黑龙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）黑民申1640号再审
申请人（一审原告、二审上诉人）：哈尔滨道里房产经营物业管理有限责任公司安松分公司，住所地哈尔滨市道里区经纬六道街21号。
负责人：齐鸣，该公司经理。
委托诉讼代理人：邵景贤，该公司管理部部长。
委托诉讼代理人：刘宝林，该公司员工。
被
申请人（一审被告、二审被上诉人）：孙巧灵，女，1960年2月14日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。再审申请人哈尔滨道里房产经营物业管理有限责任公司安松分公司（以下简称安松分公司）因与被申请人孙巧灵租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2018）黑01民终6258号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。安松分公司申请再审称：（一）被申请人孙巧灵承租由再审申请人安松分公司管理的位于哈尔滨市道里区直管公房，在承租期间孙巧灵住改非后，没有按照有关文件规定的商服用房租金标准交纳租金，至今未办理相关手续，致使国家和企业的合法财产受到了损失。（二）公产房屋租赁关系与平等民事主体间的一般房屋租赁关系有较大区别，平等民事主体间的租赁关系中，租赁价格是由出租人和承租人协商确定的，而在公产房屋租赁关系中，租赁价格是由公产管理人根据政府部门的相关文件来确定的。公产房屋经产权单位同意可以改变用途，但改变用途前，应到房产主管部门和有关部门办理审批手续。（三）安松分公司可以依据政府调价文件单方面提高租赁价格，无需与承租人协商一致。如果承租人对租金价格有异议，可以通过行政诉讼主张权利。（四）国有房屋租赁合同承租权存续期间不适用《民法总则》第一百八十八条的规定，应当适用第一百八十九条的规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。（五）公有房屋改变用途的事实已认定，其租赁价格远远低于平等民事主体间的租赁价格。房屋改变用途情况属实，法院无权改变价格。租金价格是行政审理范围，法院不应作为民事案件审理。房屋改变使用性质变更租金标准是合法的。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定申请再审。
本院经审查认为，2002年9月24日，再审申请人安松分公司为被申请人孙巧灵出具《直管公有住宅房屋租赁合同及交租记载证》，该合同确定每平方米租价为0.182元，房屋面积38.22米，按七折每月实收租金41.89元。安松分公司为孙巧灵出具的《直管公有住宅房屋租赁合同及交租记载证》中对于房屋性质、房屋租金的约定是双方的真实意思表示，该合同应为合法有效。孙巧灵在居住使用房屋的同时进行个体经营，只是一种谋生手段，并不能直接视为对房屋使用性质的变更。安松分公司为孙巧灵出具的《直管公有住宅房屋租赁合同及交租记载证》载明案涉房屋性质为公有住宅房屋，每月租金41.89元。安松分公司主张应按直管公产非住宅房屋标准收取租金，仅系其单方自行确定且未与孙巧灵协商一致，亦未办理国有非住宅房屋租赁手续，故原审法院认为不能产生合同变更的法律效果于法有据，未支持安松分公司提出的解除合同的诉讼请求是适当的。孙巧灵在2015年9月30日之前所欠付的房屋租金，其诉讼时效期间在2017年10月1日前已经届满，故原审法院未支持安松分公司主张2015年9月30日前的房屋租金的诉讼请求，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，
裁定如下：驳回哈尔滨道里房产经营物业管理有限责任公司安松分公司的再审申请。
审判长 徐凤良
审判员 孙仕富
审判员 赵洪波
二〇一九年六月三日此件与原本核对无异
书记员 何 屏 搜索“”