浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初1996号
原告（案外人）：夏宇宵，女，1991年2月28日出生，汉族，经商，住浙江省温州市泰顺县。
委托诉讼代理人：范建军，浙江泰辉律师事务所律师。
被告（申请执行人）：中国建设银行股份有限公司温州鹿城支行，住所地：浙江省温州市鹿城区飞霞南路439号。
主要
负责人：朱伟，支行行长。
委托诉讼代理人：程杰，浙江光正大律师事务所律师。
第三人（被执行人）：林晓芬，女，1976年5月26日出生，汉族，住甘肃省定西通渭县。
原告夏宇宵诉被告中国建设银行股份有限公司温州鹿城支行（以下简称建设银行）、第三人林晓芬案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月25日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏宇宵的委托诉讼代理人范建军、被告建设银行的委托诉讼代理人程杰到庭参加诉讼；第三人林晓芬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。夏宇宵向本院提出诉讼请求：停止执行坐落于浙江省泰顺县××镇××小区××幢××单元××室【所有权证号：××，土地权证号：1-2009-100-1975】的房产。事实和理由：2015年3月26日，夏宇宵支付林晓芬100000元作为购房定金，于同年3月31日与林晓芬签订《房屋买卖合同》，并于当日支付购房尾款312800元，付清了全部购房款412800元。林晓芬称自己人在外地并事务繁忙，故当日在泰顺县××房的转让等事宜全权委托给毛立豹。2015年4月，夏宇宵对毛坯房屋进行装修，花费装修款拾万余元，至2015年11月装修结束，房屋通风晾晒近一年，择吉日于2016年农历11月入住。2017年7月27日夏宇宵将房屋出租给徐克伟，并签订《个人租房合同》，租赁期限自2017年8月1日至2022年7月31日，年租金16500元。徐克伟分别于2017年7月27日向本人微信转账8000元。8月2日转账8500元付清首年租金，2018年8月银行转账16500元付清次年租金，租赁期限内房屋水电费均由徐克伟负责缴纳。2018年4月，夏宇宵到泰顺县不动产中心办理房屋过户登记手续，发现林晓芬因与朱巧巧民间借贷纠纷由泰顺县人民法院做出（2018）浙0329执602号执行裁定书查封了涉案房屋。夏宇宵提出执行异议申请，泰顺县人民法院作出（2018）浙0329执异10号执行裁定书裁定驳回夏宇宵异议请求。后夏宇宵提出执行异议之诉，经开庭审理，经办法官动员申请执行人朱巧巧申请解除了对涉案房屋的查封。因此，涉案房屋已非执行案件的执行标的，夏宇宵不再是以朱巧巧作为申请执行人的执行案件的案外人。泰顺县人民法院作出（2018）浙0329民初1697号民事裁定书驳回起诉。基于此，夏宇宵于2018年12月28日前往泰顺县不动产登记中心办理涉案房屋过户登记手续，并缴纳了土地评估费800元（捌佰元）及土地出让金31112元、国有土地使用权出让金及产权转移书据税收948.96元，到办理最后的过户登记环节工作人员才告知涉案房屋仍由鹿城区人民法院的（2018）浙0302执4942号一案查封，无法过户。夏宇宵获悉，温州市鹿城区人民法院于2018年7月6日作出（2018）浙0302执4942号执行裁定书，裁定查封林晓芬名下坐落于浙江省泰顺县××镇××小区××幢××单元××室房产所有权及土地使用权。2019年1月21日，夏宇宵对执行标的提出书面执行异议。鹿城区人民法院于2019年2月21日作出（2019）浙0302执异110号执行裁定书，驳回夏宇宵的异议。夏宇宵不服，遂起诉。综上，夏宇宵与林晓芬系合法有效的房屋买卖合同关系，夏宇宵依约全额支付购房价款并自行出资装修，且实际占有、使用涉案房屋。涉案房屋的买卖合同关系及本人占有、使用事实，均发生于鹿城区人民法院2018年7月6日查封登记之前。涉案房屋属地震灾害安置房，存在取得房产证之日起8年内不得过户的政策限制，因时间跨度大，且夏宇宵不具备专业法律知识，夏宇宵未在2017年9月4日第一时间办理过户登记，不能归责于夏宇宵。建设银行辩称：
一、夏宇宵对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。物权法规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。即不动产物权登记是不动产物权得到承认与保护的法律依据。根据涉案房屋所有权登记证书，涉案房屋的所有权人为林晓芬，人民法院据此查封涉案房产并予强制执行，符合法律规定。
二、夏宇宵与林晓芬针对涉案房屋签订房屋买卖合同，属于设定物权变动的债权契约。夏宇宵享有物权期待权但不能据此主张对涉案房屋享有所有权。且夏宇宵的物权期待权不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情况。根据合同约定，签订合同当日，林晓芬将涉案房屋的证件一并交付给夏宇宵，且夏宇宵知道该房屋尚不具备办理过户登记的条件，结合产权证书登记时间为2009年9月4日，及《绿苑小区重建户套房协议书》的约定，在签订合同时，夏宇宵系明知涉案房屋在不符合上市或转让期限的情况下无法办理过户登记手续，故夏宇宵对房屋未办理过户存在过错。林晓芬未作答辩亦未在举证期限内向本院提交证据。经审理，
本院查明事实如下：坐落于浙江省泰顺县××镇××小区××幢××单元××室房屋【所有权证号：温房权证泰顺县字第××，土地权证号：泰政国用（2009）第100-1975号】系登记在林晓芬名下。2015年3月26日，夏宇宵向林晓芬转账100000元；3月31日，夏宇宵与林晓芬签订房屋买卖合同，合同载明，林晓芬自愿将其所有的座落于××镇××小区××幢××单元××室房屋出售给夏宇宵；上述房屋成交总额为412800元；双方在合同签定之前，夏宇宵己通过银行转账方式支付林晓芬定金100000元等内容。同日，夏宇宵向林晓芬转账312800元，林晓芬办理公证委托手续，将办理上述房屋转让等事宜委托给毛立豹。2015年4月，夏宇宵开始对涉案房屋进行装修。2017年7月27日，夏宇宵与徐克伟签订个人租房合同，合同约定夏宇宵将涉案房屋出租给徐克伟，租赁期限自2017年8月1日至2022年7月31日，年租金16500元。同日，徐克伟通过微信向夏宇宵转账8000元。8月2日，徐克伟再次通过微信向夏宇宵转账8500元。2018年8月2日，徐克伟向夏宇宵支付租金16500元。另查明，建设银行与林晓芬信用卡纠纷一案，本院于2017年12月1日作出（2017）浙0302民初9942号民事判决书，判决林晓芬于本判决生效之日起十日内偿还建设银行信用卡透支款本金48820.26元及利息、滞纳金（违约金）2441.01元。该民事判决书生效后，建设银行向本院申请执行。2018年6月29日，本院依法查封涉案房屋。夏宇宵知晓后，向本院提出执行异议。2019年2月21日，本院作出（2019）浙0302执异110号执行裁定书，裁定驳回夏宇宵的异议。夏宇宵不服，遂起诉。以上事实由原告夏宇宵提供的身份证复印件、企业报告、(2019)浙0302执异110号执行裁定书、房屋买卖合同、收条、银行流水记录、房屋所有权证、国有土地使用权证、公证书、委托书、案外人毛立豹身份证、房屋租赁合同、承租人徐克伟身份证复印件、微信收款记录、信用社业务凭证等证据予以证实。
本院认为，对于被执行人名下的不动产，人民法院可以作为被执行人的财产进行执行。若当事人主张对标的物停止执行的，应符合以下四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合上述条件，本院对本案具体评析如下：
一、关于涉案房屋买卖事实。夏宇宵与林晓芬就涉案房屋签订房屋买卖合同，双方当事人意思表示真实，且未违反法律、行政法规的强制性规定，房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。且该房屋买卖合同的签订时间在涉案房屋被查封之前。
二、关于夏宇宵是否已经支付购房款。房屋买卖合同约定购房款总额为412800元，依据夏宇宵提供的银行转账凭证，可以证明夏宇宵己依约向林晓芬支付了412800元。
三、关于夏宇宵是否已占有涉案房产。夏宇宵与林晓芬签订房屋买卖合同后，对涉案房屋进行装修，后又将涉案房屋出租给徐克伟。
本院认为，夏宇宵己经占有、使用涉案房屋，且占有、使用的时间在涉案房屋被查封之前。
四、关于夏宇宵对未办理过户登记是否存在过错。现有证据不足以证明夏宇宵对未办理过户登记存在过错。综上，夏宇宵主张停止执行涉案房屋于法有据，本院予以支持。第三人林晓芬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第一项的规定，
判决如下：不得执行浙江省泰顺县××镇××小区××幢××单元××室【所有权证号：温房权证泰顺县字第××，土地权证号：泰政国用（2009）第100-1975号】房屋。案件受理费8800元，由被告中国建设银行股份有限公司温州鹿城支行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本院(2019)浙0302执异110号执行裁定书于本判决生效时自动失效。
审 判 长 赵 雄 伟
人民陪审员 程 素 莲
人民陪审员 陈马利克
二〇一九年六月一日
书 记 员 李 力 更多数据：