本合同约定的回收价格向乙方支付回收款。
八、回收价格：1.回收价格为2400000元。费用包括但不限于：三楼钢架结构加建施工费用、加建材料费用、机电设备及安装工程费、金属结构及设备安装工程费、二楼、三楼内部装修费用、外墙装饰费用、商场电梯及安装费用、乙方出资安装的所有设施费用、场地维修费用、墙体外的广告宣传设施费用等。除以上约定价格的回收款外，乙方不得向甲方主张任何其他费用。2.款项支付方式：回收结束支付按甲乙双方约定金额支付，责任保证期结束支付按甲乙双方约定金额支付。
九、违约责任：1.甲方未按合同约定支付回收款则构成违约；2.乙方未按合同约定或未按保证函的承诺履行相应义务则构成违约；3.在发生违约的情况下，守约方有权要求违约方支付10万元违约金，但违约金的支付并不免除违约方在本协议下的其他义务及责任的履行，违约金不足以赔偿守约方的损失的，守约方可以要求违约方赔偿损失。 2016年5月20日，庆庄公司向租户张贴《告知书》。该《告知书》上记载：由于本公司场地回收，原德益商场现归属庆庄公司所有。2016年4月1日德益商场已把2014年8月1日各位户主与商场签订的合同及押金转到庆庄公司的名下（不含退场者）。 2016年6月13日，德益商场与庆庄公司共同确认德益商场已收取41户51个摊位自2016年4月1日至2016年8月30日租金共计96835元。 2016年6月14日，德益商场向租户张贴《通知》。该《通知》上记载：自2016年4月1日起，德益商场转交由庆庄公司管理和经营，原德益商场全体商户签署的租赁合同将由庆庄公司履行。按照合同约定缴纳租金的德益商场商户，合约到期后由庆庄公司续签或者退还押金。 2018年7月25日，本院向白沙黎族自治县公安消防大队发函咨询《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（白公消安检字[2015]第0001号）能否办理变更登记手续事宜。同日，白沙黎族自治县公安消防大队向本院复函：根据相关消防法律法规的规定，如需变更场所名称或经营负责人的，须重新申报公众聚集场所消防安全检查，具体由该场所经营单位进行申报。 2018年7月25日，本院向白沙黎族自治县气象局发函咨询《防雷装置验收合格证》（白雷验NO[2014]027号）能否办理变更登记手续事宜。同日，白沙黎族自治县气象局向本院回复：《防雷装置验收合格证》（白雷验NO[2014]027号）目前已处于过期失效状态，我局无法进行变更手续。 2018年8月28日，一审法院向白沙黎族自治县住房和城乡建设局发函咨询庆庄公司能否办理白沙黎族自治县牙叉中路雅钗农贸市场加建第三层的建设工程规划许可证（正本）及竣工验收备案证事宜。2018年9月3日，白沙黎族自治县住房和城乡建设局回复：如需换回该项目的工程规划许可证（正本），要按照城市规划行政主管部门检查意见完善手续；竣工验收备案证已取消。 2018年9月21日，一审法院向白沙黎族自治县规划委员会发函咨询庆庄公司能否办理白沙黎族自治县牙叉中路雅钗农贸市场加建第三层的建设工程规划许可证（正本）事宜。2018年10月10日，白沙黎族自治县规划委员会复函：庆庄公司雅钗农贸市场加建工程项目《海南省建设工程规划临时许可证》（编号：建字第400006号）与《建设工程规划许可证》正本（编号：建字第469025201400006号）内容一致。正本相关报建档案于2014年1月已审批和建档，其正本已打印存档在县住建局。我委不能重复核发雅钗农贸市场加建工程项目《建设工程规划许可证》正本，建议庆庄公司向住建局申请换领《建设工程规划许可证》正本。 另查，德益商场共收取租户商铺押金76万元。庆庄公司已向德益商场支付场地回收款140万元。 一审法院认为，本案的争议焦点：
一、德益商场、汤邦利是否应将租户押金76万元及商场租金96835元移交给庆庄公司；
二、德益商场、汤邦利是否应向庆庄公司支付违约金10万元；
三、德益商场、汤邦利是否应协助庆庄公司办理消防安全检查合格证及防雷装置验收合格证变更登记手续、协助原告办理白沙黎族自治县牙叉中路雅钗农贸市场加建工程建设工程规划许可证（正本）和竣工验收备案证。 关于第一个争议焦点。德益商场、汤邦利主张其收取的押金76万元及商场租金96835元应依照《场地回收合同》第一条的约定按现状移交，即其收取的押金76万元及商场租金96835元归德益商场、汤邦利所有，但在《告知书》中，庆庄公司已明确表示德益商场要将租户与商场签订的合同及押金移交给庆庄公司，且《场地回收合同》中也未对押金及租金进行明确约定，因此，德益商场、汤邦利的该项主张，不予采纳。在本案中，商场租户合约到期后押金由庆庄公司退还，故庆庄公司主张德益商场应向其移交租户押金76万元，符合社会常理，予以支持。庆庄公司主张从其与德益商场签订《场地回收合同》之日（2016年5月11日）起，商场的租金应由其收取。《场地回收合同》签订后，德益商场已将涉案场地移交由原告经营至今，因此，庆庄公司主张从2016年5月11日起商场的租金应由其收取，符合法律规定，予以采纳。从庆庄公司提交的《租金单》可知41户51个摊位的月租金为23967元，故庆庄公司应收取的商场租金为96835元（2016年4月1日至2016年8月30日租金）-23967元（2016年4月份租金）-23967元×1/3（2016年5月1日至2016年5月10日租金）=64879元，因此，德益商场应支付商场租金64879元。德益商场是汤邦利成立的个人独资企业，依据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条的规定：“本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体”，因此，庆庄公司主张德益商场、汤邦利将商场租户交纳的押金76万元和商场租金64879元移交给庆庄公司的诉讼请求，予以支持。庆庄公司主张商场租金过高部分，不予支持。 关于第二个争议焦点。庆庄公司主张德益商场没有履行《场地回收合同》第五条第2、3款约定的义务，构成违约。《场地回收合同》第五条第2、3款约定：德益商场应当制作《场地使用档案》（作为本合同的附件三），记录现在使用场地的租户情况，并将场地使用原始资料、使用者的资料原件移交给原告，由庆庄公司进行统计并管理。德益商场应将场地、设施、资产的权属文件移交给庆庄公司，制作《权属文件清单》（作为本合同的附件四），并将双方签字、盖章确认，需要时协助原告办理所有权变更登记手续。在本案中，德益商场虽未制作合同附件三、附件四给庆庄公司，但庆庄公司承认德益商场已将商场租户的相关资料移交，同时，德益商场也将涉案场地交由庆庄公司经营至今。因此，德益商场已经履行了《场地回收合同》第五条第2、3款约定的主要义务，其虽在履行过程中出现了一些瑕疵，但这些瑕疵不足以认定德益商场违约，故庆庄公司主张德益商场、汤邦利支付违约金10万元的诉讼请求，不符合合同约定，不予支持。 关于第三个争议焦点。从白沙黎族自治县消防大队、白沙黎族自治县气象局、白沙黎族自治县住房和城乡建设局、白沙黎族自治县规划委员会的回复可知：消防安全检查合格证要办理变更登记手续，须重新申报公众聚集场所消防安全检查，具体由该场所经营单位进行申报。现该场所系庆庄公司在经营。因此，该证的变更登记由庆庄公司重新申报就可以办理，不需要德益商场、汤邦利的协助；防雷装置验收合格证现处于过期失效状态，无法进行变更手续。故庆庄公司主张德益商场、汤邦利协助其办理消防安全检查合格证及防雷装置验收合格证变更登记手续的诉讼请求，不予支持。雅钗农贸市场加建工程项目的建设工程规划许可证（正本）已打印存档在白沙黎族自治县住房和城乡建设局，但换领该证需按照城市规划行政主管部门检查意见完善手续。因加建工程项目的建设都是由德益商场、汤邦利进行申报批建的，故庆庄公司主张德益商场、汤邦利协助其办理白沙黎族自治县牙叉中路雅钗农贸市场加建工程建设工程规划许可证（正本）的诉讼请求，予以支持。竣工验收备案证已取消，无法办理，故庆庄公司主张德益商场、汤邦利协助其办理竣工验收备案证的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：
一、白沙德益综合商场、汤邦利于判决生效之日起五日内将白沙德益综合商场租户交纳的商铺押金760000元移交给海南庆庄实业有限公司；
二、白沙德益综合商场、汤邦利于判决生效之日起五日内向海南庆庄实业有限公司支付商场租金64879元；
三、白沙德益综合商场、汤邦利于判决生效之日起五日内协助海南庆庄实业有限公司办理白沙黎族自治县牙叉中路雅钗农贸市场加建工程建设工程规划许可证（正本）；
四、驳回海南庆庄实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13368.35元，由海南庆庄实业有限公司承担1319.56元，白沙德益综合商场、汤邦利承担12048.79元。 双方当事人二审均未提交新证据。 本院二审对一审查明的事实予以确认。 另查明，双方签订的《场地回收合同》约定按现状回收农贸市场，回收的总价款为240万元。并约定除本合同约定的240万元回收款后，德益商场不得再向庆庄公司主张任何其他费用。签订《场地回收合同》后，德益商场与庆庄公司对农贸市场、租户押金、拖欠的租金、已收取的租金等进行交接。庆庄公司于2016年5月20日贴《告知书》，告知全体租户，租户与德益商场签订的合同及押金已转到庆庄公司名下。 再查明，签订《场地回收合同》后，庆庄公司仅向德益商场支付回收款140万元，尚欠100万元。德益商场起诉要求庆庄公司支付回收款100万元及违约金10万元。白沙县人民法院作出（2018）琼9025民初649号《民事判决书》，判决庆庄公司支付回收款100万元及违约金10万元。该判决已发生法律效力。
本院认为，本案二审的争议焦点是德益商场是否应向庆庄公司支付其收取的押金76万元及签订场地回收合同之后的租金64879元。双方签订的《场地回收合同》约定按现状回收农贸市场，回收总价款为240万元，并约定除本合同约定的240万元回收款后，德益商场不得再向庆庄公司主张任何其他费用。对德益商场收取的押金及签订场地回收合同之后租金是否返还事宜未作约定。庆庄公司认为合同约定的按现状回收的“现状”指的是按农贸市场的现状回收，不包括已经收取的押金及签订场地回收合同之后租金问题。德益商场则认为按现状回收的“现状”不但包括农贸市场现状，还包括涉及到该农贸市场债权债务的现状。根据查明的事实，双方签订场地回收合同后，德益商场已将农贸市场、市场76位租户的押金单、回收前尚欠的租金清单、回收后已收取的部分租金清单全部交付给庆庄公司。双方亦在签订合同后向租户发出《告知书》和《通知》，明确告知租户德益商场已将租户的押金（押金条）及合同全部转至庆庄公司名下，之后由庆庄公司向租户返还押金。而且从2016年5月份双方交接完毕之后至2018年底德益公司起诉庆庄公司要求支付拖欠回收款纠纷时，庆庄公司从未向德益公司主张押金及多收取的租金问题。另外，双方签订的回收合同约定，除本合同约定的240万元回收款后，德益商场不得再向庆庄公司主张任何其他费用。这就意味着在场地回收之前租户拖欠德益公司的租金，如租户今后向庆庄公司交纳，德益公司亦不得再向庆庄公司主张返还。虽然合同未约定押金及签订场地回收合同之后租金是否返还事宜，根据合同权利义务对等原则，庆庄公司亦不再向德益公司主张任何其他费用。综上，
本院认为，《场地回收合同》约定的按现状回收的“现状”应包括标的物、附属物现状及双方债权债务现状。回收款240万元包括所有费用，德益商场已经收取的押金及场地回收后的部分租金不再向庆庄公司返还，场地回收前租户拖欠的租金德益商场不再收取而由庆庄公司接收。据此，庆庄公司要求德益商场支付押金76万元及签订场地回收合同之后的租金64879元的理由不成立，本院予以驳回。 综上所述，德益商场的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实基本清楚，但处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下： 一、维持海南省白沙黎族自治县人民法院（2018）琼9025民初480号民事判决第三项； 二、撤销海南省白沙黎族自治县人民法院（2018）琼9025民初480号民事判决第一、二、四项； 三、驳回海南庆庄实业有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费13368.35元，由海南庆庄实业有限公司负担10000元，白沙德益综合商场负担3368.35元；二审案件受理费12048.8元，由海南庆庄实业有限公司负担。 本判决为终审判决。
审判长 沈美萍
审判员 何 亮
审判员 张模金
二○一九年六月六日
法官助理 白 黎
书记员 刘昕昕 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”