重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0105民初134号
原告：陈翔翎，女，1993年5月27日出生，汉族，住重庆市长寿区。
委托诉讼代理人：陈德全（系陈翔翎父亲），住重庆市长寿区。
委托诉讼代理人：江洪，重庆歌乐律师事务所律师。
被告：重庆恒大鑫溉置业有限公司，住所地重庆市江**北滨一路**物理层第**，统一社会信用代码9150010530510816XM。
法定代表人：彭善荣，董事长。
委托诉讼代理人：李雪梅，女，系该公司工作人员。
第三人：重庆渝发建设有限公司，住，住所地重庆市长寿区轻化路一社会信用代码91500115203399701L。
法定代表人：彭永波，董事长。
委托诉讼代理人：王全林，重庆杰义律师事务所律师。
原告陈翔翎与被告重庆恒大鑫溉置业有限公司（以下简称鑫溉公司）、第三人重庆渝发建设有限公司（以下简称渝发公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告陈翔翎的委托诉讼代理人陈德全、江洪，被告鑫溉公司的委托诉讼代理人李雪梅到庭参加诉讼。第一次庭审结束后，原告陈翔翎申请追加渝发公司作为第三人参加诉讼，本院予以准许。第二次开庭，原告陈翔翎及其委托诉讼代理人陈德全、江洪，被告鑫溉公司的委托诉讼代理人李雪梅，第三人渝发公司的委托诉讼代理人王全林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈翔翎向本院提出诉讼请求：1.判令陈翔翎与鑫溉公司于2017年6月21日签订的《重庆恒大中央广场商品房认购书》合法有效；2.判令鑫溉公司全面履行前述认购书中约定的合同义务，即鑫溉公司与陈翔翎签订商品房买卖合同并交付以房抵债的房屋。事实及理由：陈翔翎系渝发公司员工。2016年初，因鑫溉公司的楼盘开发企业重庆中渝物业发展有限公司（以下简称中渝公司）欠付其楼盘的施工方渝发公司的工程款，故双方达成以房抵债的协议，约定以位于重庆恒大中央广场X号楼X号及X号两套住房冲抵工程款2420991元。2016年1月24日，陈翔翎与鑫溉公司签订《重庆恒大中央广场楼宇认购书》，并支付定金1万元。2017年6月21日，双方再次签订《重庆恒大中央广场商品房认购书》，该认购书显示双方已通过扣划所欠工程款的方式将房款结算完毕，但是鑫溉公司拒不与陈翔翎签订商品房买卖合同。陈翔翎认为，一、鑫溉公司与中渝公司同属于恒大地产集团有限公司（以下简称恒大集团）的全资公司和控股公司，鑫溉公司系恒大地产集团重庆有限公司（以下简称恒大集团重庆公司）的全资子公司。中渝公司欠付渝发公司工程款，遂恒大集团重庆公司与渝发公司协商一致，以陈翔翎与鑫溉公司签订商品房认购书的形式来完成中渝公司以房抵款的债务履行行为。陈翔翎举示的证据已证明中渝公司欠付工程款，且双方已完成了以房抵款的事实。
二、本案应定性为商品房买卖合同纠纷，涉案的认购书具备了商品房买卖合同的主要条款，在认购书未涉及到的其他条款可以根据相关规定予以确定。
被告鑫溉公司辩称，鑫溉公司至今未收到陈翔翎支付的关于涉案房屋的房款，陈翔翎的诉讼请求无合同依据和法律依据。陈翔翎系渝发公司的员工无法核实。鑫溉公司并不欠渝发公司的工程款，陈翔翎认为系工程款抵房款，需举证证明。陈翔翎签订认购书之后，并没有支付相应的房款，反而是以各种理由拒绝履行付款义务，由此可知陈翔翎并没有购买涉案房屋的意思表示。第三人渝发公司陈述，渝发公司与中渝公司合作了一个名为中渝御峰台的工程项目，中渝公司欠付渝发公司的部分工程款2420991元。中渝公司与鑫溉公司同属于恒大集团，遂渝发公司与恒大集团达成协议，以鑫溉公司的房屋冲抵中渝公司所欠付的工程款，该工程款用于冲抵的就是陈智琴及陈翔翎购买的鑫溉公司开发的重庆恒大中央广场X栋X号及X号房屋。当时，恒大集团告知渝发公司向中渝公司发一个函件即可，故渝发公司于2017年6月27日向中渝公司发送了函件就抵款事宜作出了说明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人举示的证据，本院评析如下：1.《重庆恒大中央广场商品房认购书》（落款时间为2017年6月21日），鑫溉公司与渝发公司均认可其真实性，且其与本案具备关联性，本院予以采信；2.《重庆恒大中央广场楼宇认购书》（落款时间为2016年1月24日），该认购书与上述本院已确认的认购书格式、内容基本一致，且盖有鑫溉公司的印章，鑫溉公司对此不予认可，但并不能作出合理解释，且结合鑫溉公司认可的收到定金时间的陈述，本院对该认购书亦予以采信；3.《委托付款函》《证明》、《恒大公司抵款明细表》，均系渝发公司出具，渝发公司认可其证据三性，本院予以采信；4.《恒大地产集团有限公司重庆公司请示报告》，系照片打印件，鑫溉公司不予认可，陈翔翎亦未提供其他证据佐证，本院不予采信；5.《关于尽快办理重庆恒大中央广场收楼手续的催告函》、邮政EMS单，系鑫溉公司与他人之间关于办理收房手续的证据，与本案无直接关联性，本院不予采信；6.录音光盘及文字版本，无法确认录音对象，且录音内容与本案的关联性也无法确认，本院不予采信；7.鑫溉公司及中渝公司企业登记基本情况，系来源于工商局档案信息查询，本院予以采信；8.《恒大地产斥55亿购得中渝置地重庆物业及投资业务公告》，该证据涉及对案外有关公司发生重大事项的认定，在鑫溉公司不予认可，且该证据系网页打印件的情况下，本院不予采信；9.重庆建设银行柜面业务系统通用查询处理表，该证据与本案待证事实具有关联性，本院予以采信；10.民事裁定书及财产保全情况告知书，当事人均无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：鑫溉公司系恒大集团重庆公司独资设立。2016年1月24日，陈翔翎（乙方）与鑫溉公司（甲方）签订《重庆恒大中央广场楼宇认购书》，约定：乙方向甲方认购重庆恒大中央广场项目X号楼X号房，该商品房建筑面积为143.56平方米，套内面积为114.16平方米，选择豪华装修标准，获得77.54优惠后，按建筑面积计算，单价为8434.26元/平方米，按套内面积为10606.7元/平方米，总金额为1210823元；乙方签订本认购书时，支付定金1万元（定金在签订《商品房买卖合同》时自动转为房款）；乙方须于2016年1月28日前支付首期房款353247元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，余款847576元须于2016年2月22日前付清；乙方支付首期款的同时预缴税费47814.49元；乙方必须在约定的付款方式和期限内到重庆恒大中心广场项目销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋；如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任；该商品房面积以签署《商品房买卖合同》约定为准，成交价按本认购书中套内建筑面积单价重新计算；甲乙双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准。上述认购书签订后，陈翔翎通过陈智琴转账方式支付了定金1万元。2017年6月21日，陈翔翎（乙方）与鑫溉公司（甲方）就位于重庆恒大中央广场项目X号楼X号房再次签订《重庆恒大中央广场商品房认购书》，约定获得78.33优惠后，按建筑面积计算，单价为8520.33元/平方米，按套内面积为10714.59元/平方米，总金额为1223178元；乙方须于2016年1月28日前支付首期房款356953元（不含定金），并签订《商品房买卖合同》及补充协议，余款856225元须于2016年2月22日前付清；乙方支付首期款的同时预缴税费48185.14元。该认购书其他内容和双方于2016年1月24日签订的认购书内容一致。2017年6月27日，渝发公司向中渝公司出具一份《委托付款函》，该函主要内容为：中渝公司尚欠渝发公司工程款2420991元，渝发公司同意以渝发公司员工购买房屋的形式冲抵工程款，特委托中渝公司将上述款项汇入鑫溉公司，为渝发公司员工陈智琴、陈翔翎购买鑫溉公司开发的位于重庆市重庆恒大中央广场楼盘住宅2号楼607号及907号房，合计二套，建筑面积为287.12平方米，总价为2440991元。同日，渝发公司向中渝公司出具一份《证明》，证明渝发公司员工陈智琴、陈翔翎于2016年1月24日购买鑫溉公司开发的重庆恒大中央广场项目住宅X号楼X号及X号房，合计二套，现委托该二人前来办理抵款相应事宜。渝发公司另在一份名为《恒大公司抵款明细表》上盖章，陈智琴、陈翔翎在上面签字，该表显示陈智琴购买重庆恒大中央广场2号楼607号房屋，总房款为1217823元，拟抵款金额为1207813元，陈翔翎购买重庆恒大中央广场X号楼X号房屋，总房款为1223178元，拟抵款金额为1213178元，以上房款合计2440991元，拟抵款金额合计2420991元。2019年1月11日，陈翔翎向本院申请对鑫溉公司名下的位于重庆市江北区天澜大道X号恒大中央广场X号楼X号房屋进行财产保全，本院予以准许，陈翔翎缴纳保全申请费5000元。庭审中，陈翔翎陈述其姑姑陈智琴系渝发公司的材料提供商，因渝发公司欠付陈智琴的材料款，中渝公司又欠付渝发公司的工程款，故三方达成了以房抵款的协议，一套房屋抵给陈智琴，一套房屋抵给陈翔翎。渝发公司同意陈翔翎所述。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明；主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。陈翔翎主张中渝公司欠付渝发公司工程款，且恒大集团重庆公司与渝发公司达成了工程款冲抵合意并实施了冲抵行为的事实，其对此负有举证证明责任。对于陈翔翎举示的《委托付款函》《证明》《恒大公司抵款明细表》《恒大地产集团有限公司重庆公司请示报告》、录音等证据，本院评析如下：
一、《委托付款函》、《证明》、《恒大公司抵款明细表》均系渝发公司单方制作，而渝发公司与陈翔翎的姑姑陈智琴之间存在拖欠材料款的利害关系，在陈翔翎与渝发公司没有举示取得中渝公司认可的证据之前，前述证据不能达到中渝公司拖欠渝发公司工程款的证明目的。
二、《恒大地产集团有限公司重庆公司请示报告》系照片打印件，根据现有证据无法确认其真实性，即便当事人陈述及该证据属实，拖欠渝发公司工程款的债务人也是中渝公司，而非鑫溉公司，以房抵债直接的相对方应该是中渝公司与渝发公司，陈翔翎及渝发公司都没有进一步举示证据证明中渝公司与恒大集团重庆公司或恒大集团及鑫溉公司同意以涉讼房屋抵扣渝发公司工程款并直接将购房对象转为陈翔翎的事实。
三、如前文所言，陈翔翎举示的录音证据无法确认录音对象，且从对话内容中无法显示与本案的关联性，因此，不能作为认定陈翔翎主张事实的证据。综上所述，以房抵债的法律依据是《中华人民共和国合同法》第九十九条和第一百条的规定，抵销的前提条件是当事人互负债务，当事人在债务已届清偿期后约定以物抵债，其本质目的为使债权人受领他种给付以代原定给付后，双方之间原有的债权债务关系消灭。本案中，陈翔翎举示的证据并不能够证明鑫溉公司与陈翔翎之间互负债务或双方达成了对相应债务以房抵债的意思表示。即便双方当事人达成了以房抵债的合意而未履行房产的物权转移登记，但鑫溉公司并未与陈翔翎签订商品房买卖合同，并未办理房屋产权转移，自然没有实现陈翔翎主张的以房抵债的法律效果。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，
判决如下：驳回原告陈翔翎的诉讼请求。本案案件受理费7904.3元以及保全申请费5000元，由原告陈翔翎负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 员 黄 涛
二〇一九年六月二日
法官助理 李明航
书 记 员 钟 茜 更多数据：