吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0102民初599号
原告：刘东，男，1960年10月19日出生，汉族，个体业主，住长春市南关区。
委托诉讼代理人：王兴志，吉林常春律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李香民，吉林常春律师事务所律师。
被告：吉林省财神商厦有限公司，住所地长春市南关区。
法定代表人：吴广，总经理。
委托诉讼代理人：孙慧文，吉林天地泽律师事务所律师。
被告：吉林百安科技有限公司，住所地长春市。
法定代表人：赵峰，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：李兆伊，公司监事。
第三人：吉林省千嘉惠投资管理有限公司，住所地长春市宽城区。
法定代表人：孙东升，经理。
委托诉讼代理人：邓广辉，北京市（京师）律师事务所律师。 原告刘东与被告吉林省财神商厦有限公司（以下简称财神公司）、吉林百安科技有限公司（以下简称百安科技公司）、第三人吉林省千嘉惠投资管理有限公司（以下简称千嘉惠投资公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘东及其委托诉讼代理人王兴志、李香民，被告财神公司委托诉讼代理人孙慧文、被告百安科技公司委托诉讼代理人李兆伊，第三人千嘉惠投资公司委托诉讼代理人邓广辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘东向本院提出诉讼请求：1.确认刘东与财神公司2015年2月2日签订的《经营商铺转让合同》、2015年12月5日签订的《委托书》、2016年10月30日签订的《协议书》、2016年11月9日签订的《补充协议》有效，被告财神公司与百安科技公司继续履行上述协议；2、判令第三人向原告支付2018年度、2019年度租金各75万元及利息；3.判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与财神公司于2015年2月2日签订《经营商铺转让合同》，2015年12月5日签订的《委托书》、2016年10月30日签订的《协议书》、2016年11月9日签订的《补充协议》。按约定，刘东拥有财神商厦二楼，即现在千嘉惠服饰批发城租赁商铺老区、新区的使用权，并有权收取千嘉惠服饰批发城因租赁该商铺老区、新区而产生的租金。另外，财神公司于2016年1月3日签发了《委托收款通知书》，再次声明了其赋予原告刘东收取租金的权利；同时向第三人告知了由第三人承担向原告刘东缴纳租金的义务，第三人也盖章予以确认。但是2018年后，刘东没有收到第三人缴纳的租金，导致被告违约，原告利息受损，故原告提起诉讼。 财神公司辩称，原告诉请没有法律依据。财神公司已丧失了履行能力，且本案的基础事实是借贷关系，应当按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》来确定实际借款数额。原告向法庭提供的借款收据等证据，不足以证明原告所主张实际借款数额的事实。 百安科技公司辩称，2012年1月10日，百安科技公司通过司法拍卖取得商厦二楼产权，4月20日取得了产权手续，百安科技公司依法享有商厦的所有权，请求驳回原告诉讼请求。 千嘉惠投资公司述称，本案所涉及的商铺租赁、转让、租金收付等都与第三人无关，案涉房屋所有权人是百安科技公司，财神公司不是所有权人，只是管理者，无权将案涉物业转让或出售，因此上述合同和协议无效，且《经营商铺转让合同》及《协议书》签订后，财神公司出具的《委托书》、《委托收款通知书》也表明仍然由被告收取租金，只是让千嘉惠服饰批发城将租金交付给原告。2017年10月12日起，财神公司不再管理财神商厦，自此，财神公司已经无权继续收取租赁费，更无权以财神商厦的租赁费偿还其自己的债务。2017年12月1日起财神商厦由长春市百安物业管理有限公司（以下简称百安物业公司）接管，且与杨立超经营的千嘉惠服饰批发城签订了《场地租赁合同》，双方也按照合同约定履行了各自的义务。原告在2018年向法院以债权转让案由起诉财神公司和孙东升，明确原被告之间是民间借贷关系，并在案件审理过程中已经查明场地租赁者不是第三人。综上，应驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年12月31日，被告吉林省财神商厦有限公司（甲方）与孙东冶代表孙东升（乙方）签订《房屋租赁协议》一份，约定乙方租赁甲方房屋二楼部分场地经营服装店，使用面积共2684平方米（其中包括乙方原租用面积1824平方米，新租用面积860平方米），租赁期限为6年，自2016年3月15日至2022年3月14日。租金标准每年75万元，乙方于每年的1月15日一次性交付甲方全年租金。其他约定：本协议签订后，双方此前签订的一切协议以及相关约定废止，双方的责任、权利与义务均以本协议为准。甲方承诺债权人收取乙方租金，必须在租金交付时点前一个月向乙方正式发出《委托支付通知书》，乙方付款后，甲方向乙方开出租金的财务收据。 2015年2月2日，财神公司（甲方）与刘东、宋长安、梁森斌（乙方）签订《经营商铺转让合同》一份，约定，甲方以偿还借款的方式（甲方欠乙方320万元，其中刘东160万，宋长安、梁森斌各80万）自愿将长春市南关区大马路1831号财神商厦二楼经营场所（现千嘉惠）经营总面积2000平方米转让给乙方使用，转让资金320万元，转让年限为40年……甲方在2015年2月28号前还清乙方借款此合同作废，否则经营区域归乙方所有，在乙方使用期间（40年使用期），乙方有权转让、转租，甲方不准以各种理由刁难乙方或中途终止合同……合同签订时起，甲方应告知千嘉惠，并保证千嘉惠剩余年限的租金应由乙方收取……如遇政府拆迁占用造成的损失，在甲方得到赔偿后应予以乙方赔偿。 2015年12月5日，财神公司与原告刘东签订《补充协议》一份，载明本着平等、互信、合作、发展的基本原则，为保障刘东、宋长安、梁森斌三人与千嘉惠服饰批发城所签订合同的顺利进行，特签订本协议。
一、千嘉惠服饰批发城每年在规定期限内，足额将租金交与刘东、宋长安、梁森斌三人；
二、与财神商厦有关的组织或个人不得以任何理由、任何形式与千嘉惠进行经济往来，确保刘东、宋长安、梁森斌三人的收费权益；
三、收费时票据应由刘东、宋长安、梁森斌三人出具并直接交与千嘉惠《委托书》一份，载明因吉林省财神商厦有限公司从刘东处借用资金暂无力偿还，遂将二楼千嘉惠服饰批发城的使用权抵给刘东（抵扣金额320万元）经营建筑面积2000平方米。从2016年2月起，委托刘东收缴千嘉惠的租金。如借款还清，此委托自动终止。 2016年10月30日，被告吉林省财神商厦有限公司与原告刘东签订《协议书》一份，约定该公司将商厦第二层面积为860平方米的千嘉惠服饰批发城新区整体出售给刘东40年经营权，价格为160万元。该公司同意刘东应交的160万元买受款可扣除“1.甲方同意提前回购乙方在商厦二层K区（小百区）12节柜台和15各网屋，金额为72万元......由甲方一次性为乙方出具5年《委托支付通知书》，并从2017年开始，每年1月15日乙方可向千嘉惠直接收取租费，每年75万元。老区仍执行甲、乙双方原协议约定，新区的收费权归乙方后甲方在两年内可以回购，回购价格为148万元，未能实现回购，该区的40年经营权确定为乙方所有”。 2016年11月9日，被告吉林省财神商厦有限公司与原告刘东签订《补充协议书》一份，约定因该公司原因导致刘东应在2017年1月15日收取的75万元千嘉惠房租费无法收取，故对双方于2016年10月30日所签订的《协议书》中“提前回购乙方在商厦二层K区（小百区）12节柜台和15各网屋，金额为72万元”的条款予以撤销...... 2017年10月12日，吉林百安科技有限公司（甲方）、吉林江山实业集团有限公司（乙方）及吉林省财神商厦有限公司（丙方）共同签署《解除合作经营协议书》一份，载明：1.因财神商厦在丙方的管理经营下连年亏损入不敷出，所以对原合同进行解除，原合作经营项目本协议签订之日起正式解除，自该日起，约定的三方一切权利义务终止；2.约定解除后，丙方不再享有管理经营财神商厦的任何权利；......6.本协议由甲乙丙三方加盖公章或合同章后生效。....... 另查，上述房屋于2012年4月20日办理房屋所有权登记，房屋所有权人为吉林百安科技有限公司，包含上述租赁房屋在内总建筑面积6790.37平方米。庭审中，被告孙东升提供吉林省晨宇电子科技有限公司（甲方）、吉林百安科技有限公司（乙方）和长春市百安物业管理有限公司（丙方）签订的《委托经营管理合同》以及长春市百安物业管理有限公司（甲方）和千嘉惠服饰批发城（乙方）签订的《合同书》各一份，用于证实房屋产权人已经与承租户建立新的承租关系。 2016年1月3日、2018年1月10日，被告吉林省财神商厦有限公司为原告刘东出具《委托收款通知书》各一份，载明该公司委托刘东直接收取千嘉惠服装城（孙东升）每年应交给该公司的场地租金，每年收费时间为1月15日。 2018年2月2日，刘东以孙东升为被告，吉林省财神商厦有限公司作为第三人向本院提起诉讼要求被告支付租金75万元及利息。本院于2018年5月12日作出（2018）吉0102民初881号民事判决书，驳回原告刘东的诉讼请求。刘东不服，提出上诉，该案二审中，刘东明确表示其提起诉讼所依据的基础法律关系为债权转让。其判决认为关于财神商厦对孙东升是否享有债权及孙东升应否向刘东给付75万元的问题。根据双方一审、二审提交的相关证据，能够证实财神商厦的所有权人为吉林百安科技有限公司，故财神商厦公司系基于其吉林百安科技有限公司的合作关系，取得了一定时期内对财神商厦的经营管理权，包含收取租金的权利。但在双方合作期间终止后，因财神商厦公司丧失了对该商厦的经营管理权，故其无权再向各商户收取2018年的租金。于2018年10月24日作出（2018）吉01民终3082号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
本院认为，房屋作为不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，即房地产权属登记，房地产权属登记作为现代房地产法律制度的基础，具有产权确认职能、公示职能和管理职能。房地产权属登记是以公示的方式将房地产权利归属的事实向公众公开，以表明房地产流转的情况。百安科技公司于2012年1月10日通过司法拍卖程序取得了财神商厦二楼产权，并且已经于2012年4月20日取得了该商厦产权手续，自此，百安科技公司作为财神商厦的所有权人这一事实即已以权属登记方式向公众予以公示。本案系因吉林省财神商厦有限公司与刘东之间存在借贷关系，而吉林省财神商厦有限公司将其暂时管理的原租赁关系债权转移所引发的纠纷。而以上协议中约定财神商厦相应位置的40年的使用权，属于对于财神商厦相应位置的物权变动的一种处分，双方处分此物权时即未于处分之前核实财神商厦的产权情况，签订合同之后亦未到产权部门办理相应的物权变动登记，且合同签订之时，财神公司并非财神商厦所有权人，已经没有权利对财神商厦作出此类相应处分，处分之后未取得处分权或经所有权人追认，故以上协议对产权人不发生法律效力，不能产生物权变动之法律后果。至于合同效力问题，原告主张确认2015年2月2日签订的《经营商铺转让合同》、2015年12月5日签订的《委托书》、2016年10月30日签订的《协议书》、2016年11月9日签订的《补充协议》有效，该合同系刘东与财神公司双方签订，系双方真实意思表示，应当确认合同对刘东及财神公司之间发生法律效力。但双方虽然约定转让财神商厦相应位置使用权，但结合双方履行合同过程，双方签订协议之后，并未由承租人与刘东签订新的租赁合同，且合同履行过程中，刘东向承租人索要租金时，需财神公司为刘东出具《委托收款通知书》，故其与财神公司之间实际上的基础法律关系只是民间借贷法律关系，并基于此形成双方与相应位置实际使用人千嘉惠服装批发城（双方在《补充协议》、《委托书》中明确案涉位置使用人为“千家（嘉）惠服饰批发城”）之间的债权转让关系，财神公司丧失对涉案房屋的经营管理权后，故本案涉及的租赁关系债权转移已失去了原有的权利基础，无权再向承租人主张租赁费用，至于刘东与财神公司由此而产生的纠纷，双方另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条，第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，
判决如下： 一、原告刘东与吉林省财神商厦有限公司2015年2月2日签订的《经营商铺转让合同》、2015年12月5日签订的《委托书》、2016年10月30日签订的《协议书》、2016年11月9日签订的《补充协议》有效； 二、驳回原告刘东的其他诉讼请求。 案件受理费45200元，由被告吉林省财神商厦有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 杨 明
审 判 员 赵金龙
人民陪审员 纪 梅
二〇一九年六月二日
书 记 员 杨相力 更多数据：