重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初2054号
原告：重庆盾安物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区兴胜路******，统一社会信用代码：91500107784211024T。
法定代表人：吴晓军，职务：执行董事。
委托诉讼代理人：陈荣全（系原告公司员工）。
被告：杨迁，女，汉族，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人：曾云兴，重庆智圆律师事务所律师。
原告重庆盾安物业管理有限公司（以下简称盾安公司）与被告杨迁物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，由
审判员马依婷适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告盾安公司的委托诉讼代理人陈荣全，被告杨迁的委托诉讼代理人曾云兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告盾安公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付物业服务费10624.1元；2被告向原告支付违约金1000元；3本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告是×××房屋产权人，原告为该房屋的物业管理人。因被告拖欠物业服务费，原告多次催收未果。原告诉至本院，请求判如所请。
被告杨迁辩称，1、×××小区是一个独立的管理区域，但是没有进行单独备案。所以被告对原告的管理资格不予认可；2、原、被告签订的前期物业服务合同的内容中只有7幢，建筑面积111356.2平方米，实际上，原告服务的物业区域有21幢，被告认为合同存在欺诈；协议中第九章24条约定该合同效力即为全体业主及物业使用人；3、物业服务合同属于实践性合同，原告必须证明他按照合同物业服务合同标准提供服务，才能要求被告支付相应的物业管理费，因此被告认为提供物业服务的举证责任应该在原告，而不是被告提供证据证明原告没有提供相应的服务；4、原告主张的违约金的标准过高，请求予以调整；5、原告的部分请求过了诉讼时效。本院
经审理认定事实如下：被告杨迁系×××房屋业主，该房屋建筑面积98.66平方米。2011年3月22日，原告与重庆同创置业（集团）有限公司签订《×××前期物业服务合同》，约定原告为×××小区提供物业管理服务；电梯花园洋房按照2.8元/月·平方米收取物业服务费；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前交纳;业主或物业使用人未按时如数交纳物业服务费的，按照每日1%标准向原告支付违约金；合同期限自2011年3月23日至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止。该合同于2011年3月30日进行了备案登记。2015年1月8日原告与被告之间签订×××前期物业服务合同，约定由原告为被告所在的涉案小区提供物业服务；电梯花园洋房按照2.8元/月·平方米收取物业服务费（包含公摊费用）；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在当月15日前履行交纳下月物业服务费用的义务;业主或物业使用人未按时如数交纳物业服务费的，按照每日3‰的标准向原告支付违约金；合同期限自《×××前期物业服务合同》生效之日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。合同签订后，原告依约为小区提供了服务，并实际按照2.8元/月·平米收取物业服务费。审理中，原、被告一致确认被告自2015年9月至2018年10月期间未交纳物业服务费，但被告对于收费标准不予认可，同时认为部分时段超过了诉讼时效。关于诉讼时效的问题。原告举示了在2016年9月27日向被告杨迁邮寄物业服务费催收函的快递单、物流信息打印件以及向被告家门上张贴了缴费通知书的照片，拟证明原告向被告进行过催收并上门张贴过催收函，被告对该组该证据不予认可。关于前期物业服务合同效力的问题。原告举示了重庆市第五中级人民法院（2018）渝05民终6053号生效民事判决书。该判决书对原告与重庆同创置业（集团）有限公司签订的《同创高原前期物业服务合同》的有效性予以确认。
本院认为，原告盾安公司与重庆同创置业（集团）有限公司签订的前期物业管理服务合同，已为生效判决确认其有效性即产生既判力。被告对该合同的有效性不予认可，可另案诉请撤销该判决。在该判决未被撤销之前，上述合同仍然有效并对原告和作为业主的被告均具有法律约束力，原、被告双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。此外，原、被告之间签订前期物业管理服务合同，也系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。原告在合同签订后，依约为小区提供了物业服务，被告应支付物业服务费用。关于诉讼时效的问题。
本院认为，对于原告主张的2015年9月30日之前的物业服务费，发生在民法总则实施之前，按照民法通则规定的向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，原告应在2017年9月30日前向被告主张权利，因原告已经举示证据证明其在2016年9月27日向被告催收过物业费，故诉讼时效中断，应当重新计算。本院认定本案中原告所主张的2015年9月的物业服务费未超过诉讼时效。对于2015年10月1日之后的物业服务费，按照民法通则规定诉讼时效期间在2017年10月1日前未届满，被告的诉讼时效抗辩权系在民法总则施行后产生，基于民法总则的实施及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素考虑，民法总则关于诉讼时效规定产生溯及力，不再适用民法通则相关规定，故根据民法总则之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告主张的2015年10月1日至2016年12月31日期间的物业服务费未超过诉讼时效。综上所述，，综上，被告应向原告支付2015年9月至2018年10月的物业服务费10497.42元（38个月×98.66平方米×2.8元/月·平方米）。关于被告抗辩的门锁被堵的问题。系另一法律关系，被告可另行主张权利。同时，也说明原告在日常的物业服务过程中，是存在一定瑕疵的，对此，原告应当加强监管，积极帮助业主查找原因，避免对小区业主生活产生不必要的困扰，但该理由并不构成被告拒交或少交物业服务费的正当抗辩理由。关于原告主张的违约金。因原告在提供物业服务过程中存在一定的质量瑕疵，故本院对于原告主张的违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，
判决如下：
一、被告杨迁于本判决生效之日起十日内向原告重庆盾安物业管理有限公司支付2015年9月至2018年10月的物业服务费10497.42元；
二、驳回原告重庆盾安物业管理有限公司的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取46元，由原告自行负担16元，由被告杨迁负担30元（此款原告已预缴，由被告在本判决生效之日起十日内将应负担的部分支付给原告）。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 马依婷
二〇一九年六月五日
书记员 陈佩宇 来自：