湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂06民终2687号
上诉人（原审原告）：襄阳市樊城区食尚城房屋租赁部，住所地襄阳市樊城区解放路**海创广场**。经营者：肖红，男，1970年7月21日出生，汉族，住宜昌市西陵区。该租赁部负责人。
委托诉讼代理人：马诚，湖北百龙律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：高朝辉，男，1975年11月14日出生，汉族，住襄阳市樊城区。
委托诉讼代理人：王远林，湖北法正大律师事务所律师。
上诉人襄阳市樊城区食尚城房屋租赁部（以下简称食尚城租赁部）因与被上诉人高朝辉房屋租赁合同一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月25日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。食尚城租赁部上诉请求：
一、依法撤销襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初7号民事判决，改判被上诉人向上诉人支付拖欠的租金和管理服务费401036.85元（2016年3月28日至2017年12月12日期间），被上诉人向上诉人支付违约金44413元，双方签订的《食尚城租赁经营合同》及《食尚城运营管理协议》已于2017年12月12日解除，被上诉人自合同解除之日起15日内腾退租赁房屋，并自合同解除之日起按1513元/日的标准支付占有使用费至实际交房之日；
二、本案一、二审案件受理费由高朝辉负担。事实和理由：
一、一审判决认定事实错误。（一）2017年12月27日前高朝辉拖欠的租金和管理服务费为423732.6元。自2016年3月28日起，高朝辉不再享受扶持政策，高朝辉承诺严格按《食尚城租赁经营合同》及附件《食尚城运营管理协议》缴纳租金和管理服务费。按照合同约定，自2016年3月28日至2017年12月27日，高朝辉应缴纳租金和管理服务费为883071元，高朝辉自2016年3月28日后仅缴纳459338.4元，故2017年12月27日前高朝辉拖欠的租金和管理服务费为423732.6元。（二）高朝辉自2016年3月28日以来从未按时足额缴纳当期租金，每期租金的欠缴时间都超过30天以上。因此，原审判决认定食尚城租赁部要求解除合同不符合《食尚城租赁经营合同》第九条约定的情形系事实认定错误。
二、一审判决认定食尚城租赁部仍然按补充协议约定的扶持政策收取高朝辉2016年3月28日至2017年12月27日的房屋租金证据不足。（一）高朝辉没有任何证据证明双方曾经达成口头协议，高朝辉仍然享受1年只交8个月租金的优惠政策。（二）食尚城租赁部提供的收据内容不能表明“2016年3月28日至2017年12月27日，原、被告实际仍然按补充协议约定的扶持政策收取租金。”根据收据的收款事由的文字内容不能证明双方就租金支付达成新的协议，仅根据收款事由文字内容所作的主观臆测不能推翻高朝辉于2015年7月26日所作的明确承诺。自2016年4月18日以来，食尚城租赁部向高朝辉连续多次发送催款通知和工作联系函，证明食尚城租赁部和高朝辉未达成任何口头协议。（三）一审判决对租金的计算无任何依据，一审判决认定食尚城租赁部仍然按补充协议约定的扶持政策收取高朝辉2016年3月28日至2017年12月27日的租金，但其后对租金的计算明显偏袒高朝辉。
三、高朝辉违反《食尚城租赁经营合同》第十一条约定，在双方就租金发生争议时，拒绝继续履行合同，不支付租金，才导致食尚城租赁部向其发出解除合同的通知。
四、一审诉讼期间，高朝辉开办的东尚健身房因自身消防问题已闭店，一审判决继续履行合同不仅损害了食尚城租赁部的合法利益，对高朝辉也未必有益。综上所述，一审判决认定事实错误，证据不足，请求二审法院支持食尚城租赁部上诉请求。高朝辉辩称，原审判决认定事实清楚，判决适当，请求维持原判。食尚城租赁部向一审法院起诉请求：1、判令高朝辉向食尚城租赁部支付拖欠的租金和管理服务费401036.85元（2016年3月28日2017年12月12日期间）；2、判令高朝辉向食尚城租赁部支付违约金50576元；3、依法确认双方签订的《食尚城租赁经营合同》及《食尚城运营经营协议》于2017年12月12日被解除；4、判令高朝辉自合同解除之日起15日内腾退租赁房屋，并自合同解除之日起按1513元每日的标准支付占用使用费至实际交房之日；5、本案诉讼费由高朝辉承担。一审法院认定事实：2014年5月1日，食尚城租赁部（甲方）与高朝辉（乙方）签订《食尚城租赁经营合同》1份和《食尚城运营管理协议》1份，主要内容为：甲方出租给乙方的物业坐落在湖北省××市××区××海××广场××层，建筑面积为1179㎡，本合同项下承租商铺的计租面积按建筑面积计算；乙方在承租商铺内仅限于承诺租赁该物业仅限于合法经营健身会所，乙方必须保证整体上以东尚健身的统一形象和品牌对外经营，且自行办理经营相关证照、合法经营；租赁期限为8年，即2014年9月1日至2022年8月31日止。租赁期满，在同等条件下，乙方享有优先承租权；甲方同意提供乙方自房屋进场日即2014年7月1日至2014年8月31日为装修免租期，供乙方进行装修、设备安装调试和其他营业筹备工作，乙方无需支付租金及物业管理费；租金标准及递增方式：2014.9.1-2017.8.31，租金单价12元/㎡月，套内面积1179㎡，月租金14148元，年度租金169776元；管理服务费及缴纳方式：服务费单价23元/㎡月，套内面积1179㎡，月服务费27117元，年度服务费325404元。租金标准及递增方式：2017.9.1-2020.8.31，租金单价13.2元/㎡月，套内面积1179㎡，月租金15562.8元，年度租金186753.6元；管理服务费及缴纳方式：服务费单价25.3元/㎡月，套内面积1179㎡，月服务费29828.7元，年度服务费357944.4元。租金标准及递增方式：2020.9.1-2022.8.31，租金单价14.52元/㎡月，套内面积1179㎡，月租金17119.08元，年度租金205428.96元；管理服务费及缴纳方式：2020.9.1-2022.8.31，服务费单价27.83元/㎡月，套内面积1179㎡，月服务费32811.57元，年度服务费393738.84元。租金支付方式：本合同项下第一期标准租金在乙方实际进场装修施工三日前由乙方一次性足额缴清。管理服务费缴纳方式：与《食尚城租赁经营合同》中租赁商铺租金缴纳方式相同，随同标准租金同时缴纳。后续租金，乙方按照“先交纳后使用”的原则，按季度缴纳。每期租金乙方应于每个季度前十日内缴纳，以银行到账日为准；乙方应于本合同签订后三日内向甲方支付人民币￥123000元作为履约保证金，该保证金不计利息，在合同终止时退还给乙方；合同期满，乙方必须在承租期满后十五日内将其所有商品及物品运离承租商铺，并保持甲方原设施完好，承租商铺内的一切装修、镶嵌在建筑物结构之内的附属设施设备及其他固定物无偿归甲方所有。如乙方未能按时撤离或损坏甲方原有设施，甲方有权从其保证金中按日标准租金的1.5倍扣除。在乙方于合同期内没有违反合同约定，并按时缴纳各项费用的前提下，甲方全额退还乙方履约保证金（不计利息）；乙方未按时足额缴纳当期租金（逢国家法定节假日顺延），欠缴时间达30天，甲方有权选择提前解除合同，乙方应按照本合同约定的合同总租金的3%向甲方支付违约金，乙方还应该承担赔偿责任；本合同在执行期间如发生争议，双方应友好协商解决，如协商不成，可向当地法院提出诉讼解决。在诉讼过程中，除正在进行的有争议的条款外，本合同其他条款应继续履行。租赁经营合同和运营管理协议签订后，2014年5月5日，高朝辉交纳123000元，食尚城租赁部出具收据一份，内容为“交款单位高朝辉（东尚）人民币（大写）壹拾贰万叁仟元整￥123000.00收款事由押金”。2015年3月5日，食尚城租赁部（甲方）与高朝辉（乙方）签订《食尚城补充协议》1份，主要内容为：甲乙双方签订了《食尚城租赁经营合同》、《食尚城运营管理协议》，乙方已于2014年11月15日开始经营，甲方同日开始计租；乙方经营初期出现了暂时的困难，经乙方要求，甲方决定给予乙方一定的扶持政策，以支持乙方的发展。经过甲、乙双方平等协商达成如下约定：
一、甲乙双方一致同意选用方案壹作为扶持方案：方案壹：自2014年11月15日至2015年11月14日，甲方每季度应收租金、管理服务费按《食尚城租赁经营合同》、《食尚城运营管理协议》约定标准的三分之二收取。即乙方自2014年11月15日起1年内，第一季度交3个月租金，第二、三季度各交2个月租金，第4季度交1个月租金。选用此方案者，甲乙双方的租赁期限由原合同约定租赁期限变更为5年。另查明，2015年7月26日，高朝辉给食尚城租赁部出具承诺书1份，内容为:本人高朝辉在贵方承租房屋开办“旭日东尚健身会所”，由于前期本人经营困难，未按合同约定缴纳租金及相关费用，本人现承诺如下：襄阳市樊城区食尚城房屋租赁部同意本人承租的房屋从2015年3月28日开始计租，同时享受《食尚城补充协议》中所约定的扶持政策（原补充协议起止时间相应顺延），我方在2015年7月30日之前一次性交齐全年费用壹拾贰万叁仟柒佰玖拾伍元（2015年3月28日至2016年3月27日期间减除扶持政策之后的费用）；后期租金及相关费用严格按合同履行；前期因贵方起诉本人所产生的诉讼费由本人承担。若本人未按承诺履行，自愿承担一切违约责任。2015年7月30日，高朝辉交纳租金123795元，食尚城租赁部出具收据1份，内容为“交款单位高朝辉收款方式转款人民币（大写）壹拾贰万叁仟柒佰玖拾伍元整￥123795.00收款事由2015年12月28日至2016年3月27日租金（从起租时间到2016年3月27日已全部付清）”。对于2016年3月27日之后按什么标准交纳租金和管理服务费，双方发生争议。食尚城租赁部主张“双方没有达成口头协议，2016年3月27日之后的租金还是按照原合同履行”。高朝辉主张“原、被告口头达成协议仍然在享受1年只交8个月租金的优惠政策，没有拖欠租金”。2016年5月27日至2017年10月26日，高朝辉交纳租金7笔：第1笔，2016年5月27日交纳租金82530元，食尚城租赁部出具收据1份，内容为“交款单位高朝辉（东尚健身），收款方式转款，人民币（大写）捌万贰仟伍佰叁拾元整￥82530元，收款事由2016年3月27日-6月27日季度租金（2个月租金）”；第2笔，2016年8月1日交纳租金82530元，食尚城租赁部出具收据1份，内容为“交款单位东尚健身，人民币（大写）捌万贰仟伍佰叁拾元整￥82530元，收款事由2016年6月28日-9月27日季度租金（2个月）”；第3笔，2016年12月10日交纳租金41265元，食尚城租赁部出具收据1份，内容为“交款单位高朝辉（东尚健身），收款方式高朝辉汇款，人民币（大写）肆万壹仟贰佰陆拾伍元整￥41265元，收款事由2016年9月28-12月27日部分租金”；第4笔，2017年4月21日交纳租金41265元，食尚城租赁部出具收据1份，内容为“交款单位高朝辉（东尚健身），收款方式汇款，人民币（大写）肆万壹仟贰佰陆拾伍元整￥41265元，收款事由2016.9.28-2016.12.27季度租金”；第5笔，2017年8月16日交纳租金82530元，食尚城租赁部出具收据1份，内容为“交款单位高朝辉（东尚健身），人民币（大写）捌万贰仟伍佰叁拾元整￥82530元，收款事由2017年6月28日-9月27日季租金”；第6笔，2017年9月18日交纳租金82530元，食尚城租赁部出具收据1份，内容为“交款单位高朝辉（东尚健身），收款方式汇款，人民币（大写）捌万贰仟伍佰叁拾元整￥82530元，收款事由租金”；第7笔，2017年10月26日交纳租金46688.4元，食尚城租赁部出具收据1份，内容为“交款单位高朝辉（东尚健身），人民币（大写）肆万陆仟陆佰捌拾捌元肆角￥46688.4元，收款事由租金”。还查明，2017年12月11日，食尚城租赁部给高朝辉邮寄《解除合同通知书》，内容为：高朝辉先生，我方（甲方）与贵方（乙方）于2014年5月1日签订《食尚城租赁经营合同》及《食尚城运营经营协议》，考虑到贵方经营初期出现暂时困难，我方决定给与贵方扶持政策，双方遂于2015年3月5日又签订《食尚城补充协议》，将计租日期从2014年9月1日推迟至2014年11月15日，2014年11月15日至2015年11月14日一年内应收租金和管理服务费按8个月计收。但贵方自2015年以来，一直拖欠租金和管理服务费，经我方多次催缴，截止2017年12与1日，贵方仍然拖欠我方2016年3月28日至2017年12月1日租金和管理服务费590718.3元，贵方（乙方）未按时足额缴纳当期租金，欠缴时间已达30天，根据《食尚城租赁经营合同》第九条乙9.3条约定，我方（甲方）有权选择提前解除合同。因此，我方依据双方合同约定作出如下决定：1、自本通知书到达贵方，即时解除双方签订的《食尚城租赁经营合同》及《食尚城运营经营协议》。2、贵方在收到本通知书十五日内腾退并交还租赁房屋。2017年12月12日高朝辉收到《解除合同通知书》，高朝辉不同意解除合同，双方多次协商无果，食尚城租赁遂诉至法院要求支持其诉讼请求。一审法院认为，食尚城租赁部与高朝辉在协商一致的基础上签订的《食尚城租赁经营合同》、《食尚城运营经营协议》合法、有效，应受法律保护。合同履行过程中，双方签订了《食尚城补充协议》，对租赁合同进行部分更改，主要有两处：一是自2014年11月15日至2015年11月14日，第一季度交3个月租金，第二、三季度各交2个月租金，第4季度交1个月租金；二是租赁期限由原合同约定的8年变更为5年（2014年9月1日至2019年8月31日止）。高朝辉前期未按时交纳租金，2015年7月30日，高朝辉交纳123795元，至此，高朝辉付清了2016年3月27日之前的全部租金。2016年3月27日之后按什么标准交纳租金和管理服务费，双方发生争议。食尚城租赁部主张“双方没有达成口头协议，2016年3月27日之后的租金还是按照原合同履行”。高朝辉主张“原、被告口头达成协议仍然在享受1年只交8个月租金的优惠政策，没有拖欠租金”。2016年5月27日至2017年10月26日，高朝辉交纳租金7笔，从食尚城租赁部出具的收据内容表明，2016年3月28日至2017年12月27日，双方实际仍然再按补充协议约定的扶持政策收取租金，即1年交纳8个月租金，2016年3月28日至2016年12月27日按5个月计算租金和管理服务费为206325元（41265元×5个月），高朝辉于2016年5月27日、8月1日、12月10日分3次交纳租金和管理服务费206325元，高朝辉交清了2016年3月27日至2016年12月27日的租金和管理服务费。2016年12月28日至2017年12月27日按8个月计算租金和管理服务费为338373元（41265元×6个月+45391.5元×2个月），高朝辉于2017年4月21日、8月16日、9月18日、10月26日分4次交纳租金和管理服务费253013.4元，尚欠85359.6元。2017年12月28日之后应按什么标准交纳租金和管理服务费，2017年12月25日，食尚城租赁部向法院递交诉状，2017年10月26日之后，高朝辉未再交纳租金和管理服务费，对未交纳的租金和管理服务费按原合同收取租金，即按1年交纳12个月租金，2017年12月28日至2018年6月27日期间租金和管理服务费为272349元（45391.5元×6个月），高朝辉没有交纳。食尚城租赁部要求高朝辉支付拖欠的租金和管理服务费，应据实结算。食尚城租赁部要求高朝辉支付违约金，因双方在履行合同中对按什么标准交纳租金和管理服务费发生争议，事出有因，并且高朝辉每季度仍在交纳租金，故对食尚城租赁部该项请求，一审法院不予支持。食尚城租赁部要求确认双方签订的合同于2017年12月12日被解除，因高朝辉每季度仍在交纳租金，食尚城租赁部要求解除合同并不符合《食尚城租赁经营合同》第九条约定“未按时足额缴纳当期租金，欠缴时间已达30天”的情形。双方签订的《食尚城租赁经营合同》第十一条也规定“在执行期间如发生争议，可向当地法院提出诉讼解决，合同其他条款应继续履行”，按照《食尚城补充协议》的约定，高朝辉租赁房屋期限还有一年多时间，食尚城租赁部即可收回房屋，继续履行合同对双方均有益，故对食尚城租赁部该项请求，一审法院不予支持。食尚城租赁部要求高朝辉自合同解除之日起按1513元/每日支付占有使用费至实际交房日，因双方继续履行合同，应按照《食尚城租赁经营合同》、《食尚城运营经营协议》、《食尚城补充协议》约定交纳租金和管理服务费。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条、第二百一十二条的规定判决：
一、高朝辉支付襄阳市樊城区食尚城房屋租赁部租金和管理服务费85359.6元（2017年12月27日前拖欠的租金）。
二、高朝辉支付襄阳市樊城区食尚城房屋租赁部租金和管理服务费272349元（2017年12月28日至2018年6月27日拖欠的租金）；
三、2018年6月28日至2019年8月31日（食尚城租赁经营合同至2019年8月31日止）期间的租金和管理服务费按照《食尚城租赁经营合同》、《食尚城运营经营协议》、《食尚城补充协议》约定交纳，即每月按45391.5元交纳，直至高朝辉腾退位于襄阳市××区××海××广场××层房屋之日止。
四、驳回襄阳市樊城区食尚城房屋租赁部其他诉讼请求。上述应付款项，于本判决生效之日起十日内履行，逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8074元，食尚城房屋租赁部负担2094元，高朝辉负担5980元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人食尚城租赁部上诉主张被上诉人高朝辉享受政策扶持的优惠期间自2014年11月15日至2015年11月14日截止，2016年3月27日之后应按原合同约定的标准交纳租金和管理服务费。根据本案查明的事实，从上诉人食尚城租赁部出具的高朝辉在2016年3月28日至2017年12月27日之间交纳租金的收据内容表明，其部分条据均由上诉人食尚城租赁部会计载明收款事由为“季度租金”，且收取的数额亦与享受优惠政策后的金额相同，因此，一审法院认定2016年3月28日至2017年12月27日，双方实际仍然再按补充协议约定的扶持政策收取租金，即1年交纳8个月租金及管理费用并无不当，上诉人主张应按原合同约定的标准交纳租金和管理服务费的上诉理由，无事实及法律依据，本院不予支持。上诉人食尚城租赁部还上诉请求被上诉人高朝辉因拖欠租金，应当支付违约金，
本院认为，上诉人食尚城租赁部与被上诉人高朝辉在履行合同过程中对按什么标准交纳租金和管理服务费已经发生争议，高朝辉亦对上诉人食尚城租赁部是否提供了物业服务内容提出异议，高朝辉每季度仍在交纳租金，其在上诉人食尚城租赁部提起诉讼之前拖欠的租金数额与其合同期内实际已交纳的金额相比，拖欠金额较少，并未构成根本违约，故对上诉人食尚城租赁部该项上诉请求，本院亦不予支持。上诉人食尚城租赁部上诉还请求确认其与高朝辉签订的租赁合同于2017年12月12日被解除，根据本案查明的事实，高朝辉每季度仍交纳了租金，租金标准双方存在争议，存在少量拖欠的情形，虽然承租方高朝辉逾期交纳租金超过30天以上，符合合同关于出租方有权解除合同、收回房屋的约定，但高朝辉未足额交纳租金有双方在合同履行过程中，对食尚城租赁部是否提供了完善的物业服务内容等问题存在争议，此外，按照《食尚城补充协议》的约定，距五年的租赁房屋期限届满不足两年时间，结合房屋租赁期限、投入情况，解除合同不利于经济效益的产生，继续履行合同对双方亦均有益，一审法院不支持食尚城租赁部要求确认合同被解除的诉讼请求，并判决继续履行合同，并无明显不当，本院予以维持一审法院的该处理意见，对上诉人食尚城租赁部的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，食尚城租赁部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8074元，由食尚城租赁部负担。本判决为终审判决。
审判长 陈守军
审判员 张 杨
审判员 刘媛媛
二〇一九年六月三日
书记员 周超群湖北省襄阳市中级人民法院民事裁定书（2018）鄂06民终2687号之一
上诉人（原审被告）：高朝辉，男，1975年11月14日出生，汉族，住襄阳市樊城区织工街**。
委托诉讼代理人：王远林，湖北法正大律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：襄阳市樊城区食尚城房屋租赁部，，住所地襄阳市樊城区解放路**海创广场**经营者：肖红，男，1970年7月21日出生，汉族，，住宜昌市西陵区发展大道**
委托诉讼代理人：马诚，湖北百龙律师事务所律师。
上诉人高朝辉因与被上诉人襄阳市樊城区食尚城房屋租赁部（以下简称食尚城租赁部）房屋租赁合同一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初7号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本院审理过程中，上诉人高朝辉于2018年8月20日向本院申请撤回上诉。
本院认为，高朝辉在本案审理期间提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条规定，
裁定如下：准许高朝辉撤回上诉。二审案件受理费8074元，减半收取4037元，由上诉人高朝辉负担。本裁定为终审裁定。
审判长陈守军
审判员张杨
审判员刘媛媛
二〇一九年六月三日
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