西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0113民初14969号
原告：杨某，女，汉族，1993年10月8日出生，住陕西省陇县。
委托代理人：吴柱，北京市盈科（西安）律师事务所律师。
委托代理人：李志刚，北京市盈科（西安）律师事务所律师。
被告：周某，女，汉族，1974年10月30日出生，住西安市新城区。
委托代理人：胡兆麟，男，汉族。系被告周某朋友。
被告：李某某，男，汉族，1963年7月31日出生，住西安市碑林区。
第三人：西安天福福地置业有限公司，住所地：西安曲江新区新开门北路中海紫御华府**楼****，统一社会信用代码：91610133MA6U5NFE5M。
法定代表人：杜晓龙，系该公司执行董事。
委托代理人：王团利，系该公司员工。 原告杨某与被告李某某、周某及第三人西安天福福地置业有限公司（简称天福公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨某及其委托代理人吴柱、李志刚，第三人天福公司之委托代理人王团利到庭参加了诉讼，被告李某某、周某经本院公告传唤，被告李某某、周某委托代理人胡兆麟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告杨某诉称，2018年3月12日，原、被告在第三人居间下签订《西安市存量房屋买卖合同》，约定由被告周某将其名下位于西安市雁塔区XX路x号x幢x单元x号房屋（房屋产权证号：西安市房权证雁塔区字第1175xxx～1）出售给原告，该房屋成交价为63.5万元整，原、被告约定购房款的支付方式采用定金+首付款+银行贷款，具体如下：①原告于2018年3月12日当日向被告支付定金3.5万元整；②被告应于2018年4月20日前，向涉案房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款本息申请，且被告办理完毕注销抵押登记手续拿到房屋所有权证或不动产权证原件后的三个工作日内通知居间方即第三方办理后续手续；③原告应于贷款审批通过后三日内，将向被告支付的首付款20万元整，存入西安市房地局指定资金监管账户；④原告拟通过银行贷款向被告支付剩余房款40万元整。同时，合同中还明确约定涉案房屋过户、交付的具体条件和期限，亦明确约定被告违约时应当承担的违约责任。合同签订后，原告已按约定向被告支付定金3.5万元整，向第三方支付中介费、涉案房屋过户、按揭相关税费共计40700元整。然而，被告却未按约定继续履行合同义务，拒不办理涉案房屋的银行贷款解押手续，又不同意继续办理资金监管手续，拖延至今，给原告造成严重的经济损失。故原告诉至法院，请求：1、判令解除原告与被告及第三人签订的《西安市存量房买卖合同》；2、判令被告退还原告已付购房定金3.5万元；3、判令被告向原告支付违约金12.7万元（按涉案房屋总价款的20%计算）；4、判令被告向原告退还中介费、涉案房屋过户、按揭相关税费共计4.07万元；5、判令被告赔偿原告房屋差价损失（最终以该房屋价格评估金额与合同签订价款至差价为准）；6、判令被告承担本案的全部诉讼费用、评估费用、律师费用。 被告周某辩称，1、2018年3月12日，自己身居上海，当时不在西安，根本没有签署和委托签署原告所述的《西安市存量房买卖合同》，原告将自己诉至法庭无法理依据；2、自己名下只有唯一的住房，非特殊情况，自己本人无意出售名下房屋；3、自己与本案另一被告李某某自2015年底分居至今，原告、被告、第三人与自己均无讨论关于售房事宜；4、原告明知自己并未签署《西安市存量房买卖合同》的情况下，仍将自己诉至法庭，对自己的生活和工作带来了恶劣的影响，侵犯了自己个人权利，自己保留赔偿的权利。综上，请求驳回原告的诉讼请求，终止无效合同，尽快停止原告的侵权行为。 被告李某某辩称，2018.3.12签订的西安市存量房买卖合同时，《西安市住房保障和房屋管理局文件（市房发【2017】77号）》正在实施当中，原告和第三人隐瞒被告受西安市限购规定，在不具备购房资格的事实上，签署了涉案合同，应为无效合同。2018.3.12签订的涉案合同条款第2.2.1条规定，需当天支付定金，原告当日并无足额支付定金，已违约在先。针对原诉状2019.1.22开庭，原告变更这一诉讼程序，请求法院以撤诉处理。综上，请求驳回原告的诉讼请求。终止无效合同。 第三人天福公司述称，合同签订后，第三人一直协助双方履行合同，但后来原告联系不上被告，第三人也一直协助原告联系被告，但还是联系不上被告，直到原告起诉后，法院也是联系了很久，才联系上被告，同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明，2018年3月12日，原告杨某（乙方）与被告周某、李某某（甲方）、第三人天福公司签订《西安市存量房买卖合同》，约定：由原告购买被告所有的位于西安市雁塔区XX路x号1幢x单元x室房屋，房价款635000元。该房屋现已抵押给民生银行，抵押金额约50000元，甲方应于2018年4月20日前，向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款本息申请，且甲方办理完毕注销抵押登记手续拿到房屋所有权证或不动产权证原件后的三个工作日内通知居间方办理后续手续。签订本《存量房买卖合同》当日乙方向甲方支付35000元，作为乙方购买甲方该房产的定金。首期房价款200000元，乙方应于贷款审批通过后三日内，存入西安市房地局指定资金监管账户，同时卖方应将所收定金存入西安市房地局指定资金监管账户。第二期房价款400000元乙方向银行申请400000元的银行按揭贷款，放款期限以贷款银行规定为准。甲方名义之抵押注销完毕且拿到房屋所有权证或不动产权证原件同时乙方贷款申请审核通过且成功放款后五个工作日内甲、乙双方申请办理产权转移登记。甲、乙双方约定的房屋支付日期为甲方收齐房款后五日内。本合同签署后，若甲、乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方应按总房款的20%向守约方支付违约金，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。本合同签署后，若甲方未能按约将该房屋交付乙方，或由于甲方的原因未能按约办理产权转移手续，视为甲方违约。2018年3月12日，原告杨某（乙方）与被告周某、李某某（甲方）、第三人天福公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》约定，丙方受甲、乙双方共同委托，就涉案房屋的买卖事宜向甲、乙双方提供居间服务，乙方于合同签订当日按成交价格的3%向丙方支付代理费19050元。2018年3月13日，原告杨某向被告周某、李某某支付定金35000元，被告向原告出具定金收条。2018年3月13日，原告杨某向第三人天福公司支付中介费及过户代理费40700元（含个税、契税、抵押登记费等）。2018年7月26日，原告支付北京市盈科（西安）律师事务所律师费13000元。原告因被告送达不能，并支出公告费260元。另查明，被告周某与李某某于2001年结婚，2006年购买涉案房屋，涉案房屋的房权证载明所有权人为被告周某。庭审中被告李某某辩称，涉案房屋是自己与周某的夫妻共同财产，自己卖房时已征求过周某意见，周某同意卖房但要拿到钱，两份合同及定金收据上周某的名字是自己签的，撤销抵押须周某本人办理，自己不能办理。第三人陈述，个税、契税、按揭税（21700元）已经给原告退还。庭审中，原告表示不再进行资产评估。 上述事实，有原告提供的西安市存量房买卖合同、房屋买卖居间合同、西安市房权证、定金收条、收款收据、中国建设银行自动柜员机客户通知书、银联签购单、二手房过户、按揭相关费用表、微信及短信截图、通话及谈话录音、杨某电话详单、购房过程情况说明、法院诉讼费用专用票据、法院公告费用专用票据、陕西增值税普通发票及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证。
本院认为，2018年3月12日，原告杨某与被告周某、李建军、第三人天福公司签订之《西安市存量房买卖合同》，因双方买卖之标的为位于西安市雁塔区XX路x号x幢x单元x室房屋，而涉案房产明确登记在被告周某名下，虽然被告李某某称与被告周某系夫妻关系，涉案房屋为夫妻共同财产，但该《西安市存量房买卖合同》中仅有被告李某某签字，并无被告周某签字（合同上周某签字为被告李某某代签）。被告周某事后亦未追认，故该《西安市存量房买卖合同》并未依法生效。对此，被告李某某明知该房产登记在被告周某名下，自行与原告签订买卖合同，并向原告声称已征得被告周某同意，提供虚假情况，存在明显过错，对原告因此造成的损失，应依法承担70%的赔偿责任。
原告明知涉案房屋登记在被告周某名下，盲目相信与被告李某某签约，对征求被告周某意见未能依法严格要求，亦应承担10%的缔约过失责任。第三人天福公司未能依规审查，核实各方意见，应承担20%的责任。现原告要求解除与被告及第三人签订的《西安市存量房买卖合同》，因合同并未生效，故已无必要。原告要求被告退还已支付定金35000元，依法由被告李某某予以退还。原告请求被告向自己支付违约金127000元（按涉案房屋总价款的20%计算），因双方之间合同并未生效，故依法不予支持。庭审中第三人表示个税、契税、按揭税已经给原告退了，故对于原告要求被告向原告退还中介费、涉案房屋过户、按揭相关税费共计40700元之诉讼请求，仅余中介费19000元，根据责任分担，应由被告李某某赔偿原告13300元。庭审中，原告表示放弃资产评估，故对原告要求被告赔偿房屋差价损失，参照双方房屋面积、价格，本地房屋价格变动情况、合同约定及各自责任，酌情确定由被告李某某赔偿原告房屋溢价及缔约过失造成的损失90000元。原告请求被告承担律师费损失13000元，参照合同约定，由被告李某某赔偿原告9100元。
被告周某因并未在合同书中签字，原告与被告李某某及第三人亦无证据证明被告周某同意买卖房屋，故被告周某依法不承担责任。兹根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条之规定，
判决如下： 一、被告李某某于本判决生效后十日内返还原告杨某已支付定金35000元。 二、李某某于本判决生效后十日内赔偿原告杨某中介费损失13300元、房屋溢价等损失90000元、律师费损失9100元，合计112400元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告杨某其他诉讼请求。 本案案件受理费10150元，公告费260元，计10410元。由原告承担1041元，被告李某某承担7287元，第三人天福公司承担2082元。因原告已预交，被告李某某及第三人天福公司于判决书生效后将各自承担部分直接支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 毕智强
人民陪审员 田光坚
人民陪审员 赵友贤
二〇一九年六月四日
书 记 员 高彩娥 打印：高彩娥校对：高旸珂2019年月日送达