广西壮族自治区昭平县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1121民初47号
原告：古爱中，男，1964年12月25日出生，汉族，住昭平县。（现住昭平县永利新城******）。
委托诉讼代理人：劳冰冰（系古爱中妻子），女，1967年11月7日出生，汉族，住昭平县。（现住昭（现住昭平县永利新城******div>
原告：劳冰冰，女，1967年11月7日出生，汉族，住昭平县。（现住昭平县永利（现住昭平县永利新城******
被告：昭平县辉达房地产开发有限公司，住所地：昭平县昭平镇西宁北路**（永利新城**楼）。
法定代表人：冯兵，董事长。
委托诉讼代理人：邱辉，广西众望律师事务所律师。 原告古爱中、劳冰冰诉被告昭平县辉达房地产开发有限公司（以下简称“辉达公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月6日立案后，依法适用简易程序审理，因案情复杂，2019年4月3日转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告劳冰冰同时作为古爱中的委托诉讼代理人，被告辉达公司的委托诉讼代理人邱辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告古爱中、劳冰冰向本院提出诉讼请求：1．判令被告辉达公司向原告支付房款总价10%（33218.5元）的违约金；2．判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年8月6日，原告与被告签订合同，购买永利新城（祥宁花园）10幢602号房。被告擅自变更永利新城小区规划，将会所、水面、羽毛球场、篮球场等公共配套设施和活动场所改建成高层建筑，将部分绿地和道路改建成汽车停车位，导致原告的合法权益受损。被告的原规划图纸明确载有会所、水面、公共厕所、羽毛球场、篮球场、绿地等公共配套设施和活动场地，对原告是一种明确具体的要约，让原告产生信赖而签订《商品房买卖合同》，而且良好的公共配套设施和环境对房屋价格有重大影响。被告改变原规划设计的行为属于违约行为。 被告辉达公司辩称，原告诉讼请求所依据的事实理由并非是基于商品房预售合同关系，而是小区共用部位和共用设施设备所有权产生，双方的法律关系应为侵权。原告作为个体业主，就物业共用部位和共用设施设备所有权被侵犯提起诉讼，主体不适格。
被告没有更改原规划中的公共活动场所、公用设施设备及侵占了道路绿地行为，原告诉称建设的传输节点机房及二幢高层建筑均按建设行政主管部门批准的规划建设施工。规划设计方案可以根据实际需要进行更改，并办理相关审批，变更原规划方案是《中华人民共和国城乡规划法》赋予建设方的一项权利，并非法律禁止。原告请求支付房款总价10%的违约金，无事实和法律依据。因此，应驳回原告的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据有：1．《商品房买卖合同》；2．规划设计方案鸟瞰图、规划总平面图；3．照片；4．昭平县住房和城乡建设局网上回复。 被告提交的证据有：1．永利新城规划总平面图；2．竣工验收备案表；3．业主领房验收交接表；4.27#建设工程规划许可证、27#楼建设工程施工许可证、50#建设工程规划许可证、50#楼建设工程施工许可证；5．昭平第二传输节点机房建设工程规划许可证；6．昭平县住房和城乡建设局回复函。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1．原告提交的《商品房买卖合同》、广西贺州市昭平县永利新城规划设计方案鸟瞰图及规划总平面图、永利新城小区现状照片，本院对其真实性、合法性予以认定，但对上述证据证明内容和关联性需结合其他证据综合认定；2．被告提交的广西贺州市昭平县永利新城规划设计方案规划总平面图、10#楼竣工验收备案表、业主领房验收交接表，相互证实原告所购房产所在的10#楼符合整体规划并经建设行政主管部门备案，符合各项设计要求，并且房产已交付的事实，本院对其真实性、合法性及关联性予以认定；3．被告提交的永利新城27#楼建设工程规划许可证及施工许可证、永利新城50#楼建设工程规划许可证及施工许可证和昭平第二传输节点机房规划许可证，上述证据为有关行政主管部门的行政许可，本院对其真实性、合法性及关联性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月6日，原告古爱中、劳冰冰与被告辉达公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告所开发的楼盘永利新城（祥宁花园）10幢602号房。该合同未对小区公共配套设施及活动场所作具体、明确约定。永利新城小区并未进行整体竣工验收，仍为在建小区，在永利新城小区建设过程中，被告作为开发商变更了部分楼栋、公共配套设施及活动场所的规划，且得到了昭平县住房和城乡建设局对原规划篮球场位置改建的昭平第二传输节点机房颁发了昭建规公建证字第451121201600028号建设工程规划许可证；分别对原规划会所、水面位置改建的27#楼颁发了昭建规公建证字第451121201800010号建设工程规划许可证及桂建施许昭平字451121201804022101号建设工程施工许可证、28#楼颁发了昭建规公建证字第451121201800006号建设工程规划许可证及桂建施许昭平字451121201802061201号建设工程施工许可证，取得相应行政主管部门的审批备案。原告古爱中、劳冰冰房产所在的10#楼已于2013年12月31日完成竣工验收备案。2014年1月7日，原告古爱中完成领房验收交接手续。 另查明，广西贺州市昭平县永利新城规划设计方案鸟瞰图及规划总平面图标示了用地平衡表及主要经济技术指标，但对车位、绿地的具体位置、面积标示并不明确。2019年5月30日，昭平县住房和城乡建设局回复律师调查函，证明永利新城项目未进行整体规划验收。
本院认为，原告古爱中、劳冰冰与被告辉达公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。原告古爱中、劳冰冰基于合同相对性提起违约之诉，诉讼主体地位适格。关于原告请求被告支付房款10%的违约金的是否有事实和法律依据的问题。首先，原、被告双方约定的《商品房买卖合同》及其附件未对小区公共配套设施及活动场作出具体、明确约定，而且根据《商品房买卖合同》附件第十四条明确约定了“出卖人事先提供的广告、宣传资料（或楼盘模型、售楼书等）中所有图片、资料数据、说明等，仅作为买受人要约邀请、参考，所有细节均以政府最终批准的法律文件及双方签订的《商品房买卖合同》和补充协议的约定为准”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”之规定，在被告的销售广告或宣传资料中显示的广西贺州市昭平县永利新城规划设计方案鸟瞰图及规划总平面图应为要约邀请，并不构成要约，也不能成为《商品房买卖合同》的内容。其次，虽然被告在建设过程中存在部分变更原规划的事实，但相关变更规划已获建设行政主管部门审批备案，原告所购房屋也已实际交房并办理了产权证书，而且永利新城小区目前尚未整体竣工验收，仍为在建小区，其主要经济技术指标是否达到规划设计要求没有其他证据证实。所以，被告根据相关建设行政主管机关变更部分规划设计方案不构成违约，故对原告主张被告支付房款总价10%（33218.5元）的违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，应予驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，
判决如下： 驳回原告古爱中、劳冰冰的诉讼请求。 本案受理费630元（原告已预交），由原告古爱中、劳冰冰负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区贺州市中级人民法院。
审 判 长 吕远真
人民陪审员 廖 明
人民陪审员 彭裕明
二〇一九年六月××日
法官助理叶琦
书记员胡国盛 来源：百度“”