浙江省平阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0326民初2242号
原告：吴来锋，男，1975年12月28日出生，汉族，住浙江省平阳县。
被告：凌华，女，1970年7月8日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。 原告吴来锋诉被告凌华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案受理，依法适用简易程序于2019年5月15日公开开庭进行了审理，原告吴来锋、被告凌华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴来锋向本院提出诉讼请求：1.解除双方于2019年1月2日签订的房地产租赁协议书；2.退还原告支付的租金41000元及押金8000元；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告签订房地产租赁协议书，由原告租用被告所有的平阳县海西镇宋埠海滨东路54-56号两间二至四层楼，约345平方米，租赁期间为2019年4月9日至2029年6月8日。原告支付了租金41000元及押金8000元，但不久，原告发现租赁房屋所在地为被当地村委会列为城中村村改对象，并进行了公示。如果原告继续投入资金装修，将来会造成不可弥补经济损失。原告还发现租赁房屋陈旧，年久失修，是危房，不适合当宾馆。原告多次找被告协商解除不成，只好于2019年3月11日通过微信单方提前通知被告解除合同，但被告拒不退还原告租金及押金。 被告凌华答辩称：1.房屋租赁协议是双方自愿协商签订的，是合法有效的；2.原告要求解除房屋租赁协议依据不足，提供的有关涉案房屋拆迁文书只是征求意见稿，不是正式的发文，不具有法律效力，请求法院驳回原告的诉讼请求，继续履行合同。 本院经审理，认定事实如下：2019年1月2日，原告吴来锋与被告凌华签订《房地产租赁协议书》，向被告凌华租赁平阳县海西镇宋埠海滨东路54、56号房屋用于开宾馆，约定：租金为41000元，押金为8000元，从2019年4月9日到2029年6月8日（前两个月时间用于乙方吴来锋装修），租金一年一付。续期租金提前15天交付，逾期不付，甲方（被告凌华）有权解除合同，并且向乙方每天收取年租金的千分之三作为滞纳金。如乙方不付下次租金，则甲方有权进入房屋内处理房屋内乙方所有物品。租赁期间，如甲方有不可抗拒因素需要终止合同需提前30天告知乙方，乙方需在30天内搬迁完毕。如乙方30天内未搬离的，那甲方有权进入房屋内处理房屋内乙方所有物品。由案外人梁金锋和原告吴来锋两方共同租用这两间1至4层楼房，梁金锋租1楼约115平方，吴来锋租2-4楼约345平方，具体以房产证面积为准。如果有任何一方不按要求营业，租金由另一方承担，并拥有使用权。如两方不遵守合同，凌华有权收回该房屋两间1-4层的全部使用权，且终止合同并没收两人的押金……房屋租赁到期后，水电交接完毕，押金退还。协议书由原告原告吴来锋、被告凌华签字确定。协议签订后，原告吴来锋支付被告押金8000元和一年的租金41000元。 2019年3月1日，平阳县人民政府房屋征收管理办公室发布《关于公开征求《平阳县海西镇宋埠村（杨北）城中村改造土地和房屋征收补偿实施细则（征求意见稿）》的意见》，涉案房屋列入该城中村房屋改造拆迁范围内。原告吴来锋于2019年3月11日通过微信向被告凌华表示解除租赁合同的意愿，被告凌华不同意解除合同。 以上事实由原被告的陈述、原告提供的身份证、房地产租赁协议书、房产证、《平阳县海西镇一期城中村改造杨北村土地和房屋征收补偿实施细则（讨论稿1）》、《关于公开征求《平阳县海西镇宋埠村（杨北）城中村改造土地和房屋征收补偿实施细则（征求意见稿）》的意见》、证明、微信聊天记录等证据证明。
本院认为，原告吴来锋与被告凌华之间租赁关系合法有效，双方应按照约定的内容履行义务。合同法司法解释（二）第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案涉案协议订立后，依《关于公开征求《平阳县海西镇宋埠村（杨北）城中村改造土地和房屋征收补偿实施细则（征求意见稿）》的意见》内容，涉案房屋位置纳入该城中村改造拆迁范围，若原告继续履行合同，投入资金装修以开宾馆，将面临资金无法收回、遭受巨大经济损失，甚至可能无法实现开宾馆的合同目的，这种合同已超出了普通的商业风险。原告吴来锋主张本案的情形属于情势变更，其解除合同不属于违约行为，在双方未能取得协议一致情况下，为了防止进一步扩大经济损失，要求解除双方租赁协议，故对原告主张解除双方租赁协议本院予以支持。在当事人对于合同解除后的损失承担问题，人民法院应根据公平原则合理确定损失。现解除双方签订的房屋租赁协议对被告凌华造成一定的损失，综合房屋租金、房屋位置等综合情况，本院酌情确定被告凌华损失为25000元，故被告凌华需退还原告吴来锋租金16000元和押金8000元。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。据此，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，
判决如下： 一、解除原告吴来锋与被告凌华于2019年1月2日签订的《房地产租赁协议书》； 二、被告凌华于本判决生效之日起十日内返还原告吴来锋押金24000元； 三、驳回原告吴来锋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1025元，减半收取512.50元，由凌华负担250元，由吴来锋负担262.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 员 林安民
二〇一九年六月一日
法官助理刘微微 代
书记员 缪丽漫 搜索“”