广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤02民终544号
上诉人（原审被告）：李锦红，女，1966年11月1日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。
委托诉讼代理人：邱志军，广东众同信律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：武江区房博士房产信息服务部鸿泰花园店。经营场所：广东省韶关市武江区沿江西路芙蓉新城鸿泰花园一号楼首层商铺7号。经营者：刘宗美，女，1980年5月13日出生，汉族，身份证住址：广东省韶关市浈江区。
委托诉讼代理人：蒋庆羚，女，住广东省韶关市曲江区，武江区房博士房产信息服务部鸿泰花园店推荐。
被
上诉人（原审被告）：张敏，女，1981年2月6日出生，汉族，住广州市天河区。
委托诉讼代理人：蒋毅，广东智成律师事务所律师。
上诉人李锦红因与被上诉人武江区房博士房产信息服务部鸿泰花园店（以下简称房博士鸿泰花园店）、张敏居间合同纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2018）粤0203民初2499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。李锦红上诉请求：撤销一审判决第一，依法调低本案居间服务报酬金额，并改判本案居间服务费由张敏承担。事实及理由：第一，一审判决认定李锦红“提出房屋风水不好的问题”没有任何事实根据，二审法院应予纠正。在本案中，李锦红从来没有向张敏提过房屋风水不好的问题，相反，这都是房博士鸿泰花园店的经营者刘宗美、工作人员文志平以及胡小英等人提出来的，这是没有任何事实根据的。第二，一审判决李锦红承担本案居间合同的违约责任错误。李锦红在《房地产买卖预约（居间）合同》签订后向张敏如实告知其丈夫去世的情况，是基于诚实信用原则和为了避免可能出现的法律风险。但是，一审法院对该行为予以曲解，且回避了张敏没有在合理的期限内先行履行义务的客观事实，要求李锦红承担居间合同的违约责任明显有失公允。对于一审法院认为捆绑销售家具的问题，是因张敏没有及时缴纳购房定金，客观上对李锦红交房产生了严重的影响，李锦红才提出张敏一并购买房屋内部分家具的建议，这也是合情合理的。同时，李锦红和张敏签订《解除房地产买卖合同》也是双方的真实意思表示，一审法院在没有认定该合同无效的情形下认定由李锦红承担本案违约责任是错误的，依法应予撤销。第三，一审法院判决房博士鸿泰花园店可得居间报酬28000元不符合法律规定，二审法院应予调低。本案中，一审判决已经明确房博士鸿泰花园店“代为办理的仅为合同的前期磋商和订立过程，后续房屋过户、缴纳税费、水电及物业过户等手续均未实际履行”的情况下，判决房博士鸿泰花园店可得居间报酬28000元不符合《房地产经纪管理办法》第十九条第一款及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第五十三条第一款的规定。综上，李锦红认为一审法院第一项判决是错误的，请求二审法院依法支持其上诉请求。房博士鸿泰花园店辩称，我方认为房博士鸿泰花园店的上诉理由不成立。房博士鸿泰花园店按照法律规定及签订的居间合同约定履行了合同居间义务，促成买卖双方签订了合同，不存在减少和未完成服务的问题。买卖双方最终解除合同系因李锦红违约导致，房博士鸿泰花园店不存在任何过错。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。张敏辩称，我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。本案因李锦红违约导致房地产买卖居间合同未履行，2018年9月15日签订涉案合同以后张敏支付了20000元定金，其余130000元的定金双方约定在2018年9月16日交付。当张敏在2018年9月16日打电话给李锦红准备将剩余130000元转给李锦红时，李锦红就告知张敏说其丈夫病死在涉案房屋里面，要求张敏考虑清楚再支付定金。2018年9月17日我方与房博士鸿泰花园店一起到李锦红的房屋进行协商，李锦红说房屋风水不好，张敏听到后要求考虑一下。2018年9月20日张敏考虑清楚决定继续履行居间合同，李锦红又提出了将其高达119000元的家具进行捆绑销售，否则不卖房屋，这明显是李锦红故意设置障碍阻止居间合同的履行。因李锦红违约导致双方签订的居间合同未能履行。第二，张敏在本案中并无违约，李锦红称张敏没有按期支付130000元定金，但这是因为李锦红的原因而未能履行，且在2018年9月20日张敏已提出继续购买房屋，张敏不存在任何过错。一审法院根据《房地产买卖预约（居间）合同》第八条第一项判决李锦红承担28000元的费用，是具备合同依据的。李锦红的上诉请求及上诉理由均没有依据，请求二审法院驳回李锦红的全部上诉请求。房博士鸿泰花园店向一审法院起诉请求：1.张敏支付佣金28000元，违约滞纳金21000元；2.李锦红支付违约金28000元，逾期支付违约滞纳金17920元;3.张敏、李锦红共同负担案件诉讼费等费用。一审法院认定事实：2018年9月15日，李锦红（卖方）与张敏（买方）、房博士鸿泰花园店（经纪方）签订了一份《房地产买卖预约（居间）合同》。该合同约定：卖方自愿将位于韶关市××××南枫碧水花城2幢2002房转让给买方；交易金额为1410000元；经纪方作为居间人，为买卖双方提供订立合同的机会并促成合同签订，即按照法律规定完成居间义务并有权按约收取居间费用，即使合同的变更、终止等不影响居间费用的收取；买方必须向经纪方支付28000元作为房地产咨询、买卖协助服务费，以及按揭服务费7700元，签订该合同当天先支付50%款项，剩余50%过户当天支付完毕；买方在签订本合同当天，须向卖方支付购买该物业定金150000元，过户时定金用作房款；如卖方违约，卖方应在违约之日起三天内将所收定金退还买方，另赔偿买方所交定金的一倍的违约金，卖方另外支付经纪方房地产咨询、买卖代理服务费28000元；如买方违约，则买方所交定金不予退回，买方支付经纪方房地产咨询、买卖代理服务费28000元；本合同所有应付款项如发生逾期支付情况，每日计付1%作为滞纳金；因该物业卖方提前交付给买方使用，因此使用期间产生的一切费用由买方承担；该物业价格包含物品：厨房三件套、全屋墙体固定装修、全屋灯具、全屋窗帘等内容。三方均在合同下方签字并捺印。合同签订当日，因签好合同后已是晚上，大额支付受限，张敏先行支付定金20000元，三方约定好余下130000元定金于次日补齐。房博士鸿泰花园店作为收款经手人向张敏出具《定金收据》一张。该《定金收据》载明：今收到张敏交来购买韶关市××××南枫碧水花城2幢2002房定金人民币：贰万元整（￥20000.00元），剩余定金人民币：壹拾叁万元整（￥130000.00元）最迟于2018年9月16日24点前补齐，否则当买方违约处理，所交定金不退，卖方可另行处理房屋。2018年9月16日下午，张敏打电话给李锦红告知其准备支付余下130000元定金时，李锦红告知张敏其先生过世的事实，让张敏考虑清楚是否购买该房屋。张敏一时较为吃惊，当场未答复是否继续购买该房屋。之后，经考虑，张敏决定仍购买该房屋。2018年9月17日晚，张敏及其同事胡小英，房博士鸿泰花园店的经营者刘宗美及工作人员文志平前往李锦红家中商谈继续买房事宜。此时李锦红提出房屋风水不好的问题。张敏听闻该房屋风水不好的问题后表示再回去考虑是否继续购买该房屋。经再次考虑，张敏仍决定继续购买该房屋，但因担心李锦红不能按约定履行合同，为此于2018年9月20日晚通过微信设定预授权支付130000元，并让其同事胡小英代其与李锦红沟通房屋买卖事宜。张敏的同事胡小英与房博士鸿泰花园店的经营者刘宗美及工作人员文志平再次前往李锦红家中商谈继续买房事宜。此时李锦红提出要求张敏一并购买其家具，否则不出售该房屋。之后因双方对李锦红提出的一并购买家具及家具价格问题无法达成一致意见，房屋买卖交易无法继续，张敏放弃购买该房屋，为此撤回转账预授权，未支付余下定金130000元。2018年9月26日，李锦红与张敏签订一份《解除房地产买卖合同》，约定：解除双方于2018年9月15日签订的房地产买卖合同……三、甲方应于双方签订此协议三天内转回贰万元给乙方。签订该协议后，李锦红退回20000元定金给张敏。因买卖双方未支付任何报酬给房博士鸿泰花园店，房博士鸿泰花园店为此诉至法院请求解决。一审法院认为，房博士鸿泰花园店、张敏、李锦红三方签订的《房地产买卖预约（居间）合同》是三方自愿签订的合同，内容不违反法律法规规定，为有效合同。李锦红辩称该合同的签订不符合《房地产经纪管理办法》的规定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，对该抗辩，一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬……”的规定，因房博士鸿泰花园店已经促成张敏、李锦红之间签订了买卖合同，房博士鸿泰花园店有收取相应报酬的权利。另外，合同亦约定“经纪方作为居间人，为买卖双方提供了订立合同的机会并促成合同签订，即按照法律规定完成了居间义务并有权按约收取居间费用。即使合同的变更、终止等不影响居间费用的收取……”，因此，虽然合同签订后张敏、李锦红自行签订《解除房地产买卖合同》解除了双方之间的买卖关系，但并不影响房博士鸿泰花园店收取相应报酬的权利。关于该报酬应由谁承担的问题，合同约定“买方必须向经纪方支付28000元作为房地产咨询、买卖协助服务费……”，同时约定“买方或卖方违反本合同约定，则视为违约……如卖方违约，卖方应在违约之日起三日内将所收定金退还买方，另赔偿买方所交定金的一倍的违约金，卖方另行支付经纪方房地产咨询、买卖代理服务费28000元；如买方违约，则买方所交定金不予退回，买方支付经纪方房地产咨询、买卖代理服务费28000元”，因此，该案的报酬由谁支付应以认定谁为违约方而定。从庭审查明的事实以及李锦红、张敏提交的微信聊天记录、视频录音、通话录音等证据来看，张敏未按《定金收据》的约定补齐余下定金，原因在于李锦红在签订合同后以其先生过世、房屋风水不好为由要求张敏考虑清楚是否继续购买该房屋，在张敏表示可以接受后又超出《房地产买卖预约（居间）合同》的约定，提出家具一定要捆绑出售否则不同意出售该房屋的条件，导致张敏未能按约支付定金，并最终导致解除该合同。明显是李锦红在签订合同后的行为导致合同不能顺利履行，其行为不符合双方约定，是合同的违约方及合同解除的过错方，应承担相应的违约责任。根据《房地产买卖预约（居间）合同》“如卖方违约，卖方应在违约之日起三日内将所受定金退还买方，另赔偿买方所交定金的一倍的违约金，卖方另行支付经纪方房地产咨询、买卖代理服务费28000元……”的约定，应由李锦红向房博士鸿泰花园店支付报酬28000元。房博士鸿泰花园店另外要求李锦红支付违约金17920元，虽然合同约定“本合同所有应付款项如发生逾期支付情况，每日计付1%作为滞纳金”，但房博士鸿泰花园店的损失即为其预期利益的损失，房博士鸿泰花园店的预期利益即为报酬28000元，且因涉案合同已经解除，房博士鸿泰花园店代为办理的仅为合同的前期磋商和订立过程，后续房屋过户、缴纳税费、水电及物业过户等手续均未实际履行，一审法院判决李锦红向房博士鸿泰花园店支付报酬28000元已使房博士鸿泰花园店的损失得到了相应补偿，房博士鸿泰花园店另行要求李锦红支付违约金17920元，证据不足，理由不充分，一审法院不予支持。房博士鸿泰花园店起诉要求张敏支付佣金28000元及违约金21000元，如前所述，虽然合同约定买方应支付28000元作为房地产咨询、买卖协助服务费，但合同同时约定“如卖方违约，卖方应在违约之日起三日内将所受定金退还买方，另赔偿买方所交定金的一倍的违约金，卖方另行支付经纪方房地产咨询、买卖代理服务费28000元……”，也即在卖方违约的情况下，应由卖方支付该笔费用。该案的违约方是李锦红，房博士鸿泰花园店要求张敏支付佣金或违约金，理由不充分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第四百二十四条、四百二十六条的规定，判决：
一、李锦红于判决生效之日起十日内向房博士鸿泰花园店支付报酬28000元。
二、驳回房博士鸿泰花园店的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1086.5元（已减半收取），由房博士鸿泰花园店负担836.5元，由李锦红负担250元。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。本院对一审法院所查明的事实予以确认。
本院认为，本案系居间合同纠纷。在各方签订《房地产买卖预约（居间）合同》后，买方张敏和卖方李锦红解除了买卖合同，在此情况下，何方违约？违约方是否需要依据《房地产买卖预约（居间）合同》第八条的约定，承担违约责任为各方争执的焦点。李锦红、张敏、房博士鸿泰花园店三方对《房地产买卖预约（居间）合同》的真实性均无异议，该合同合法有效，本院予以确认。合同签订且在买方张敏支付了定金20000元后，李锦红告知张敏其丈夫已去世，并建议张敏考虑是否购买。此时对于定金的交付时间，双方已发生变更，李锦红再以张敏没有依约交付剩余定金130000元为由解除合同，以及主张张敏构成违约与事实不符，李锦红对此的上诉，本院不予采纳。在张敏确认继续履行《房地产买卖预约（居间）合同》，继续购买房屋的情况下，李锦红单方变更合同，增加合同标的，要求张敏一并购买房屋内的添附物，包括家具、家电等。因此，一审法院认定，李锦红在签订合同后的行为导致合同不能顺利履行，其行为不符合双方约定，是合同的违约方及合同解除的过错方，应承担相应的违约责任，本院对此予以维持。李锦红对此提出的异议，本院不予采纳。根据《房地产买卖预约（居间）合同》“如卖方违约，卖方应在违约之日起三日内将所收定金退还买方，另赔偿买方所交定金的一倍的违约金，卖方另行支付经纪方房地产咨询、买卖代理服务费28000元……”的约定，本案应由李锦红承担违约责任。至于张敏放弃违约赔偿，不能以此认定房博士鸿泰花园店亦放弃违约赔偿。根据上述约定，李锦红应向房博士鸿泰花园店支付房地产咨询、买卖代理服务费28000元。李锦红认为属于居间报酬与合同约定不符，本院不予采纳。一审法院判决支付报酬28000元，符合合同的约定，即“卖方另行支付经纪方房地产咨询、买卖代理服务费28000元”。需要说明的是，此属于违约赔偿，而不是合同第五条所约定居间费用。对此，本院不再予以变更。综上所述，一审判决认定事实清楚，所作判决正确；李锦红的上诉，证据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人李锦红负担。本判决为终审判决。
审判长 焦晓巍
审判员 神玉嫦
审判员 赖洁华
二〇一九年六月二日
法官助理肖卫青
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