杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0109民初25号
原告：姒家明，男，1958年11月27日出生，汉族，住杭州市萧山区。
委托诉讼代理人：唐煜晖、陆婷，浙江王建军律师事务所律师。
被告：富建强，男，1971年7月10日出生，汉族，住杭州市萧山区。
委托诉讼代理人：傅志刚，杭州市萧山区三和法律服务所法律工作者。 原告姒家明与被告富建强合同纠纷一案，本院于2018年12月25日预立案，并于2019年1月2日立案受理。依原告方书面申请，本案依法采取诉讼财产保全措施。2019年3月12日，本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。双方曾申请庭外协商，本院予以准许。被告富建强以及双方当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姒家明向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2003年9月8日签订的《协议书》无效；2.被告返还原告转让款30000元、建房押金10000元、建房三通费20000元、土地费30000元及城建配套基金10000元，合计100000元；3.被告赔偿原告经济损失共计1890000元[具体包括：（1）按中国人民银行同期贷款基准利率计算已付购地款100000元自2003年10月8日起至实际支付日止的利息，暂计算至2019年3月12日为94530.25元（详见清单，按五年以上利率档分段计算）；（2）房屋价值损失1592693元（按分户报告计算，包括房屋价值、附属物价值及装修价值三项）；（3）搬家、腾空、拆除费用损失11632元（依据试算表）；（4）无法取得房屋拆迁安置补偿的其他奖励款项损失计1030302.4元（详见清单八项，基于试算表中对应房屋面积部分的补偿，不包括按人口计算的奖励补偿）。以上四项合计2729157.65元，原告仅主张其中的1890000元]；4.本案全部诉讼费由被告承担。后原告再次变更诉请，并撤回第三项诉请中的第（1）项利息部分，现确定第三项诉请为被告赔偿原告经济损失1795469.75元。事实与理由：2003年，因被告无力建房，经同村人员介绍，双方口头商定以30000元为对价，由原告购买被告名下位于杭州市萧山区新街镇长山富星村新农村住宅南第3幢19号（现杭州市萧山区新街街道长山头村富家塔新农村209号）的宅基地使用权，用于建房使用。2003年9月8日，原、被告签订《协议书》，确认被告将其前述建房名额转让给原告，住房分配份额及土地使用权自协议签订日起由原告支配所有，相关权益原告享有同村村民的同等待遇等。原告因此支付100000元，其中包括向原萧山区新街镇富星村经济合作社交纳的新农村建房押金10000元、建房土地费30000元、三通费20000元及城建配套基金10000元，以及地基转让费30000元。之后，原告在上述宅基地上建造并装修房屋（以下简称“案涉房屋”），并一直占有使用至今。2018年2月，杭州市国土资源局发布《征地房屋补偿冻结公告》，案涉房屋被纳入政府征地拆迁范围。后，杭州市萧山区人民政府新街街道办事处拆迁部门委托有资质的机构对案涉房屋进行了价值评估，确定房屋、附属物及装修价值合计1592693元，并对搬迁、评估等其他费用进行确定。根据评估结果，拆迁方与被告就杭州市萧山区新街街道长山头村富家塔209号拆迁事宜签署《安置补偿协议》，原告却无法按协议书直接向拆迁方取得拆迁补偿款项。为此，双方就补偿问题进行多次协商，但被告明确拒绝按协议书的约定支付补偿款。同期，原告还发现被告的旧宅基地一直未腾退，其转让的新农村宅基地并不符合“一户一宅”的审批规定，实际上可能根本不符合建房审批条件。 原告方认为，一、双方于2003年9月8日签订的《协议书》无效。案涉宅基地系国家法律法规限制流通的标的物，与享有者特定的身份相联系。根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，故该协议书违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。
二、该协议书已实际履行。1.原告在签订协议书并支付相应对价后，出资建造了案涉房屋，并实际使用至2019年2月27日，之后腾房交付给新街街道拆迁办，被告对原告支付对价、建房及实际使用的事实也予以认可，该协议书关于原告购地使用的内容显然已实际履行。2.原告向被告分两次支付购地款共计30000元，有在场人员出具的情况说明予以证实。3.若约定转让款30000元，而原告仅支付10000元，被告不可能将宅基地交给原告使用至今，且不提出任何异议。甚至，双方就拆迁补偿问题发生争议的多次协调过程中，被告也从未提过未支付对价的问题。
三、因协议书无效，被告应返还原告为此支付购地建房对价。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，案涉协议书无效后，原告丧失所建房屋的权利，建房三通费等对应的实际财产利益由被告取得，故被告应返还原告为此支付的全部对价及必要费用，包括转让款30000元及新农村建房押金10000元、新农村建房土地费30000元、三通费20000元及城建配套基金10000元。
四、原告因合同无效，导致产生相应合理损失。（一）因合同无效导致的合理损失为2729157.65元，具体包括：1.原告已支付合同对价100000元在被告占有期间的利息损失，按前述方法暂计算至2019年3月12日为94530.25元，现已撤回。2.原告建造房屋的价值损失，包括房屋补偿、附属物补偿及装修补偿共计1592693元，以评估机构出具的《房屋征收补偿价格评估分户报告》为准。3.原告搬家、腾房、拆除发生的实际损失11632元，以《新街街道征收集体土地房屋补偿奖励金额试算表》中明确的搬家费、电话等迁移及拆除费标准为准。4.案涉房屋实际为原告出资建造，后房屋被纳入拆迁范围，因合同无效导致原告无法取得房屋拆迁安置补偿其他奖励款项合计1030302.4元，以《新街街道征收集体土地房屋补偿奖励金额试算表》为准，具体包括：房屋补偿价值差额164982元、按面积计算的房屋评估奖91800元、按面积计算的房屋签约奖91800元、按面积计算的提前房屋签约奖183600元、按面积计算的房屋腾空奖91800元、按面积计算的提前房屋腾空奖137700元、无非正常装修奖169953元、结构奖98667.4元，合计1030302.4元。前述项目均为以案涉房屋面积计算的补偿金额，未包括以人口为依据的补偿金额。（二）被告实际已无权取得案涉房屋拆迁补偿款项。1.原告提交的《新街街道征收集体土地安置补偿协议》第一条明确，补偿奖励金额基于《房屋估价分户报告》及《试算表》而得出，而《房屋估价分户报告》明确的评估对象是“新街街道长山头村富家塔209号房屋”，即案涉房屋，《试算表》中部分金额也是基于该房屋面积、结构等本身的补偿金额，故该安置补偿协议的补偿对象是基于案涉房屋，而不是被告自住的房屋。2.被告将案涉宅基地卖给原告的行为，应是其对宅基地所涉全部权利的放弃，包括地上房屋取得拆迁补偿款的权利。3.被告的老宅被拆未获得相应补偿，系因被告“一户二宅”违法行为所致，与案涉房屋的可能利益无关，被告因老宅被拆就强占案涉房屋的权益，没有事实与法律依据。
五、被告应就协议书无效承担全部过错责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据本案情况，被告应就合同无效承担全部过错责任。1.被告作为农村集体组织成员，在出卖案涉宅基地时，对于其所出卖的宅基地属于禁止流转范围比原告更为清楚，其仍旧出卖给原告。同时，双方签订协议时，原告以为有村里的建房押金、三通费等票据，可知案涉宅基地已获审批，而被告方于庭审中陈述并未获批，故其在签订协议时隐瞒了相关事实。2.被告在已有旧宅基地的情况下，又审批了新宅基地，本就是出于买卖目的。被告方将新宅基地卖给原告，却又不拆腾老宅，存在“一户两宅”的情况，其案涉宅基地的取得资格也存在违法性，即使原告符合购买宅基地的条件，也可能无法完成过户手续。3.案涉协议书虽为无效，内容却系双方真实意思表示，并已实际履行至今。协议对于拆迁时土地房屋待遇的归属有明确约定，但被告却未遵照执行，严重违背诚实信用原则并导致本案诉讼，原告只能通过确认合同无效来争取其应得利益。4.被告就案涉房屋从未出力，却因拆迁取得全部利益，有悖“不得从违法行为中获利”的基本正义，更有悖社会公平原则。综上，请求依法判决支持原告变更后的诉讼请求。 被告富建强辩称，一、双方于2003年9月8日签订《协议书》无效，原告存在过错。协议约定被告将其位于萧山区新农村住宅名额转让给原告，当时许多村民有类似情况，但国家规定“农村村民宅基地不能转让，城厢居民不能到农村购买宅基地建房”，故原告存在过错。
二、被告是新街街道世居村民，后申请改建房屋，经过合法审批后在原址改建住房，现遇政府拆迁，老宅被拆除，拆迁款按新农村的房屋评估补偿，老宅不再予以补偿。根据规定，被告的建房报告经过合法审批，其可得到合法合理的拆迁补偿款。现原告主张的拆迁款，实际上就是被告在长山闸口原住宅的拆迁补偿款，并非属于原告。
三、案外人高建新作出的情况说明无效，其系原告朋友，双方存在利害关系，故其作出的说明不能作为证据。本案原告主张已全额支付购地款，应提供相应收条等证据，在缺乏证据的情况下无法证明前述事实。综上，原告无权得到被告应得的拆迁补偿款，故请求依法判决驳回原告的诉讼请求。 各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了举、质证。对当事人无异议的证据，有原告提供的《协议书》及统一收款收据、水电费发票、《新街街道征收集体土地房屋补偿安置协议书》及补偿奖励金额试算表，经当事人相对方的认可，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议部分，本院认定如下：对原告提供的证据，其中《协议书》及收条、收据、转账凭证及建房材料购买清单，原告主张系因案涉宅基地上建房产生，被告对该事实并不否认，故予以确认。对房屋征收补偿价格评估分户报告，被告对合法性提出异议并予以否定，而该报告显然针对的是案涉房屋，且经前述补偿安置协议书中明确为协议附件且具有同等法律效力，故其该项异议不成立，故予以确认。对情况说明，实质系证人证言，故该证据缺乏合法性，不予认可。对被告提供的关于要求房屋修建的报告及农户拆建房屋审批表，庭审中被告明确该房屋的来源及现状，且系其现住的房屋，原告对该事实未提异议，故确认其真实性；至于其关联性，结合庭审双方陈述，可知该房屋与案涉转让标的物及原告在土地上所建房屋并非同一，且拆迁补偿所涉房屋明确为“长山头村富家塔新农村209号”，即原告所建房屋，与该房屋并无关联，故不予认可。对腾房通知及照片，原告对证据真实性无异议，结合庭审中双方确认的腾房事宜，故确认其真实性以及双方房屋现均已腾房的事实。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年9月8日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《协议书》，约定甲方在萧山长山富星村新农村住宅基地求得一户可建房名额，但因缺乏资金无力建造，现自愿将名额份数转让给乙方。乙方支付甲方30000元，本金既作为乙方给甲方的转让款，又作为给甲方一些劳务支出的酬劳，所有建房材料款均由乙方支出。该款自新街镇镇政府住宅名额报批同意后付10000元，第二次自土地使用权证由甲方交于乙方手中时付20000元。有关向镇、村二级应缴纳的建房、土地使用款项，乙方不便直接出面缴纳的，均由甲方代为乙方缴纳，但住房分配份额及土地使用权自此协议签订之日起由乙方支配所有。在房产、土地（假设政策允许）未过户前，在相关利益上乙方享有同村村民的同等待遇等内容。双方明确该协议签订时，前述土地上尚无房屋。原告已支付转让款10000元，以及交由原萧山区新街镇富星村经济合作社的建房押金10000元、新农村建房土地费30000元、三通费20000元及城建配套基金10000元。除前述转让款外，其余费用由原萧山区新街镇富星村经济合作社出具相应收款收据，后建房押金已退回被告。其间，原告方在前述土地上建造了案涉房屋，并居住使用至今。案涉房屋于2018年被纳入政府征收拆迁范围。2018年12月3日，杭州市萧山区新街街道征迁工作指挥部与被告方签订《新街街道征收集体土地房屋补偿安置协议书》，其中明确补偿奖励金额，明细详见试算表，《房屋估价分户报告》、试算表与本协议具有同等法律效力。同时明确被告户签约时安置人口暂定4人，安置房面积预计为高层住宅210平方米等内容。该协议所附试算表中明确“主房结构补偿、主房装修补偿及房屋附属物补偿合计1757675元；搬家费、电话等迁移及拆装费为11632元；各项奖励中包括按人口及按面积的金额，其中按面积核算的项目为‘房屋评估奖91800元、房屋签约奖91800元、提前房屋签约奖183600元、房屋腾空奖91800元及提前房屋腾空奖137700元’；其他部分中包括无非正常装修奖169953元、结构奖98667.4元”等。该协议所附《房屋估价分户报告》中明确“房屋、附属物及装修补偿金额共计1592693元”等。双方曾就拆迁补偿争议进行协商，但未果。因案涉争议，原告遂起诉来院，案经调解无效。 另查明，被告现住地为“新街街道长山头村富星居民组2组41号”，与案涉原告建造房屋所在的“新街街道长山头村富家塔新农村209号”系两个不同的地址，庭审中双方明确两处房屋现均已腾房。
本院认为，针对本案主要争议点，一、关于案涉协议书的性质、效力及实际履行问题。宅基地使用权系农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得；同时，有关法律、法规对宅基地使用权流转的规定，以及国家关于非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的政策，均属农民利益及农村稳定等社会公共利益的保护范畴，故不允许转让。本案双方的买卖标的物实质上是建房所用的土地使用权，而原告并非该村集体经济组织成员，故案涉协议因违反法律、行政法规及国家政策所维护的社会公共利益，应认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告已交付案涉土地，并由原告在土地上建房并居住使用至今，协议已实际履行。就款项返还问题，协议约定“该款自新街镇镇政府住宅名额报批同意后付10000元，第二次自土地使用权证由甲方交于乙方手中时付20000元”等，经审查，首笔款项已由原告实际支出，但就第二笔款项其未提供相应有效依据，且被告不予认可，故确认已付转让款为10000元。此外，协议明确除转让款外，其余款项由被告代原告支付，并由村集体经济组织出具收据。基于此，除被告同意返还的转让款10000元及押金10000元外，其余部分系原告因建房需要而向村集体经济组织交纳，为建房成本，本案原告也主张了相应房屋损失，故该部分不应由被告承担返还责任。综上，本院对原告要求确认合同无效、返还款项20000元的诉请，具有事实及法律依据，故予以支持，对其余不合理部分不予支持，并对被告的相应合理辩称予以采信。至于已付款项的利息部分，原告主张与标的物占有使用费相互抵消并在本案中撤回，系其自愿行使处分权，故予以认可。
二、原告主张的损失赔偿、双方过错及责任认定等。就损失赔偿问题，被告辩称系其现住的房屋被拆迁，而不是原告的案涉房屋被拆迁等，该陈述明显与案涉拆迁补偿协议所附试算表、分户报告明确的房屋相矛盾，且庭审中被告方主张“因针对违章建筑而评估的报告有异议”，却又主张其有权享有据此得出的拆迁补偿款，相互矛盾且有违诚信，故不予采信。本案因案涉房屋被征迁，该项主张实质上已变为相应拆迁款利益的归属问题，被告辩称案涉房屋无相应审批手续不影响该项利益的处理。就案涉协议，实质为土地使用权的转让，庭审中被告明确“在其现住宅基地上的房屋未拆除之前，相当于其名义上有‘一户两宅’”，其对案涉交易的违法性、原告系非本集体经济组织成员的身份等禁止情形应予明知，对协议无效存在重大过错，原告亦存在一定过错。结合协议的实际履行情况及诚实信用原则，应由被告对原告因协议无效所致合理损失承担主要赔偿责任。就原告的合理损失，庭审中其主张的是按分户报告确定的案涉房屋价值损失（包括房屋、附属物及装修补偿）计1592693元；依试算表确定的搬家费、电话等迁移及拆装费计11632元；依试算表确定的各项奖励及其他费用损失（其中房屋补偿价值差额系根据试算表与评估价的差额计算，奖励按房屋面积计算等）。剔除利息部分，原告核算的损失总额为2634627.4元，因房屋系其建造，相应房屋价值、搬家拆装及面积奖励等应属原告的合理损失，即使剔除签约奖励等争议部分，原告现主张被告应承担的损失数额1795469.75元，也在前述本院认定的责任比例范围内，故对该赔偿数额均予支持。
被告的相应辩称，缺乏事实及法律依据，故不予采信。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下： 一、确认姒家明与富建强之间于2003年9月8日签订的《协议书》无效； 二、富建强在本判决生效后十日内返还姒家明款项20000元； 三、富建强在本判决生效后十日内赔偿姒家明损失共计1795469.75元； 四、驳回姒家明的其余诉讼请求。 案件受理费21859元，减半收取计10929.5元，诉讼财产保全申请费5000元，合计15929.5元，由姒家明负担672.5元，富建强负担15257元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 郑卜训
二〇一九年六月三日
书记员 富美芳 搜索“”