贵州省织金县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）黔0524执异18号 异议人（案外人）：贵州省逸坤房地产开发有限责任公司。
法定代表人：焦龙。
委托代理人：王万凤。
申请执行人：杨昌举，男，1994年12月26日生，汉族。
委托代理人：周祥国。
委托代理人：杨吉新。
被执行人：王加文，男，1996年4月26日生，汉族。 在本院在执行杨昌举与王加文诉讼财产保全一案中，异议人贵州省逸坤房地产开发有限责任公司对本院查封被执行人王加文所有的贵州省贵阳市清镇市巢凤社区扁坡村逸坤·尚品朱关棚户区（城中村）改造项目11幢（11）1单元2层1号（产权证号：**，建筑面积：118.29平方米）的房屋不服，于2019年5月21日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人贵州省逸坤房地产开发有限责任公司称，异议人系贵州省贵阳市清镇市巢凤社区扁坡村逸坤·尚品朱关棚户区（城中城）改造项目开发单位，2017年12月15日，王加文、胡青青共同以452151元的价款向异议人购买了该项目11幢（11）1单元2层1号房屋，并支付271151元首付款，余款181000元采取按揭贷款的方式支付，双方签订了《商品房买卖合同》，同时办理了商品房预售合同备案登记。2019年4月17日，王加文、胡青青以其个人原因不能办理银行按揭贷款手续为由向异议人提出书面申请，请求将所购房屋作价505194元房屋退还给异议申请人。后双方共同向房屋交易管理部门申请办理商品房备案登记注销手续，在申请办理商品房备案登记注销手续时，根据王加文、胡青青及案外人杨昌举的要求，减扣王加文、胡青青所欠付的181000元购房尾款外，异议人向胡青青退还了购房款29万元，余款35194元约定在网签注销后退还。双方在上述手续办理结束后，房管部门办理商品房备案登记注销及公示的期间，案外人杨昌举在明知上述房屋已退还给异议申请人的情况下，于2019年4月25日以民间借贷纠纷向织金县人民法院对王加文提起诉讼，并申请诉讼财产保全。织金县人民法院于2019年4月25日查封了上述房屋。 综上，贵州省贵阳市清镇市巢凤社区扁坡村逸坤·尚品朱关棚户区（城中城）改造项目11幢（11）1单元2层1号房屋的所有权属于异议人，故特向人民法院提出执行异议申请，请求人民法院解除对上述房屋的查封。 申请执行人杨昌举辩称，异议人贵州逸坤房地产开发有限公司所述并非事实。首先，答辩人（申请执行人）杨昌举从未向异议人提过任何要求。其次，答辩人于2019年4月17日向人民法院提起诉讼，2019年4月22日向人民法院提交书面的财产保全申请，人民法院在审查后于2019年4月23日作出查封王加文所有的位于贵州省贵阳市清镇市巢凤社区扁坡村逸坤·尚品朱关棚户区（城中村）改造项目11幢(11)1单元2层1号房屋的（2019）黔0524民初1992号民事裁定书，且在答辩人申请财产保全时并不知道被执行人已将涉案房屋退还给异议人，并非如异议人所称的答辩人是在明知被执行人已将涉案房屋退还给异议人后，于2019年4月25日向织金县人民法院提起诉讼并申请财产保全。另外，根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生效力。”及《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续”之规定，涉案房屋的预告登记虽于2019年4月23日被注销，但该房的备案登记至今仍未注销，因此王加文对该房屋享有的权利至今没有发生转移，因此，人民法院可以对该房进行查封。此外，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但为办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。依照此规定，人民法院不得查封财产必须同时满足三个条件，一是第三人支付了全部价款，二是第三人实际占有该财产，三是第三人没有过错。本案中，被答辩人已经承认其并没有支付全部价款；第二，王加文并未将该房屋交付给被答辩人实际占有；第三，王加文是在答辩人起诉之后才将其名下的房屋转移给被答辩人，被答辩人应当知道该房产将要被依法查封，故被答辩人存在过错，故人民法院可以查封该房屋。因此，请求人民法院依法驳回异议人的异议申请。 被执行人王加文未作答辩。
本院查明：杨昌举诉王加文民间借贷纠纷一案，本院于2019年4月17日依法立案受理。该案在审理过程中，杨昌举于2019年4月23日向本院提出财产保全的书面申请。同日，本院作出（2019）黔0524民初1992号民事裁定书，裁定查封王加文所有的位于贵州省贵阳市清镇市巢凤社区扁坡村逸坤·尚品朱关棚户区（城中村）改造项目11幢(11)1单元2层1号（产权证号：00002：**18.29平方米）的房屋。同月25日，本院到该房产权登记机关清镇市不动产登记中心对该房采取登记查封措施。 另查明，涉案房屋系被执行人王加文与案外人胡青青共同出资向异议人购买，2017年12月16日，清镇市住房和城乡建设局就涉案房屋的买卖事宜作了商品房预售合同网签备案登记（合同备案号：Y17139112）。2017年12月29日，清镇市不动产登记中心就该房作了权利人为王加文、胡青青的预告登记（预告登记证号：0000282号）。2：**，异议人与被执行人王加文及案外人胡青青就退房事宜达成一致意见。2019年4月18日，清镇市不动产登记中心受理了异议人与被执行人王加文及案外人胡青青共同提出注销涉案房屋预告登记的申请并进行了公示，公示期满后，于同月23日正式注销了该房的预告登记。其间，异议人贵州逸坤房地产开发有限公司根据约定，于2019年4月18日通过名为“王万凤”的个人账户退还了被执行人王加文及案外人胡青青的购房款290000元，根据双方约定，现尚有35194元购房款未退还。 再查明，2019年4月25日，因涉案房屋的预售合同备案登记尚未注销，清镇市不动产登记中心按本院要求,协助对涉案房屋进行了登记查封。
本院认为，预告登记是指当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定向登记机关申请将债权请求权物权化的一种手段。预告登记系将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。本案中，异议人贵州省逸坤房地产开发有限责任公司因获准开发并修建而获得位于贵州省贵阳市清镇市巢凤社区扁坡村逸坤·尚品朱关棚户区（城中村）改造项目11幢(11)1单元2层1号商品房的所有权，被执行人王加文虽因向异议人购买该房并进行了预告登记，从而获得该房物权最终登记在其名下的债权请求权，后双方就退房一事达成一致意见并申请注销该预告登记，故王加文对涉案房屋享有的请求权因双方买卖合同的解除而消灭。另外，商品房的网签备案，是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，该备案行为有一定的预防“一房多卖”的功能，但并不具有物权变动的性质。故申请执行人称王加文对涉案房屋享有的权利至今没有发生转移的主张并无相关法律及事实依据。因此，异议人要求解除对涉案房屋查封的请求依法应予支持，申请执行人可申请因合同解除而产生的应退款项进行保全。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，
裁定如下： 解除本院（2019）黔0524民初1992号民事裁定对贵州省贵阳市清镇市巢凤社区扁坡村逸坤·尚品朱关棚户区（城中村）改造项目11幢（11）1单元2层1号房屋的查封。 异议人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向织金县人民法院提起诉讼。
审判长 李 玉 军
审判员 段 家 勇
审判员 陈 宏 亮
二〇一九年六月四日
书记员 段忠彩（代） 来源：百度“”