广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0107民初1905号
原告：戴秋艳，女，1973年8月28日出生，瑶族，住广西大化瑶族自治县。
委托诉讼代理人：刘飞，广西安信律师事务所律师。
被告：广西军拥投资有限公司，住所地南宁市青秀区佛子岭路18号德利•东盟国际文化广场A2栋写字楼1020号房，统一社会信用代码：91450100063578774F。
法定代表人：郑传普，执行董事。
委托诉讼代理人：覃明磊、莫凯文，广西君桂律师事务所律师。 原告戴秋艳与被告广西军拥投资有限公司（以下简称军拥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月27日公开开庭进行了审理。原告戴秋艳及其委托诉讼代理人刘飞，被告军拥公司的委托诉讼代理人莫凯文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戴秋艳向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2018年4月29日签订的《安吉·新天地合作建房合同》无效；2、判令被告返还原告购房款450000元并支付利息18000元（计算方式：按中国人民银行同期同类贷款利息6%，以450000元为基数，从2018年4月29日暂计至2018年12月29日止，此后的利息计至本案生效判决确定的履行期限时止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月19日，原、被告签订《安吉·新天地合作建房合同》，被告以筹集、出资合作建房的方式取得坐落于南宁市侧的三产地综合楼用地的建设资格，土地编号为0101939，项目地址为南宁市侧；本合同合作建房的房屋为本合同第二条规定的项目中Ａ区29号，该房屋的用途是商住，建筑面积115平方米，使用年限从2017年10月1日起至2067年10月1日止，房屋单价为6892元／平方米，合作建房总价为792683元，付款方式为分期付款，首付款于本合同签订时缴纳总价款的50%，即397000元，含定金5000元；第二期款于建筑达到封顶时交纳总价款25%，即198000元；第三期款于房屋交付时交纳总价款25%，即197683元。该房屋约定于2018年6月30日前完成合作建房任务，并将房屋交付使用。签订合同后，原告于2018年4月30日交付首付款420000元，又于2018年7月5日交付房款30000元，合计450000元。原告认为，被告开发的坐落于南宁市产建设用地，土地用途为商服，被告开发土地建房以后，出让50年的房产使用权给原告。依据我国《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。因此，双方形成的法律关系实为房屋买卖合同关系。被告将在农民集体所有的土地上建设的房屋对外销售，损害了正常的房地产交易秩序，有损社会公共利益，并且，被告又未取得商品房预售许可证明的情况下向原告出售房屋，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定。综上所述，原、被告签订的合作建房合同无效，原告所交付的购房款被告应当全部予以返还，并赔偿原告相应的经济损失。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告军拥公司辩称，一、原、被告签订的《安吉·新天地合作建房合同》是双方真实意思表示，且原告是在充分了解涉案项目只享有使用权的情况下与被告进行合作，该合同内容符合法律规定。合同内容明确了双方是合作建房的关系，原告通过获得房屋使用权而非房屋所有权，故原、被告双方形成的并非房屋买卖合同关系，原告主张合同无效并要求被告返还购房款、赔偿利息没有事实和法律依据，原告应当按照合同内容继续履行合同义务。
二、原告主张返还的购房款是基于双方签订的合同所需支付的合作建房款，原告要求被告在返还购房款时支付利息没有法律依据，且原告主张的利息计算标准也没有法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月29日，原告戴秋艳（乙方）与被告军拥公司（甲方）签订《“安吉·新天地”合作建房合同》，合同第一条约定：1、南宁市西乡塘区人民政府安吉街道办事处屯里村二组负责提供国家划拨属屯里村二组的农民产业用地由甲方筹集合作建房，屯里村二组不承担合作建房费用。……3、乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与屯里村的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定房屋在约定年限内的使用权。第二条约定，甲方以筹集、出资合作建房的方式取得坐落于南宁市侧的三产地综合楼用地的建设资格。该地块土地面积为16367.19平方米，土地编号：0101939。规划用途为：商服用地，经批准，在上述地块上建设房屋，［现定名］安吉·新天地，项目地址为南宁市侧。第三条约定，本合同合作建房的房屋为本合同第二条规定的项目中Ａ区29号，建筑面积115平方米。第四条第（二）款约定：1、乙方对其出资合作建房至房屋自交付之日起享有使用权，使用年限为2017年10月1日起至2067年10月1日止。2、如该项目所占集体三产建设用地可以出让方式变更为国有建设用地的，在乙方承担相关手续费及其他税费的情况下，甲方应为乙方办理相关手续。具体费用及过户事宜以届时有关部门的规定为准。第五条约定，该房屋合作建房单价为6892.9元／平方米，合计该房屋合作建房总价为792683元。第七条约定，乙方分期付款向甲方付款，首付款397000元，乙方于本合同签订之时交纳；第二期款198000元，乙方于建筑达到封顶时交纳；第三期款197683元，乙方于房屋交付时交纳。第九条约定，在乙方按期支付合作建房款的情况下，甲方应在2018年6月30日前完成合作建房任务，并将乙方之房屋交付使用。双方还就其他相关事项在合同中进行了约定。 2018年4月30日，被告向原告出具《收据》一份，载明收到戴秋艳安吉新天地A29房首付款420000元。2018年7月5日，被告向原告出具《收据》一份，载明收到戴秋艳安吉新天地A29房款项30000元。 被告具备房地产开发与经营资质，原告并非南宁市西乡塘区安吉街道办事处屯里村村民。 截止法庭辩论终结，被告未提交建设讼争房屋的土地通过行政审批转为国有建设用地、讼争房屋所在项目取得商品房预售许可证的相应证据。
本院认为，关于合同性质。
原告与被告签订之合同虽名为《“安吉·新天地”合作建房合同》，但综合考量房产的交付日期、交付标准、使用期限以及计价方式、付款时限、产权办理等条款，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，即由原告支付相关款项给被告，受让特定的房产，取得对房产排他性的占有、使用、收益、处分的权利，因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，应确认原告与被告之间形成房屋买卖合同关系。并且，被告系向不特定的公众发售房产，意图通过房屋的出售获取利益，房产的性质应定性为商品房，其出售应受相关法律之调整。缔约双方意图以“合作建房”的名义逃避法律规制，变换基础法律关系，本院依法不予支持。 关于合同效力。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条规定：“具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。”被告未依法办理相关土地利用和销售等手续，即在集体土地上建设房屋并向社会销售，且被告又在未取得商品房预售许可证明的情况下即向原告出售房屋，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损失国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原、被告签订的《“安吉·新天地”合作建房合同》因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效。 关于合同无效的过错责任。被告作为具备房地产开发与经营资质的公司，应当知道房屋建设和销售需要依法办理用地、规划、销售等手续，但其明知未依法办理前述相关手续，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。原告作为房屋购买者，未尽到审查房屋建设及销售是否具备法定条件的注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，本院确定被告军拥公司承担合同无效70%的责任，原告承担30%的责任。 关于退回购房款及赔偿利息损失的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告收取的款项共计450000元应返还给原告。原告因本案合同无效而产生的损失即为该450000元的利息损失，应由被告负担70%，原告自担30%。利息应按照中国人民银行同期流动资金贷款利率、从被告收到款项之日起计算至被告退还全部购房款之日。原告要求被告按年利率6%计算利息，没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，
判决如下： 一、确认原告戴秋艳与被告广西军拥投资有限公司于2018年4月29日签订的《“安吉·新天地”合作建房合同》无效； 二、被告广西军拥投资有限公司向原告戴秋艳返还合作建房款项450000元； 三、被告广西军拥投资有限公司向原告戴秋艳支付利息（计算方式：1、以420000元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率，从2018年4月30日起计算至被告全额返还原告420000元之日止；2、以30000元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率，从2018年7月5日起计算至被告全额返还原告30000元之日止，按照上述方法计算得出利息总额后，被告广西军拥投资有限公司负担其中的70%）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费8320元（原告戴秋艳已预交），由原告戴秋艳负担180元，被告广西军拥投资有限公司负担8140元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韦月玲
人民陪审员 班日强
人民陪审员 韦志红
二〇一九年六月三日
书 记 员 唐 敏 来源：