呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终1585号上诉人(原审被告)：呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市回民区通道北街富邦大厦。
法定代表人：刘富富，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郭慧强，男，该公司职员，住呼和浩特市。被上诉人(原审原告)：刘进宝，男，住呼和浩特市。
上诉人呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司（以下简称富邦公司）因与被上诉人刘进宝房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初2813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月19日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，本院依法决定不开庭审理，并向各方当事人予以释明。本案现已审理终结。富邦公司上诉请求：撤销原判第一项，改判支持富邦公司上诉请求。事实和理由：刘进宝主张的支付租金及利息损失不能成立。
一、2018年度租赁关系还未履行完毕，租金应计算至起诉之日；
二、合同中也并没有对利息损失进行约定。另外，刘进宝至今未向富邦公司提供合法的租赁税发票，这是法定义务，富邦公司支付租金时刘进宝应提供租赁税发票。刘进宝辩称，富邦公司的上诉请求不能成立，应当维持一审判决。
一、合同约定2018年度下半年的租金应当在2018年7月1日支付，刘进宝在7月1后提起的诉讼，故一审判决富邦公司租金支付2018年度租金并无不当。
二、富邦公司逾期支付租金已构成违约，按合同约定应当承担相应的违约责任。
三、双方签订的租赁合同中没有约定开具发票。刘进宝向一审法院起诉请求：1、判令富邦公司支付2017年7月1日至2018年12月31日所欠租金5530元；2、支付所欠租金的利息284元，从2017年7月1日计算至2018年8月10日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；3、由富邦公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2003年12月30日，刘进宝从富邦公司购得座落于中山西路公园对面地段商业楼壹层精品柜台（220#）号，柜台面积1.5×0.5平米。2013年12月16日，双方签订了《呼市富邦商厦回租合同》，约定富邦公司租赁刘进宝位于中山西路富邦商厦壹层柜台2**号，面积2.24平方米，房款总额36870元，年租金为总房款的10%，3687元。支付方式为：每年元月份付上半年租金，7月份付下半年租金。回租期限五年即2014年1月1日至2018年12月31日。合同还约定“本合同与《房屋买卖合同》发生同等法律效力，如有一方违约应赔偿守约方直接与间接经济损失”。2017年7月1日以来的租金富邦公司未向刘进宝支付，故酿成纠纷。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，双方签订的《呼市富邦商厦回租合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方签订《呼市富邦商厦回租合同》第三条约定“租金支付方式：每年元月份付上半年租金，7月份付下半年租金。”因此对于刘进宝主张2017年7月1日至2018年12月31日租金的诉讼请求，该院予以支持。按照每年3687元租金为基数，富邦公司共欠付刘进宝5530.5元的租金。刘进宝主张欠付租金金额为5530元，该院予以支持。关于刘进宝主张违约金的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于刘进宝主张的逾期付款违约金，通过庭审查明的事实可知，双方签订的《呼市富邦商厦回租合同》约定“如有一方违约应赔偿守约方直接与间接经济损失”，富邦公司未向刘进宝支付2017年至今的租金，已经构成违约，应当承担违约责任。在违约金标准计算问题上，以富邦公司欠付租金为基数，按照银行同期贷款利率计算当年为145.66元。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百六十二条之规定，
判决如下：被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告刘进宝支付2017年7月1日至2018年12月31日的租金5530元及违约金145.66元。案件受理费已减半收取30元，由被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。除一审证据外，富邦公司向本院提交了一组新证据，税务机关代开统一发票七份，证明：1、富邦公司将涉诉租赁物又出租并给承租方出具了租赁发票，同样刘进宝在收到富邦公司支付的租金的同时也应当出具租赁发票。2、根据《中华人民共和国个人所得税法》第三条之规定，刘进宝作为出租人，应向富邦公司出具租赁发票或由富邦公司作为扣缴义务人代扣租赁税百分之二十，然后给付刘进宝租金。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘进宝对于富邦公司所举新证据的真实性、合法性及证明的问题均不予认可，认为与其无关。本院二审认定的事实与一审查明的事实无异，本院予以确认。
本院认为，《呼市富邦商厦回租合同》是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方应依约全面履行其合同义务。现富邦公司未按合同约定期限向刘进宝支付回租款，其行为已构成违约，依《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。因在一审判决作出前富邦公司既应支付刘进宝2018年下半年的回租款，且一审判决并未超出刘进宝的诉讼请求，故富邦公司认为租金应计算至起诉之日的上诉请求不能成立。关于违约责任，鉴于双方约定“如有一方违约应赔偿守约方直接与间接的经济损失”，但未约定损失的计算方法，而刘进宝因富邦公司的违约行为所产生的损失为因富邦公司逾期付款而产生的利息损失，故一审法院根据涉案回租合同约定的租金数额、付款期限，按照同期银行贷款利益计算富邦公司应当支付的违约金数额并无不当。富邦公司以回租合同中未约定违约金为由认为不应支付违约金的主张不能成立，本院不予支持。至于富邦公司主张刘进宝应向其开具租赁发票，因双方合同中对此并无约定，且富邦公司未对此问题提出反诉，不属于本案的审理范围，本院不予处理。综上所述，富邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。
审判长 贺亚丽
审判员 王海莹
审判员 张 宇
二〇一九年六月四日
书记员 黄 琳