山东省聊城市东昌府区人民法院行 政 裁 定 书（2019）鲁1502行初64号原告聊城城乡伟业房地产开发有限公司。住所地：聊城市东昌府区建设西路**。法定代表人朱峰，总经理。委托代理人于合龙，山东智祥律师事务所律师。被告聊城市住房和城乡建设局。。住所地：聊城市东昌西路西首建设大厦法定代表人郭新华，局长。委托代理人戴华强，该单位法律事务科工作人员。委托代理人黄萍，山东万航律师事务所律师。被告聊城市自然资源和规划局。。住所地：聊城市兴华东路**法定代表人冯能斌，局长。委托代理人王培石，该单位不动产登记中心工作人员。委托代理人徐晓军，山东光岳律师事务所律师。第三人陈光，男，1957年4月4日出生，汉族，住聊城市东昌府区。委托代理人任晓娟，山东慎远律师事务所律师。原告聊城城乡伟业房地产开发有限公司（以下简称城乡伟业）因认为被告聊城市住房和城乡建设局(以下简称市住建局)、被告聊城市自然资源和规划局（以下简称市自然资源局）不履行房屋登记行政撤销法定职责一案，向本院提起行政诉讼。本院于2019年4月15日立案后，依法向两被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因陈光与本案有法律上的利害关系，本院依法通知陈光作为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2019年5月30日公开开庭审理了本案。原告城乡伟业委托代理人于合龙，被告市住建局委托代理人戴华强、黄萍，被告市自然资源局委托代理人王培石、徐晓军，第三人陈光的委托代理人任晓娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告城乡伟业诉称，原告因中华御苑房地产开发需要与聊城通力电梯设备有限公司签订了电梯购买和安装合同，并办理了商品房抵顶电梯预付款手续。聊城通力电梯设备有限公司以上述三套房屋与陈光办理了抵押借款，但该借款并未用于给原告购进和安装电梯。后东昌府区法院判决聊城通力电梯设备有限公司犯合同诈骗罪，以合同诈骗罪判处该公司实际控制人焦忠有期徒刑八年零二个月。判决生效后，原告就合同编号为YS0000080840号商品预售合同（房屋代码为222962）、YS0000080842号商品预售合同（房屋代码为222965），YS0000080843号商品预售合同（房屋代码为223021）向东昌府区法院提起诉讼，请求确认上述合同无效。东昌府区法院经审理作出（2018）鲁1502民初2242号民事判决书，判决原告2014年10月17日与陈光签订的上述合同无效。该判决已生效。为此，原告根据《中华人民共和国物权法》及《不动产登记暂行条例》的规定，向被告提出申请，请求依法注销商品房预售合同的商品房预告登记并撤销上述商品房买卖合同备案手续，但被告拒不办理。请求判令被告注销2014年10月17日原告与陈光签订的合同编号为YS0000080840号商品预售合同（房屋代码为222962）、YS0000080842号商品预售合同（房屋代码为222965），YS0000080843号商品预售合同（房屋代码为223021）的商品房预告登记并撤销上述商品房买卖合同备案手续，由被告承担诉讼费用。
被告市住建局辩称，一、商品房预告登记与商品房买卖合同备案为各自独立的具体行政行为，原告将不同部门分别负责的行政职责混同并作为一个案件起诉，缺乏法律依据，应当裁定驳回其起诉。根据《不动产登记暂行条例》第三条、第六条和《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条的规定，本市不动产登记（包括不动产预告登记）工作由市自然资源局负责，商品房买卖合同备案工作由房地产主管部门和国土资源部门（现变更为市自然资源局）负责。本案原告以答辩人和市自然资源局为被告，要求履行的职责分别为注销和撤销涉案商品房预告登记和商品房买卖合同备案两个具体行政行为。原告的诉讼请求不明确，根据《行政诉讼法》第四十九条规定，应当裁定驳回原告起诉。
二、答辩人不具有不动产登记预告登记或注销预告登记的权力。根据《不动产登记暂行条例》第六条第二款、第七条规定，本市城区办理不动产登记的部门为市不动产登记中心，隶属于市自然资源局管理。原告要求答辩人履行不动产登记机关的职责违反上述规定。
三、答辩人不存在怠于履行法定职责不作为情形。原告请求判令答辩人履行撤销涉案商品房买卖合同备案法定职责没有法律依据。虽然涉案商品房买卖合同被东昌府区法院（2018）鲁1502民初2242号民事判决确认无效，但现行法律法规未对合同无效情形下房地产主管部门具有行政撤销权作出规定。行政机关的职权来源于法律法规的明确授权，在没有法律法规规定情况下，答辩人基于原告的诉请而行使撤销权则构成违法。请法院驳回原告起诉或诉讼请求。
被告市自然资源局辩称，经查，答辩人从未对涉案房屋作出预告登记，原告不应当以没有作出的具体行政行为起诉答辩人。《城市商品房预售管理办法》第四条规定，国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门负责本行政区域内城市商品房预售管理。故涉案商品房买卖合同备案不属于答辩人职权范围。综上，答辩人从未对涉案房屋作出预告登记，涉案商品房买卖合同备案不属于答辩人职权范围，应当裁定驳回原告对答辩人的起诉。
本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十七条规定，当事人一方或者双方为二人以上，因同一行政行为发生的行政案件，或者因同类行政行为发生的行政案件、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。因此，共同诉讼必须具备两个条件：一是一方或者双方当事人人数在两人以上，且被诉行政行为为同一个或者同一类；二是人民法院认为可以合并审理。两个条件缺一不可。原则上，被诉行政行为为同一个行政行为的，属于必要的共同诉讼，人民法院应当合并审理；被诉行政行为为同一类行政行为的，属于普通共同诉讼，由人民法院根据案件具体情况决定是否合并审理。本案中，原告所起诉的商品房预告登记和商品房买卖合同备案为不同的行政行为，不是同一的行政行为，也不是同类行政行为，不应当在同一案件中进行合法性审查。因此，原告所提起的本案诉讼不符合法定起诉条件，应当裁定驳回其起诉。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第(十)项之规定，
裁定如下：驳回原告聊城城乡伟业房地产开发有限公司的起诉。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。
审 判 长 雷素兰
审 判 员 于淑青
人民陪审员 刘广民
二〇一九年六月三日
书 记 员 高梦璇 更多数据：搜索“”来源：