四川省资阳市雁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2002民初2530号
原告：四川万喜物业服务有限公司，住所地成都市武侯区金花街**附**，统一社会信用代码91510107098660049M。
法定代表人：陈泽明，董事长。
委托诉讼代理人：黎炜，四川雁南飞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余浪天，四川雁南飞律师事务所律师。
被告：禹晴，女，1968年5月29日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。
被告：俸斌，男，1971年1月8日生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 原告四川万喜物业服务有限公司（以下简称“万喜物业”）与被告禹晴、俸斌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黎炜、余浪天，被告禹晴、俸斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万喜物业向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告支付原告物业服务费3,899.06元与垃圾费210元；2、请求法院判令被告向原告支付违约金（违约金3,899.06元为基数，每日千分之三，从2019年4月1日起计算至物业费付清之日止）。事实和理由：被告系资阳市雁江区春天半岛三区XXX号房业主。2015年11月1日，原告与资阳市雁江区花果山春天半岛三区业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告向春天半岛三区业主提供物业管理服务并收取物业费，业主逾期不缴纳物业费的，应当支付违约金。《物业服务合同》签订后，原告于2015年11月进驻春天半岛三区为小区业主提供了完善的物业管理服务，但被告作为小区业主，享受物业服务的同时拒不缴纳物业管理费，且原告多次催收无果。截至2019年3月31日，被告拖欠原告物业费3,899.06元及代收的生活垃圾费210元。被告的行为违反了法律规定与合同约定，为维护原告合法权益，请求判决如诉请。 被告禹晴、俸斌辩称，1、2015年11月1日，春天半岛三区业主委员会与成都万喜物业管理有限公司签订《春天半岛三区物业服务合同》，而非四川万喜物业服务有限公司；2、被告认为原告的常规服务存在问题、管理指标承诺及采取措施存在问题、业主综合服务满意率较低、未配备专职人员管理和完善档案资料以及未设置物业服务中心；3、被告对原告主张的垃圾费有异议，因按照合同约定原告收取的物业费是包干费用，如要收取需要原告提供相关收费依据和缴费票据；4、被告对原告主张的违约金有异议；5、原告与业委会签订的《春天半岛三区物业服务合同》有效期为2015年11月1日至2018年11月1日，原告无权主张被告支付合同约定时间外的物业费；6、小区的配套设施设备如发电机房、生活水泵房、消防泵房、小区路灯、电梯轿厢、大门岗亭、绿化等均存在问题；7、擅自提高合同单价，依据合同约定电瓶车停放25元/月，在履行合同不到三个月便提价至35元/月，缺乏诚实信用精神；8、地面车位在管理的三年期间一直处于完全未管理状态；9、消防监控无人值守，消防通道堵塞，人车未进行分流；10、原物业公司存在的各种问题，实现基本的环境达标、安全达标至少需20万元。综上，1、被告不应向原告支付合同时间以外的物业费；2、被告不应向原告交纳违约金和垃圾费；3、因管理不当造成的小区消防、电梯、供水、绿化等设施设备的修复费用应由原告承担，被告在扣除不应支付部分以及修复费用后再折扣支付物业费。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：对原告提交的软件界面照片，因属无原件核对的复印件，本院不予认定；对原告提交的垃圾费缴费收据的真实性、合法性以及关联性予以认定；被告提交的照片11页，因照片部分显示拍摄时间是2019年4月10日，不属于原告物业服务时间范围内，另外一部分照片无拍摄时间，对该组证据三性均不予认定；被告提交的网页打印件3份，真实性与关联性予以认定，合法性在案件综合评析中予以认定。 本院
经审理认定事实如下，被告禹晴、俸斌系资阳市雁江区教育园区春天半岛三区XXX幢XXX号的业主。该房屋面积为83.30平方米。2015年11月1日，成都万喜物业管理有限公司（乙方）与资阳市雁江区花果山春天半岛（三区）业主委员会（甲方）签订了《春天半岛三区物业服务合同》。该合同主要约定乙方向业主提供物业共有部位及设备设施的管理和维护；公用绿地的维护；公共区域的环境卫生维护；协助公共区域的秩序维护；物业使用禁止性行为的监督；物业档案资料管理；本物业业主包裹的代收服务等。乙方按照建筑面积向业主收取公共性物业服务费用，在前一年中实行优惠，即高层住宅1.15元/月·平方米、多层0.5元/月·平方米；服务第二年起，在物业企业服务品质确实达到合同所述要求的基础上，服务费将自动恢复为高层住宅1.25元/月·平方米、多层0.6元/月·平方米，不包含物业保修期满后建筑物及附属设施大中型维修的费用。住宅和车位物业服务费业主或物业使用人按每半年交纳，住宅业主或物业使用人应在每年6月30日和12月31日前履行交纳下壹半年度的物业服务费的义务。业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，应按欠费金额的3‰/日的标准向乙方支付违约金。非机动车服务费为两轮摩托车20元/月，两轮电瓶车为25元/月，三轮（四轮）电瓶车服务费为30元/月（充电另计，以电表产生的实际数据为准）。业主或使用人对车辆停放有保管要求的，与乙方另行约定。本合同为期3年，自2015年11月1日起至2018年11月1日止。在合同期满后，原告于2018年11月2日至2019年3月31日期间向被告所在小区提供了事实上的物业服务。被告禹晴、俸斌自2015年11月10日至2019年3月31日未交纳物业服务费用，自2015年11月至2018年9月未交垃圾处理费。 另查明，成都万喜物业管理有限公司于2016年6月15日更名为四川万喜物业服务有限公司。
本院认为，成都万喜物业管理有限公司（原告四川万喜物业服务有限公司前身）与资阳市雁江区花果山春天半岛（三区）业主委员会签订的《春天半岛三区物业服务合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。成都万喜物业管理有限公司于2016年6月15日更名为四川万喜物业服务有限公司，成都万喜物业管理有限公司的权利与义务依法均由四川万喜物业服务有限公司承继。原告应按约提供物业服务，被告应按约交纳物业服务费。虽然合同约定期限为2015年11月1日起至2018年11月1日止，但自2018年11月2日至2019年3月31日，原告在事实上为原告提供了物业服务，被告应当参照合同约定支付相应的物业服务费。根据物业服务收费与物业服务水平相适应的原则，本案被告提供的在案部分证据能够证明原告提供的物业服务存在瑕疵，故本院酌定在原告物业服务费总额的基础上减收10%。虽然合同约定在前一年高层住宅按照1.15元/月·平方米收取，服务第二年起，在物业企业服务品质确实达到合同所述要求的基础上，服务费将自动恢复为高层住宅1.25元/月·平方米，但原告在庭审中自认高层住宅1.15元/月·平方米，故被告应向原告支付物业服务费为83.30平方米×1.15元/月·平方米×40.7月（2015年11月10日至2019年3月31日）×90%=3,508.97元。因四川省资阳地区垃圾处理费系按照每户每月6元的标准收取，故对原告主张的垃圾处理费6元/月×35月（2015年11月至2018年9月）=210元，本院予以支持。因原告提供的物业服务本身存在瑕疵，本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，
判决如下： 一、被告禹晴、俸斌于本判决生效之日起十日内向原告四川万喜物业服务有限公司支付物业服务费3,508.97元、垃圾处理费210元； 二、驳回原告四川万喜物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告禹晴、俸斌负担。 本判决为终审判决。
审判员 高超秀
二〇一九年六月四日
书记员 刘 慧 来源：百度搜索“”