江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0103民初3878号
原告：江西省商务厅，住所地：南昌市北京西路****。统一社会信用代码：11360000014501041Y。
法定代表人：刘翠兰，该厅厅长。
委托诉讼代理人：夏敏，该厅职工。
委托诉讼代理人：卢胜群，江西观睿律师事务所律师，执业证号：13601199910136906。
被告：绿宝景观建设集团有限公司，住所，住所地：南昌市红谷滩新区凤凰中大道**中洋大厦**社会信用代码：913600007419681822。
法定代表人：罗佳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：何麒，该公司员工。
原告江西省商务厅与被告绿宝景观建设集团有限公司（以下简称绿宝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江西省商务厅委托诉讼代理人夏敏、卢胜群，被告绿宝公司委托诉讼代理人何麒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告江西省商务厅向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2006年3月20日签订的《租赁合同》及其补充协议，被告将租赁房屋（包括但不限一至五层、附属设施）返还给原告；2、判令被告支付拖欠的租金（租金应计算至租赁房屋交付之日，每月租金为21875元，截止2019年3月31日被告尚欠租金计328125元）3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：江西省对外贸易经济合作厅于2006年3月20日与被告签订了《租赁合同》，该合同主要约定被告承租江西省对外贸易经济合作厅名下的南昌市站前路16号房屋，该房屋建筑面积1036平方米；租赁租期二十年，自2007年2月1日起至2027年1月31日止；租金第一年至第五年期间每年租金人民币为25万元、第六年至第十年期间每年租金人民币为26.25万元、第十一年至第十五年期间每年租金人民币为27.56万元、第十六年至合同期满每年租金人民币为28.94万元等。期间，2009年5月15日江西省人民政府根据《中共江西省委江西省人民政府关于印发的通知》组建江西省商务厅，将原江西省对外贸易经济合作厅、原江西省国内贸易行业管理办公室、原江西省对外经济技术合作办公室除三峡移民管理外的职责整合，划入江西省商务厅。南昌市站前路156号房屋产权也随之归原告江西省商务厅所有。2017年11月，该租赁房产划入西湖区洛阳路周边旧城改造项目征收范围，西湖区旧城改造房屋征迁指挥部办公室多次催促江西省商务厅，要求将该租赁房产交付给该拆迁办。而被告自2018年元月1日起开始拒不支付合同约定租金。原告遂于2018年3月21日正式给该租赁户下达《解除合同通知书》，但被告拒绝签收，且拒不返还该租赁房产，导致征收及补偿工作无法顺利进展。为维护自身合法权益，原告特依法向法院提起诉讼，望判如所请。
被告绿宝公司辩称：
一、关于解除合同：由于案涉房屋已经被政府强制拆迁，租赁合同客观不能履行。但是解除的理由并非拖欠合同租金，被告不存在任何违约。
二、关于租金方面：1、被告正常租赁时，一直在正常的支付租金，不存在任何违约；2、被告自2018年1月停交租金完全是因为2017年11月份原告将拆迁公告发送被告，同时政府拆迁部门将涉案房屋全部围挡，客观上造成涉案房屋无法经营使用，租赁合同的本质是以租金换取租赁房屋的使用权，租赁房屋无法使用自然无需支付租金；3、自2017年11月份开始，政府拆迁办、被告、原告一直就补偿问题进行协商，由于各方分歧较大，最终案涉租赁房屋被强制拆除。被告将另案起诉相关各方，维护其合法权益。综上，被告认为租赁合同客观上已经不能履行，解除租赁合同以及后续赔偿等法律后果被告会另案主张。对于原告主张拖欠租金，系政府拆迁导致租赁房屋无法使用，被告不应承担该部分租金支付义务。原告诉请无任何事实与法律依据，本案的诉讼费用也应由原告承担。原告江西省商务厅为支持其诉讼请求，依法提交了如下证据：证据一、2009年5月15日江西省人民政府根据《中共江西省委江西省人民政府关于印发的通知、土地使用权证书。证明：原告对南昌市站前路156号享有所有权。证据二、江西省对外贸易经济合作厅于2006年3月20日与被告签订了《租赁合同》及补充协议、被告缴纳租金的银行转账凭证。证明：争议双方存在房屋租赁合同关系。证据三、西湖区旧城改造房屋征迁指挥部办公室发给原告的拆迁征收通知、原告于2018年3月21日正式给被告下达的《解除合同通知书》。证明：争议双方房屋租赁合同已解除。证据四、双方就房产返还及征收补偿沟通的函（六份）。证明：原告在每次发函时均确认会依法补偿被告的经济损失，并且双方就经济补偿事宜一直在沟通，被告以其损失未得到补偿而占有房产，也不支付租金的理由不能成立。原告绿宝公司为支持其答辩请求，依法提交了如下证据：证据一、被告公司营业执照、法人证明。证明：被告主体资格。证据二、房屋租赁合同及其补充协议。证明：原告与被告存在租赁合同关系。证据三、发票。证明：被告在房屋征收前依照合同约定支付房租。证据四、征收公告及征收通知存根。证明：案涉房屋在2017年11月28日后处于征收状态。证据五、涉案房屋被围挡照片。证明：2017年11月28日后案涉房屋无法满足商业办公用途。证据六、商务厅委托律师来函及我方回函。证明：原告与被告就一直协商拆迁补偿问题，对于租赁房屋无法使用的事实双方应无争议。证据七、争议房屋被拆除照片。证明：案涉房屋已于2019年5月5日被拆除。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落在南昌市西湖区站前路156号1栋房产土地使用权人原属江西省对外贸易经济合作厅所有，使用权面积598.4㎡，地类：机关，地类地，使用权类型：划拨。2006年3月20日，出租方（甲方）江西省对外贸易经济合作厅与承租方（乙方）绿宝公司签订《租赁合同》一份，载明：“经甲、乙双方友好协商，同意在平等、自愿的基础上，就租赁有关事宜签订如下协议。
一、甲方同意将位于南昌市站前路156号三层房屋（包括房后停车场地），建筑面积1036㎡，整体出租给乙方，该出租房屋经双方验收，房屋质量良好，符合乙方要求，由乙方自行改造维修后使用。……三、租期为二十年，改造装修自2006年4月1日起至2007年1月31日共计十个月，计租日自2007年2月1日至2027年1月31日止。
四、租金的计算方法：第一年至第五年：即2007年2月1日至2012年1月31日，每年租金人民币为25万元；第六年至第十年即2012年2月1日至2017年1月31日，每年租金人民币为26.25万元；第十一年至第十五年即2017年2月1日至2022年1月31日，每年租金人民币为27.56万元；第十六年至合同期满即2022年2月1日至合同期满，每年租金为28.94万元。
五、租金、保证金支付办法：1、合同签订后，乙方向甲方交纳租赁保证金人民币壹拾万元整，并预付租金人民币肆拾万元整（不计息）；2、预付租金扣完后，乙方必须在每月10日前向甲方支付当月的租金，甲方应开具同等额税务发票给乙方……。
九、甲方同意在房屋不拆除的情况下，乙方可根据自身经营的特点对房屋进行整体改造、装修，改造、装修方案应当报甲方同意。房屋租赁期满后，上述房屋整体改造装修后的产权归甲方，乙方不得有任何拆除现象。……十二、不可抗力：1、不可抗力指不可预见、不可避免、不可克服的情况，本合同不可抗力指地震、水灾、战争、国家有关政策规定等；2、不可抗力影响本合同继续履行的，双方根据不可抗力发生的实际情况协商延迟或终止合同的履行。3、不可抗力影响本合同继续履行的，免除双方的责任。乙方应在30日内将租赁物退还甲方，甲方应在乙方将租赁物退还甲方后十天内退回乙方的租赁保证金（不计利息）和多付的租金（按实际租赁时间计算）。”2007年1月30日，出租方（甲方）江西省对外贸易经济合作厅与承租方（乙方）绿宝公司签订《站前路156号房屋租赁补充协议》一份，载明：“……二、原签订的《租赁合同》第三条修改为：租期为二十年，改造装修期自2007年1月18日起至2008年1月17日，共十二个月，计租日自2008年1月18日至2028年1月17日止。
三、原签订的《租赁合同》第四条修改为：第一年至第五年即2008年1月18日至2013年1月17日，每年租金人民币为25万元；第六年至第十年即2013年1月18日至2018年1月17日，每年租金人民币为26.25万元；第十一年至第十五年即2018年1月18日至2023年1月17日，每年租金人民币为27.56万元；第十六年至合同期满即2023年1月18日至合同期满，每年租金为28.94万元”。2017年11月28日，南昌市西湖区住房保障和房产管理局下发《西湖区人民政府房屋征收公告》、《房屋征收通知书》，案涉房产划入西湖区洛阳路周边旧城改造项目征收范围（涉及南昌轨道4号线丁公路南站）。2018年3月21日，原告向被告发出《解除合同通知书》，主要内容为因案涉房屋被征收，解除双方签订的租赁合同，并将租赁房屋返还原告，并结清相关费用。之后，双方就返还租赁房屋、结清费用、征收补偿、房屋租期等问题进行多次函件沟通，但最终未达成一致意见。上述《租赁合同》及补充协议签订后，被告向原告支付保证金10万元，2018年1月支付了2017年第四季度的租金，自2018年1月1日起未再支付租金。庭审中被告陈述，承租涉案房屋主要用途系用于商业及办公。案涉房产于2017年12月或2018年1月初左右被围挡，影响其正常经营；另其不配合搬离是因为涉案房屋租赁时仅有三层，其承租后进行了加层，按照租赁合同约定，租赁合同期满后其才需将加建的房屋交给原告。因租赁期未届满，该加建房屋的补偿费用应归被告所有，双方就该征收补偿费用未达成一致意见，所以没有配合办理搬离手续。原告陈述2018年4月左右案涉房屋才被围挡。后因原、被告双方就解除合同及补偿事宜无法达成一致意见，故原告诉至本院，提出如上诉请。另查明，2009年5月15日，江西省人民政府根据《中共江西省委江西省人民政府关于印发的通知》组建江西省商务厅，将原江西省对外贸易经济合作厅、原江西省国内贸易行业管理办公室、原江西省对外经济技术合作办公室除三峡移民管理外的职责整合，划入江西省商务厅。南昌市站前路156号房屋产权也随之归原告江西省商务厅所有。再查明，2019年5月5日，案涉房屋被征收部门拆除。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。
原告江西省与被告绿宝公司签订的《租赁合同》及补充协议，系双方真实意思表示，亦不违反相关法律、行政法规的强制性规定，对该租赁合同及补充协议的效力，本院予以认定。案涉房屋因涉及地铁项目被征收，系政府主导的公共利益工程，被告理应配合原告支持搬迁工作，对征收补偿费用及其他问题，应通过协商或诉讼等方式与原告解决，拒绝搬迁不是解决问题的正确方式。因涉案房屋已于2019年5月5日被征收部门拆除，租赁合同的标的物已灭失，该租赁合同自案涉房屋被拆除之日起已实际解除。原告另诉请被告支付自2018年1月1日至今的房屋租金，因原告陈述涉案房屋系2018年4月被围挡，而被告陈述系2017年12月或2018年1月被围挡，该举证责任应由被告承担，被告未提交有效证据证实围挡的日期，该不利后果应由其承担，且围挡也不当然表明被告已无法使用案涉房屋。为此，为定纷止争，妥善解决本案矛盾纠纷，本院确认围挡日期为2018年4月，自2018年1-4月的租金被告理应支付给原告。但被告在签订租赁合同时交纳了10万元保证金给原告，该4个月的租金为87500元（21875元×4个月）应从保证金中予以抵扣。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第一款第（七）项之规定，
判决如下：
一、确认原告江西省商务厅与被告绿宝景观建设集团有限公司于2006年3月20日签订的《房屋租赁合同》及2007年1月30日签订的《站前路156号房屋租赁补充协议》于2019年5月5日解除；
二、驳回原告江西省商务厅的其他诉讼请求。本案案件受理费51809元，由原告江西省商务厅与被告绿宝景观建设集团有限公司各负担一半即25904.50元，被告所负担的部分，限于本判决书生效之日起十日内支付给原告。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
审 判 长 张世民
人民陪审员 李慧萍
人民陪审员 王小林
二〇一九年六月二日
书 记 员 罗朝君