广东省深圳前海合作区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0391民初1977号
原告（反诉被告）：盛乔供应链管理（深圳）有限公司。住所地：深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）
法定代表人：萧一乔，总经理兼执行董事。
委托诉讼代理人：黄彪，广东红棉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈丽娜，广东红棉律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：深圳三燕派工场物业管理有限公司。住所地：深圳市南山区粤海街道大冲华润置地E座2508室。
法定代表人：陈保连，总经理。
被告（反诉原告）：付红升，男，汉族，1979年6月4日出生，住深圳市南山区。两被告共同
委托诉讼代理人：杨新，广东诚公律师事务所律师。
第三人：深圳市卓越物业管理股份有限公司。住所地：深圳市福田区福田街道福华三路卓越世纪中心3号楼A座508。
法定代表人：李晓平，董事长。
委托诉讼代理人：项志文，男，该公司审计经理。
委托诉讼代理人：王庆贺，男，该公司专职经理。
第三人：深圳前海卓越汇康投资有限公司。住所地：深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室（入住深圳市前海商务秘书有限公司）。
法定代表人：李华，董事长。
委托诉讼代理人：龚芳，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：付余伦，广东太上律师事务所律师。
原告盛乔供应链管理（深圳）有限公司诉被告深圳三燕派工场物业管理有限公司（以下简称三燕派公司）、付红升，第三人深圳市卓越物业管理股份有限公司（以下简称卓越物业公司）、深圳前海卓越汇康投资有限公司（以下简称卓越汇康公司）租赁合同纠纷一案，本院在2017年7月25日受理后，被告三燕派公司、付红升针对原告提起了反诉，本院决定反诉与本诉合并进行审理。本案依法组成合议庭，于2017年9月19日、2019年3月18日公开开庭进行了审理。在审理期间，因处理保全申请、装修评估等事项，在2017年9月7日、2018年6月8日进行了两次专项听证。
原告（反诉被告）的委托诉讼代理人黄彪，被告（反诉原告）三燕派公司、付红升的共同委托代理人杨新（两被告在第一次开庭时共同委托诉讼代理人为岳世亚、吴灵燕，后解除诉讼委托），第三人卓越物业公司委托诉讼代理人项志文、王庆贺（项志文参加了第一次庭审、王庆贺参加了第二次庭审），第三人卓越汇康公司委托诉讼代理人龚芳、付余伦（龚芳参加了第一次庭审、付余伦参加了第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《深圳市房地产租赁合同书》（含补充协议）；2、判令被告三燕派公司支付拖欠的租金615,364.35元（为人民币，下同）及相应的滞纳金180,266.7元，被告付红升承担连带责任（租金自2017年5月1日暂计至2017年7月31日，滞纳金自2017年4月24日起暂计至2017年7月21日，租金应计至被告实际搬离涉案房产之日，滞纳金应计至被告实际付款之日止）；3、判令被告交纳490,242.9元的租赁保证金不予退还；4、判令两被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原、被告在2016年10月25日签订了租赁合同（含原告与被告三燕派公司在2016年12月1日签订的补充协议、与被告付红升在2016年11月25日签订的补充协议），约定两被告承租原告位于深圳前海桂湾梦海大道和桂湾五路交会处的卓越前海壹号××××、××××、××××、××××的物业，月租金245,121.45元应在当月5日前交纳。合同签订后，原告依约履行义务并提供周到的物业服务，但被告以各种理由怠于支付租金。2017年6月9日，原告委托律师所向被告送达了律师函，催收2017年5、6月期间的租金、滞纳金，但被告仅在2017年7月14日支付了12万元后，未再付款。请求判如所请。本案在审理过程中，原告增加了一项诉讼请求，要求被告支付物业管理费158,130.65元及利息（物业管理费从2017年5月1日暂计至2017年9月19日，应计至实际搬离之日止；利息按月分段计算，暂计至2017年9月19日）。两被告辩称，1、原告起诉被告付红升不当，被告付红升是被告三燕派公司员工，受公司委托，与原告协商订约事宜，初步签订了租赁合同及后续的沟通事宜，这是履行单位安排的工作职责，被告三燕派公司早已书面确认其代表公司，本案与被告付红升无关，请求驳回原告针对被告付红升的诉讼请求；2、被告三燕派公司承租涉案房产后，发现原告提供的房产不符合合同约定，玻璃幕墙及天花板出现大面积漏水和渗水，房屋无法正常使用，存在重大安全隐患，但原告拒绝履行维修义务。被告三燕派公司根据合同法的先履行抗辩权，拒绝交付租金有事实和法律依据；3、原告要求被告支付物业管理费，没有合同依据；4、本案属于原告根本违约，其要求不退还租赁保证金没有依据，原告应双倍返还被告三燕派公司支付的租赁保证金。请求驳回原告的诉讼请求。两被告针对原告起诉提出如下反诉请求：1、请求确认原告与被告三燕派公司签订的《深圳市房地产租赁合同书》已在2017年7月22日解除；2、原告向被告三燕派公司双倍返还租赁保证金980,485元；3、原告赔偿被告三燕派公司装修损失1,073,247元及租赁期间支出的物业管理费160,528.46元；3、诉讼费、鉴定费由原告承担。事实和理由：被告付红升代表被告三燕派公司与原告签订初步租赁合同后双方签订了正式的租赁合同，并交付了租赁保证金490,242.9元。由于原告交付的房屋存在重大瑕疵，玻璃幕墙出现大面积渗水漏水，不符合合同约定的安全使用标准，存在安全风险，无法正常使用。被告多次通知和发函给原告要安排维修，但原告拒绝履行，导致租赁房屋至今无法使用。请求判如所请。本案在审理过程中，被告将其第二项诉讼请求数额变更980,485.8元。
原告针对两被告反诉辩称，1、被告无正当理由未能按时缴纳租金，构成根本违约，原告在本诉中请求判令解除双方签订的租赁合同，收取的租赁保证金根据合同约定“乙方拖欠租金达15天以上，甲方有权不予退还租赁保证金”的约定，保证金不予退还；2、被告所述不属实，原告已积极履行了对漏水单元的维修义务，被告无权以房屋漏水为由不履行交纳租金的义务；3、对于被告提出的装修损失，由于是被告根本违约导致合同目的无法实现，根据有关司法解释的规定，原告不应赔偿装饰装修残值损失。请求驳回被告提出的反诉。第三人卓越物业公司述称，我公司在被告租赁期间提供了周到的物业服务，被告提到的房屋漏水问题也履行了维修义务，而且被告在维修单上签署了满意的意见。被告所述的严重漏水是不存在的，仅在××××单元存在轻微漏水目前已经修复。我公司认为房屋漏水问题不影响租金的支付。第三人卓越汇康公司述称，我公司是前海卓越壹号房产的开发商，与原告签订了《房屋买卖合同》，按约定履行了义务，将验收合格的物业交付给原告，且经过了原告的确认。本案是因为被告拖欠租金引发的房屋租赁纠纷，我公司作为开发商无权干涉房屋租赁合同两方主体，对原告提出的诉讼请求也没有异议。本院
经审理查明如下案件事实：
一、当事人之间的关系：原告提交证据反映，原告是位于深圳前海桂湾梦海大道和桂湾五路交会处的卓越前海壹号8栋22楼××××、××××、××××、××××号房屋（以下简称涉案房产）的所有权人，房产证号分别是（2017）深圳市不动产权第××××、××××、××××、××××号，证载房产面积133.68㎡、418.9㎡、154.35㎡、336.07㎡。第三人卓越汇康公司是卓越前海壹号房地产项目的开发商，原告与其签订《房屋买卖合同》，购买了上述房产。第三人卓越物业公司是卓越前海壹号房地产物业的服务提供商。卓越前海壹号×栋×楼共有8间房屋，除了上述4间涉案房产所有权人为原告外，原告提交证据反映，另外还有××××、××××、××××、××××四间房屋属于盛纳供应链（深圳）有限公司（以下简称盛纳公司），房产证号分别是（2017）深圳市不动产权第××××、××××、××××、××××号，证载房产面积418.9㎡、154.35㎡、121.52㎡、336.07㎡。被告承租了卓越前海壹号×栋×楼的8间房产，与原告及盛纳公司分别签订了租赁合同。除本案外，盛纳公司与被告也产生了租赁合同纠纷，亦在本院进行审理，案件号（2017）粤0371民初1976号。第二次开庭时，两案合并进行了开庭。经在信用网查询，被告三燕派公司成立于2016年11月22日，5名股东为张秀军等3个自然人及深圳市三燕文化投资有限公司等两家企业（被告付红升不是股东及公司董事、监事等高级管理人员）。
二、签订的合同及主要约定原告就租赁关系提交的合同包括：1、2016年10月25日原告与被告付红升签订的《房屋租赁合同》及《附加条款》、2016年12月1日原告与被告付红升签订的《补充协议》；2、2016年10月25日原告与被告三燕派公司签订的《房屋租赁合同》及《附加条款》、2016年12月1日原告与被告三燕派公司签订的《补充协议》。经审核，原告与被告付红升、被告三燕派公司分别签订的《房屋租赁合同》及《附加条款》、《补充协议》除了签订主体之外，内容完全一致。被告三燕派公司解释如下：在签订合同时，被告三燕派公司尚未成立，因此指派员工被告付红升代表被告三燕派公司与原告签约，公司成立后，补签了合同，实际承租主体是被告三燕派公司，与被告付红升无关。原告对此坚持认为，被告三燕派公司、付红升是共同承租主体。
原告与被告三燕派公司签订的《房屋租赁合同》、《附加条款》、《补充协议》的主要约定，本院简要概述为：1、租赁物业为原告所有的涉案房产，面积1043.07㎡，用途为办公。2、租赁期限2016年11月1日到2023年2月28日。3、月租金245,121.45元（租金标准分段计算，其中2017年5月1日到2019年4月30日为此标准。2016年11月1日到2017年4月30日期间为免租期）。4、首月租金245,121.45元被告应在2017年4月30日前交付，以后每月5日前交付当月租金。5、租赁保证金为490,242.9元，返还保证金条件为：租赁期满，书面确定解约；租赁期内被告没有破坏该房屋主体结构及附属设施；结清应交费用，押金不能做房租抵扣。出现合同期未满或产生第三方经济纠纷未解决牵扯到原告；房屋主体结构及附属设施造成严重破坏未修复；未结清应交费用的情况下，原告可不予返还保证金。6、维修条款：如果租赁房屋或附属设施出现损坏或故障时，被告及时通知原告采取可能的有效措施防止缺陷进一步扩大，原告应在接到被告通知后5日内进行维修或径直委托被告代为维修，被告无法通知原告或原告接到通知后不在上述约定的时间内履行维修义务的，被告可代为维修。发生特别紧急情况必须立即进行维修的，被告应先行代为维修并及时将有关情况通知原告。上述情形下发生的维修费用由原告承担，如被告未尽规定义务，未能及时通知或采取可能的有效措施，导致损失扩大的，该扩大部分维修费用由被告自行承担。7、被告违约责任：如被告拖欠租金达15天以上、出现可能导致原告损失的各项费用达25万元以上、或进行非法活动、或改变房屋结构用途的、或未经批准擅自对房屋进行装修的、或擅自将房屋转租第三人的，被告应承担违约责任，原告不予退还租赁保证金。除此之外，原告还有权依据出现的上述情形向被告提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，原告有权单方面解除合同登记（备案）。8、原告违约责任：如原告迟延交付租赁房产15天以上、违反租赁房产安全性的规定、违反维修义务不承担维修责任或支付维修费用的、未经同意将房屋进行改建扩建的、无正当理由单方要求解除合同的，原告承担违约责任，被告可要求原告损害赔偿及双倍退还租赁保证金。除此之外，被告还可向原告提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，被告有权申请单方解除合同登记(备案)。9、《附加条款》中涉及装修的条款：原告同意给予被告装修改造及免租期（2016年11月1日到2017年4月30日），装修改造期间被告不承担租金，但需承担除租金外所产生的相关费用以及改造费用。被告保证装修改造后，该物业符合法律法规的标准。10、《附加条款》中涉及其他费用分担：租赁期间，原告负责支付买卖该物业所产生的费用以及房产税、物业税、租赁税费。被告负责支付物业管理费、空调费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、网络费、停车费等费用。11、《附加条款》中约定原告同意被告对承租的房屋进行转租。12、《附加条款》中租赁保证金付款时间：第一笔租赁保证金245,121.45元在签订合同之日1个工作日内付清；第二笔租赁保证金245,121.45元在2017年4月23日前与首月租金245,121.45元同时缴交。如逾期缴纳，视为被告违约，原告有权无条件收回该物业并追讨损失。13、《附加条款》中滞纳金条款：如被告不按时缴纳租金，每天须支付原告拖欠租金总额千分之五的滞纳金。14、《补充协议》是就被告使用公共区域部分，原告同意配合向物业管理处办理相关手续，由此产生的相关费用和风险均由被告承担。如与管理处或第三方产生纠纷，由被告自行解决和承担。
四、合同履行情况2016年10月27日，被告付红升通过其民生银行个人账户将第一笔租赁保证金245,121.45元支付到原告对公账户，付清了首期租赁保证金，原告并给被告付红升开具了收款收据；2017年5月9日，被告三燕派公司通过其宁波银行对公账户将第二笔租赁保证金245,121.45元支付到原告对公账户，付清了第二期租赁保证金，原告并给被告三燕派公司开具了收款收据。双方当事人确认，原告及盛纳公司承租给被告三燕派公司位于卓越前海壹号×栋×层共8间房屋在交付时均为毛坯房，被告三燕派公司在免租期内将×楼整层全部装修好。按照合同约定，免租期届满前，被告应在2017年4月23日交付2017年5月租金，之后每月租金应在每月5日前付清。但被告三燕派公司并未如约缴纳2017年5、6、7月的租金，仅在2017年7月14日向原告交付了12万元租金。2017年7月19日，原告委托广东红棉律师事务所给被告三燕派公司发出了《律师函》，要求被告支付2017年5、6、7月租金及滞纳金，并声明双方租赁合同在律师函发出之日内解除，不予退还保证金，要求被告在收到函件10日内退出房屋，办理交接手续。被告三燕派公司确认收到此函件。2017年7月25日，原告向本院提起诉讼。
五、关于是否存在严重漏水等质量问题的争议被告指出的严重漏水并非其自行装修部分，而是卓越前海壹号大量使用玻璃幕墙且密封不严，导致在大雨时雨水通过玻璃幕墙渗入室内，导致承租房屋无法使用。被告就其上述陈述举证包括：1、2017年5月25日被告三燕派公司给原告发出的《通知函》，内容是：5月24日大雨，承租物业出现漏水情况，导致装修损坏；因漏水情况导致物业无法正常使用，将按照一天租金8170元要求原告承担损失；空调多次出现无法使用问题，导致物业无法正常使用，将按照一天租金8170元计算损失。2、2017年6月7日被告三燕派公司给原告发出的《通知函》，内容是：承租物业出现漏水情况，导致被告收取客户定金损失双倍违约金10万元，有权要求原告承担损失；因漏水情况导致无法正常情况，直到5月底初步修复，要求按照一天租金及管理费标准7800元要求原告承担损失。3、2017年6月21日被告三燕派公司给原告发出的《协调函》及照片、视频光盘，内容是强调漏水情况导致无法使用及因已收取租户5万元定金，但因漏水导致无法正常使用租户要求被告承担违约责任；被告决定从2017年6月起按照租赁合同约定租金50%缴纳租金，直至所有漏水点维修完毕；要求原告对装修损害按照原工艺进行修复。4、2017年6月27日，原告及盛纳公司已签字盖好公章的《补充协议》（被告三燕派公司未盖章）及微信记录，内容是：1、2017年6月租金，被告支付原告及盛纳公司33万元，暂不执行两份租赁合同原定租金；2017年7月租金，按照原租赁合同约定时间，在7月5日前支付33万元；如果7月31日前没有再出现漏水情况，则补齐7月租金余款487,385.3元，如果7月31日前还有漏水情况，则按照6月标准支付租金；原告及盛纳公司将漏水修复后，被告按原租赁合同标准支付租金。5、2017年7月21日，被告三燕派公司给原告发出的《解除合同通知函》，内容是因漏水问题导致租赁物业无法正常使用，但原告一直没有维修，因此根据合同解除条款，通知原告在函件发出之日解除租赁合同，原告双倍退还租赁保证金980,485.8元，赔偿租赁损失10万元、装修损失123万元及原告在收到通知10日内办理解除手续及交接物业。6、照片、视频资料，反映在下雨天玻璃幕墙渗水漏水情况。对上述证据，原告仅认可序号4证据的真实性，认可双方就漏水问题进行了沟通。对其他证据，原告确认收到上述函件，但对被告在函件中所述事实及理由均不予认可。第三人卓越物业公司就维修情况提供的证据有：1、《前海壹号项目8号楼22层幕墙漏水维修记录》，内容是记载2017年6月21日到7月18日期间对幕墙的维修情况，维修单位是深圳金粤幕墙装饰有限公司，漏水点在××××、××××、××××房间，被告三燕派公司员工陈四海确认签字。2、2017年7月19日的《工程维修单》，内容是被告三燕派公司报修2205、2206、2207单元幕墙漏水维修，当日已经修复，由前台蔡爽爽签字确认。被告在质证时对陈四海、蔡爽爽的签名表示需要回去核实，但其后并未对两人签名真实性提出异议，被告强调××××、××××、××××房间漏水问题并未彻底解决。
六、装修评估情况两案在审理过程中，被告三燕派公司都提出了要求对其进行的装修进行评估的申请，两案分别摇珠决定了评估单位，分别是深圳市中联建工程项目管理有限公司、深圳市航招工程造价咨询有限公司。两家评估单位在评估过程中，由于22楼是整体装修，两家评估单位均认为界限不清，施工图纸不齐全，申请人无法补充相关图纸资料，导致各自接受的评估请求无法进行，分别将评估工作退回了本院。2018年6月8日，本院召开评估工作专项听证，经听取原、被告、盛纳公司的意见后，原、被告、盛纳公司决定通过鉴定名册中协商自行再次选定两个案件由一家评估单位进行评估，选定的评估单位为深圳市国福工程项目管理有限公司，由该公司对22层整体装修进行评估。2018年12月5日，深圳市国福工程项目管理有限公司作出《鉴定报告》，评定卓越前海壹号×栋×楼整层装修工程鉴定金额为1,857,731.92元。对此鉴定结论，原、被告、盛纳公司、第三人均无异议。对于本案装修工程的费用，被告要求根据原告、盛纳公司的各自房产面积比例确定。
七、物业费问题第三人卓越物业公司提交了其与原告签订的《物业管理合同》，合同中约定写字楼物业费以建筑面积（房产证记载）计22元/平方米/月（不含中央空调使用费及中央空调系统维护费、中央空调增压费）。而空调使用费在进驻率小于70%时，工作日、工作时间（周一到周五8:00—18:00）均按12元/平方米/月计费，其他时段按0.3元/平方米/小时计费；进驻率超过70%以后，按中央空调使用流量计费，以政府定价收费标准收取。中央空调系统维护费按建筑面积计为2.4元/平方米/月。中央空调增压费写字楼是1元/平方米/月。违约金为欠费金额日万分之五的滞纳金（当月物业费用应在当月10日前付清）。第三人卓越物业公司的前海壹号管理处出具了“深圳三燕派工场物业管理有限公司（×号楼×层2017.5.1-2017.9.19）欠费汇总”及“欠费明细”，认为被告三燕派公司共计拖欠22层物业管理费、空调维护费、空调使用费、空调增加费共计273,662.17元（含滞纳金1727.3元）。其中原告出租部分为165,953.63元。被告对第三人提供的上述证据均不予认可。被告提交了转账凭证及第三人卓越物业公司前海壹号管理处出具的收款收据、发票等，证实已足额交付了2016年11月到2017年4月期间的物业管理费等。原告认可被告已足额支付2017年4月之前的物业管理费，但表示主张的是2017年5月1日之后物业管理费。
八、本案其他情况1、租赁合同实际解除时间：在第二次开庭时，原、被告确认租赁合同已实际解除，并在2017年9月18日办理了交接手续（交接了电子门密码）。2、被告支付了×层整层的评估费用12万元。
本院认为，本案涉及两组合同，分别是原告与被告三燕派公司、原告与付红升分别签订的《房屋租赁合同》及《附加条款》、《补充协议》，就谁为实际租赁关系的承租人一方，双方各执一词，原告认为两被告均为实际承租人，被告认为实际承租人为三燕派公司。本院对此认为，被告三燕派公司成立于2016年11月22日，而合同签约时间在2016年10月25日，原告没有任何证据证明被告付红升为被告三燕派公司股东、董事、监事或实际控制人，通过两组合同内容完全相同可以看出，两组合同应有承接关系，而不可能是两组独立的合同，也不符合共同承租人分别签约的行业惯例。这足以说明被告付红升愿意以个人名义与原告签约承租涉案房产，应是被告三燕派公司在设立期间，尚未刻制公章，无法以企业名义签约而受被告三燕派公司委派进行签约，这属于职务行为。被告三燕派公司在公司注册成立、刻制公章后与原告补签合同，是对被告付红升签约行为的追认。原告坚持认为被告付红升为共同承租人，与证据所反映的事实不符，本院不予采信。本院对原告针对被告付红升的全部诉讼请求，均予以驳回，对被告付红升以反诉原告身份提出的反诉请求，亦予以驳回。
原告与被告三燕派公司签订的《房屋租赁合同》及《附加条款》、《补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，约定承租的涉案房产也是原告的自有财产，上述合同为有效合同。现双方当事人均已实际解除租赁合同，本院根据双方交接电子门密码的情况，确认合同解除时间在2017年9月18日。就违约责任，原、被告亦各执一词，原告认为被告拒不交付租金，是违约的主要原因；被告三燕派公司认为原告的房屋存在大面积漏水等质量问题，导致合同目的无法实现，因此拒绝交付租金。对是否存在大面积渗水漏水情况，通过当事人举证来看，渗水漏水的主因是前海卓越壹号房地产项目大面积使用玻璃幕墙，在雨季时飘雨通过缝隙渗入室内，导致出现渗水、漏水的情况。就渗水漏水时间，根据被告及第三人的证据，可以反映从2017年5月24日到7月19日期间多次对××××、××××、××××房间的渗漏点进行了修补。从被告提交的照片、视频资料可以看出，渗水漏水对在窗边的办公区域有一定影响。本院确认部分承租房间存在渗水漏水的情况。被告是否因出现渗水漏水的情况，有权拒付租金。本院对此认为，根据合同的维修条款，如果租赁房屋或附属设施出现损坏或故障时，被告可通知原告并采取可能的有效措施防止缺陷进一步扩大，原告应在接到被告通知后5日内进行维修或径直委托被告代为维修。本案中被告并未行使自行维修的权利，而从第三人卓越物业公司提交由被告员工陈某海、蔡某爽签名的维修记录来看，第三人卓越物业公司至少从2017年6月21日到7月19日期间安排玻璃幕墙的建设单位持续进行了维修工作。在此情况下，不能认定原告拒绝履行维修义务。被告以原告拒绝履行维修义务为由，拒付租金的理由不成立，也不构成先履行抗辩权。被告未依约向原告交付租金，构成根本违约。对于原告是否因承租房产存在渗水漏水问题应减少租金的问题，根据被告提交的证据，原告及盛纳公司在2017年6月27日出具给被告《补充协议》，两公司均愿意在渗水漏水情况未改善前减少6月租金（两公司仅收取33万元/月），对7月租金则保证进行修缮，修缮好的则全额交付租金。这份《补充协议》虽然由于被告没有签字盖章而未生效，但可以反映的是：因渗水漏水确实给被告使用承租房间造成了一定的损失，原告及盛纳公司均愿意给予一定补偿。本院据此认为原告应当减少收取2017年5、6、7月的租金。就减少的比例，原告及盛纳公司原提出的方案有一定的合理性，也是两家公司在事情发生当时的真实意思表示，本院确定在本案中被告三燕派公司应缴付原告2017年5月、6月、7月的租金按33万元/月/整层计算。对于2017年8月之后租金，根据被告及第三人提供的证据，反映在2017年7月19日之后未再出现渗水、漏水的情况，则被告三燕派公司应按照合同约定数额缴付租金给原告。据此计算2017年5月1日到2017年9月18日期间被告三燕派公司应付租金为：（33万元÷2×3个月）+（245,121.45×1个月）+（245,121.45÷30天×18天）=887,194.32元，此款减去被告三燕派公司在2017年7月14日支付的12万元，被告三燕派公司还应支付767,194.32元。对原告主张的滞纳金，合同约定为拖欠租金数额按日千分之五计算，折合年利率为182.5%，明显过高，本院依法调整为按日万分之五计算，对滞纳金的起算时间，由于双方当事人就渗水漏水问题争议较大，并未取得一致意见，可考虑从2017年9月18日起算而不是按拖欠的月份分段计算。原告要求不予退还租赁保证金490,242.9元的诉讼请求，被告要求原告双倍返还租赁保证金980,485.8元的反诉请求。
本院认为，根据合同约定的租赁保证金条款及原告违约条款、被告违约条款，被告并没有提供原告违反合同约定诸如迟延交付租赁房产15天以上、违反租赁房产安全性的规定、违反维修义务不承担维修责任或支付维修费用的等约定，被告要求原告双倍返还租赁保证金没有事实依据，本院不予支持。被告违反合同约定在未经协商的情况下拒绝缴付租金，构成根本违约，原告可不予退还租赁保证金，符合合同明确约定。对于被告提出的装修损失问题，合同中并没有对提前解除合同如何处理装修损失如何补偿予以约定，而本案租赁合同属于协商解除。在此情况下，基于被告承租原告房产时完全为毛坯房，被告支付大量装修款将房产装修妥当，原告可随时出租给他人获得利益，而装修已形成附合，无法由被告拆除，且合同解除时间与装修完成时仅相隔四个多月，不存在需要考虑的折旧情况，原告理当全额补偿被告装修损失。22层根据房地产证载面积统计，整体面积为2173.84平方米，本案原告所占面积为1143平方米，盛纳公司所占面积为1030.84平方米，原告在22楼所占面积比例为52.58%，因此原告房产所占面积装修费应为1,857,731.92元×52.58%=976,795元。此款因由原告补偿给被告三燕派公司。对被告三燕派公司应缴2017年5月1日到2017年9月18日期间的物业管理费（含空调使用费等）问题，租赁合同明确约定由被告承担，因此可以根据第三人卓越物业公司出具的相应证据确定费用本金数额。对于原告主张欠缴物业管理费的滞纳金，其一是原告与被告就欠缴物业管理费在合同中未约定欠缴物业管理费滞纳金条款；其二原告与第三人卓越物业公司虽然约定了滞纳金条款，但这仅是这两家合同签约人之间的约定，只能约束原告，不能据此认定被告应承担此滞纳金。因此对于上述期间的物业管理费270,006元【（273,662.17元—滞纳金1727.3元）÷141天×140天】，被告根据房产面积应支付141,969元（270,006×52.58%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（三）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、确认原告（反诉被告）盛乔供应链管理（深圳）有限公司与被告（反诉原告）深圳三燕派工场物业管理有限公司的租赁关系在2017年9月18日解除；
二、被告（反诉原告）深圳三燕派工场物业管理有限公司支付原告（反诉被告）盛乔供应链管理（深圳）有限公司2017年5月1日到2017年9月18日期间的租金767,194.32元及拖欠租金的滞纳金（滞纳金以本金767,194.32元为基数，从2017年9月18日起按日万分之五计至付清之日止），限本判决发生法律效力之日起十日内付清；
三、原告（反诉被告）盛乔供应链管理（深圳）有限公司补偿被告（反诉原告）深圳三燕派工场物业管理有限公司装修费976,795元，限本判决发生法律效力之日起十日内付清；
四、被告（反诉原告）深圳三燕派工场物业管理有限公司支付原告（反诉被告）盛乔供应链管理（深圳）有限公司2017年5月1日到2017年9月18日期间的物业管理费141,969元，限本判决发生法律效力之日起十日内付清；
五、原告（反诉被告）盛乔供应链管理（深圳）有限公司无需退还被告（反诉原告）深圳三燕派工场物业管理有限公司租赁保证金490,242.9元；
六、驳回原告（反诉被告）盛乔供应链管理（深圳）有限公司针对被告（反诉原告）付红升的诉讼请求；
七、驳回原告（反诉原告）盛乔供应链管理（深圳）有限公司的其他诉讼请求；
八、驳回被告（反诉原告）付红升的反诉请求；
九、驳回被告（反诉原告）深圳三燕派工场物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17806元（原告已预交），保全费4498元，其中原告负担5115元，被告三燕派公司负担17189元；反诉费12258元（被告已预交），其中原告负担6784元，被告三燕派公司负担5474元；评估费60,000元（被告已缴清），其中原告负担54000元，被告三燕派公司负担6000元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 吕豫军
审 判 员 郭宁华
人民陪审员 何春华
二〇一九年六月一日
法官助理陈韵如
书记员翁扬 来源：