广东省深圳市罗湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0303民初30820号
原告：渣打银行（中国）有限公司深圳分行，住所地广东省深圳市罗湖区。
负责人：吴乃莘（GohNaiShin)。
委托诉讼代理人：王彦玲，广东同仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁环，广东同仁律师事务所律师。
被告：深圳市建鹏达房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市福田区。
法定代表人：肖沃根。
委托诉讼代理人：扶兵奇，广东百科律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾祥辉，广东百科律师事务所律师。 原告渣打银行（中国）有限公司深圳分行（以下称渣打深圳分行）与被告深圳市建鹏达房地产开发有限公司（以下称建鹏达公司）所有权确认纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人王彦玲、丁环，被告的委托诉讼代理人扶兵奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告渣打深圳分行向本院提出诉讼请求：1.确认原告享有位于深圳市罗湖区xx路湖景大厦xx房产的所有权;2判令被告协助原告办理深圳市罗湖区xx路xx大厦xx房产的变更登记手续；3.由被告承担本案包括但不限于案件受理费、实际产生的公告费、差旅费、保全费、律师费等在内的全部涉诉费用。事实和理由：早在1991年时，原告基于购买深圳市罗湖区文锦北路湖景大厦第九层共八单元（下称"涉案房产"）作为本地职工宿舍之用的需求，与被告达成共同的意思表示：被告承诺为原告代持涉案房产，原告每月向被告支付“代持费”港币5000元。在原告与被告达成以上共识后，被告即以其名义与第三方签订了涉案房产的买卖合同，购房款总金额为港币3，308，119.6元。原告已将该笔购房款如数支付给被告。原告自房产交付开始至今一直实际占有、使用、管理涉案房产，且每年向国土部门支付涉案房产土地使用费。
原告多次与被告协商将涉案房产变更至原告名下,被告却以各种理由推托拒不配合。协商过程中因被告对外严重负债，导致在其名下的涉案房产均被查封，至今无法办理变更登记手续。现涉案7套房产中其中七套因被告对外所负债务已被深圳市中级人民法院拍卖执行，目前仅剩深圳市罗湖区xx路xx大厦xx房产尚未拍卖，被告的行为严重损害了原告的权益，造成原告重大经济损失。故起，请求判如所请。 被告建鹏达公司辩称，第一，本案不同于借名购房，本案的操作方式是通过被告向原告贷款的方式来购买房产，该行为涉嫌规避国家外汇监管政策；第二，根据深圳市人民政府办公厅转发市规划国土等单位关于进一步加强房地产市场平稳健康发展的通知，以及关于规范境外机构和境外购买商品房的通知，原告在深圳范围内并没有购买住宅的资格，故原告的诉讼请求应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求提供了证据。对各方无争议且来源合法的证据，本院予以采纳。结合证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下： 一、被告（原名深圳市房地产建设开发公司）于1991年10月18日出具《承诺书》，内容如下：根据原、被告于1991年10月17日所签署的《房地产抵押贷款合同》第六条，以及1991年6月7日所签订的《租赁合同》，原告从起租日起每隔6个月向被告支付租金共计40次，与被告分期偿还原告贷款相抵，此租金实质上是原告向被告购深圳市文锦北路湖景大厦第九层共八单元分期付楼款之用（此项交易实际上是原告购买上述楼宇作为本地职员宿舍之用，但是由于原告在传统上没有此等福利，财务没有预算，鉴于国内条件特殊，被告同意以此变通方式买楼协助原告，该楼宇使用期为五十年，当二十年之租赁项清后，原告将楼宇残值港币十五元支付给被告后，被告即将楼宇的所有权转移给原告）。因此，被告承诺：当原告向被告支付完毕所有租金和租赁楼宇之残值港币十五元之后，即最迟不超过2011年6月7日，被告将把上述楼宇的所有权自动转移给原告，并提供一切方便与合作办理楼宇过户手续，转让中所发生的一切费用由原告承担。 上述《承诺书》以《租赁合同》及《房产抵押贷款合同》为附件，其中《租赁合同》签订时间为1991年6月7日，合同第一条载明，被告根据原告要求，以租赁为目的，以优惠条件负责融通资金，被告按照原告确认的租赁楼宇进行购买，租赁给原告使用；第二条载明，原告根据自身需要，确定租赁楼宇，购买合同签订后，原告向被告提供相应金额之贷款以购买租赁楼宇，第十条约定，租赁期满时，被告支付租赁楼宇之残值港币15元后，被告对租赁楼宇的所有权即自动转移至原告。《租赁合同》附表载明租赁楼宇为租赁深圳市文锦北路湖景大厦第九层共八单元，概算成本购房款总金额为港币3，308，119.6元，第一次租金应在起租日起六个月支付，以后每隔六个月支付一次，共40次，每次租金计算为概算成本之四十分之一加上每半年之到期利息，利息为香港银行同业拆息加1.5%计算，每半年浮动一次，每次计息由原告通知被告为准；支付方式为电汇汇入被告指定的银行账户内；《房产抵押贷款合同》于1991年10月17日公证，合同载明被告向原告贷款港币3，308，128元，用以购买深圳市湖景大厦第九层共八单元并将上述房产抵押给原告，上述房产只可转租给原告作为原告本地职工的宿舍使用，不可作其他用途。 二、1991年6月3日，国家外汇管理局深圳分局作出《关于申请楼宇贷款的批复》（【1991】深外管字第104号），同意被告向原告借入331万元港币用于购买楼宇以作租赁之用，期限为20年。同月被告与案外人深圳经济特区房地产公司签订商品房买卖合同并支付了相应购房款项。此后相关房屋登记在被告名下。 三、原告主张其已向被告支付了贷款及全部租金，房屋的水电费、土地使用费等亦由原告支付，原告所提供的证据为《贷款及租金明细函》及银行进账单、《财产保险单》《深圳市土地使用费缴费通知书》《深圳市土地使用费登记证》，被告对上述事实和证据均予以认可。 四、前述合同约定的房产包括深圳市文锦北路湖景大厦第九层共八单元，本案讼争的为其中位于深圳市罗湖区xx路xx大厦xx的房屋。其他七套房屋，已由广东省深圳市中级人民法院以（2006）深中法立裁字第128号民事裁定书裁定予以查封，本案所涉房产未被深圳市中级人民法院查封。 五、本案审理过程中，为查明案涉房产相关情况，本院先后向深圳市不动产登记中心去函查询，该中心核查并函复如下：案涉房屋性质为商品房，权利人为深圳市房地产建设开发公司（系统记载为深圳市房地产建设公司），该房已抵押给原告，抵押人为深圳市房地产建设开发公司（即本案被告）。如上述房产办理转移登记，应符合《深圳经济特区房地产登记条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规规章的规定；根据2018年7月31日发布的《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知（深府办规【2018】9号）规定，通知发布之日起，停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品住房和二手住房网签手续，通知发布之日前已办理网签的，可继续完成交易。如需该中心协助办理房产转移登记，在向该中心送达生效法律文书和协助执行通知书后，该中心将依法予以协助办理。
本院认为，本案系合同纠纷。原、被告签订有《租赁合同》及《房产抵押贷款合同》，被告出具了《承诺书》，对双方的真实意思表示进行确认并承诺履行相应义务，故原告主张双方真实意思表示为“借名购房”，本院予以采纳；原告主张其已履行了提供贷款（实际为购房款）及支付相应租金的义务，原告就此提供了证据，被告未予否认，本院予以认定。在原告已履行其合同义务的情况下，其有权要求被告亦履行办理房产变更登记手续的义务，原告该项诉讼请求，理由成立，本院予以支持。
被告辩称“借名购房”行为涉嫌规避国家外汇监管政策，但被告向原告借入331万元港币用于购买楼宇以作20年租赁之用的行为，已由国家外汇管理局深圳分局明确同意，没有证据证明该行为违反了当时国家外汇监管的其他政策，故被告上述抗辩意见，本院不予采纳；被告辩称根据深圳市人民政府办公厅转发市规划国土等单位关于进一步加强房地产市场平稳健康发展的通知以及关于规范境外机构和境外购买商品房的通知，原告在深圳范围内并没有购买住宅的资格，
本院认为，第一，《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知（深府办规【2018】9号）规定自2018年7月31日起停止办理企事业单位、社会组织等法人单位购买新建商品住房和二手住房网签手续，而本案原、被告签订相关合同并支付购房款的事实发生于1991年，根据合同约定，在原告按约履行合同义务的前提下，被告协助办理房产过户手续的时间为2011年，均发生在该通知之前；第二，深圳市不动产登记中心复函的意见表示，如需该中心协助办理房产转移登记，该中心将依法予以协助办理，可见对案涉房产不存在不能依法办理房产转移登记的情形；第三，原、被告双方意思表示明确，原告已经按约履行合同义务，被告未按约履行协助办理房产变更登记义务，被告构成违约。如被告无需履行协助过户的合同义务，对原告有失公平，亦违背双方真实意思表示。综上，被告上述抗辩意见，本院不予采纳；原告要求确认其享有案涉房产的所有权，
本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。案涉物权未经转让登记，不发生物权转移的效力，故原告上述请求缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，
判决如下： 一、被告深圳市建鹏达房地产开发有限公司自本判决生效之日起七日内协助办理将深圳市湖景大厦9F房屋过户至原告渣打银行（中国）有限公司深圳分行名下的相关手续。 二、驳回原告渣打银行（中国）有限公司深圳分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6700元、诉讼保全费2320元、公告费300元，由被告深圳市建鹏达房地产开发有限公司负担。原告渣打银行（中国）有限公司深圳分行已预交的9020元，由本院予以退回。被告深圳市建鹏达房地产开发有限公司应在本判决生效之日起七日内向本院交纳案件受理费及诉讼保全费合计9020元、向原告渣打银行（中国）有限公司深圳分行支付公告费300元，拒不交纳或支付的，本院依法强制执行。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 佃 勤
人民陪审员 蔡秀峰
人民陪审员 李丽慧
二〇一九年六月二日
书 记 员 殷雨晴 更多数据：