江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1003民初208号
原告：吴友为，男，1972年2月17日出生，汉族，住兴化市。
委托诉讼代理人：熊之扬，江苏乐助律师事务所律师。
被告：陈家妹，女，1976年12月26日出生，汉族，住扬州市邗江区。
委托诉讼代理人：梁金文，江苏华朋律师事务所律师。
原告吴友为与被告陈家妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告吴友为委托诉讼代理人熊之扬、被告陈家妹及其委托诉讼代理人梁金文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴友为向本院提出诉讼请求：请求依法判决被告履行房地产买卖合同，办理扬州市邗江区窦庄新村18幢105室房屋过户登记手续。事实和理由：原、被告于2017年5月15日经协商一致，签订《房地产买卖合同》，被告陈家妹将其所有的扬州市邗江区窦庄新村18幢105室房屋（58.5平方米），以总价98万元的价格出卖给原告所有。根据合同约定，原告分别于2017年5月15日、2017年6月13日向被告支付了购房定金10万元及购房首付款10万元；双方订立《房地产买卖合同》时，已经考虑到扬州市政府房地产调控政策关于房屋取得房屋所有权证满两年可以交易的因素，故在合同中约定，双方于2018年1月20日办理房屋买卖备案登记，该时间节点为涉案房屋取得房屋所有权证满两年；后由于扬州市政府在2017年11月29日房地产调控政策发生变化，调整为房屋取得房屋所有权证满三年可以交易，故原、被告双方暂时未能办理房屋过户登记；2018年2月7日，被告通知原告要求解除双方之间的《房地产买卖合同》，认为该合同已不能履行。原告认为，原、被告双方订立合同时，被告已经取得房屋所有权证，双方的《房地产买卖合同》合法有效，且双方约定办理过户登记的时间也符合当时的扬州市政府房地产调控政策；现在虽然房地产调控政策发生变化，但并不导致该房地产买卖合同不可履行，被告单方提出解除买卖合同没有法律依据，被告应当继续履行该房地产买卖合同，待条件具备时应当配合原告办理过户登记。
被告陈家妹辩称,原、被告签订的买卖合同已经解除，被告于2018年2月8日向原告发出解除合同通知。因为按照《最高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。当事人围绕本案的诉讼请求提供了证据，本院组织进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经举证、质证，本院确认如下事实，原、被告于2017年5月15日经协商一致，签订《房地产买卖合同》，约定被告陈家妹将其所有的扬州市邗江区窦庄新村18幢105室房屋，以总价98万元的价格出卖给原告。原告分别于2017年5月15日、2017年6月13日向被告支付了购房定金10万元及购房首付款10万元；合同还约定双方于2018年1月20日办理房屋买卖备案登记，该时间节点为涉案房屋取得房屋所有权证满两年。2018年2月7日，被告通过邮政特快专递发出通知，要求与原告解除双方之间的《房地产买卖合同》，原告予以签收。另查明，扬州市人民政府在2017年11月29日发出扬府发[2017]185号关于进一步加强市区房地产市场调控工作的通知，其中第四条第11项规定，在市区范围内户籍居民家庭拥有第二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套住房及以上的，自取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》起，上市交易的限制期限由原规定的2年调整为3年。以上事实有《房地产买卖合同》、收条、不动产产权证、解除通知及双方当事人陈述佐证，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认。原、被告于2017年5月15日订立《房地产买卖合同》时约定于2018年1月20日办理房屋买卖备案登记，双方对该房屋因政策因素致上市交易时间延迟是明知的，并在合同中进行约定。但由于本市房地产市场政策的调整，将上市交易的限制期限由原规定的2年调整为3年，该调整并不能归责于原、被告双方当事人，而被告于2018年2月7日提出解除合同不符合法律规定，因被告在通知中明确说明系因房地产市场政策的调整，故双方所签合同不能履行，通知解除合同。但该合同并非不能履行，只是房地产政策进一步进行调整而延后一年进行交易。庭审中，被告认为依据《最高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，被告具有单方解除权，
本院认为，首先，被告将解除通知发给原告时并未明示系依据该条规定要求解除合同；其次，虽然因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同，但这并非是本案矛盾纠纷焦点所在，况且该合同仅是因政策调整推迟一年过户交易，实际与担保贷款合同并无关联。原告起诉时政策规定条件已成就，已能够办理过户手续，故原告请求被告履行房地产买卖合同，办理扬州市邗江区窦庄新村18幢105室房屋过户登记手续的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八、九条之规定，
判决如下：
一、原告吴友为与被告陈家妹于2017年5月15日签订的《房地产买卖合同》继续履行；
二、被告陈家妹于本判决生效之日起十日内协助原告吴友为办理扬州市邗江区窦庄新村18幢105室房屋的过户登记手续。案件受理费13600元，依法减半收取6800元，保全费5000元，合计11800元，由被告陈家妹负担（此款原告已预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。
审判员 刘伟炜
二〇一九年六月四日
书记员 董 畅 微信公众号“”