河南省宁陵县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1423民初1408号
原告：李钢，男，汉族，1994年2月28日出生，住河南省宁陵县。
委托诉讼代理人：王存伟，河南京港律师事务所律师。
被告：商丘市长江置业有限公司，住所地河南省宁陵县永乐路与建设路交叉口东北角，统一社会信用代码91411423558336339W。
法定代表人：吴问军，系公司经理。
委托诉讼代理人：周红伟，系该公司员工。
第三人：盖静波，男，回族，1963年9月10日出生，住河南省商丘市。
原告李钢与被告商丘市长江置业有限公司（以下简称长江置业公司）、第三人盖静波确认合同效力纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告李钢的委托诉讼代理人王存伟，被告长江置业公司的委托诉讼代理人周红伟到庭参加诉讼。第三人盖静波经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.确认被告和第三人签订商品房买卖合同无效；2.确认原告与被告签订的商品房买卖合同为有效合同，确认原告为该合同中约定的巴黎春天小区第******住宅房的房屋所有权人；3.判令第三人协助被告撤销编号为NL2014-BLCT0708的商品房买卖合同备案登记；判令被告为原告办理完成商品房买卖合同备案登记，在具备办理房产证条件时协助原告办理完成巴黎春天小区第3幢3单元601号房屋所有权转移登记，将所有权登记到原告名下；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告选购的住宅房位于宁陵县××路北侧的巴黎春天小区，为第3幢3单元601号房，建筑面积118平方米，总价款241900元。合同第八条约定，被告应当将该商品房交付原告使用；第九条约定了被告逾期交房的违约责任；第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。原告已经交清全部购房款，被告出具有收据。房屋竣工后，被告将房屋交原告使用，但却迟迟不为原告完善房屋买卖的相关手续，不予办理房屋所有权转移登记，使原告至今未能取得房屋所有权证。原因是为担保被告向第三人偿还民间借贷的借款，被告与第三人签订了以涉案房屋为标的的编号为NL2014-BLCT0708的《商品房买卖合同》，并将该合同在宁陵县住房保障和房地产管理局进行了备案。原告认为，在该商品房买卖合同关系中，将合同备案登记，将标的房屋交付买受人、将房屋所有权转移归买受人所有，乃是出卖人当然应负的基本义务。
原告与被告签订了正式的房屋买卖合同书，且原告已向被告付清全部房款，被告也已向原告交付房屋，原告与被告之间的针对涉案房屋的买卖合同依法是成立的，也是有效的。被告作为出卖人，虽已向原告交付了房屋，但却没有协助原告办理合同备案及房屋所有权转移登记手续，被告因此而违约，依法应当承担向原告继续履行转移标的房屋所有权，并办理合同备案、协助办理房屋所有权转移登记手续，甚至赔偿相关损失的违约责任。原告还认为，被告与第三人之间所签《商品房买卖合同》是以担保借款为目的而签订的，因为没有买卖的真实意思，决定了其不是一份房屋买卖合同，而只是一份不规范的“担保合同”，它损害了原告的合法权益，违反了相关法律规定，应当无效，不能发生买卖合同的效力，更不能成为被告向原告履行转移标的房屋所有权义务的障碍。本案与第三人有法律上的利害关系，依据《民事诉讼法》第五十六条的规定，应当参加本案的诉讼。为此，特列第三人参加本案的诉讼，以利判决的正确和周全。综上，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉诸贵院，请判如所请。
被告长江置业公司辩称：对原告陈述的事实无异议。我公司与原告签订的是真实的房屋买卖合同，与第三人签订的名义上是房屋买卖合同，实质上是借款担保合同。请法院依法判决。第三人盖静波辩称：答辩人与被答辩人因商品房买卖合同纠纷一案，依据本案的事实及相关法律规定，认为被答辩人的诉讼请求依法不能成立，应给予驳回，应确认答辩人与长江置业公司签订的商品房买卖合同合法有效，理由如下：
一、被答辩人的第一项诉讼请求依法不应得到支持。1、答辩人已办理预售登记的商品房买卖合同应当受到法律的保护，双方建立的是真实的房屋买卖合同关系，具有法律效力。长江置业公司成立的时间为2010年7月15日，为了建设巴黎春天项目，股东之一的关康自2010年10月份起就代表公司开始向盖静波借钱用于工程建设，直到2014年的10月份因安装电梯还再向盖静波借款，后因无钱归还，经双方协商，将借款转成了购房款，这是本案85套房屋备案到盖静波和答辩人名下的事实经过。借款期满之后达成的因借款转为购房款的协议不存在违反法律规定的任何情形，被答辩人认为是为了借款而设立的担保，双方没有买卖房屋的真实意思，答辩人认为，这样的说法没有事实依据及法律依据，首先，盖静波与长江置业公司之间自2010年10月份起就发生了借款关系，而且借款发生的不是一笔而是多笔，长江置业公司将85套房屋集中备案的时间却是在2014年的12月22号至26号期间，在这个期间内盖静波与长江置业公司并没有产生借款关系，与《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条的规定是为了借款担保而成立的买卖合同关系不同。最高人民法院在2016年12月28日发布了72号指导案例，该案例裁判主文为：“本案争议的商品房买卖合同签订前，彦海公司与汤龙等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人事后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。彦海公司所持本案商品房买卖合同无效的主张，不予采信。”最高人民法院公布的指导案例，对类似案件的审理具有指导作用，既然本案与该指导案例是相同的，那么，答辩人与长江置业公司之间的商品房买卖合同就是合法有效的，被答辩人的请求不能成立。如果答辩人与长江置业公司达成的不是以房抵债协议，那么，双方之间应该再行签订一份关于还款期限、利息的支付及到期之后，按照什么价格进行房屋回赎的协议，可是双方之间在房屋进行备案登记之后，却没有签订任何的协议，对后续问题没有进行任何的约定，这明显是表明双方已对借款进行了最终结算。2、被答辩人将答辩人列为第三人的理由是认为，答辩人与长江置业公司之间的商品房买卖合同，损害了被答辩人的合法权益，应当无效。根据合同法第五十二条的规定“恶意串通，损害国家、集体、或者第三人利益的合同无效。”答辩人与长江置业公司达成以借款转为房款的合意时，是根据长江置业公司提供的房源进行备案登记的，事实经过是，借款到期后，答辩人要求长江置业公司归还借款时，因无力归还借款，关康声称只要盖静波再准备150万元钱，就可以将备案到商丘市鑫银投资信息咨询有限公司集资户名下的85套房屋出卖给盖静波折抵借款。因盖静波再无出借能力，就让杜伟拿出了150万给鑫银公司，鑫银公司将85套合同原件交给了盖静波，在关康的安排下，长江置业公司的工作人员在宁陵县房管局按照正常的交易程序，将85套房屋备案到盖静波及其指定的人员名下。如果盖静波知道涉案房屋在给鑫银公司备案之前，长江置业公司还与他人签订购房协议，怎么还会让杜伟再拿出150万元从鑫银公司收回涉案房屋?可见，盖静波在对房屋进行备案时是善意的，不存在与长江置业公司之间恶意串通损害被答辩人利益的问题。既然，答辩人与长江置业公司之间无恶意串通行为，被答辩人也没有提供证据证明盖静波与长江置业公司存在恶意串通行为，被答辩人要求确认长江置业公司与答辩人之间的房屋买卖协议无效，没有事实依据及法律依据。3、预告登记使合同债权具有了物权性质，是一种典型的债权物权化。我国现行法律对商品房预售进行登记备案的主要规定有《城市房地产管理法》第45条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”以及《物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的法律规定，从上述法律规定可知，商品房预售合同登记是商品房预售管理的一部分，商品房预售登记是不动产登记的一种，性质属于预告登记，是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记，不难看出国家实行登记备案制度的立法目的主要在于通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查，确保预购人的优先购买权，从而保护预购人的合法权益，预告登记登记的权利是请求权，该请求权的内容是在将来请求发生物权变动，一经预告登记，预购人的请求权便取得了对抗第三人的效力，预售人如果将该房屋出卖给第三人，由于预购人的预告登记在先，该第三人不能通过登记取得所有权。故预告登记使合同债权具有物权性质，是一种典型的债权物权化。与其他不动产登记一样，商品房预售合同的登记机关是各级政府中的房产管理部门和土地管理部门，有较强的行政性质。被答辩人要求确认已经政府审查确认的合同无效的请求依法不应得到支持。4、被答辩人主张权利的诉讼时效已经届满。即使按照2014年1月14日长江置业公司第二次取得预售许可证的时间计算，截止到被答辩人2017年9月12日提起诉讼的时间，无论是2年的诉讼时效还是《民法总则》规定的3年诉讼时效均已经届满，其权利已经不能得到法律的保护。
二、被答辩人第二项诉讼请求不应得到支持。1、被答辩人向长江置业公司交付购房款时，长江置业公司尚未办理出预售许可证，被答辩人与长江置业公司之间收付房款行为均是无效的。况且，被答辩人付款时并没有与长江置业公司签订涉案房屋的商品房买卖合同，被答辩人提交的合同是在政府的工作组介入之后才签订的，长江置业公司取得第一期《商品房预售许可证》的时间是在2013年2月6日，第二次取得《商品房预售许可证》的时间是在2014年1月14日，根据《商品房预售管理办法》第十条"商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”的规定，如果被答辩人与长江置业公司签订了买卖合同，被答辩人应该要求长江置业公司对房屋进行备案登记，既然没有要求，视为认可与长江置业公司签订的买卖合同无效。答辩人与长江置业公司对购买的房屋进行备案登记的时间是在2014年的12月22-26日，即远远晚于被答辩人要求长江置业公司进行备案登记的时间，在答辩人放弃自己应享有的权利之下，再要求确认自己与长江置业公司之间签订的合同有效的请求，依法不能得到支持，答辩人依法备案登记的合同应受到法律的保护。2、被答辩人系强行占有涉案房屋不具有合法性。根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书及住宅使用说明书制度的规定》，商品房在交付使用时，必须有开发商向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》方视为交付房屋，而巴黎春天小区，截止到今天的诉讼，仍处于未竣工状态，被答辩人没有证据证明长江置业公司向其出具了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，对房屋进行了的合法交付，事实上是在政府的工作组介入之后，被答辩人才强行占有的房屋，被答辩人属于非法占有房屋。被答辩人要求确认为涉案房屋的所有权人没有事实依据及法律依据。本案涉案房屋，尚未竣工交付，房屋所有权证书还没有办理到长江置业公司名下，被答辩人要求房屋确认归其所有的请求不能成立。
三、被答辩人的第三项诉讼请求不应得到支持。协助行为成立的前提条件是，双方的约定合法有效，一方按照合同约定或法律规定履行自己的协助义务，答辩人与被答辩人之间不存在合同关系，被答辩人无权要求答辩人履行协助的义务；再者，被答辩人一方面要求确认答辩人与长江置业公司签订的商品房买卖合同无效，一方面要求答辩人按照有效合同履行协助义务，存在诉讼请求自相矛盾的问题。综上所述，即使法院认定被答辩人与长江置业公司之间成立的合同有效，也是与答辩人与长江之间成立的合同是相互独立和平行的，不存在被答辩人的合同应该得到保护，而答辩人签订的合同不应得到认可的问题，更何况答辩人的合同已办理登记备案手续，从位序上和效力上均应优先于被答辩人，被答辩人的损失是因为自己怠于行使权力而造成的，其应该要求长江置业公司承担赔偿责任，而不能以确认答辩人与长江置业公司之间签订的合同无效来弥补自己的损失，从而损害答辩人的利益，任何人不应从自己的过错行为中获取利益。望法院在查明事实真相的基础上，依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，分析认定如下：1、原告提交的《商品房买卖合同》系原、被告自愿达成的，双方具有买卖房屋的意思表示，且原告履行了交付房款的义务，该证据客观真实，来源合法，且与本案有关联性，本院予以采信。2、交房通知书。交房通知书系被告作出，是被告履行合同义务的体现，结合被告代理人当庭陈述，可以看出被告将房屋备案到第三人盖静波名下系对借款担保，故第三人的辩解理由不能成立，本院不予支持。3、汪国兰的转账凭证。
被告长江置业辩称，该转账凭证系被告向盖静波指定的案外人支付利息的凭证，第三人盖静波未到庭，被告长江置业公司亦未提交其他证据印证，故对该组证据不能达到被告的证明目的，本院不予采信。通过以上有效证据及庭审中双方当事人相一致的陈述，可以确认以下案件事实：被告长江置业公司在宁宁陵县××路侧开发建设巴黎春天小区。原告李钢于2014年9月12日向被告交纳购房款176740元，2014年10月27日交纳65160元，共计241900元。被告长江置业公司为原告李钢出具了购房款收据，并与原告李钢签订了《商品房买卖合同》，合同的主要内容为：李钢选购的住宅房位于宁宁陵县××路侧的巴黎春天小区，为第3幢3单元601号房，建筑面积118平方米，共计241900元。双方约定于2015年12月31日前交付房屋。商品房竣工后，被告长江置业公司于2015年12月31日将涉案的商品房交付原告李钢，但被告长江置业公司至今没有为原告办理房屋所有权转移登记，致使原告未能取得房屋所有权证。另查明，被告长江置业公司不给原告办理相关手续和房屋所有权登记，是因自2010年至2014年被告长江置业公司和关康向盖静波等人多次借款。后被告长江置业公司不能归还借款，2014年12月24日被告与盖静波就涉案房屋签订了房屋买卖合同，该合同经宁陵县房管部门备案。
本院认为,本案的争议焦点为:1、原告与被告所签订的合同及被告与第三人所签订的合同是否为房屋买卖合同的真实意思表示；2、原告的主张是否已经超过诉讼时效；3、被告与第三人是否存在民间借贷关系，民间借贷的款项是否已经转化为购房款；4、原告与被告所签的房屋买卖合同是否为有效合同，第三人与被告所签的房屋买卖合同是否为有效合同；5、原告要求第三人协助被告撤销双方之间的买卖合同是否符合法律规定；6、原告的诉讼请求是否应当予以支持。关于原告与被告所签订的合同及被告与第三人所签订的合同是否为房屋买卖合同的真实意思表示，是否为有效合同的问题。
本院认为，原告为生活居住与被告签订《商品房买卖合同》，具有真实的购房意思表示，该合同符合《中华人民共和国合同法》第四十四条规定的成立要件，且合同内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，也不损害国家、集体和第三人的利益，应当为有效合同。庭审过程中，原告举证被告出具的收款收据，可以证明其已实际履行支付全部购房款的义务。本案第三人与被告订立《商品房买卖合同》的目的是为盖静波的债权担保，没有支付对价获得房屋产权的合意，被告也没有向其交付房屋，双方之间不属于购房行为，虽经行政管理部门备案，但该备案是国家对开发商出售商品房的一种行政管理行为，该备案并非产权证明，亦不能产生商品房买卖合同的物权效力。同时，结合此前本院审理的涉及本案被告、第三人的同类案件，第三人曾经向本院提交了2017年8月25日关康出具的保证书及被告的当庭陈述，可以确认被告与第三人订立合同的目的仅是为担保借款，不具备买卖房屋的合意，故第三人与被告之间真实的法律关系为民间借贷和担保。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一项“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷关系审理。”《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”故第三人与被告之间的法律关系可依照基础法律关系另行主张。关于原告的主张是否已经超过诉讼时效的问题。
本院认为，原告与被告订立合同后，原告支付购房款，被告2015年12月31日交付房屋，合同约定的双方主要义务已经履行，故第三人辩称原告的主张超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。关于被告与第三人是否存在民间借贷关系，民间借贷的款项是否已经转化为购房款,原告要求第三人协助被告撤销合同备案是否符合法律规定，原告的诉讼请求是否应得到支持的问题。
本院认为，意思表示真实是确认合同有效的必备要件，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”本案原告支付全部购房款，被告交付房屋，商品房买卖合同已经履行，原告与被告之间为购房的真实意思表示而签订商品房买卖合同，故原告要求确认原告与被告签订的商品房买卖合同为有效合同，确认原告为该合同中约定的巴黎春天小区第3幢3单元601号住宅房的房屋所有权人的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告与第三人签订的商品房买卖合同虽然办理了预售商品房合同备案，依照《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”可见，商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权，房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为，对合同效力不产生直接影响，而预告登记是双方合意之下申请的，故第三人与被告之间的合同备案行为并非是物权法中规定的预告登记，不产生对抗效力。另外，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”本案中第三人盖静波借款给被告和关康，其不具备购买房屋的真实意思，第三人辩称借款转化为购房款，因第三人未到庭，结合此前本院审理的涉及本案被告、第三人的同类案件，第三人曾经向本院提交了2017年8月25日关康出具的保证书，但该保证书仅是对借款不能偿还的约定，第三人与被告约定撤销85套房屋的买卖合同，在规定的时间内将其他门面房用于清偿借款的约定，可以确认第三人并没有购买涉案房屋的意思表示，其签订购房合同的目的仅是担保借款。被告与第三人仅构成民间借贷法律关系，双方签订的房屋买卖合同系虚假意思表示，其真实意思是担保借款，故原告诉请确认被告和第三人签订商品房买卖合同无效的诉讼请求于法有据，本院予以支持；第三人答辩状中称本案与最高人民法院2016年12月28日发布的72号指导性案例类似，应适用该指导案例。
本院认为，该指导性案例仅针对相似案例具有约束力，该案例中当事人提供了《预售商品房补充协议》，该协议明确显示借款转化为购房款，但本案第三人并未提交借款转化为购房款的证据，且结合被告长江置业公司代理人庭审中陈述，其签订买卖合同仅是为了担保偿还盖静波的借款，签订保证书的目的是将业主的85套房屋腾出，用三期的商业房偿还借款，进一步可以证明第三人并未有购买房屋的真实意思表示，故本案不适用该指导案例。原、被告之间签订的合同为有效合同，原告已经履行了支付购房款的义务，被告亦履行了交付房屋的义务，而第三人与被告签订的《商品房买卖合同》因双方不具备购房的合意，为无效合同，故原告诉请第三人协助被告撤销编号为NL2014-BLCT0708的商品房买卖合同备案登记，且要求被告为原告办理完成商品房买卖合同备案登记，在具备办理房产证条件时协助原告办理完成巴黎春天小区第3幢3单元601号房屋所有权转移登记，将所有权登记到原告名下的诉讼请求于法有据，本院予以支持。综上，原告为居住生活，与被告签订的合同为有效合同，第三人为担保借款与被告订立房屋买卖合同，应当依照真实意思确定法律关系，其合同备案行为系行政管理手段，不具备物权法中预告登记的效力，故该备案的合同不能对抗实际购房人的权利。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一项之规定，
判决如下：
一、原告李钢与被告商丘市长江置业有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；原告；原告李钢为该合同中约定的位于宁陵县城关回族镇珠江路东侧“巴黎春天”小区第******住宅房的房屋所有权人；iv>二、被告商丘市长江置业有限公司与第三人盖静波签订的《商品房买卖合同》无效；
三、第三人盖静波协助被告商丘市长江置业有限公司办理撤销编号为NL2014-BLCT0708的《商品房买卖合同》备案登记；
四、被告商丘市长江置业有限公司在具备办理房产证条件时协助原告李钢办理完成房屋所有权转移登记，将该房屋的所有权登记在原告李钢名下。一审案件受理费100元，由被告商丘市长江置业有限公司负担。
如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，并预交上诉费100元，上诉于河南省商丘市中级人民法院。
审判员 吕春元
二〇一九年六月三日
法官助理李苗苗
书记员楚琳琳 搜索“”