湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘1302民初569号原告方佳，女，汉族，1989年7月3日出生，住娄底市娄星区。委托代理人张昭军，湖南泰涟律师事务所律师。委托代理人颜希舟，湖南泰涟律师事务所实习律师。被告李如松，男，汉族，1958年8月20日出生，住娄底市娄星区。委托代理人付牙，北京中银（长沙）律师事务所律师。第三人陈理华，男，汉族，1971年7月13日出生，住娄底市娄星区。第三人陈楚华，男，汉族，1964年11月5日出生，住新化县。第三人娄底中欧房地产开发有限公司。住所地：娄底市娄星区长青中街汇天国际大厦**。法定代表人陈理华。委托代理人陈永红，该公司职员。第三人湖南华剑实业有限公司。住所地：娄底市娄星区长青中街汇天国际大厦**法定代表人陈理华。委托代理人陈永红，该公司职员。
原告方佳与被告李如松、第三人陈理华、陈楚华、娄底市中欧房地产开发有限公司（以下简称“中欧公司”）、湖南华剑实业有限公司（以下简称“华剑公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告方佳的委托代理人张昭军、被告李如松及其委托代理人付牙、第三人中欧公司及第三人华剑公司的委托代理人陈永红到庭参加诉讼。第三人陈理华、陈楚华经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告方佳诉称：2018年11月9日，原告向娄星区法院提出执行异议，娄星区法院受理后，于2019年1月2日作出（2018）湘1302执异119号执行裁定书，驳回了原告的执行异议请求，严重损害了原告的合法权益。现原告不服该裁定，遂提起诉讼，请求依法判令：1、要求立即停止对华剑首郡（株山华府）5栋1204号房屋的强制执行，并解除查封扣押；2、确认华剑首郡（株山华府）5栋1204号房屋归原告所有；3、由被告承担本案诉讼费用。
被告李如松辩称：1、原告与第三人中欧公司签订的《商品房买卖合同》是虚假的；2、原告支付购房款的银行流水是虚假的；3、原告没有合法占有涉案房屋且房屋至今没有竣工交付，另涉案房屋也没有办理房屋预告转移登记手续，涉案合同也没有网签备案，涉案房屋仍属于第三人中欧公司。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人中欧公司、华剑公司述称，一、对原告方佳陈述的事实表示确认，原告方佳于2015年8月18日，购买了中欧公司开发的涉案房屋，双方签订了《商品房买卖合同》，原告按照中欧公司的要求将购房款和车位款汇至了中欧公司法定代表人陈理华的账户，法定代表人陈理华的银行账户是用于公司资金结算，且中欧公司收到款项后，也是用于公司；
二、涉案房屋所在楼盘整体目前尚未完工，需待我方筹措资金完全竣工验收，并负责协调解决各方利益之后才能进行处置，因此涉案房屋不具备执行处置的条件。第三人陈理华、陈楚华未予答辩。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认本案如下事实：
一、2015年8月18日，原告方佳（买受人）与第三人中欧公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定：原告在第三人中欧公司处购买株山华府05幢1204号12层房屋，建筑面积为133.07平方米，单价为4027.86元/平方米，总房款535987元，原告选择一次性付清房款，付款时间于2015年8月18日付清，出卖人应当在2015年12月30前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同日，原告方佳（乙方）与第三人中欧公司（甲方）另签订了《地下车位使用权转让协议书》，经甲、乙双方共同协商，甲方自愿将位于娄底市娄星区新星南路段文化广场西侧株山华府（华剑首郡）小区A456、A457号车位（两个）的使用权转让给乙方，转让价格为154，013元，甲方应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经工程质量验收合格的车位交付给乙方使用。2015年8月18日，第三人中欧公司向原告方佳出具两张收款收据，分别载明“今收到方佳交来株山华府A456、A457车位款款项人民币(大写)壹拾伍万肆仟零壹拾叁元整，小写￥154013.00，备注身份证：4325011989××××××××”和“今收到方佳交来株山华府5栋1204室1204室购房款项人民币（大写）伍拾叁万伍仟玖佰捌拾柒元整，小写￥535987.00元，备注身份证号码：4325011989××××××××”。2015年8月18日，原告方佳向第三人陈理华个人银行转账690，000元。本案涉案合同未办理网签手续，亦未办理预告登记手续，第三人中欧公司至今未能向原告交付涉案房屋，原告亦未实际占有该房屋。
二、本案被告李如松诉本案第三人陈理华、华剑公司、陈楚华、中欧公司借款合同纠纷一案，本院受理后，于2015年12月8日作出（2015）娄星民二初字第72号民事判决书，判决：“一、被告陈理华、湖南华剑实业有限公司在本判决生效后十日内向原告李如松返还借款本金1741591元及利息374745元，并自2014年12月25起按月利率2%标准计算利息至本判决指定的清偿之日止……”。因本案第三人陈理华、华剑公司未按该判决内容履行金钱给付义务，本案被告李如松遂于2016年1月13日向本院申请强制执行。本院在执行过程中，于2016年4月5日作出（2016）湘1302执字第79号执行裁定书，裁定将登记在被执行人即第三人华剑公司在华剑首郡五栋六栋部分房产予以查封，查封期限为三年，自2016年4月5日起至2019年4月4日止，查封房产中包括本案争议的5栋1204号房屋。尔后，原告方佳于2018年11月9日就该查封措施向本院提出书面执行异议，提出：“异议人于2015年8月18日购买娄底市中欧房地产公司开发的位于华剑首郡（株山华府）5栋1204号房屋，同日与娄底市中欧房地产开发有限公司签订购房合同并通过银行转账方式缴纳全部房款535，987元，由娄底市中欧房地产开发有限公司开具收款收据。申请执行人李如松与被执行人陈理华等执行财产保全一案，查封了异议人所购房屋，该行为严重侵害了异议人的合法权益，请求法院撤销（2015）娄星民二初字第79号民事裁定书对华剑首郡（株山华府）5栋1204号房屋的查封”。本院经审理认为，案外人方佳与娄底市中欧房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，但是根据异议人提供的银行转账流水显示690，000元的收款方是陈理华而不是娄底市中欧房地产开发有限公司，根据合同相对性原则，购房款的收款方应为《商品房买卖合同》的甲方娄底市中欧房地产开发有限公司，案外人提供的证据不能证明其已实际支付了涉案房产购房款的事实，因此异议人的主张不符合相关法律规定，故案外人的异议不能成立，本院作出（2018）湘1302执异119号执行裁定书，裁定：“驳回异议人方佳的异议请求”。
原告不服该执行裁定，遂向本院提出执行异议之诉。判决的理由与结果
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，原告方佳虽与第三人中欧公司签订了《商品房买卖合同》，但涉案房屋至今仍登记在被告中欧公司名下，涉案房屋的所有权因未进行不动产变更登记而未发生转移，原告也因此尚不享有该房屋的所有权，故原告请求判令涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。对于原告请求解除对涉案房屋查封的诉求，
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，对买卖的房屋进行预告登记的，预告登记具有排他性效力，可以对抗一般的债权请求权。因涉案房屋未进行预告登记，不能对抗被告李如松对第三人中欧公司享有的合法债权。再者，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”虽然原告与第三人中欧公司签订了《商品房买卖合同》，但原告所提交的690，000元购房款银行转账流水显示的收款方为第三人陈理华，而不是第三人中欧公司，根据合同相对性原则，购房款的收款方应为《商品房买卖合同》的出卖人即第三人中欧公司，原告提供的证据不能证明其已实际支付了涉案房产购房款的事实，因此原告不能依照该规定排除执行。被告李如松基于债权申请查封了登记在第三人中欧公司名下财产的行为符合法律规定，故原告请求解除对涉案房屋的查封诉求，本院不予支持。原告如果认为自己在本案商品房买卖合同关系中的合法权益受到侵害，遭受损失，可依法另觅途径进行维权以寻求救济。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，
判决如下：驳回原告方佳的诉讼请求。服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。
审判员 谭建农
二〇一九年六月三日
书记员 李 鸣附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 来源：百度“”