安徽省含山县人民法院民 事 裁 定 书（2019）皖0522民督49号异议人（被申请人）：李灵君，男，1978年12月10日出生，汉族，住锦绣华城Ｃ区。申请人含山县富祥物业管理有限公司与被申请人李灵君申请支付令一案，本院于2019年4月22日立案后，于2019年4月24日发出（2019）皖0522民督49号支付令，限令被申请人李灵君在收到支付令之日起十五日内清偿债务，或者向本院提出书面异议。被申请人（异议人）李灵君于2019年4月29日向本院提出支付令异议,请求裁定终结（2019）皖0522民督49号支付令的督促程序。理由如下：1、申请人与被申请人之间未成立物业服务合同关系，没有义务支付物业费。被申请人李灵君于2016年购买涉案商铺时，没有与开发商约定后续物业事宜，更没有和申请人含山县富祥物业管理有限公司之间签订物业服务合同，双方之间没有成立物业服务合同关系。另外，涉案商铺虽然与小区一起建设，但是面向街道的，不是在小区内开展经营活动，业主不是生活在物业管理区域内的实际居民，业委会和物业签订的物业服务合同不代表这部分业主，这些业主和物业没有建立物业管理服务合同关系，业主可不支付物业管理费。即使是锦绣华城小区的业主委员会也没有权利对小区公共区域之外的商铺物业进行管理，更何况锦绣华城小区都没有成立业主委员会。综合以上情况，申请人与被申请人之间，无论是法律还是事实上，都不可能成立物业服务关系。2、申请人物业公司实际上也没有对涉案商铺提供过任何物业服务工作。物业公司是否有权收取物业费，需要看是否提供了相应的物业管理服务，即保洁、秩序维护、设备管理、代收水电费等，如果没有产生上述服务，只以“业主身份”作为依据来收取物管费，不符合法律公平交易的精神。本案涉案商铺位置在小区之外，水电也是独立于小区，被申请人李灵君在使用商铺时，商铺的保洁工作完全由被申请人李灵君额外聘请保洁人员进行处理，物业公司从来没有提供过保洁服务；商铺水电也是独立于小区之外，水路电路的维修、整改等全部由被申请人李灵君自行承担，物业公司从未提供过任何服务项目；商铺的安保工作也由被申请人李灵君自行负责，商铺经营饭店期间，于2016年9月22日、2017年7月6日共计被盗窃两次，造成被申请人李灵君损失巨大，物业公司的保安从来不对小区之外的商铺提供巡逻警戒监控等物业服务工作，所有损失都是由被申请人李灵君自行承担；另外涉案商铺的顶楼物业公司从来不进行定期清扫，造成顶层下水管道常年堵塞，顶层积水经常顺着空调管道倒流，2018年8月17日因为水流量过大，造成商铺二楼和一楼进水严重，商铺用于经营饭店，进水造成巨大的重新装修及停业损失，物业也从没有进行解决。3、被申请人李灵君使用商铺期间，因为物业工作缺失造成了巨大的经济损失，要求申请人含山县富祥物业管理有限公司赔偿。如果申请人含山县富祥物业管理有限公司坚持称双方存在物业服务关系，那么因为物业公司未按规定履行安保、保安等义务，造成商铺多次被盗，造成人民币损失高达20000多元；2018年8月17日期间的进水事故，造成被申请人李灵君重新装修费用、停业损失约20万元；申请人含山县富祥物业管理有限公司在饭店经营期间来消费两次，餐费近2000元，一直拖延未支付。物业服务合同系双务合同，如果申请人含山县富祥物业管理有限公司坚持索要所谓物业费，那么对等的义务应当赔偿被申请人李灵君因物业服务缺失造成的相关损失近222000元。4、申请人含山县富祥物业管理有限公司主张的26949元物业费没有任何计算标准和依据，被申请人李灵君不能认可。故根据我国《民事诉讼法》第214条的规定，特对含山县人民法院2019年4月24日作出的（2019）皖0522民督49号支付令提出异议，请依法裁定。
本院经审查认为，申请人含山县富祥物业管理有限公司是经批准的，依法成立并领取营业执照的物业管理服务企业，具备相应物业服务经营资质，被申请人提到的被申请人李灵君于2016年购买涉案商铺时，没有与开发商约定后续物业事宜，更没有和申请人含山县富祥物业管理有限公司之间签订物业服务合同，双方之间没有成立物业服务合同关系，
本院认为，被申请人李灵君所在的锦绣华城小区已成立业主委员会，且该业主委员会已分别先后三次同申请人物业公司签定《锦绣华城物业服务合同》，服务期限自2016年11月1日至2019年10月31日止，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干为题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”即申请人与被申请人所在小区业主委员会所签订的《锦绣华城物业服务合同》对被申请人业主具有法律约束力。另查明，被申请人李灵君于2015年12月7日，就案涉物业同申请人含山县富祥物业管理有限公司亦签订一份《物业管理服务协议》，被申请人李灵君陈述的与申请人之间未成立物业服务合同关系，没有义务支付物业费的观点依法不能成立；被申请人李灵君陈述涉案商铺虽然与小区一起建设，但是面向街道的，不是在小区内开展经营活动，业主不是生活在物业管理区域内的实际居民，业主可不支付物业管理费的观点同样缺乏事实和法律依据，不予采信。另，被申请人陈述认为物业公司实际没有对涉案商铺提供过任何物业服务以及其他方面的问题，此节陈述被申请人李灵君并没有提供相应证据予以佐证；
本院认为，即使物业公司在物业服务过程中可能存在瑕疵，业主可及时向物业服务企业反映，已成立业主委员会的还可通过业主委员会统一同物业公司沟通，而不能成为不交物业费的理由。特别指出的是，被申请人在异议书中提到的，曾经两次财物被盗，一方面应及时向公安机关报案，若物业公司在服务过程中对此有过错，还可以通过另案诉讼的方式予以处理；包括被申请人提到的使用商铺期间，因为物业工作缺失给被申请人造成了巨大经济损失等，要求申请人物业公司赔偿，亦不是本案督促程序所能解决，同样可另案提起诉讼，以维护自身的合法权益。综上，被申请人李灵君所提的异议事项依法均不能成立，其所提异议事项尚不满足导致终结督促程序的法定情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百三十八条规定，
裁定如下：驳回李灵君的支付令异议。
审判员 杨辰
二〇一九年六月一日
书记员 何阳 更多数据：