福建省宁化县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0424民初308号
原告：刘广文,男，1966年4月10日出生，汉族，个体工商户，住宁化县。
原告：王有金，女，1967年3月4日出生，汉族,个体工商户，住宁化县。
被告：张秀华，女，1970年10月14日出生，汉族，个体户，住宁化县。
委托诉讼代理人：吴秀华，福建清宁律师事务所律师。
第三人：宁化县商业总公司，住所地宁化县翠江镇南大街452号。
法定代表人：邓绍春，总经理。
委托诉讼代理人：罗绪欣，福建翠城律师事务所律师。 原告刘广文、王有金与被告张秀华、第三人宁化县商业总公司物权保护纠纷一案,本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序。2019年3月25日,原告刘广文、王有金以宁化县商业总公司主体不符为由,撤回了对宁化县商业总公司的起诉。同日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告刘广文、王有金，被告张秀华及其委托诉讼代理人吴秀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘广文、王有金向本院提出诉讼请求：1、判令张秀华恢复其承租的刘广文、王有金所有的位于宁化县房屋原状；2、判令张秀华赔偿刘广文、王有金自2018年9月1日起至恢复房屋原状时止，按每月3275元计算的租金损失（截止起诉之日止的租金损失为13100元）；3、判令张秀华保障位于宁化县房屋的通行权。在诉讼过程中，刘广文、王有金撤回第三项诉讼请求。事实和理由：位于宁化县房屋（以下简称案涉房屋）系刘广文、王有金共有的不动产物权，与案外人危小榕所有的宁化县房屋相邻，并共同登记了房屋所有权证和国有土地使用权证。2013年7月18日，案外人危小榕与王有金作为共同出租人与张秀华签订《房屋租赁协议书》。双方约定：租赁期限自2012年9月1日起至2018年8月31日止；租金从每2200元逐年递增，最后一年租金为3275元；房租必须在当月第五天前交至王有金指定银行账户，房屋租赁所需的税费全部由张秀华负担；张秀华在承租期内如需改变室内原样，须经王有金同意，其固定资产投入在合同期间或期满不得拆走，财产归王有金所有；如张秀华拆走须负责恢复原样。2017年7月，案外人危小榕与刘广文、王有金就共有的位于宁化县房屋分割办证，刘广文、王有金共同取得闽（2017）0002492号不动产权证，涉房屋产权归刘广文、王有金所有。同时，案涉房屋《房屋租赁协议书》的权利义务亦转移给刘广文、王有金。合同期满后，张秀华将案涉房屋的隔楼及装修拆除，未恢复原状，楼顶及墙面残留装修材料，又未清理建筑垃圾，刘广文、王有金无法将案涉房屋出租他人。又因案涉房屋左邻系第三人宁化商业总公司的房屋，属于一个建筑整体，需经宁化商业总公司的楼梯通行，该楼梯是历史形成的必经楼道。张秀华在承租案涉房屋时一并承租了宁化县商业总公司的房屋，案涉房屋租赁期满后，宁化县商业总公司的房屋仍在租赁期内，张秀华以楼梯系其承租的为由，阻止在该楼梯通行，张秀华的行为严重损害了刘广文、王有金的权益，应依法承担民事责任。 张秀华答辩称，1.刘广文、王有金第一、二项诉讼请求的基础法律关系为租赁合同纠纷，第三项诉讼请求的基础法律关系为物权纠纷，两者系完全独立的法律关系，在民事诉讼中也有各自独立的案由，刘广文、王有金应当分别提起诉讼，不能在一个诉讼程序中一并主张。2.刘广文、王有金第一、二项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应当驳回依法其诉讼请求。理由是按双方签订的《房屋租赁协议书》第五条的约定，张秀华在承租期内如需改变室内原样，须经王有金同意，其固定资产投入在合同期间或期满不得拆走（如张秀华拆走须负责恢复原样），财产归王有金所有。合同期满后，张秀华多次要求退还租赁押金1125元（已扣除2018年8月未缴纳的房租），但刘广文、王有金均以未拆除装修和隔楼为由拒不退还，张秀华不得已才于2018年11月29日拆除装修和隔楼。现刘广文、王有金请求张秀华恢复案涉房屋原状，又未提供应恢复何种状态，故缺乏事实和法律依据，亦有违诚实信用原则。案涉房屋至今未出租与张秀华未恢复原状间没有直接、必然因果关系，刘广文、王有金请求张秀华赔偿租金损失，无事实和法律依据。即使其有因果关系，刘广文、王有金完全可以自行恢复原状后，再向张秀华主张费用。更何况刘广文、王有金至今未退还租赁押金1125元，该款足够支付清除垃圾费用。现刘广文、王有金主张赔偿租金损失，系其自身原因造成的，属扩大的损失，应由其自行负担。刘广文、王有金要求张秀华保障其对案涉房屋上下楼的通行权，不具有事实和法律依据。张秀华现在承租的宁化县国有资产投资有限公司所有的宁化县与案涉房屋系相邻的且独立的两个区间。刘广文、王有金与危小榕共同购买的案涉房屋及三层房屋后面有独立的通行楼梯。宁化县国有资产投资有限公司所有的房屋与案涉房屋相邻处有隔墙，因原系同一主管单位，原业主为了便于房屋的使用，在隔墙处凿开一道门便于整体使用，不属历史形成必经通道，也非案涉房屋的通道。楼梯系原业主在自有房屋内建造的，若案涉房屋在该楼梯通行，该房屋所有权将无法保护。 刘广文、王有金围绕诉讼请求，提交了：1.刘广文、王有金身份证复印件各一份，用以证明，刘广文、王有金身份信息及诉讼主体资格，2.闽(2017)宁化县不动产权第0002492号不动产权证书复印件一份，用以证明，刘广文、王有金系案涉房屋所有权人。3.2013年7月18日签订《房屋租赁协议书》复印件一份，用以证明，危小榕、王有金与张秀华间的租赁关系及双方的权利义务。4.案涉房屋现场照片13张，用以证明，张秀华拆除隔楼和装修后，未恢复案涉房屋原状，未清理建筑垃圾。5.王有金与张秀华间微信聊天记录4页，用以证明，王有金要求张秀华拆除隔楼，在恢复原状后，才同意退押金以及张秀华不同意案涉房屋在其承租的楼梯通行。张秀华围绕诉讼请求提交了：1.身份证复印件一份，用以证明，身份信息和诉讼主体资格。2.与王有金间微信聊天记录截屏一张，用以证明，王有金要求张秀华拆除隔楼。经质证，刘广文、王有金、张秀华对对方提供的证据三性及证明对象均无异议，本院予以采信。上述证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人的庭审陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下： 宁化县翠江镇南大街16号1-2层房屋产权现属宁化县国有资产投资有限公司所有的房屋。2004年刘广文、王有金及案外人危小榕等人合伙购得案涉房屋及宁化县翠江镇南大街16号三楼房屋后，将所购房屋整体出租给他人开设照相馆。2012年，张秀华受让了该照相馆。2013年7月18日，张秀华与王有金及案外人危小榕共同签订《房屋租赁协议书》，主要约定：将案涉房屋及宁化县翠江镇南大街16号三楼房屋租赁给张秀华，张秀华向交纳押金人民币4,400元；租赁期限从2012年9月1日至2018年8月31日，租金逐年递增,其中2017年9月1日至2018年8月31日租金每月3,275元；房屋租赁产生的税费由张秀华负担。该合同第五条约定“张秀华在租赁期应保护危小榕、王有金的财产，如有损坏照价赔偿(含房屋修缮)。如需改变室内原样，须经危小榕、王有金同意，其固定资产投入在合同期间或期满张秀华不得拆走(如张秀华需拆走，须负责恢复原状)，财产归危小榕、王有金所有。合同签订后，张秀华经王有金、危小榕许可对原有简易装修拆除，整体重新进行了装修。2017年7月，王有金、刘广文就案涉房屋分割办理了不动产权证，原租赁合同权利义务亦随之转移给王有金、刘广文。合同期届满前，租赁双方曾就续租事宜协商未果。2018年8月31日，张秀华搬出案涉房屋，尚欠2018年8月租金3,275元。随后，张秀华要求王有金、刘广文退还剩余租赁押金，王有金、刘广文则以应撤除装修和隔楼为由拒退剩余押金，并默许张秀华于2018年11月前交还案涉房屋。2018年11月5日，张秀华拆除了案涉房屋隔楼和装修，案涉房屋墙面和房顶尚有装修材料残留，也未清理建筑垃圾。2018年12月10日，王有金通过微信通知张秀华三天内清理案涉房屋内垃圾、恢复原状。否则，应承担到现在的房租和违约金。张秀华亦通过微信明确拒绝王有金的要求。 本案争议的焦点：1.本案的案由问题；2.张秀华是否应恢复案涉房屋原状；3.关于张秀华是否应赔偿刘广文、王有金损失问题。 一、关于本案的案问题。最高人民法院关于实施《民事案件案由规定》的通知中指出“如果一个纠纷中同时涉及所有权、用益物权和担保物权中两种以上的物权，或者在物权纠纷案由其他部分找不到可以适用的第三级案由时，则可以适用物权保护纠纷项下的具体案由。”也就是说有些特定纠纷无法在所有权纠纷、用益物权和担保物权纠纷的情况下，才适用物权保护纠纷。本案刘广文、王有金撤回第三项诉讼请求（即张秀华保障刘广文、王有金正常使用位于宁化县房屋的楼梯通行权）后,仅存在用益物权一种,属《中华人民共和国合同》第二百一十二条规定的租赁合同，故案由应定为房屋租赁合同纠纷。 二、关于张秀华是否应恢复案涉房屋原状义务问题。 王有金、刘广文认为，张秀华有权要求张秀华恢复案涉房屋的原状。张秀华认为，拆除装修和搭建的隔楼是在刘广文、王有金拒不退还租赁押金1,125元，并强烈要求其拆除情况下实施行为，其没有恢复案涉房屋原状的义务。且刘广文、王有金自身亦也不知道案涉房屋的原状，又未提出具体明确要求，故其无法恢复房屋的原状。
本院认为，危小榕、王有金与张秀华签订《房屋租赁协议书》第五条约定，张秀华对案涉房屋投入的固定资产在合同期间或期满张秀华不得拆走，该财产归王有金、刘广文所有。说明张秀华无需承担恢复案涉房屋原状的义务。本案张秀华应王有金、刘广文要求拆除装修和搭建的隔楼，是对《房屋租赁协议书》第五条约定的口头变更，根据惯例张秀华理应对残留在案涉房屋墙面和房顶装修材料及楼面垃圾负有清除的义务，并承担清理费用。因王有金、刘广文自身无法说明案涉房屋的原状情况，也未提出具体的、可操作的恢复方案。因此，张秀华不承担恢复案涉房屋原状义务，但对残留在案涉房屋墙面和房顶装修材料及楼面垃圾负有清除的义务。 三、关于张秀华是否应赔偿刘广文、王有金损失问题。 王有金、刘广文认为，张秀华未在其限定三天内清理垃圾，应赔偿自2018年9月1日起至恢复房屋原状时止，按每月3,275元计算的租金损失。张秀华认为，案涉房屋至今未出租，张秀华无过错，也不存在必然的、直接的因果关系，张秀华无须赔偿王有金、刘广文任何租金损失。
本院认为，张秀华虽然对残留在案涉房屋墙面和房顶装修材料及楼面垃圾负有清除的义务，但王有金、刘广文于2018年12月10日张秀华在三天内履行清除的义务，张秀华明确表示拒不履行时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，王有金、刘广文可以自行或者雇请他人代为履行清除的义务后，向张秀华主张清理费用。本案因王有金、刘广文没有采取适当措施致使损失扩大，王有金、刘广文不得就扩大的损失要求赔偿，故请求张秀华赔偿其自2018年12月15日起至恢复房屋原状时止，按每月3,275元计算的租金损失，不予支持。本案案涉房屋租赁期限至2018年8月31日，王有金、刘广文于2018年12月10日微信给张秀华三天内不清理案涉房屋垃圾，否则应承担房租和违约金，表明王有金、刘广文附条件的放弃2018年9月1日至2018年12月14日止的房屋租金，因张秀华未按王有金要求的期限清理垃圾，张秀华应承担该期间(按每月3,275元计算)的租金损失。 综上，王有金、刘广文请求张秀华对案涉房屋恢复原状的诉讼请求，不予支持；王有金、刘广文请求张秀华赔偿自2018年9月1日起至恢复房屋原状时止，按每月3,275元计算的租金损失，部分有理，对有理部分本院以予支持，无理部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，
判决如下： 一、张秀华在本判决生效后十日内清除残留在位于宁化县案涉房屋墙面和房顶装修材料及楼面垃圾，清理费用由张秀华负担； 二、张秀华赔偿王有金、刘广文自2018年9月1日至2018年12月14日止的租金损失11,462.5元； 三、王有金、刘广文退还张秀华租赁押金1,125元(押金4,400元，扣除2018年8月房租3,275元)； 上述第二、三判项抵扣后，张秀华在本判决生效后十日内赔偿王有金、刘广文10,337.5元。 四、驳回王有金、刘广文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费128元，减半收取计64元，由王有金、刘广文负担30元，张秀华负担34元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。
审判员 池新华
二〇一九年六月二日
书记员 曾瑶瑶 本案判决适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”