广东省江门市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤07民申25号再审
申请人（上诉人、原审被告、反诉原告）：陈军勇，男，1975年9月12日出生，住广东省江门市蓬江区。
委托诉讼代理人：陈泉，广东永泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁美艳，广东永泽律师事务所律师。
被
申请人（被上诉人、原审原告、反诉被告）：张世成，男，1989年6月6日出生，住江西省吉安市。
委托诉讼代理人：王鸿杰，广东焯群律师事务所律师。再审申请人陈军勇因与被申请人张世成房屋买卖合同纠纷，不服本院（2018）粤07民终2703号民事判决及广东省江门市蓬江区人民法院（2017）粤0703民初6421号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。陈军勇申请再审称，1.陈军勇已在双方签订《房屋买卖合同》时告知了张世成房屋存在限制交易的情形。案外人梁美娴作为中介，清楚该事实，一、二审法院未向梁美娴查清案件事实是错误的。2.根据《房屋买卖合同》的约定，张世成应于2017年3月30日向陈军勇支付房款107万，但张世成没有按照约定支付房款，构成根本违约，应当承担违约责任，且陈军勇有权解除合同，并将房屋出卖给第三人以减少自身的损失。3.一、二审判决认定的违约责任过重。违约责任应考虑双方过错比例并参考案例规定确定。张世成对纠纷的发生具有过错，根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，违约责任一般以“承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”为限。张世成付房款2万元，陈军勇已退回，故张世成不应在本案中再主张违约赔偿，原判决认定陈军勇承担15万的违约责任不符合常理及法律规定。请求：原判决认定的基本事实缺乏证据证明、原判决适用法律错误，请求予以再审。张世成提交意见称，1.张世成签订涉案购房合同时不知道涉案房屋存在被查封和限制交易的情形，签订合同后经查询才知道，但陈军勇说是小问题，很容易解决，故张世成愿意等待陈军勇解决问题后再交易。张世成通过中介催促陈军勇，陈军勇在2017年7月还跟中介说房屋很快可以交易，但根据陈军勇一审期间提交的证据显示，其2017年5月已将涉案房屋卖给第三人。陈军勇的行为已违约，应承担违约责任。2.张世成在直到涉案房屋存在被限制交易的情况后，知道涉案房屋无法按合同约定过户，故而停止向陈军勇支付房款，是行使不安抗辩权，符合法律规定，不构成违约。3.根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，对陈军勇这种违约行为，应向张世成返还已付房款、利息、赔偿损失后，张世成还可以请求陈军勇承担不超过购房款一倍的赔偿责任。
本院经审查认为，陈军勇认为原审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。焦点是张世成未按购房合同的约定支付房款是否构成违约的问题。陈军勇主张在签订涉案购房合同前已告知张世成涉案房屋存在被限制交易的情形，并提交双方微信记录予以证明。经查，该微信记录无法明确张世成确认在签订涉案购房合同时已知涉案房屋被限制交易并愿意承担签订购房合同后产生的相应的法律后果的事实，陈军勇未能提交其他证据证明予以佐证，故其主张的该事实理据不足。至于陈军勇认为一、二审法院未向房产中介梁美娴调查取证是否错误的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人有责任对其主张的事实提供证据证明，对于当事人确实因客观原因无法取得的证据，可以申请法院调查取证。本案中，陈军勇如认为案外人梁美娴清楚案件事实，可向法院申请其作为证人出庭作证。在陈军勇既未申请证人作证，亦未自行或请求法院调查取证予以证实的情况下，原一、二审判决根据证据规则认定案件事实，并无不当。综上，陈军勇未能举证证明张世成在获知涉案房屋存在被限制交易的情形下仍愿意签订涉案购房合同，原判决认定张世成在查明涉案房屋存在被限制交易的情形，故而行使不安抗辩权，于法有据。陈军勇在双方未解除《房屋买卖合同》的情况下将房屋转卖第三人，违反了合同的约定，故原判决认定陈军勇存在违约行为，具有事实和法律依据。陈军勇认为原判决认定的基本事实缺乏证据证明的申诉理由，没有提供证据证明，本院不予支持。对于原判决认定陈军勇承担15万元的违约责任是否属于适用法律错误的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方当事人在《房屋买卖合同》第七条已约定了因违约产生的损失赔偿额的计算方法，又因按合同约定计算损失赔偿额过高，故张世成仅主张由陈军勇赔偿15万元损失。原判决结合张世成的主张、涉案房屋辖区同时段的购房政策、已发生的房价上涨情形及可预见的房价上涨趋势及陈军勇违约行为造成的后果等因素，支持张世成要求陈军勇赔偿15万元损失的请求，于法有据。至于陈军勇主张本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“违约责任一般以不超过已付房款一倍的赔偿责任为限”的规定认定损失数额，且张世成对纠纷发生具有过错，应承担相应过错责任的问题。依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“……导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定可知，因出卖人违反合同约定将房屋转卖第三人的，买受人可以请求出卖人返还已付房款及利息、赔偿损失，同时还可请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任，并非只可请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。原判决适用合同法第一百一十四条第一款的规定认定陈军勇的违约责任，并无与上述司法解释相冲突，陈军勇认为其已将张世成已付2万元定金退回即无须再承担赔偿责任，没有法律依据。对于张世成是否应对陈军勇的违约行为承担相应的过错责任的问题。过错责任原则是侵权纠纷中的赔偿责任认定原则，而根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，合同双方当事人应按照诚实信用原则全面各自履行合同义务。一方当事人违约，则理应根据合同约定承担违约责任。陈军勇违约，应承担相应违约责任，其主张张世成对涉案纠纷产生具有过错，应承担过错责任，没有事实和法律依据。综上所述，陈军勇的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，
裁定如下：驳回陈军勇的再审申请。如陈军勇仍不服本院（2018）粤07民终2703号民事判决及广东省江门市蓬江区人民法院（2017）粤0703民初6421号民事判决，可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零九条规定向广东省江门市人民检察院申请检察建议或者抗诉。
审 判 长 林慕恒
审 判 员 黄煜文
审 判 员 何小萍
二〇一九年六月五日
法官助理 张媛花
书 记 员 徐雪芬 关注微信公众号“”