湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂民终602号上诉人（原审原告）李敬洪，男，1962年10月21日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。
委托诉讼代理人：刘合村，湖北天颐律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：徐维梅，女，1964年2月8日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。
委托诉讼代理人：刘合村，湖北天颐律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：孙福胜，男，1970年8月28日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。
委托诉讼代理人：刘合村，湖北天颐律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：十堰市昌发房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区天津路49号。
诉讼代表人：十堰市昌发房地产开发有限公司管理人。
委托诉讼代理人：云万荣，湖北瑞通天元（十堰）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴兰，湖北瑞通天元（十堰）律师事务所律师。
上诉人李敬洪、徐维梅、孙福胜因与被上诉人十堰市昌发房地产开发有限公司（以下简称昌发公司）破产债权确认纠纷一案，不服湖北省十堰市中级人民法院（2018）鄂03民初308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月11日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李敬洪、徐维梅、孙福胜的委托诉讼代理人刘合村，被上诉人昌发公司的委托诉讼代理人云万荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李敬洪、徐维梅、孙福胜上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持李敬洪、徐维梅、孙福胜诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由昌发公司承担。事实和理由：
一、李敬洪、徐维梅、孙福胜与昌发公司签订的商品房预售合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、集体和第三人利益，合法有效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”。一审判决认定合同无效没有法律依据。
二、李敬洪、徐维梅、孙福胜办理的房屋预告登记具有物权效力;一审判决认定行政登记无效没有法律依据。《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”。据此,李敬洪、徐维梅、孙福胜作为物权登记权利人,对该预告登记的房屋享有物权;且预告登记属于行政行为,民事诉讼不能审理行政行为是否合法有效。综上,原判决适用法律错误,请求二审法院依法改判,支持李敬洪、徐维梅、孙福胜的上诉请求。昌发公司辩称，一审判决认定事实清楚,适用法律正确。李敬洪、徐维梅、孙福胜主张对预告登记的雅荷二期商品房4-2-2、4-3-2、2-2-1、2-4-2号房产享有优先权没有法律依据。事实和理由:
一、昌发公司与李敬洪、徐维梅、孙福胜签订的关于案涉房屋《商品房预售合同》仅是为了其借款作担保,双方之间并无买卖房屋的意思表示,《商品房预售合同》为无效合同,依据该预售合同办理的预购商品房预告登记亦无效。昌发公司与李敬洪、徐维梅、孙福胜虽签订了《商品房预售合同》,但李敬洪、徐维梅、孙福胜均未实际支付购房款,根据双方的《借款协议》和昌发公司的《股东会决议》,双方签订《商品房预售合同》的真实目的是向李敬洪、徐维梅、孙福胜的借款提供担保,并非实现房屋买卖。即双方签订房屋买卖合同的真实意思并非转移案涉房产，而是为借款设定担保。根据《民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定,昌发公司与李敬洪、徐维梅、孙福胜签订的四份《商品房预售合同》均为无效合同,依据该预售合同办理的预购商品房预告登记亦为无效。
二、李敬洪、徐维梅、孙福胜对预告登记的房屋不享有优先受偿权。《最高人民法院关于审理民间借贷案件若干问题的规定》第二十四条第一款仅规定了债权人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务，并未明确规定债权人可以就拍卖所得价款优先受偿，并未赋予让与担保制度的物权效力。《中华人民共和国物权法》亦未规定让与担保等非典型担保,即让与担保仅为债权担保方式,不具有对抗第三人的效力。昌发公司与李敬洪、徐维梅、孙福胜未办理房屋抵押登记,以商品房预售所作预告登记担保(让与担保)不属于法定担保物权中的担保方式。因此，不能认定让与担保具有物权担保效力,李敬洪、徐维梅、孙福胜对预告登记的房屋不享有优先受偿权。
三、李敬洪、徐维梅、孙福胜诉讼请求错误,李敬洪、徐维梅、孙福胜只能对昌发公司管理人审查确认的债权金额或性质提起破产债权确认诉讼。1、李敬洪、徐维梅、孙福胜已经向昌发公司管理人申报了债权,管理人也已经就李敬洪、徐维梅、孙福胜的债权出具审查意见,依据《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款:“债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的,可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼”的规定,李敬洪、徐维梅、孙福胜对管理人审查确认的债权如有异议,只能向十堰市中级人民法院提起破产债权确认诉讼。2、李敬洪、徐维梅、孙福胜诉请对房屋享有优先权没有法律依据。综上李敬洪、徐维梅、孙福胜的债权为普通债权,对让与担保的房屋不享有优先受偿权。李敬洪、徐维梅、孙福胜向一审法院起诉请求：1、确认李敬洪、徐维梅、孙福胜对预购商品房预告登记的位于湖北省××箭区××街办××、××、××、××号商品房房产享有优先权；2、本案诉讼费由昌发公司负担。一审法院认定事实：2015年1月26日，李敬洪与昌发公司签订编号为YS0118794、YS0118796的《商品房预售合同》两份，约定李敬洪购买昌发公司开发的雅荷大厦二期3幢4单元4-2-2号、3幢4单元4-3-2号商品房两套，每平方米价格为4500元，每套房款438840元。2015年1月26日、2015年1月29日，李敬洪与昌发公司在行政管理部门就雅荷大厦二期3幢4单元4-2-2号、3幢4单元4-3-2号商品房办理证号为十堰房预茅箭区字第××号、第××号房屋预售登记证。2015年1月26日，徐维梅与昌发公司签订编号为YS0118791的《商品房预售合同》，约定徐维梅购买昌发公司开发的雅荷大厦二期3幢2单元2-2-1号商品房一套，每平方米价格为4500元，合计价款438840元。徐维梅与昌发公司于2015年2月2日在行政管理部门就雅荷大厦二期3幢2单元2-2-1号商品房办理证号为十堰房预茅箭区字第××号房屋预售登记证。2015年1月26日，孙福胜与昌发公司签订编号为YS0118792的《商品房预售合同》，约定孙福胜购买昌发公司开发的雅荷大厦二期3幢2单元2-4-2号商品房一套，每平方米价格为4500元，合计价款438840元。孙福胜与昌发公司于2015年2月2日在行政管理部门就雅荷大厦二期3幢2单元2-4-2号商品房办理证号为十堰房预茅箭区字第××号房屋预售登记证。2015年1月27日，昌发公司召开股东会，决议向李敬洪、徐维梅、孙福胜借款150万元，若不能按期还款，以预告登记的房屋作价每平米3000元抵偿。2015年1月28日、2015年1月30日，李敬洪、徐维梅、孙福胜通过招商银行、中国农业银行网上银行向昌发公司转账支付借款150万元。2015年1月30日，昌发公司与李敬洪、徐维梅、孙福胜签订编号为2015年借贷字第059号的《借款合同》一份，约定借款150万元，期限自2015年1月30日至2016年1月29日，利率为月息25‰。李敬洪、徐维梅、孙福胜与昌发公司在合同上签章确认。同日，昌发公司向李敬洪出具收到150万元借款的《湖北省企业单位往来结算收据》。昌发公司经法院裁定进入破产重整后，李敬洪、徐维梅、孙福胜向管理人申报债权，管理人认定为普通债权，引起诉讼。2017年10月9日，一审法院裁定受理昌发公司破产清算，同时指定湖北瑞元清算事务有限公司为债务人昌发公司的管理人。一审法院认为，2015年1月26日，李敬洪、徐维梅、孙福胜与昌发公司签订四份商品房预售合同，约定购买商品房四套，但并未实际支付购房款。2015年1月30日，双方又签订借款合同，约定昌发公司向李敬洪、徐维梅、孙福胜借款150万元。结合2015年1月27日昌发公司的股东会决议“.…。就本公司用商品房提供质押…。为李敬洪、徐维梅、孙福胜借款壹佰伍拾万元人民币一事进行商议，股东一致同意用公司商品房作为质押，……对昌发公司所质押的商品房也可在合同约定的还款期限到期时，以现金还款的方式赎回所质押的房屋”的相关内容，可以认定李敬洪、徐维梅、孙福胜与昌发公司签订四份商品房预售合同并办理预售商品房预告登记的真实意思表示是为借款150万元提供担保。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，李敬洪、徐维梅、孙福胜与昌发公司之间的商品房买卖合同因双方并无真实买卖的意思，而系为双方之间的150万元民间借贷提供担保，故本案所涉商品房预售合同均构成通谋虚伪表示，应被认定为无效，依据商品房预售合同而办理的预购商品房预告登记亦应无效。虽然商品房预售合同无效，但应根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第二款“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，双方之间的商品房买卖关系的真实意思表示为为借款提供担保，是一种非典型的担保措施。《中华人民共和国物权法》第五条“物权的种类和内容，由法律规定”系物权法定原则的规定，以此原则物权的种类和内容必须由法律明确规定，《中华人民共和国物权法》规定的具有优先受偿性的担保物权仅为抵押权、质权和留置权，故以商品房预售合同为民间借贷提供担保，并不能使债权人获得相应的担保物权，债权人亦无法就商品房预售合同的标的物优先受偿。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”的规定，并没有赋予这一非典型担保以优先受偿权，债权人不能要求履行买卖合同，只能申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务，而且债权人负有强制清算义务，并不能直接取得房屋所有权，也不能主张优先受偿权。故昌发公司对李敬洪、徐维梅、孙福胜的债权未认定为优先权，符合法律规定，对李敬洪、徐维梅、孙福胜的诉讼请求不予支持。根据一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国和物权法》第五条之规定,判决：驳回李敬洪、徐维梅、孙福胜对十堰市昌发房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费20941元，由李敬洪、徐维梅、孙福胜负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院
经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为破产债权确认纠纷，二审争议焦点为昌发公司管理人认定李敬洪、徐维梅、孙福胜案涉债权为普通债权是否具有法律依据。首先，从李敬洪、徐维梅、孙福胜起诉状中的事实及理由分析，李敬洪、徐维梅、孙福胜已经向昌发公司破产管理人申报了债权,管理人也已经就李敬洪、徐维梅、孙福胜的债权出具了审查意见,依据《中华人民共和国企业破产法》第58条第三款规定:“债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的,可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。”的规定,李敬洪、徐维梅、孙福胜对管理人审查确认的债权有异议,只能向十堰市中级人民法院提起破产债权确认诉讼。而其直接诉请提出对预购商品房预告登记的商品房房产享有优先受偿权，属行使诉权错误。依据原审法院查明的事实，李敬洪、徐维梅、孙福胜与昌发公司虽签订了商品房预售合同,但李敬洪、徐维梅、孙福胜均未实际支付购房款,根据双方的《借款协议》和昌发公司的《股东会决议》文意表述分析，双方签订《商品房预售合同》的真实目的系为给李敬洪、徐维梅、孙福胜的借款提供担保,而非实现房屋买卖之目的。即双方当事人在签订房屋买卖合同时并无真正转移案涉房产所有权的意思,其真实意思为设定担保。故原审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款:“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定,认定昌发公司与李敬洪、徐维梅、孙福胜签订的四份《商品房预售合同》为无效合同具有事实和法律依据,依据该预售合同办理的预购商品房预告登记亦应失效。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件若干问题的规定》第二十四条的规定可知，法律规定并未赋予案涉非典型性担保措施以物权效力根据物权法定和物权公示原则,《中华人民共和国物权法》并未规定让与担保等非典型担保形态,即让与担保仅为债权担保方式,不具有对抗第三人的效力。昌发公司与李敬洪、徐维梅、孙福胜未办理房屋抵押登记,以商品房预售所作预告登记担保不属于法定担保物权中的担保方式。因此，不能认定该非典型性担保具有物权担保效力,亦不能确认李敬洪、徐维梅、孙福胜对预告登记的房屋享有优先受偿权。故昌发公司管理人对李敬洪、徐维梅、孙福胜的债权未认定为优先权，具有事实和法律依据。综上所述，李敬洪、徐维梅、孙福胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20941元，由李敬洪、徐维梅、孙福胜负担。本判决为终审判决。
审判长 李小丹
审判员 胡 晟
审判员 张 炎
二〇一九年六月××日
法官助理刘毅
书记员张丽 搜索“”