贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终1775号 上诉人（原审被告）陈忠富，男，1974年1月16日出生，汉族，初中文化，农民，住贵州省威宁县。 上诉人（原审被告）陈忠亮，男，1975年10月14日出生，汉族，小学文化，农民，住贵州省威宁县。 被上诉人（原审原告）陈章梅，女，1971年10月25日出生，汉族，个体工商户，初中文化，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人王宇翔，贵州澜典律师事务所律师。 上诉人陈忠富、陈忠亮因与被上诉人陈章梅租赁合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县（2018）黔0526民初4774号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈忠富、被上诉人陈章梅委托诉讼代理人王宇翔参加二审质询。本案现已审理终结。 上诉人陈忠富、陈忠亮上诉请求：撤销一审判决，判令原、被告订立的合同有效、驳回陈章梅的诉讼请求或者发回重审。事实及理由：签订本合同是在平等、公平、自愿、互利、真实的基础上签订的。并要求上诉人尽快把旧房拆除盖新的门面交其使用。2018年6月13日陈章梅家来了两个人在我家看房子，2018年6月18日陈章梅和他家四个人又来我家看房子，楼上楼下都看了，还用皮尺拉起量了房子的尺寸，当天通过手机转了5万元的定金给我。2018年8月1日，就是签订合同的当天，我将房产证的复印件给了陈章梅，当天又通过手机转账20万元到我工商银行的卡中。2018年8月5日开始拆房子。对签合同当天我将房产证复印件交给陈章梅的事实在一审中陈章梅也是认可的。上诉人开始拆除旧房修建新的门面给被上诉人开超市。被上诉人得到房产证复印件时，没有提出四个门面（约300平方米）“悬殊过大”这一关键环节，而是当上诉人将打来的20万元钱用在拆除旧房变成地时，被上诉人向人民法院起诉，要求法院确认原被告签订的《房屋租赁合同》解除无效，法院支持被上诉人的诉讼请求。给上诉人因签订《房屋租赁合同》造成的不动产即旧房子拆除的损失该谁来承担，这是本案的焦点。履行合同造成的损失怎么办？故以约300平方米悬殊过大无关。从《房屋租赁合同》第一条：“甲方威宁县××钟镇省道线上四四间门面租（约300平方米）及3楼150平方米仓库给乙方做经营使用”中，无论是180多平方米，还是200多平方米，还是约300平方米的门面，都不影响《房屋租赁合同》的有效性和真实性。因为签订的《租赁合同》是双方本着真实、客观、公平、公正、自愿的原则上签订，真实有效。一审凭约300平方米悬殊过大解除该《房屋租赁合同》，难免适用法律有误及不当。给上诉人不动产即拆旧房造成的损失要求谁来赔偿，找一审赔偿吗？ 被上诉人陈章梅答辩称：上诉人的上诉请求理由没有事实依据。一审中出示的房产证是在被上诉人交纳20万元后上诉人才交给被上诉人的，也是双方发生争议的导火索，被上诉人一直要求上诉人向我方提交房产证，但上诉人直到我方交完20万元后才交给我方，拿到房产证后我方发现房屋面积不够，故上诉人陈述不实。被上诉人一审中提交的录音证据是当时签订书面合同时所录，在合同条款可能存在争议的情况下，双方的真实意思表示应该根据该录音认定，其中，在录音4分47秒时，上诉人曾陈述“三楼150平方相当于一半”，在28分24秒，上诉人陈述“第一层架子一拆，你们就可以进场装修”来看，双方对房屋的楼层是没有争议的。因此，一审认定上诉人违约认定事实清楚，请求二审予以维持。 原审原告陈章梅起诉请求：判令解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》，由被告返还原告房屋租金25万元，并承担违约金5万元，合计30万元。事实及理由：2018年6月18日，原被告双方签订一份《房屋租赁合同》，约定二被告将其位威宁县××省道道线上约300平方米的四间门面出租给原告用于经营超市，租赁期限至2019年1月1日起至2028年12月31日止，租金每年10万元。原告应于2018年6月18日前支付定金5万元，2018年8月10日前支付租赁费用20万元。合同签订后，原告按约支付被告定金5万元及房屋租金20万元。然而，在原告按照合同约定支付被告相应款项后才发现被告违约，省道线上的四间门面面积远不足300平方米，其土地使用证上登记载明面积仅160平方米，该面积根本不能满足原告的使用用途，被告构成根本违约。 一审认定事实：2018年6月18日，原告陈章梅作为合同乙方，被告陈忠富、陈忠亮共同作为合同甲方，双方签订一份《房屋租赁合同》。合同约定，甲方威宁县××钟镇省道线上四四间门面（约300平方米）及3楼150平方米仓库给乙方做经营使用。合同期限从2019年1月1日到2028年12月31日止，为期10年，每年租金10万元。前六年租房租金60万元，定于甲方将门面及3楼仓库交付给乙方使用时，乙方一次性支付甲方，后四年房屋租金40万元，定于合同期第五年乙方一次性支付甲方，乙方须于达成协议后支付甲方保证金5万元，用于抵前六年房租，如果甲方违约须以五倍金额赔偿。合同第五条约定：“甲方将门面交付乙方时，交付标准：必须有独立水、电、主线安装、地面铺地板砖、卷闸门安装好、墙面粉刷粉白，房体必须要安全、牢固，保证乙方在合同有效期内的财产人身安全，门面前的摊位归乙方所有，甲方无权干涉。租金从开业当天起算。”合同第七条约定：“建房协议：1.2018年6月18日前，乙方交付定金五万圆整（50000元整）；2.2018年8月10日前，甲方须开始动工拆除旧房址，乙方交付贰拾万圆整（200000元整）；3.2018年10月1日前，甲方房屋起一楼主体时，乙方交付拾五万元整（150000元整）；4.2018年11月10日。”合同还约定生效等其他事项。原被双方均在合同尾部签字捺印，并注明联系方式。随后，双方又在合同书第二页达成补充协议，约定3楼仓库每年租金5000元，一年一交，若甲方违约因不可抗拒因素导致（如政府干涉等），甲方退还伍万圆整定金即可。合同签订后，原告按约支付被告定金5万元，房屋租金20万元。后发现被告在撤旧翻新过程中，新建房屋第一层面积仅180平方米左右，与双方约定的四个门面面积300平方米悬殊过大，遂拒绝支付其余房屋租金，并要求二被告退还已收取的保证金及房屋租金。 一审认为：当事人一方依照约定或者依照法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原被告双方约定二被告将位威宁县××钟镇省道线上四四个门面出租给原告作经营使用，双方对门面是否包含于第二层产生分歧，但根据原被告双方协商录音记录及关于“门面前的摊位归乙方”的约定，按通常理解及一般交易习惯，可以认定，四个门面应当是指第一层的四个门面，而不包含第二层的商铺，而二被告第一层临街修建门面三间，占地面积约180平方米，与双方约定300平方米，悬殊过大，应当认定二被告向原告提供的商铺让原告难以实现开设超市的目的，有悖其缔约初衷，即被告的行为相对原告而言已构成根本违约。根据合同法第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同；（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”由此，原告主张解除双方签订的《房屋租赁合同》符合法律规定，予以确认。 由于原告在本案诉讼过程中未举证证实，其在诉讼之外已将解除合同的意思表示通知二被告，双方合同解除时间应当以二被告首次收到原告诉状副本时为准，即2018年9月26日。 根据合同法第九十七的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”由于二被告尚未将房屋交付原告使用，原告对房屋不构成使用利益，但原告已将定金5万元（约定折抵为房屋租金）及房屋租金20万元交付二被告，合同解除后，二被告继续持有原告已给付的25万元构成不当得利，应当返还原告，故原告请求被告返还原告房屋租赁费用25万元的诉讼请求成立，予以支持。 由于原被告双方在合同中约定：达成协议后，乙方首付甲方五万元整（50000元整）现金作为保证金，用于抵前六年房租，如果甲方违约以五倍金额赔偿。该条款的约定兼具定金性质和违约金性质。即定金实行双罚原则，如被告违约须返还原告10万元（含原告支付50000元）。而双方约定如被告违约须五倍金额（25万元）赔偿原告，属惩罚性违约金约定。由于惩罚性违约金仅限于法律明文规定，不允许当事人自行约定，排斥当事人意思自治。根据合同法第一百一十六条的规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择使用违约金或者定金条款。”本案中，原告自行请求二被告支付5万元违约金，符合法律规定，应当予以支持。 一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：
一、确认原告李章梅与被告陈忠亮、陈忠富于2018年6月18日签订的《房屋租赁合同》解除，解除时间为2018年9月26日；
二、由被告陈忠亮、陈忠富于本判决生效后十日内返还原告陈章梅房屋租金25万元，支付违约金5万元，合计30万元。案件受理费2900.00元，由被告陈忠亮、陈忠富共同负担。 二审中，上诉人陈忠富、陈忠亮向本院提交《房屋拆除委托合同》，用以证明上诉人的房屋是在2018年8月5日拆除的。 经质证，被上诉人认为：1.该证据不属于新证据；2.光凭合同不能证明履行情况，认可案涉房屋已经拆除；3.签订之日与履行合同之日在同一天，我方认为有后续伪造的可能；4.我方在发现房子有问题后当天就提出异议，并非上诉人所称8月5日前没有提出，在此期间双方也协商过，协商不成我方才在8月12日起诉。 经审查，上诉人陈忠富、陈忠亮提交的《房屋拆除委托合同》与其陈述的案涉门面已拆除重建能相互印证，且被上诉人陈章梅认可案涉门面已拆除，一审亦认定案涉房屋已拆旧翻新的事实，本院予以确认。 二审再查明：被上诉人陈章梅于2018年6月18日向陈忠富支付房租订金5万元，同年8月1日，陈章梅与陈忠富、陈忠亮签订《房屋租赁合同》。除上述事实外，一审认定事实属实，本院予以确认。 二审中，就租赁合同签订前后的相关情况。上诉人陈忠富、陈忠亮陈述为：陈章梅一方先后看过两次现场，6月18日交5万元定金，签合同当天陈忠富把房产证的复印件交给陈章梅。不管上诉人家一楼修成几个门面，反正陈章梅是看过现场的。既然陈章梅认为房子面积有问题，为什么不在8月5日拆房子前提出而是在8月9日才提出来。签合同当天如果对方提出过房子面积有问题那为何当天还转这20万元。被上诉人陈章梅陈述为：在找房子、签合同时看过两次房子，一直要求上诉人一方提交房产证，但是上诉人一直推诿，直到签合同当天我方付20万元后才提供的房产证，并没有进行过实地测量。 综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点为：1.案涉租赁合同应否解除；2.被上诉人陈章梅请求的5万元违约金如何认定。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了四项法定解除权：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。被上诉人陈章梅与上诉人陈忠富、陈忠亮签订的《房屋租赁合同》，约定二上诉人提威宁县××钟镇省道线上四四间门面（约300平方米）及3楼150平方米仓库给陈章梅经营超市使用。针对“金钟镇省道线上四间门面”，上诉人陈忠富、陈忠亮主张指一、二楼门面，被上诉人陈章梅主张仅指一楼临街门面，而租赁合同并未对门面的概念作出具体明确的解释。首先，根据日常生活经验法则及普通人的认知，“门面”是指门脸房，是独立的临街的可用作商业用途的房子，除非特别明示，一般情况下不包括二楼及以上房屋。其次，《房屋租赁合同》第五条合同当事人关于“门面前的摊位归乙方（陈章梅）所有，甲方（陈忠富、陈忠亮）无权干涉”的约定内容，亦可体现案涉租赁标的物“门面”并不包含二楼及以上房屋。因此，上诉人陈忠富、陈忠亮主张“四间门面”为一、二楼门面不能成立，其提供的土地使用权证及房产证载明案涉房屋用地（使用）面积仅为160平方米，与合同约定的营业用地面积300平方米的规模相去甚远，以致被上诉人陈章梅欲租用房屋开设超市的合同目的难以实现，一审根据前述法律规定，解除案涉租赁合同并无不当。虽然上诉人陈忠富、陈忠亮提供的租赁物面积与合同约定不符是造成案涉租赁合同解除的实质性原因，二上诉人对本案租赁的解除存在过错。但是，在双方协商及签订合同的过程中，被上诉人陈章梅作为承租人欲租赁房屋开办超市，除关注租赁物的地理位置、人流情况等因素之外，房屋面积问题亦应当是承租人关注的重中之重。而陈章梅一方在两次实地勘查时，均未能清楚感知房屋实际面积与合同约定面积差异，更未在签订合同之前审慎行为，不对案涉房屋面积进行实际测量，该行为导致双方在未核实租赁物面积的情况下轻易缔结合同，尔后通过诉讼程序方能解决争议，被上诉人陈章梅对本案合同的解除亦存在过错。因此，被上诉人陈章梅请求上诉人陈忠富、陈忠亮支付5万元违约金，不应当获得支持。综上所述，上诉人陈忠富、陈忠亮的上诉请求，部分有理，对有理部分，本院予以支持。一审认定事实基本清楚，适用法律部分有误，应当予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，
判决如下： 一、维持贵州省威宁彝族回族苗族自治县（2018）黔0526民初4774号民事判决第一项，即确认原告李章梅与被告陈忠亮、陈忠富于2018年6月18日签订的《房屋租赁合同》解除，解除时间为2018年9月26日； 二、变更贵州省威宁彝族回族苗族自治县（2018）黔0526民初4774号民事判决第二项为：上诉人陈忠亮、陈忠富于本判决送达生效之日起三十日内返还被上诉人陈章梅房屋租金25万元； 三、驳回被上诉人陈章梅的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间债务的利息。 一审案件受理费2900.00元，上诉人陈忠亮、陈忠富承担2400.00元，被上诉人陈章梅承担500.00元。二审案件受理费5800.00元，上诉人陈忠亮、陈忠富承担4830.00元，被上诉人陈章梅承担970.00元。 如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向一审法院申请强制执行。 本判决为终审判决。
审判长 李可
审判员 张晶
审判员 唐琳
二〇一九年六月三日
书记员 曹晶