福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终1796号
上诉人（原审被告、反诉原告）：周成林，男，1964年8月30日出生，汉族，住福建省德化县。
上诉人（原审被告、反诉原告）：苏维设，男，1981年10月17日出生，汉族，住福建省德化县。
委托诉讼代理人：周成铿，福建佳远律师事务所律师。 被上诉人(原审原告、反诉被告）：福建省德化县福艺陶瓷有限公司，住所地福建省德化县三班镇紫云开发区。
法定代表人:郑义心，该公司总经理。
委托诉讼代理人：林晓燕，福建志立律师事务所律师。 上诉人周成林、苏维设因与被上诉人福建省德化县福艺陶瓷有限公司（以下简称福艺公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服福建省德化县人民法院（2018）闽0526民初2448号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 周成林、苏维设上诉请求：撤销一审判决，依法改判一审判决第三项支持周成林、苏维设一审的诉讼请求。事实与理由：
一、案涉租赁物没有办理房屋建设许可证和土地使用权证是造成租赁合同无效的原因，应由出租人福艺公司承担全部过错责任；
二、福艺公司应赔偿擅自破坏周成林、苏维设铺设水泥板等前期投入损失222443.77元，赔偿租赁场地内原材料损失105560.2元。一审判决认定基本事实错误且适用法律错误，请求二审依法改判。 福艺公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，应维持原判。 福艺公司向一审法院起诉请求：1.判令双方于2014年6月29日签订的房屋租赁合同于2016年4月14日解除；2.判令周成林、苏维设支付自2014年6月29日起至2016年4月14日止的租金90709元，并支付自2014年6月29日起至实际付款日止按银行同期同类逾期贷款利率计算的逾期付款违约金；3.判令周成林、苏维设支付的押金15000元归福艺公司所有；4.判令周成林、苏维设立即将租赁物（厂房及空地）腾空并交还给福艺公司；5.判令周成林、苏维设支付自2016年4月14日起至实际交还租赁物之日（2017年1月18日）止按每月127元计算的房屋占用费。本案诉讼过程中，福艺公司当庭放弃上述第4项诉讼请求。 周成林、苏维设向一审法院提出反诉诉讼请求：判令福艺公司赔偿周成林、苏维设对租赁场地固化的水泥板、混凝土围墙及水泥板上堆放的瓷土和紫砂土等财产损失共计328004元。 一审法院认定事实：
一、2014年间，周成林、苏维设作为承租人与福艺公司作为出租人，订立口头房屋租赁合同，约定由周成林、苏维设租赁址在德化县三班镇紫云开发区的厂房及周围空地，双方未签订书面租赁合同。为此，周成林于同年8月3日转账15000元给福艺公司的法定代表人郑义心。此后，双方因合同履行产生纠纷，周成林、苏维设曾于2016年5月15日向德化县公安局三班派出所报警。
二、福艺公司于2016年6月24日向一审法院起诉，周成林、苏维设亦提起反诉，对此一审法院于2017年12月20日作出（2016）闽0526民初2122号原审一审判决。双方不服该判决提出上诉，泉州中院于2018年4月28日裁定本案发回重审，故一审法院于同年6月22日立案重审。原审诉讼过程中，经福艺公司申请并提供担保，一审法院于2016年6月24日作出裁定对周成林名下车牌号为闽Ｃ7××××的小型汽车予以保全；经周成林、苏维设申请，一审法院委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司作出鑫八闽鉴评（2017）249号价格评估意见书，认为案涉的水泥板及前期工程、混凝土围墙、瓷土、紫砂土合计估价为328004元，该意见书有效期限为2017年5月25日至2018年5月24日。周成林、苏维设支付鉴定费13000元。
三、本案诉讼过程中，福艺公司与周成林、苏维设一致确认案涉租赁合同为不定期合同，租赁厂房面积为360.40㎡，空地面积为668.13㎡。此外双方就合同成立具体日期、租金支付标准与方式等事项各执一词，未能达成一致意见。福艺公司于2018年9月7日申请对周成林名下车牌号为闽Ｃ7××××的小型汽车予以续封保全，一审法院作出（2018）闽0526民初2448号裁定书对该车辆进行保全（限制办理所有权转让、变更、抵押登记）。经福艺公司申请，一审法院委托福建中正资产评估房地产估价有限公司（下称福建中正估价公司）于2018年12月28日作出泉中正评报字（2018）第Ｑ201812114号鉴定结论，认为案涉厂房及空地在基准日（2014年8月1日）时的月租金分别为3.52元／㎡、1.99元／㎡，结合双方确认的厂房及空地面积，即案涉厂房月租金为1269元（360.40㎡×3.52元／㎡）、空地月租金为1330元（668.13㎡×1.99元／㎡）。福艺公司支付鉴定费10000元。
四、福艺公司自认于2004年至2005年间建造案涉厂房，未办理相关审批手续。2018年12月14日，经一审法院及双方当事人、福建中正估价公司鉴定人员现场勘验，案涉厂房已经被拆除，空地已被重新平整，现场未见周成林、苏维设所述的水泥板、混凝土围墙、瓷土及紫砂土等。 一审法院认为，一、关于双方订立的房屋租赁合同是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第四十四条第一款、第六十三条等规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，福艺公司所提供的证据不能证明其已取得案涉厂房和空地的建设工程规划许可证或已经主管部门批准建设，根据《最高人民法院》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，本案合同的订立违反了法律、行政法规的效力性强制规定，属于合同法第五十二条第五项规定的合同无效情形，应认定本案合同无效。
二、关于周成林、苏维设应如何支付租金或占用费的问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，虽福艺公司与周成林、苏维设所订立的房屋租赁合同无效，但周成林、苏维设认可租赁标的物包括厂房和空地，并已交付，故应按租金标准支付厂房及空地的占有使用费。1.关于租金计算标准的问题。因双方未签订书面租赁合同，且对租金计算标准存在争议，福艺公司申请以2014年8月1日为基准日进行租金鉴定，后福建中正估价公司鉴定认为案涉厂房月租金为1269元、空地月租金为1330元，该意见由具有鉴定资质的鉴定机构出具，鉴定程序合法，结论客观公正，对该鉴定意见予以采信。福艺公司认为鉴定价格偏低，但未提供相关证据推翻该鉴定意见，对其认为鉴定价格偏低的意见不予采纳。2.关于周成林、苏维设对厂房和空地实际占有使用期限的问题。据庭审查明，周成林因本案合同于2014年8月3日转账15000元给福艺公司法定代表人郑义心，福艺公司亦确认收到该款项，在双方未能提供证据证实确切的租赁物交付时间的情况下，可认定当天即为合同成立并交付租赁物的时间。对福艺公司提出的于6月29日交付租赁物并开始计付租金的主张，及对周成林、苏维设提出的双方约定于9月1日开始计收租金的主张，因双方均未能提供证据予以证实，均不予采纳；对周成林、苏维设提出的因村民闹事、主张权利故可不付租金的主张，周成林、苏维设未能提供充分有效的证据予以证明，亦不予采纳。结合德化县公安局三班镇派出所出具的工作说明及法院向该派出所调取的照片可见，至周成林、苏维设于2016年5月15日向该派出所报警时，租赁空地已经损毁，客观上无法继续使用，故周成林、苏维设所应支付的占有使用费应计算到2016年5月15日止。综上，周成林、苏维设应按鉴定评定的租金计算标准支付自2014年8月3日起至2016年5月15日止的厂房和空地的占有使用费，计为55618.6元〔（1269元／月＋1330元／月）×21.4个月〕。
三、关于周成林、苏维设是否存在瓷土、紫砂土等原材料损失、铺设水泥板等前期投入损失，以及福艺公司是否应予赔偿的问题。对于周成林、苏维设所主张的瓷土、紫砂土等原材料损失，其所提供的收款收据等并非正式收付款发票，福艺公司对此不予认可，亦不认可依据该系列收款收据所作出的鑫八闽鉴评（2017）249号价格评估意见书；证人周某、陈某的出庭证言，也仅能证明案涉空地曾置放一定数量的瓷土、紫砂土，尚不足以证实置放在空地上的瓷土、紫砂土被损毁且系福艺公司挖掘水泥地板的侵权行为所致，根据谁主张谁举证的原则，周成林、苏维设应就对其所主张的瓷土、紫砂土损失存在的事实进行举证，但未能提供充分有效的证据予以证实，应承担举证不力的后果，故对该部分主张不予支持。至于周成林、苏维设所主张的铺设水泥板等前期投入损失，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案诉讼过程中，在福艺公司不认可事先同意周成林、苏维设对租赁空地进行固化的情况下，周成林、苏维设未能提供证据证明其固化行为已征得福艺公司同意，故对该部分装修损失承租人周成林、苏维设应自行承担。综上，对周成林、苏维设反诉请求福艺公司赔偿损失的主张，证据不足，不予支持。综上所述，本案福艺公司与周成林、苏维设之间所订立的房屋租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同，该合同自始不发生法律效力，故对福艺公司要求判令解除本案合同的诉求，不予支持。周成林、苏维设应当支付福艺公司厂房和空地的占有使用费55618.6元，对福艺公司主张由周成林、苏维设支付自2014年6月29日起至2017年1月18日止的租金及占用费的诉求，予以部分支持。关于周成林、苏维设已支付的15000元的定性问题，本案是租赁合同纠纷，出租人的主合同义务是交付租赁物，承租人的主合同义务是支付租金。在双方没有书面合同约定、福艺公司未能提供充分的证据证实该15000元是押金的情况下，应认定该款项为租金预付款，并可在周成林、苏维设应付的占有使用费中予以扣除，即周成林、苏维设尚应支付占有使用费40618.6元（55618.6元-15000元）。对福艺公司认为15000元为押金且不予退还的主张，不予支持；对周成林、苏维设要求退还该15000元的主张，亦不予采纳。福艺公司对本案合同无效具有一定过错，故对其主张逾期付款的利息损失不予支持。对周成林、苏维设反诉要求福艺公司赔偿原材料损失、前期投入损失等主张，因证据不足，不予支持。因案涉厂房已被拆除、空地已被征迁，福艺公司自愿放弃要求周成林、苏维设腾空厂房和空地的诉讼请求，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第四十四条第一款、第六十三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：
一、周成林、苏维设应自判决生效之日起十日内支付给福建省德化县福艺陶瓷有限公司厂房和空地的占有使用费40618.6元；
二、驳回福建省德化县福艺陶瓷有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回周成林、苏维设的反诉诉讼请求。本诉案件受理费2068元，由福建省德化县福艺陶瓷有限公司负担1142元，由周成林、苏维设负担926元；反诉案件受理费6220元，由周成林、苏维设负担；福建省鑫八闽价格鉴定评估有限公司的鉴定费13000元，由周成林、苏维设负担；福建中正资产评估房地产估价有限公司的鉴定费10000元，由福建省德化县福艺陶瓷有限公司负担，诉讼费限于本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审查，一审判决查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，福艺公司在未取得建设工程规划许可证及国有建设用地使用权证情况下,将案涉厂房出租用于非农业建设,其与周成林、苏维设订立的租赁合同违反了法律、行政法规的强制性效力性规定,应认定为无效。租赁合同无效，当事人请求按约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。周成林、苏维设应按鉴定部门评定的租金标准支付福艺公司自2014年8月3日起至2016年5月15日止的厂房和空地的占有使用费，因福艺公司对本案合同无效具有一定过错，一审在扣除15000元租金预付款后，判决周成林、苏维设尚应支付福艺公司占有使用费40618.6元，对福艺公司主张的逾期付款利息损失不予支持，并无不当，应予维持。周成林、苏维设提供的证据无法证明其经福艺公司同意在案涉厂房铺设水泥板并在水泥板上堆放瓷土、紫砂土等原材料的事实，周成林、苏维设据此上诉主张福艺公司应赔偿其原材料损失、前期投入损失，缺乏事实依据，不予采纳。 综上所述，周成林、苏维设的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7146元，由周成林、苏维设负担。 本判决为终审判决。
审判长 李翔峥
审判员 黄有志
审判员 郑玉蒜
二〇一九年六月四日
书记员 康雯娟 附注：本案适用的主要法条及申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来自：