浙江省磐安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0727民初510号
原告：中国工商银行股份有限公司磐安支行，住所地磐安县安文街道海螺街5号。
负责人：厉月照，行长。
委托代理人：马樟林，男，汉族，住磐安县，系原告员工。
被告：万鑫，男，汉族，住东阳市。
被告：韩秀芬，女，汉族，住东阳市。
被告：浙江磐安万豪旅游开发有限公司，住所地磐安云山旅游度假区花溪路6号。
法定代表人：马连胜，董事长。 原告中国工商银行股份有限公司磐安支行（以下简称工行磐安支行）与被告万鑫、韩秀芬、浙江磐安万豪旅游开发有限公司（以下简称万豪公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告工行磐安支行的委托代理人马樟林到庭参加诉讼，被告万鑫、韩秀芬、万豪公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行磐安支行诉称：第一、第二被告系夫妻关系。2013年11月20日，第一、第二被告与原告签订了合同编号为01208000142013商房贷0000256号的《个人购房借款/担保合同》，约定：第一、第二被告向原告借款人民币22万元，借款期限自2013年11月22日至2023年11月22日，年利率为贷款发放时基准利率上浮20%，即年利率6.55%，还款方式为按月等额本息还款法。约定以第三被告提供阶段性连带责任保证，同时第一、第二被告以共同所有的位于磐安养生不夜城2幢1-206室预告登记房产（预购商品房预告登记：磐房预安文镇字第××号、预购商品房抵押权预告登记：磐房预2013字第××号）为上述债务提供抵押担保，并办妥了预告抵押登记手续。2013年11月22日，原告依约向第一、第二被告发放了上述借款合同约定的借款。然而，上述借款到期后，第一、第二被告未按期归还借款本息，截止2019年2月25日，违约月数已达7期本息未还，第一被告已积欠原告本息共计人民币139560.33元（其中本金134719.14元，利息4841.19元，利息暂算至2019年02月25日止，此后利息按合同约定计算至借款偿清之日止）。鉴于第一、第二被告出现借款合同约定的第十四条14.1第L条“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的”条款，原告向第一被告发出了编号为工银磐2019宣字001号“中国工商银行宣布融资提前到期通知书”二份，邮政快递送达。原告认为，原告已履行了合同义务，而三位被告发生的上述违约行为已严重危及原告的债权安全。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、判令提前终止原告与被告签订的编号为01208000142013商房贷0000256号的《个人购房借款/担保合同》，由第一、第二被告立即归还原告借款本息共计人民币139560.33元（其中本金134719.14元，利息4841.19元，利息暂算至2019年02月25日止，此后利息按合同约定计算至借款偿清之日止）。2、判令第三被告对上述债务承担连带还款责任。3、判令原告对第一、第二被告提供抵押的位于磐安养生不夜城2幢1-206室（预告登记）的房地产享有优先受偿权。4、判令原告对第三被告在原告处开立的保证金账户中的履约保证金享有优先受偿权。5、判令本案全部诉讼费用由三被告共同承担。 被告万鑫、韩秀芬、万豪公司未作答辩。
经审理查明：2013年4月10日，原告工行磐安支行（甲方）与被告万豪公司（乙方）签订《按揭贷款业务合作协议》一份，约定同意由甲方作为磐安养生不夜城项目的按揭贷款办理银行，以及在借款人办妥正式的抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额5%的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项。如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后15日内履行还款义务，如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收等。2013年7月12日，被告万豪公司依约在原告处开立了账号为12×××17的保证金账户，并陆续存入资金。 被告万鑫、韩秀芬系夫妻。2013年11月20日，原告工行磐安支行（贷款人）与被告万鑫（借款人、抵押人）、韩秀芬（共同借款人、抵押物共有人）、万豪公司（保证人）签订了合同编号为01208000142013商房贷0000256号的《个人购房借款/担保合同》，约定：贷款人同意向借款人发放购置商用房贷款，金额为人民币22万元；贷款用于购买坐落于的房产；借款期限120个月；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮20%确定，即年利率6.55%；还款方式为按月等额本息还款法；借款人同意授权贷款人将贷款一次性划入约定的账户（户名：浙江磐安万豪旅游开发有限公司，账号：12×××02）；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定利率基础上加收50%确定等。合同同时约定：本笔贷款的担保方式为抵押、保证；抵押人自愿以共同所有的位于（磐安养生不夜城）2幢1-206室预告登记房产（预购商品房抵押权预告登记：磐房预2013字第××号）为上述债务提供抵押担保；抵押担保范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；抵押人应在合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续，抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理期限内办妥正式抵押登记手续，且抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，抵押人应予以协助；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布借款到期并要求借款人立即偿还借款、利息，罚息及其他费用；保证人承担阶段性连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但保证人对约定的条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，约定条件为正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书；保证期间为贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年等。合同签订当天，双方到相关部门办理了上述房产的预购商品房抵押权预告登记，原告依约向被告万鑫发放了贷款人民币22万元。此后至今，被告万鑫向原告归还56期借款本息。截止2019年2月25日，尚欠借款本金134719.14元，利息4841.19元。由于被告万鑫出现合同约定第十四条14.1第L项“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的”情形，原告于2019年3月7日向被告万鑫发出了编号为工银磐2019字宣001号《中国工商银行宣布融资提前到期通知书》一份，通知以邮政快递的方式送达，于2019年3月9日签收。另，被告万鑫、韩秀芬至今尚未取得上述涉案房产的所有权证书，也因此没有办妥该房产的正式抵押登记手续。 上述事实，有当事人陈述、《按揭贷款业务合作协议》、《个人购房借款/担保合同》、《房屋预告登记证明》、《中国工商银行个人贷款借款凭证》、还款本息清单及明细、《中国工商银行宣布融资提前到期通知书》、被告万鑫、韩秀芬的婚姻登记材料等证据在卷佐证。
本院认为：原告工行磐安支行与被告万豪公司之间签订的《按揭贷款业务合作协议》，以及原告与被告万鑫、韩秀芬、万豪公司之间签订的《个人购房借款/担保合同》，均系双方当事人平等自愿、协商一致的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，且应作为认定各方当事人权利义务的依据。首先，合同签订后，原告依约发放按揭贷款，履行了借款义务，被告万鑫、韩秀芬应依约履行还款义务而未按时偿还贷款本息，原告依据合同有权要求提前终止合同、提前收回贷款，并可以要求被告承担相应的违约责任。其次，虽然被告万鑫、韩秀芬以所购买的尚未取得产权证的不动产进行抵押并办理抵押预告登记，却至今未取得所涉房产权证并办理正式抵押登记手续，但根据物权法第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，预告登记使得登记的权利人对业经登记的不动产，具有对抗和排斥他人主张物权的效力，即经过预告登记的抵押权具有物权的属性。而且，对于至今未能将抵押权预告登记转为正式登记，不能归责于原告，也没有证据证明原告存在主观上的过错或存在怠于行使权利的情形，而现抵押物符合折价、拍卖、变卖等流通条件，故
本院认为原告对抵押物可享有优先受偿权。再次，被告万豪公司作为阶段性连带责任保证人，在约定的正式抵押登记尚未办理完毕的情况下，应对涉案债务承担连带清偿责任。此外，依据原告与被告万豪公司达成的合作协议及运作，可认定原告对被告万豪公司开立的涉案保证金账户内的资金享有质权，原告依法可以以该账户内的资金优先受偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十三条、第四十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下： 一、终止原告中国工商银行股份有限公司磐安支行与被告万鑫、韩秀芬、浙江磐安万豪旅游开发有限公司签订的编号为01208000142013商房贷0000256号的《个人购房借款/担保合同》； 二、被告万鑫、韩秀芬于本判决生效之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司磐安支行归还借款本金134719.14元，利息4841.19元，利息已计算至2019年2月25日止，此后利息按合同约定计算至上述借款本息实际归还之日止； 三、原告中国工商银行股份有限公司磐安支行对被告万鑫、韩秀芬购买的（磐安养生不夜城）2幢1-206室房地产享有优先受偿权； 四、被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司对上述第二判项债务承担连带清偿责任； 五、原告中国工商银行股份有限公司磐安支行对被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司在原告处开立的保证金账户（账号为12×××17）中的资金享有优先受偿权。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1546元（已减半收取），由被告万鑫、韩秀芬负担，限本判决生效之日起七日内缴纳，被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审判员 卢 烨
二〇一九年六月二日
书记员 厉丹丹 微信公众号“”