广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初3170号
原告:中山市南桂园物业管理有限公司，住所地广东省中山市南头镇北帝村南桂园侧。
法定代表人：黎铨林，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：廖颖蓝，系广东厚弘律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱作智，系广东厚弘律师事务律师助理。
被告：周冬，男，1986年10月7日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。
被告：张云昌，男，1967年12月30日出生，汉族，住四川省创阁县。
原告中山市南桂园物业管理有限公司（以下简称南桂园公司）与被告周冬、张云昌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月7日公开开庭进行了审理。原告委托代理人廖颖蓝、朱作智、被告周冬的委托诉讼代理人周仲军到庭参加诉讼，被告张云昌经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付拖欠的物业费5572.28元（自2015年1月计算至2018年12月，以后实际发生的费用另行计算）；2.判令两被告支付违约金1354.06元（从逾期第三十天起，每天伍元，现自愿调整为以实际所欠物业费为本金，从2015年1月起按日千分之一计算，暂计至2018年12月止，此后顺延计算至物业费清偿之日）；3.判令两被告支付梯间能源费480元和违约金65.19元（从逾期第三十天起，每天伍元，现自愿调整为以实际所欠梯间能源费为本金，从2015年1月起按日千分之一计算，暂计至2018年12月止，此后顺延计算至梯间能源费清偿之日）。在诉讼过程中，南桂园公司变更诉讼请求为1.判令两被告支付拖欠的物业费5572.28元和违约金（以实际所欠物业费为基数，从2015年1月起按年利率24%计算至实际清偿之日止）；2.两被告支付梯间能源费480元和违约金（以实际所欠梯间能源费为基数，自2014年7月起按年利率24%计算至实际清偿之日止）。事实与理由：两被告属于中山市金月湾生活小区20-902房业主，该房屋建筑面积为107.49平方米。2011年6月30日，原告与被告周冬签订了《物业管理服务协议》，该协议第四条第二款付费标准、金额及支付方式的第一项约定“物业管理服务费（建筑面积+摊分面积）：高层住宅：1.38元/㎡/月……暂执行优惠收费标准即：高层住宅：1.08元/㎡/月”，第三项约定“梯间能源费及维修养护费10元/月/户”，第六款约定“支付时间：每季度的第一个月6号前支付”，第十款约定“乙方如无正当、合法理由不支付物业服务费、车位租用费、公推费用及其他费用等，甲方视情节轻重采取劝解、告示、公布业主姓名、停水、停电、收取违约金（从逾期第三十天起，每天伍元）等催缴措施直至通过法律程序追讨”。自双方签订协议之后，原告一直为两被告居住的中山市金月湾生活小区提供物业服务，但两被告自2015年1月起至今未向原告缴纳过物业费，截至2018年12月已连续拖欠16个季度的物业费。期间原告曾多次联系催告两被告缴纳物业服务费，但两被告均未回应。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院。
被告周冬辩称，不同意支付物业服务费。理由如下：1.原告未尽到管理义务，故不同意支付物业管理费；2.涉案商品房属于周冬所有，周冬在购房时借用了张云昌的身份证，本案与被告张云昌无关。被告张云昌未提出答辩意见，也没有提供证据。本院
经审理认定事实如下：2011年6月30日，被告周冬、张云昌（作为乙方）与原告（作为甲方）签订《物业管理服务协议》，约定：“原告为两被告名下涉案房产提供物业服务，物业名称为中山市【金月湾】生活小区，类型为商住，座落位置（单元号）为20-902，建筑面积107.49平方米；物业服务费起计时间为2011年7月1日；高层住宅按建筑面积每月每平方米1.38元计收物业服务费（建筑面积+分摊面积），暂执行优惠收费标准即高层住宅1.08每平方米每月；梯间能源及维修养护费为每月每户10元；交纳物业管理服务费用的时间为每季度的第一个月6号前支付；乙方如无正当、合法理由不支付物业服务费、车位租用费、公推费用及其他费用等，甲方视情节轻重采取劝解、告示、公布业主姓名、停水、停电、收取违约金（从逾期第三十天起，每天伍元）等催缴措施直至通过法律程序追讨。该协议还约定了其他事宜”，被告周冬在业主处签名，原告南桂园公司在物业公司处加盖公章。同日，被告周冬还签订了《物业接收认可书》，载明：“经验收，本人同意自2011年6月30日起正式接收所认购之【金月湾】20-902；本人承诺自愿遵守省市有关政策、法规，《服务协议》、《临时规约》及小区的各项管理办法并从接收日起按期、足额支付物业服务及其他相关费用”。被告周冬提供其于被告张云昌于2010年11月8日签订的确认书1份，载明周冬于2010年10月19日在广东省中山市金月湾小区购买了20栋902房屋一套，建筑面积为123.05平方米，总价为384900元。因周冬未购买社保不能向银行按揭贷款，购房贷款是张云昌，还款人是周冬，房屋的产权属周冬所有。另，中山市不动产登记资料查询结果显示被告周冬、张云昌共同名下登记有位于中山市顺兴南路33号金月湾20幢902房地产[土地证号：国（2011）易1701586,0211092525、房产证号：02××26]一宗，建筑面积为123.97平方米，登记时间为2011年10月27日。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告周冬虽提交确认书称涉案房屋属其个人所有，但中山市不动产登记资料查询结果载明涉案房屋系登记在被告周冬、张云昌二人名下，故张云昌系涉案房屋的共有人。
原告与被告周冬签订的《物业管理服务协议》，内容无违反我国法律、行政法规的强制性规定，双方权利义务清楚，合法有效，本院予以确认。原告依约为两被告提供了物业管理服务，两被告也接受了物业服务，故应当向原告支付物业管理费。被告周冬虽称原告未尽到管理义务，但其并未提供任何证据予以证明，亦不能作为其拒交物业管理费的依据。现两被告自2015年1月起未交纳物业管理费、自2014年7月起未交梯间能源费，已构成违约，应当承担违约责任，向南桂园公司支付违约金。双方约定逾期交纳物业服务费则原告按每日5元收取违约金，现原告自愿调整为以实际欠款金额按照年利率24%计算违约金，不违反法律规定，应予支持。南桂园公司请求两被告支付2015年1月至2018年12月的物业服务费5572.28元（1.08元/月/平方米×107.49平方米×48个月）及违约金（按年利率24%自2015年1月起计算至清偿之日止）、梯间能源费690元（10元/月×48个月）及违约金（按年利率24%自2014年7月起计算至清偿之日止），理据充分，本院予以支持。双方约定支付时间为每季度的第一个月6号前支付，并从逾期第三十天起，按每天伍元收取违约金，故每月的物业服务费滞纳金、梯间能源费的违约金应从次月的6日起算，但违约金标准过高，现原告自愿调整为以实际欠款金额按照年利率24%计算违约金，不违反法律规定，本院予以确认。被告张云昌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对本案的抗辩权，但不影响本院依法判决。综上所述，原告之诉请合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席
判决如下：被告周冬、张云昌于本判决生效之日起三日内向原告中山市南桂园物业管理有限公司支付2015年1月至2018年12月期间的物业服务费5572.28元及违约金（2015年1月至2018年12月的违约金以当月实际拖欠的物业服务费为基数，从次月6日起按年利率24%分段计至清偿之日止）；被告周冬、张云昌于本判决生效之日起三日内向原告中山市南桂园物业管理有限公司支付2015年1月至2018年12月期间的梯间能源费480元及违约金（2015年1月至2018年12月的违约金以当月实际拖欠的梯间能源费为基数，从次月6日起按年利率24%分段计至清偿之日止）。驳回原告中山市南桂园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告周冬、张云昌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 潘霞慧
二〇一九年六月一日
书记员 黄立鹏黎杰霞 来自