贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初997号原告贵州中天创新物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区长宁街2号阳光花园1栋7单元1层1号，统一社会信用代码915201137143734318。法定代表人罗辉，该公司董事长。委托诉讼代理人魏玉明，该公司法律顾问。被告汪毅，女，住贵州省贵阳市乌当区，1974年12月29日出生，公民身份号码不详。
委托诉讼代理人：陈志昆，系汪毅丈夫。
原告贵州中天创新物业管理有限公司（以下简称中天物业公司）与被告汪毅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中天物业公司的委托诉讼代理人魏玉明，被告汪毅委托诉讼代理人陈志昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中天物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告物业服务费4090.74元及滞纳金2014.35元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年4月29日，原告与乌当区绿湾国际业主委员会（以下简称绿湾国际业委会）签订了《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》，合同约定，绿湾国际业委会将绿湾国际小区委托原告进行物业管理，物业类型：住宅，坐落位置乌当区龙广路10号，管理区域：绿湾国际小区。建筑面积：住宅121834平方米，地下车库31130平方米，总面积合计152936平方米，乙方提供服务的收益人为本物业的全体业主及物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应责任。双方约定物业管理费用：本物业的住宅管理服务费按1.25元/平方米标准收取。乙方按产权面积向房屋所有人（或使用人）按季度在15日前收取物业管理费。合同签订后，原告按照约定入住，对该物业进行管理。被告的房产面积为112.85平方米，每月物业管理费为141.06元，自2016年5月1日开始就没有向原告交纳物业费，截至2018年9月已经29个月未交纳费用，合计4090.74元，经原告多次催讨，被告拒绝支付。
被告汪毅辩称，1.原告提起诉讼属于诉讼主体不清，被告从未与原告签订相关物业服务协议。2.原告在未经催收程序的前提下直接起诉被告，缺乏事实依据。3.原告没有维护好小区公共设施，甚至破坏公共设施。4.我家是拆迁安置户，房开公司承诺免2017年5月16日至2019年11月16日期间的物业服务费。
经审理查明，绿湾国际业委会于2016年3月18日成立，2016年4月29日该业委会与原告签订《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》，约定绿湾国际业委会将绿湾国际小区委托给原告进行物业管理。该合同约定，原告提供服务的面积为住宅121834平方米，以下车库31130平方米，总面积为152936平方米；受益人为小区全体业主及物业使用人。对于物业管理服务费用的收取标准，合同约定为住宅管理服务费按1.25元/平方米收取，商业用房管理服务费按1.5元/平方米收取，原告按产权面积向房屋所有人（或使用人）按季度在15日前收取物业管理费。对于违约责任，合同约定，任意一方违反合同约定，另一方有权要求违约方限期整改，逾期未整改，有权要求违约方承担相应的违约责任并赔偿违约损失，直至合同解除。合同还对双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量等有关内容进行了明确约定。另查明，绿湾国际业委会与原告签订《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》后，从同年5月1日起为小区提供物业服务至今。还查明，绿湾国际小区B2栋1单元xx号房屋，建筑面积为112.85平方米，被告汪毅于2017年5月17日接房。另查明，贵州嘉友房地产开发有限公司2017年5月16日承诺对涉案房屋免收2017年5月17日至2019年11月16日期间的物业服务费。根据《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》约定的收费标准，2017年5月16日起至2018年9月30日期间被告应交纳的物业服务费为112.85㎡×1.25元/㎡·月×16.5个月=2327.49元。再查明，2017年3月25日，绿湾国际业委会就小区更换单元门事宜在小区各个单元门口及大门等显著位置向小区全体业主公示7天，征询全体业主意见。2018年5月18日，贵阳市乌当区龙广居委会向绿湾国际小区全体业主张贴告知书，明确告知业主，绿湾国际业委会成立于2016年3月18日，任期两年，由于任期届满，原业委会未按规定改选，且顺新社区和龙广居委会多次联系业委会成员协商改选事宜未果，小区任何人均不得再以业委会名义行使权利。上述事实，有原、被告的当庭陈述，有原告提交的《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》，照片，电梯定期检验报告，社区灯箱及单元门合作协议等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。绿湾国际业委会作为小区业主选举产生的代表机构，有权以全体业主名义与物业公司签订服务合同，原告与绿湾国际业委会签订的《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”的规定，该合同除对物业服务企业及绿湾国际业委会有约束力外，对小区业主同样具有法律约束力，各方均应按照协议约定行使权利和履行义务。根据前述合同约定，原告有权对小区实施物业管理并向业主收取物业服务费，在物业管理活动中，业主应当依约按时交纳物业服务费。
本院认为，物业服务费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，被告长期拒绝交纳物业服务费的行为已经影响了小区和原告的正常运转，同时也对其他按时交纳物业服务费的业主造成了不公平的后果。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……(五)按时交纳物业服务费用；……。”、第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定及《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》中关于交纳物业服务费用的约定，被告作为绿湾国际小区业主，应当向原告交纳物业服务费，但其从2017年5月17日至2018年9月30日期间未履行交纳物业服务费的义务，已经构成违约，故原告诉请被告支付该期间的物业服务费有事实和法律依据，本院予以支持。本案中，原告按照《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》的约定履行了主要的物业服务义务，作为小区业主，被告有义务按照合同约定向原告交纳物业服务费。被告以房开公司承诺免收物业服务费为抗辩理由，因房开公司不能代表原告作此承诺，房开公司对被告的承诺与本案是不同的法律关系，故被告的该辩解理由不能成立，本院不予采纳。被告拒绝支付物业服务费的行为已经影响了原告的正常运转和小区的公共卫生秩序，加之被告事实上已经享受了原告提供的物业服务，根据公平、合理原则，其应向原告支付物业服务费，故本院对被告关于不同意交纳物业服务费的抗辩意见不予采纳。对于原告要求被告支付滞纳金的诉请,该请求实质是被告拒绝交纳物业管理费产生的违约金。本案中，虽然原告已经履行了主要的物业服务义务，但其与业委会签订的《乌当区绿湾国际物业服务委托管理合同》中对业主逾期交纳物业费是否应当支付违约金及支付违约金的标准没有约定，故原告该项诉请，本院不予支持。对于被告在庭审中的其他抗辩意见，因其他辩解理由不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条及《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，
判决如下：被告汪毅于本判决生效之日起三日内支付原告贵州中天创新物业管理有限公司2019年5月17日至2018年9月30日期间的物业服务费2327.49元。案件受理费人民币25元，由原告贵州中天创新物业管理有限公司负担15元，由被告汪毅负担10元（此款原告已预交，被告负担的部分在履行上述支付义务时一并支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期限届满之日起两年内申请执行。
审判员 李照黔
二〇一九年六月二日
书记员 陈发鹃 来自