广西壮族自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂民初4号
原告：广西铁投方辰发展有限公司。住所地：南宁市青秀区民族大道143号德瑞花园6号楼2211号。
法定代表人：李俊鹏，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：徐欢，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董阐论，北京市炜衡（南宁）律师事务所律师。
被告：广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司。住所地：钦州市扬帆北大道2号。
法定代表人：陈东，该公司总经理。
委托诉讼代理人：罗强，广西永泰和律师事务所律师。
被告：关峰，男，1983年12月27日出生，汉族，住广西贵港市港北区。
被告：关仕杰，男，1957年4月19日出生，汉族，住广西南宁市。
被告：广西铁投吉鸿融资性担保有限公司。住所地：南宁市青秀区金浦路33号港务大厦2102室。
法定代表人：张丹，该公司执行董事。
被告：苏凯林，男，1979年4月23日出生，汉族，住广西贵港市港北区。 原告广西铁投方辰发展有限公司（以下简称方辰公司）与被告广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司（以下简称中恒集团钦州公司）、关峰、关仕杰、广西铁投吉鸿融资性担保有限公司（以下简称吉鸿公司）、苏凯林合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告方辰公司的委托诉讼代理人徐欢、董阐论，被告中恒集团钦州公司的委托诉讼代理人罗强到庭参加诉讼，被告吉鸿公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告关峰、关仕杰、苏凯林经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案审理过程中，被告中恒集团钦州公司提出管辖权异议,本院于2018年4月25日裁定予以驳回，中恒集团钦州公司向最高人民法院就管辖权裁定提出上诉，最高人民法院裁定予以驳回。本案现已审理终结。 原告方辰公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告中恒集团钦州公司、吉鸿公司、关峰、关仕杰签订的《钦州“恒祥豪苑”项目二期合作开发合同》（合同编号：GXFC—TZ—2013—020）（以下简称合作开发合同）；2.判令被告中恒集团钦州公司向原告退还合作开发费用本金2亿元，赔偿原告经济损失9600万元，并支付违约金2000万元，上述费用合计31600万元；3.判令被告关峰、关仕杰对第二项诉讼请求承担连带清偿责任；4.判令被告吉鸿公司、苏凯林对第二项诉讼请求承担连带保证责任；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月26日，原告方辰公司与被告中恒集团钦州公司、吉鸿公司、关仕杰、关峰签订合作开发合同，其中第八条违约责任第2款约定：“发生如下情形之一的，均视为丙（中恒集团钦州公司）、丁（关峰）、戊方（关仕杰）构成根本违约，甲（方辰公司）乙（吉鸿公司）双方有权解除合同，并要求丙、丁、戊方自发生违约情形之日起10日内退还甲乙双方投入的合作开发资本金20000万元，并由丙、丁、戊方连带赔偿9600万元损失给甲乙双方，此外，丙、丁、戊方还应当向甲乙双方支付已经投入合作开发资本金10%的违约金，且丙、丁、戊方相互之间应当承担连带清偿责任：（1）丙、丁、戊方违反本合同任何一项义务或承诺的。（2）如本项目因丙、丁、戊方隐瞒重大诉讼、仲裁、债务等重要事实或因第三方主张权利而被司法部门查封或造成工程停工，且不能在7日内消除影响的。（4）丙、丁、戊方擅自销售、处分、转让、质押、抵押物或项目7＃、8＃楼物业的。”2014年11月25日，原告与被告中恒集团钦州公司、关仕杰、关峰、吉鸿公司签订《钦州“恒祥豪苑”项目二期合作开发合同补充协议》，以及原告与被告中恒集团钦州公司、苏凯林签订《连带责任保证担保合同》，就被告吉鸿公司、苏凯林对合作合同项下被告中恒集团钦州公司的债务承担无限连带保证担保责任的事宜进行了约定。合作开发合同签订后，原告依约向中恒集团钦州公司支付了合作开发资金总计2亿元，但是中恒集团钦州公司因其他纠纷等原因导致合作项目停工至今都未能开工，并且有擅自销售、处分抵押物和项目7＃、8＃楼物业的行为，未按合作协议约定支付回购定金，已经构成根本性违约。综上，为维护原告合法权益，特提起诉讼，望法院判如所请。 被告中恒集团钦州公司辩称，1.中恒集团钦州公司已支付3400万元款项，应折抵相应款项；2.原告请求赔偿损失9600万元和违约金2000万元同时适用无事实和法律依据。3.由于2014年11月苏凯林、中恒集团钦州公司和方辰公司三方签订连带责任保证担保合同，已改变了原来的合作开发关系，原告对7#、8#楼不享有所有权，所以原告主张其违约转让7#、8#楼物业缺乏事实基础；4.原告主张的违约金过高，请求法院予以降低。 被告关峰、关仕杰、苏凯林、吉鸿公司未做答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告关峰、关仕杰、苏凯林、吉鸿公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利。原告方辰公司向本院提交了10份证据：1.钦州“恒祥豪苑”项目二期合作开发合同；2.记账凭证、中国银行汇兑支付往账凭证；3.（2015）钦南民初字第1626号民事判决书；4.（2015）钦南执字第590—2号执行裁定书；5.（2015）钦南民初字第1627号民事判决书；6.（2015）钦南执字第587—2号执行裁定书；7.（2016）桂0702财保95号民事裁定书；8.钦州“恒祥豪苑”项目二期合作开发合同补充协议；9.最高额委托保证合同（合同编号：2014年吉鸿委保字第FC—HXHY号）；10.连带责任保证担保合同（合同编号：GXGC—2014—30）。被告中恒集团钦州公司向本院提交了3份证据：1.银行转账凭证8份；2.付款通知书3份；3.发票3份。拟证明中恒集团钦州公司向原告累计支付了3400万元的事实。对原告提供的证据1、2、8、9、10，被告中恒集团钦州公司对其真实性、合法性、关联性没有异议，对被告中恒集团钦州公司提供的3份证据原告方辰公司对其真实性、合法性、关联性没有异议，对上述证据本院予以确认并在卷佐证。被告中恒集团钦州公司对原告方辰公司提供的证据3、4、5、6、7认为来自于中国裁判文书网，真实性由法院核实认定。经核实，对上述法律文书的真实性本院予以确认。 根据上述证据，本案确认以下法律事实：2014年1月26日，方辰公司作为甲方，吉鸿公司作为乙方，中恒集团钦州公司作为丙方，关峰作为丁方，关仕杰作为戊方签订《钦州“恒祥豪苑”项目二期合作开发合同》。合作开发合同第一条约定，项目开发主体：中恒集团钦州公司。项目合作主体：方辰公司、吉鸿公司。第二条就合作方式约定，“1.甲方在与丙方顺利合作开发一期，完成各项任务达到预期目标的基础上，由甲乙双方投入20000万元作为丙方项目二期合作开发资金，但甲乙双方不实际参与丙方项目的股份，丙方不得以尚未取得预售许可证为由主张本协议无效。2.根据投入的20000万元资金，甲乙双方分享7#、8#楼总建筑面积60162.01平方米物业。3.甲乙双方有权放弃上述60162.01平方米的物业作为投资回报，而选择由丙方通过支付回购价款的方式来回购上述60162.01平方米的物业。4.丙方有权选择下列方式之一回购甲乙双方合作开发所分享的7#、8#楼总建筑面积60162.01平方米的物业，甲乙双方不得拒绝，但是丙方必须在2014年3月31日前向甲乙双方发出是否回购及选择哪种方式回购的书面申请，否则，甲乙双方有权拒绝丙方的回购，有权将该物业转让给
第三人：（1）丙方在第1年合作期内回购总价款为24800万元；丙方必须在每年3月20日、6月20日、9月20日、12月20日前向甲乙双方每次支付1200万元回购定金，四次累计需支付4800万元回购定金，在1年合作期限届满前丙方再支付20000万元回购价款。（2）丙方在第2年合作期限届满时回购总价款为29600万元；丙方必须在每年3月20日、6月20日、9月20日、12月20日前向甲乙双方每次支付1200万元回购定金，八次累计需支付9600万元回购定金，在2年合作期限届满前丙方再支付20000万元回购价款。5.丙方必须在回购甲乙双方合作开发所取得的物业之后，才能将这些物业出租、备案、抵押、质押给他人，以确保甲乙双方权益得以实现。如果丙方违约，甲乙双方已经收取的定金不予退还丙方，且甲乙双方分享取得的7#、8#楼总建筑面积60162.01平方米的物业仍然属于甲乙双方所有，如果甲乙双方在接受丙方的回购定金后仍然违约地将物业销售或转让给第三人，则甲乙双方应该双倍返还其已经收取的定金。6.丙方在使用甲乙双方投入的合作开发资金6个月后，可以与甲乙双方协商终止合作开发关系，但丙方应当以回购甲乙双方合作开发所取得的物业方式向甲乙双方退还全部投资本金和支付投资回报。7.为降低甲乙双方的投资风险和保障其投资权益的实现，在本合同签订后7个工作日内，丙方按法律规定与乙方签订抵押担保合同。”第三条就合作期限约定“自甲乙双方第一笔资金注入起计，合作期限为2年。”第八条就违约责任明确“1.任何一方违反本合同约定事项的，即构成根本违约。一方违约的，违约方需向守约方支付违约金或者赔偿其他损失。除出现本合同约定可以终止合同的情形外，任何一方单方面终止合同，应当向合同相对方承担违约责任。2.发生如下情形之一的，均视为丙、丁、戊方构成根本违约，甲乙双方有权解除合同，并要求丙、丁、戊方自发生违约情形之日起10日内退还甲乙双方投入的合作开发资本金20000万元，并由丙、丁、戊方连带赔偿9600万元损失给甲乙双方，此外，丙、丁、戊方还应当向甲乙双方支付甲乙双方已经投入合作开发资本金10%的违约金，且丙、丁、戊方相互之间应当承担连带清偿责任：（1）丙、丁、戊方违反本合同任何一项义务或承诺的。（2）如本项目因丙、丁、戊方隐瞒重大诉讼、仲裁、债务等重要事实或因第三方主张权利而被司法部门查封或造成工程停工，且不能在7日内消除影响的。（3）丙、丁、戊方未按合同约定付清全部回购款项的。（4）丙、丁、戊方擅自销售、处分、转让、质押、抵押物或项目7#、8#楼物业的。若丙、丁、戊方任何一方违约，甲乙双方为实现其权益而实际发生的全部费用均由丙方承担，丁、戊方承担无限连带清偿责任。”第十条就担保条款明确，“3.丙、丁、戊方在本合同签订时出具连带保证担保函，既为本合同项下丙、丁、戊方对甲方的所有债务提供不可撤销担保，又为甲、乙方对本合同项下、抵押、质押物享有优先受偿权提供不可撤销保证担保与承诺。4.丁、戊方为丙、丁、戊方履行本合同项下所有债务承担不可撤销连带责任保证担保。5.在本合同履行过程中，若丙、丁、戊方出现违约，丙、丁、戊方对违约所产生的一切后果承担连带保证担保责任。6.丙、丁、戊方在本合同中应该履行的义务和应该承担的违约责任向甲、乙方承担不可撤销的连带责任。7.本合同担保期限为最后一期债务履行届满之日起两年。”此外，合作开发合同还就项目基本情况、合作方式、合作期限、资金发放使用和管理、权利义务、担保条款等事项作出约定。 2014年1月26日，吉鸿公司作为甲方，中恒集团钦州公司作为乙方签订《最高额委托保证合同》，吉鸿公司同意为中恒集团钦州公司向方辰公司申请的位于钦州市河东新区扬帆大道和南珠东大街交汇处的“恒祥豪苑”项目合作开发资金提供担保，担保的最高债权额为人民币2亿元，保证方式为连带责任保证。2014年11月25日，方辰公司（甲方）、吉鸿公司（乙方）、中恒集团钦州公司（丙方）、关峰（丁方）、关仕杰（戊方）五方又签订《钦州“恒祥豪苑”项目二期合作开发合同补充协议》明确：
一、不再执行《钦州“恒祥豪苑”项目二期合作开发合同》第二条第7项及其他合同条款中关于“丙方应当将位于钦州市交汇处西北面的土地使用权[土地证号为：钦国用（2013）第A2228号]抵押给乙方，并依法办理相关抵押登记手续”的约定。
二、土地抵押条款的内容变更为：“在本补充协议签订后7个工作日内，丙方按法律规定与乙方签订相关抵押担保合同。乙方为《钦州“恒祥豪苑”项目二期合作开发合同》项下的所有债权向债权人甲方提供保证担保，丙方将位于钦州市交汇处的钦国用（2014）第A0737号土地（面积：40226.71平方米，评估价值为：23701.58万元）提供给乙方作为反担保，并应依法办理相关抵押登记手续。丙、丁、戊方任何一方违反本合同约定，则乙方均有权依法行使抵押权，且丙、丁、戊方均不得提出任何异议。”同时对新增抵押土地反担保范围、期限等作了约定。 2014年11月25日，苏凯林作为甲方，中恒集团钦州公司作为乙方，方辰公司作为丙方签订《连带责任保证担保合同》明确，“一、甲方作为保证人自愿为债务人乙方在《钦州“恒祥豪苑”项目二期合作开发合同》项下的全部债务（包括但不限于借款本金、利息、违约金等）向债权人丙方提供连带责任保证担保，保证方式为不可撤销连带责任保证。
二、保证担保的范围包括：主债权及利息、债务人应支付的违约金和损害赔偿金以及实现债权的费用（包括诉讼费、律师费、差旅费）等主合同项下的所有款项和费用。” 合作开发合同签订后，方辰公司分别于2014年1月28日、1月29日通过中国银行向中恒集团钦州公司账户转款2亿元。中恒集团钦州公司先后八次累计向方辰公司支付人民币3400万元，分别为：1.2014年3月20日通过中国农业银行支付800万元，交易用途注明：利息。2.2014年6月20日通过中国工商银行支付340万元、300万元，摘要：利息；通过中国农业银行支付560万元，交易用途：利息。3.2014年9月19日通过中国建设银行支付510万元、320万元，用途：利息；通过中国工商银行支付370万元。4.2015年1月16日通过中国工商银行支付200万元。 另查明，（2015）钦南民初字第1626号民事判决书判决显示，“一、广西雄州置业投资有限公司与广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司于2015年5月26日签订的购买位于钦州市商铺的《商品房买卖合同》合法有效。”（2015）钦南民初字第1627号民事判决书显示，“广西雄州置业投资有限公司与广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司于2015年5月26日签订的购买位于钦州市商铺的《商品房买卖合同》合法有效。”（2016）桂0702财保95号民事裁定书显示，钦南区法院对中恒公司开发的位于钦州市扬帆大道与南珠东大街交汇处东面恒祥豪苑小区7#楼第七层、第八层、第九层共72套房屋进行查封，查封期限自2016年12月14日起至2019年12月13日止。
本院认为，综合双方诉辩意见，本案争议焦点为：
一、合作开发合同的性质及效力如何认定？二、合作开发合同是否符合解除条件以及原告诉请中恒集团钦州公司退还合作开发费用2亿元和赔偿损失9600万元及支付违约金2000万元是否成立？三、其他被告是否应承担连带清偿或保证责任？ （一）关于合作开发合同的性质与效力的问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。”案涉合作开发合同第二条2、3、4约定“根据投入的20000万元资金，甲乙双方分享7#、8#楼建筑面积60162.01平方米物业”“甲乙双方有权放弃上述60162.01平方米的物业作为投资回报，而选择由丙方通过支付回购价款的方式来回购上述60162.01平方米的物业”“丙方有权选择下列方式之一回购甲乙双方合作开发所分享的7#、8#楼总建筑面积60162.01平方米的物业：（1）丙方在第1年合作期内回购总价款为24800万元；丙方必须在每年3月20日、6月20日、9月20日、12月20日前向甲乙双方每次支付1200万元回购定金，四次累计需支付4800万元回购定金，在1年合作期限届满前丙方再支付20000万元回购价款。（2）丙方在第2年合作期限届满时回购总价款为29600万元；丙方必须在每年3月20日、6月20日、9月20日、12月20日前向甲乙双方每次支付1200万元回购定金，八次累计需支付9600万元回购定金，在2年合作期限届满前丙方再支付20000万元回购价款。5.丙方必须在回购甲乙双方合作开发所取得的物业之后，才能将这些物业出租、备案、抵押、质押给他人，以确保甲乙双方权益得以实现。7.为降低甲乙双方的投资风险和保障其投资权益的实现，在本合同签订后7个工作日内，丙方按法律规定与乙方签订抵押担保合同。”由此可见，案涉合作开发合同在形式上虽有“合作”字样，但从合同约定内容看，方辰公司要么选择固定分享7#、8#楼物业，要么由中恒集团钦州公司支付固定价款回购上述物业，同时还在此后的补充协议、连带责任保证担保合同将苏凯林、吉鸿公司作为履行合作开发合同确定的债务承担连带保证责任，方辰公司既不参与项目实际经营管理，也不承担经营风险，只收取固定数额收益并全部收回投资款，中恒集团钦州公司签订合作开发合同的本意是融资，方辰公司签订合作开发合同的本意也是获取固定回报，双方并没有合作建房共担风险的真实合意，方辰公司所得回报与合作结果无关，而且从双方签订合作开发合同后的一段时间，方辰公司定期要求中恒集团钦州公司支付购房定金，中恒集团钦州公司也按季度向方辰公司支付款项并备注为利息，这种合作模式违反了合作行为应共负盈亏、共担风险的基本原则，双方之间名为合作开发合同，实为借贷法律关系。方辰公司选择分享7#、8#楼物业并选择由中恒集团钦州公司通过回购的方式获取资金，实质是以7#、8#楼物业作为借款合同的担保，而非真正获取7#、8#楼物业，该约定虽不产生转移7#、8#所有权的效力，但仍对双方履行合作开发合同具有约束力。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应该按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案各方签订合作开发合同及补充协议是各方真实意思表示，没有损害国家、社会和他人利益，没有违反法律强制性规定，应属合法有效。 （二）关于合作开发合同是否解除以及原告方辰公司诉请中恒集团钦州公司退还合作开发费用2亿元和赔偿损失9600万元及支付违约金2000万元是否成立的问题。根据合作开发合同第八条2约定“发生如下情形之一的，均视为丙、丁、戊方构成根本违约，甲乙双方有权解除合同，并要求丙丁戊方自发生违约情形之日起10日内退还甲乙双方投入的合作开发资本金20000万元，并由丙、丁、戊方连带赔偿9600万元损失给甲乙双方，此外，丙、丁、戊方还应当向甲乙双方支付甲乙双方已经投入合作开发资本金10%的违约金，且丙丁戊方相互之间应当承担连带清偿责任：（1）丙、丁、戊方违反本合同任何一项义务或承诺的。（2）如本项目因丙、丁、戊方隐瞒重大诉讼、仲裁、债务等重要事实或因第三方主张权利而被司法部门查封或造成工程停工，且不能在7日内消除影响的。（3）丙、丁、戊方未按合同约定付清全部回购款项的。（4）丙、丁、戊方擅自销售、处分、转让、质押、抵押物或项目7#、8#楼物业的。”根据本案查明事实，中恒集团钦州公司仅向方辰公司支付回购定金至2015年1月，直至本案诉讼未再支付回购定金和回购款项，违反了合作开发合同第八条违约责任2第（3）项“未按合同约定付清全部回购款项的”的约定。同时，根据生效判决钦州市钦南区人民法院（2015）钦南民初字第1626、1627号判决书可知，中恒集团钦州公司已于2015年5月将涉案合同约定的7#、8#楼第4层401商铺、第5层501号商铺销售给广西雄州置业投资有限公司，没有证据证实其销售行为得到了方辰公司的同意，违反了合作开发合同第八条第（4）项关于“丙、丁、戊方擅自销售、处分、转让、质押、抵押物或项目7#、8#楼物业的”约定。方辰公司主张中恒公司构成根本违约的事实成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据合作开发合同约定，因中恒集团钦州公司构成违约，符合合作开发合同约定的解除条件，方辰公司有权主张解除合同，本院亦予以支持。中恒集团钦州公司认为苏凯林、方辰公司和中恒集团钦州公司2014年11月签订的连带责任保证担保合同改变了合作开发合同的性质，原告对7#、8#楼不享有所有权，被告不存在违约的意见。
本院认为，合作开发合同是五方签订的合同，连带责任保证担保合同仅是被告苏凯林自愿为中恒集团钦州公司对合作开发合同的债务承担保证责任，而且苏凯林作为保证人自愿为中恒集团钦州公司合作开发合同项下的全部债务承担连带保证责任，合同约定“包括但不限于借款本金、利息、违约金等”，不能据此推定各方改变了合作开发合同的内容和性质，各方仍应履行合作开发合同各项约定，被告中恒集团钦州公司主张不存在违约事实、不构成违约的理由不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”根据合作开发合同第八条违约责任的约定，由于被告中恒集团钦州公司的行为构成根本违约，被告中恒集团钦州公司应按合同约定退还方辰公司已支付的合作开发资本金20000万元、连带赔偿9600万元损失给甲乙双方并支付已经投入合作开发资本金10%的违约金即2000万元。关于中恒集团钦州公司辩称违约金过高的问题，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》有关利率问题的规定，本案合作开发合同本质上是借贷关系，从方辰公司2014年1月28日、29日向中恒集团钦州公司支付合作资金20000万元至起诉之日直至诉讼至今已超过5年时间，合作开发合同约定的赔偿损失9600万元及违约金2000万元共计11600万元，并未超过民间借贷利率四倍的上限，对各方约定的违约金和损失应尊重合作开发合同的约定，中恒集团钦州公司主张违约金过高并未提供证据证实，对中恒集团钦州公司认为违约金过高的辩解本院不予支持。
被告中恒集团钦州公司辩称已支付的3400万元应折抵有关款项的问题，方辰公司认为该款项属于回购定金，根据合作开发合同约定因中恒集团钦州公司违约不应予以返还。
本院认为，合作开发合同第二条第5项约定“丙方必须在回购甲乙双方合作开发所取得的物业之后，才能将这些物业出租、备案、抵押、质押给他人，以确保甲乙双方权益得以实现。如果丙方违约，甲乙双方已经收取的定金不予退还丙方，且甲乙双方分享取得的7#、8#楼总建筑面积60162.01平方米的物业仍然属于甲乙双方所有，如果甲乙双方在接受丙方的回购定金后仍然违约的将物业销售或转让给第三人，则甲乙双方应该双倍返还其已经收取的定金。”该条是各方对履行合作开发合同中违反约定处理7#、8#楼所作的定金条款的约定，而合作开发合同第八条又约定了违约金，即在同一合同中就违约责任既约定了违约金，又约定了定金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”据此原告方辰公司只能选择其一行使权利，本案方辰公司已主张要求被告中恒集团钦州公司支付违约金2000万元，则不能再要求没收回购定金，其不予返还定金的主张本院不予支持。据此，中恒集团钦州公司已支付的3400万元可在其应负担的赔偿损失范围内予以抵扣。综上，中恒集团钦州公司共应返还方辰公司合作资金20000万元及赔偿经济损失9600万元，扣除中恒集团钦州公司已支付的3400万元，还应赔偿原告经济损失6200万元及支付违约金2000万元，共计28200万元，超出部分本院不予支持。 （三）关于其余被告是否应承担连带清偿或保证责任的问题。关于被告关峰、关仕杰承担连带清偿责任的问题，根据合作开发合同第八条违约责任2的约定，“发生如下情形之一的，均视为丙、丁、戊方构成根本违约，甲乙双方有权解除合同，并要求丙、丁、戊方自发生违约情形之日起10日内退还甲乙双方投入的合作开发资本金20000万元，并由丙、丁、戊方连带赔偿9600万元损失给甲乙双方，此外，丙、丁、戊方还应当向甲乙双方支付甲乙双方已经投入合作开发资本金10%的违约金，且丙丁戊方相互之间应当承担连带清偿责任。”如前所述，本案中恒集团钦州公司方未按照合作开发合同约定付清全部回购款项，擅自出售7#、8#楼物业已构成根本违约，关峰、关仕杰应按合同约定与中恒集团钦州公司对上述债务承担连带清偿责任，方辰公司请求关峰、关仕杰对本案债务承担连带清偿责任理由成立，本院予以支持。关于吉鸿公司应否承担连带保证担保责任的问题，本来吉鸿公司在合作开发合同中其与方辰公司作为共同出资方是债权人，但根据五方签订的《钦州“恒祥豪苑”项目二期合作开发合同补充协议》第二条约定，“土地抵押条款的内容变更为：在本补充协议签订后7个工作日内，丙方按法律规定与乙方签订相关抵押担保合同。乙方为《钦州‘恒祥豪苑’项目二期合作开发合同》项下的所有债权向债权人甲方提供保证担保。”据此，吉鸿公司已从合作开发合同中的出资人地位转变为保证人地位，且本案实际出资2亿元也是由方辰公司支付，根据《钦州“恒祥豪苑”项目二期合作开发合同补充协议》上述约定，方辰公司请求吉鸿公司对本案债务承担连带保证责任有合同依据，本院予以支持。关于苏凯林应否承担连带保证责任的问题，根据苏凯林、中恒集团钦州公司、方辰公司三方签订的《连带责任保证担保合同》第一条约定，“甲方（苏凯林）作为保证人自愿为债务人乙方（中恒集团钦州公司）在《钦州“恒祥豪苑”项目二期合作开发合同》项下的全部债务（包括但不限于借款本金、利息、违约金等）向债权人丙方（方辰公司）提供连带责任保证担保，保证方式为不可撤销连带责任保证。”据此，方辰公司要求苏凯林承担连带保证责任的请求有合同依据，本院予以支持。 综上所述，方辰公司请求判令解除《钦州“恒祥豪苑”项目二期合作开发合同》（合同编号：GXFC—TZ—2013—020），判令中恒集团钦州公司退还合作开发费用本金2亿元成立，本院予以支持。因中恒集团钦州公司违约，方辰公司要求其返还合作资金2亿元本院予以支持。因中恒集团钦州公司已实际支付3400万元，可抵扣方辰公司主张的经济损失，中恒集团钦州公司还应向方辰公司赔偿经济损失6200万元及违约金2000万元，超出部分本院不予支持。方辰公司请求被告关峰、关仕杰对上述债务承担连带清偿责任，苏凯林、吉鸿公司对上述债务承担连带保证责任有合同依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下： 解除原告广西铁投方辰发展有限公司与被告广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司、关峰、关仕杰、广西铁投吉鸿融资性担保有限公司签订的《钦州“恒祥豪苑”项目二期合作开发合同》（合同编号：GXFC—TZ—2013—020）； 被告广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司自本判决生效之日起15日内向原告广西铁投方辰发展有限公司退还合作开发费用本金2亿元，赔偿原告经济损失6200万元，并支付违约金2000万元，上述费用合计2.82亿元； 被告关峰、关仕杰对上述第二项债务承担连带清偿责任； 被告广西铁投吉鸿融资性担保有限公司、苏凯林对上述第二项债务承担连带保证责任； 驳回原告广西铁投方辰发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，债务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1621800元、财产保全费5000元（原告广西铁投方辰发展有限公司已预交），由被告广西梧州中恒集团钦州北部湾房地产有限公司、关峰、关仕杰、广西铁投吉鸿融资性担保有限公司、苏凯林负担1452303元，由原告广西铁投方辰发展有限公司负担174497元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。
审判长 陆德胸
审判员 李 莉
审判员 何厚伟
二〇一九年六月四日
书记员 林晓华