福福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽05民终1973号
上诉人（原审被告）：何志峰，男，1977年8月11日出生，汉族，住福建省惠安县。
委托诉讼代理人：叶志怀，福建闽荣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：骆细芬，福建闽荣律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：郑时文，男，1975年6月24日出生，汉族，住福建省惠安县。
委托诉讼代理人：林旭锋，福建伟立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：施慧婷，福建伟立律师事务所实习律师。 上诉人何志峰因与被上诉人郑时文土地租赁合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2018）闽0521民初4218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 何志峰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回郑时文的一审诉讼请求。事实和理由：
一、一审判决认定郑时文使用租赁物至2016年12月是错误的，“使用”不一定局限于一定要实际使用租赁物，本案在合同未被确认无效之前，郑时文对租赁物始终是处于实际控制、管理的占有状态，郑时文未能提供任何证据证明存在因何志峰原因导致其未能正常使用，也未能提供任何证据证明其搬离租赁地，且若像郑时文自认的其于2016年10月搬离，却又于2017年2月12日又继续支付租金，显然不符合常理，故在合同无效被确认之前，承租人郑时文占有租赁物的期间应支付相应的占有使用费。
二、一审判决双方未达成置换租赁地是错误的。通过何志峰一审的供述可以证实，何志峰2016年底开始对郑时文建造的简易搭盖进行加建以作为车辆检测使用，郑时文于2017年2月12日通过银行转账支付租金9000元，支付的是2017年1月至3月的租金，支付租金的时间恰好是双方置换租赁地后的时间，从这一点可以证实双方达成租赁地置换的事实。
三、承租人郑时文对租赁场所负有审查责任，在知悉租用的土地系集体所有的农用地的情况下，在没有取得建设工程规划许可或经主管部门批准的情况下，在租赁土地上搭建简易钢结构棚子进行经营使用，对本案合同无效负有主要过错责任。 郑时文辩称，何志峰于一审中已确认2016年12月底将房屋收回。何志峰主张双方置换租赁地的行为缺乏证据证明。何志峰对土地性质是知晓的，故过错方在何志峰。综上，一审判决正确，应予维持。 郑时文向一审法院起诉请求判决：
一、判决何志峰履行2015年6月1日签订的《土地租赁合同》，将位于惠安县××道××路段（惠安总站斜对面）约50平方米店面2间及店面后350平方米空地交付给郑时文使用；
二、何志峰返还郑时文已支付租金63000元（自2016年10月起至2018年7月止，计21个月租金）；
三、何志峰赔偿郑时文违约金6000元。一审审理中，郑时文变更诉讼请求为：
一、判决何志峰返还郑时文已支付租金63000元（自2016年10月起至2018年7月止，计21个月租金）；
二、判决何志峰赔偿郑时文违约金6000元；
三、判决何志峰赔偿郑时文因合同无效造成的经济损失49146元。 一审法院认定事实：2015年6月1日，郑时文与何志峰签订《土地租赁合同》1份，约定何志峰将其向他人承租的位于惠安县××道××路段土地（惠安总站斜对面），以及店面2间约50平方米及店面后空地350平方米转租给郑时文使用。《土地租赁合同》第二条约定：“土地用途及承租形式：1、土地用途：从事机动车经营销售和维修配件。2、承租形式：个人承租经营。”第三条约定：“土地的租赁期限：本协议项下的土地使用权租赁期限为4年6个月，即自2015年6月1日至2019年12月30日止。租赁期限届满时，同等条件下乙方（指郑时文）有权优先签订续租合同。”第四条约定：“承租金及交付方式：该土地的承租金为人民币3000元／月，每季度头支付清，乙方向甲方（指何志峰）交3000元作为约金，如乙方违约甲方将不退违约金，如甲方违约将赔偿乙方双赔违约金及搬迁带来经济损失。”第六条约定：“违约责任：一方违约，由此给对方造成损失时，除向对方赔偿经济损失外，还应按相关规定向对方承担违约责任。”合同签订后，何志峰依约将店面及土地交付给郑时文，郑时文在土地上搭建1座钢结构棚子（柱子＋顶棚）进行经营使用。何志峰于2016年底将郑时文建造的钢结构棚子收回并进行加建，并于2017年3月作为车辆检测使用。涉案土地系集体耕地，2间店面未经建设工程规划许可或者经过相关行政主管部门批准建设，根据相关法律规定，涉案《土地租赁合同》违反法律规定，属于无效合同。2018年5月16日，郑时文提起本案诉讼。经一审法院释明，郑时文对诉讼请求作相应变更。一审审理中，根据郑时文申请，一审法院依法委托福建建友资产评估土地房地产估价有限公司对郑时文建造的钢结构简易搭盖（不包括何志峰加建部分）进行价值评估。2018年12月20日，福建建友资产评估土地房地产估价有限公司作出闽建友估房字第201851684号房产司法鉴定估价报告，评定郑时文建造的钢结构简易搭盖价值为49146元。 一审法院认为，一、关于租金返还问题。1.郑时文支付的租金数额认定问题。根据郑时文提供的证据，可以认定郑时文支付何志峰押金3000元，支付租金至2016年4月15日，2017年2月12日至2018年5月3日期间通过银行转账合计支付54000元（共汇款6笔，每笔9000元）。郑时文主张2016年4月16日至2016年12月期间的租金以现金方式支付，但未能提供证据加以证据，且何志峰予以否认，不予采信。2.关于何志峰主张其另建棚子以置换郑时文建造的临时设施是否成立问题。虽然何志峰有建造一座钢结构棚子，但郑时文表示不同意置换，何志峰未能提供证据证明其主张，不予采信，即认定郑时文与何志峰就设施置换问题未达成协议。3.关于郑时文何时搬离涉案土地及店面的问题。郑时文认为自2016年10月起案涉租赁物一直由何志峰使用，向其借用店面使用的何姓朋友大概于2016年11月左右被何志峰赶出。郑时文未能提供证据证明其主张的搬离时间节点。鉴于何志峰承认其于转租人使用6、7个月后让转租人搬走，以及承认其于2016年年底开始对郑时文建造的简易搭盖进行加建以作为车辆检测使用，故认定郑时文使用租赁物至2016年12月。4.郑时文多支付租金的数额认定问题。郑时文使用租赁物至2016年12月，2016年4月15日之前的租金已经结清，2016年4月16日至2016年12月租金为25500元（3000元／月×8个月＋3000元／月÷2），2016年4月15日之后郑时文合计支付何志峰租金54000元，扣除郑时文应当负担的2016年4月16日至2016年12月期间租金25500元，郑时文多支付何志峰租金28500元（54000元－25500元），该款项何志峰应当返还给郑时文。
二、关于赔偿经济损失及违约金的问题。郑时文建造的钢结构简易搭盖经评估现值为49146元，何志峰已经对该设施进行加建利用，故应当折价补偿郑时文49146元。郑时文支付何志峰的押金3000元，何志峰应当返还给郑时文。综上，郑时文与何志峰于2015年6月1日签订《土地租赁合同》1份，约定郑时文向何志峰承租位于惠安县××道××路段（惠安总站斜对面）的土地及店面用于机动车经营销售和维修配件使用，事实清楚，证据充分，足以认定。因上述土地系集体所有，属于农用地，郑时文租赁用于机动车经营销售和维修配件，改变了土地用途，2间店面没有取得建设工程规划许可或者经过行政主管部门批准，故双方签订的《土地租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”郑时文使用租赁物至2016年12月，何志峰应当将多收取的租金28500元返还给郑时文。郑时文请求何志峰返还租金63000元，该数额存在不合理部分，不予全部支持。郑时文建造的钢结构简易搭盖现值49146元，且何志峰已经加建利用，郑时文要求何志峰支付简易搭盖折价款49146元，予以支持。何志峰于2015年5月10日收取郑时文的3000元系押金，应当返还给郑时文。郑时文主张该3000元系违约金，并请求赔偿6000元，依据不足，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：
一、何志峰应于判决生效之日起十五日内返还郑时文郑时文租金28500元及押金3000元；
二、何志峰应于判决生效之日起十五日内支付郑时文郑时文钢结构简易搭盖折价款49146元；
三、驳回郑时文的其他诉讼请求。 二审中，当事人未提交新的证据。经审查，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为,关于何志峰主张郑时文于2017年2月12日至2018年5月3日期间支付的54000元系支付双方置换租赁场地后的租金问题，经审查，何志峰在一审中明确陈述到“2016年4月至12月是郑时文没有支付租金，我才将郑时文姓何的朋友赶出去，我将郑时文姓何的朋友赶出去后，郑时文准备起诉我才将租金转给我……”，由此可见，何志峰在一审中对上述期间的54000元认为是补2016年4月至12月的租金，故何志峰在二审中的上述主张与其一审中的自认相互矛盾，仅凭上述期间的款项支付不足以证明双方置换租赁场地的事实，除此之外，何志峰并未能提供具有证明力的证据证明双方存在置换租赁场地的事实，且郑时文对何志峰的该主张亦不予认可，故本院对何志峰关于双方置换租赁场地的主张不予采纳。鉴于上述情形，结合何志峰在一审中陈述到“大约是在2016年左右，转租人在使用6、7个月后我让其搬出”、“店面我有在占有没有错”、“加盖是大约在2016年年底，2017年3月份后开始作为检测使用”以及郑时文自认的“何志峰将我朋友赶出去是2016年11月左右”，一审判决认定郑时文使用租赁物至2016年12月并无不当。关于合同无效的责任问题，何志峰作为出租人负有履行告知案涉租赁场地相关情况的义务，但何志峰并无证据证明其履行了该义务，故应对合同无效所产生的法律后果承担赔偿责任。 综上所述，何志峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2663元，由何志峰负担。 本判决为终审判决。
审判长 李金凤
审判员 黄有志
审判员 郑玉蒜
二〇一九年六月五日
书记员 陈威鸿 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由
审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来源：百度搜索“”