浙江省嘉兴市中级人民法院行 政 判 决 书（2018）浙04行初242号原告戴金仙，女，汉族，1963年3月8日出生，住桐乡市。委托诉讼代理人李炳忠，男，汉族，1963年8月5日出生，住址同上，系原告丈夫。委托诉讼代理人李文哉，浙江紫薇律师事务所律师。被告桐乡市人民政府，住所地桐乡市振兴东路600号。法定代表人于会游，市长。委托诉讼代理人潘晓锋，桐乡市屠甸镇人民政府副镇长。委托诉讼代理人强国良，浙江同新律师事务所律师。
原告戴金仙不服被告桐乡市人民政府房屋征收补偿决定，于2018年12月4日向本院提起行政诉讼。本院于2018年12月5日受理后，即向被告桐乡市人民政府送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组织合议庭，于2019年5月17日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人李炳忠、李文哉，被告桐乡市人民政府的副市长徐刚及委托诉讼代理人潘晓锋、强国良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告桐乡市人民政府于2018年6月7日作出桐政补[2018]37号房屋征收补偿决定（以下简称37号征收补偿决定），决定对戴金仙所有的屠××号房屋以产权调换方式进行补偿，被征收人可获得的相关补偿如下：被征收房屋价值补偿2023786元；搬迁补偿2400元；临时安置补偿：被征收人选择自行过渡的，自搬迁之月起计算至安置房交付后6个月止按每月5160.12元计发临时安置费，如被征收人选择周转用房的，不支付临时安置补偿费。产权调换可安置面积为405.44平方米（按被征收房屋合法面积增加10%）。产权调换房屋位于屠甸镇××与××交叉口××单元××室（期房），房屋预测绘建筑面积129.20平方米，评估价格为599876元；屠甸镇石泾路与东新路交叉口2幢2单元402室，房屋预测绘面积91.74平方米，评估价格为438884；屠甸镇石泾路与东新路交叉口3幢2单元501室，房屋预测绘建筑面积60.91平方米，评估价格为282805元；屠甸镇石泾路与东新路交叉口3幢2单元502室，房屋预测绘建筑面积为60.91平方米，评估价格为282805元；屠甸镇石泾路与东新路交叉口3幢2单元401室，房屋预测绘建筑面积63.93平方米，评估价格为305841元。优惠后房屋总价为1624551元。被征收人需在收到本决定书之日起30日内与征收部门办理房屋征收补偿安置手续，并在上述期限内将房屋腾空移交征收部门。
原告戴金仙诉称，被告作出的补偿决定认定事实不清、适用法律错误、程序违法，请求撤销被诉的征收补偿决定。理由如下：1.被告对涉案房屋的评估价格违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，对房屋的评估一刀切，不区分房屋的实际状况。没有按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定的同地段类似房地产的商品房价格进行评估，评估的价格严重偏离了房屋的实际价格，严重低于同地段房地产的价格。原告从桐乡市有关部门了解到征收时桐乡市房地产的价格为每平方米12500元，原告的房屋属于三证齐全的别墅式的房屋，评估价格只有4857元，严重侵害了原告的实际财产利益。评估机构的评估程序严重违反法律规定，不具有法律效力。2.原告对评估报告不服向评估机构申请复核，但评估机构拒绝出具复核报告，在原告的要求之下，评估机构出具了复核报告，但拒绝在复核报告上盖章，复核程序也没有对原告提出的异议进行任何实质审查和再次核查，并且推诿原告的房屋价格是由被告及被告下属的屠甸镇人民政府确定的，不区分房屋的实际价值，最多只能在4200元每平方米范围上浮10%到15%。
原告对评估结果复核报告不服，想要向嘉兴市房地产专家鉴定委员会申请鉴定，在向嘉兴市住建局寄送鉴定申请时，嘉兴市住建局有关领导明确告诉原告嘉兴至今没有成立房地产专家鉴定委员会，没有办法受理原告的申请，也没有办法做出鉴定。过后又通知原告把申请报告送去再说，事后原告接到了所谓的鉴定报告，但是鉴定报告上盖章的并不是房地产评估专家鉴定委员会，而是嘉兴市房地产协会，房地产协会是由房地产公司自行组织的群众性社团，不具有鉴定资质，该份鉴定报告不具有法律效力。3.依据《房地产抵押评估办法》的规定，评估报告的有效期限为一年，被告2016年作出征收决定，2016年12月作出涉案房屋的评估报告，但是被告两次对征收签约期限进行延期，直到2018年被告才向原告送达征收补偿决定，原告认为被告作出补偿决定时，评估报告已经超过有效期，不能以评估报告为依据作出补偿决定。原告提供了被诉的房屋征收补偿决定，证明被告所作行政行为的内容。
被告桐乡市人民政府辩称，因国家重大水利、交通项目——扩大杭嘉湖南排工程桐乡段建设需要，桐乡市人民政府于2016年2月5日作出房屋征收决定，对途径屠甸镇辖区内涉及长山河南岸国有土地上的房屋实施征收。房屋征收部门为桐乡市住房和城乡规划建设局，房屋征收实施单位为屠甸镇人民政府。被征收房屋位于南当基48号，建筑面积368.58平方米，土地使用权面积208.28平方米，土地使用权类型为出让。经桐乡市中正房地产评估事务所评估，被征收房屋（含装修和附属物）价值2023786元。征收补偿方案确定的签约期限为2016年2月5日至2016年6月20日，后将签约期限顺延至2018年2月。经协商，被征收人与征收部门未能在签约期限内达成补偿协议，本机关已于2017年12月11日作出补偿决定方案告知书，并向被征收人送达，在法定15日期限内，被征收人未选择，因该房屋目前由被征收人居住在内，故从有利于保障居住角度出发，确定以产权调换作为补偿方式。被告作出涉案补偿决定后，将补偿决定送达给原告。被告作出征收补偿决定的程序合法。
原告对评估机构作出的评估报告不服，申请复核，复核之后又申请了鉴定，经嘉兴市房屋征收评估专家委员会鉴定，涉案房屋的评估结果在合理范围内，予以维持。因此，被告桐乡市人民政府以评估报告为依据，认定涉案房屋的价值，并作出补偿决定，认定事实清楚。原告提出评估机构评估程序严重违法，评估价格明显偏低，无事实根据和法律依据，其理由不能成立。请求驳回原告戴金仙的诉讼请求。被告桐乡市人民政府向本院提交了以下证据、依据：1.桐乡市人民政府《关于扩大杭嘉湖南排（航平申线航道改造）工程运东段屠甸镇房屋征收的决定》（桐政发【2016】9号）及《扩大杭嘉湖南排（杭平申线航道改造）工程运东段屠甸镇房屋征收补偿方案》、房屋征收决定公告及照片、征收范围图，房地产评估机构简介、投票确定评估机构的公告及照片、评估机构确定的公告及照片、公证书，延期公告及照片，证明桐乡市人民政府于2016年2月4日作出扩大杭嘉湖南排（杭平申线航道改造）工程运东段屠甸镇房屋征收决定。并将征收决定同征收补偿方案于次日进行公告。在征收范围内发布投票确定评估机构公告，于2016年3月11日由桐乡市公证处现场公证，通过被征收人投票选择，确定桐乡市中正房地产评估事务所作为本次征收项目评估机构。为维护被征收人的合法利益，征收部门对签约期限进行两次延期，第一次延期至2016年8月31号，第二次延期至2018年2月底；2.身份证、房屋所有权证、国有土地使用证，证明原告身份信息，坐落于屠××号的被征收房屋所有权人为原告，房屋共三层，建筑面积为368.58平方米，建筑用途为住宅，用地面积为208.28平方米；3.初步评估结果公示照片、分户评估报告、送达回证、房屋征收估价技术鉴定报告，证明征收部门于2016年6月24日在征收现场对原告房屋的初步评估结果进行公示，并将分户评估报告于2017年7月4日送达给原告，原告收到分户评估报告后申请复核，对复核结果不服向嘉兴市房屋征收评估专家委员会申请鉴定，嘉兴市房屋征收评估专家委员会于2017年8月13日作出鉴定结论，认为桐乡市中正房地产评估事务所对原告房屋的评估结果在合理范围内，予以维持；4.桐乡市住房和城乡规划建设局文件（桐建办【2017】170号），证明原告未能与征收部门在签约期限内达成补偿协议，征收部门于2017年12月7日报请桐乡市人民政府作出征收补偿决定；5.被征收房屋照片、情况说明、走访联系记录，证明被征收房屋的情况及工作人员走访被征收户的情况；6.《补偿决定方案告知书》及送达回证，证明桐乡市人民政府于2017年12月11日对原告的被征收房屋作出补偿决定方案告知书，并于同年12月21日送达给原告，告知原告收到补偿方案告知书后十五日内提出书面意见选择补偿方式；7.建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、安置房照片，证明安置房建设于2017年3月取得用地和规划许可，并已经建设完成；8.征收补偿延期告知书、征收项目安置房评估公示表、产权调换结算表、《房屋征收补偿决定书》、公示照片和送达回证，证明为充分保护原告的利益，签约期限顺延至2018年2月底，于2018年4月16日对该项目安置房作出评估报告，并对原告的产权调换结算表进行公示，桐乡市人民政府于2018年6月7日作出涉案征收补偿决定，于同年6月12日送达原告；9.《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17、26条，《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第32、33条。本院依法调取了以下证据：嘉兴市城乡规划建设管理委员会嘉建委房【2012】301号文件《关于嘉兴市房屋拆迁评估技术委员会更名的通知》、嘉兴市房地产业协会嘉房协字（2013）7号文件《关于印发〈嘉兴市房屋征收评估专家委员会专家名册〉的通知》。证明嘉兴市城乡规划管理委员会于2012年成立了嘉兴市房屋征收评估专家委员会，该委员会为行业自律组织，日常工作由嘉兴市房地产业协会负责实施。经庭前证据交换，原告对被告提供的证据1的真实性没有异议，但是征收补偿方案明确规定，被征收房屋的价值补偿按照政府发布房屋征收决定公告之日为评估时点，但在实际征收中，被告违反补偿方案，案涉的被征收房屋的评估价格远远低于桐乡市当时的房地产价格。对证据2的真实性、关联性、合法性均没有异议。对证据3的真实性没有异议，但是对合法性、关联性有异议，原告对被征收的房屋享有国有土地使用权，但在征收过程中采用的是房地合一的评估方法，该评估报告没有采取市场比较法评估，评估的价值与该房屋的实际价值完全背离。对装修补偿明细表的真实性没有异议，但对评估的价格有异议，评估项目存在遗漏，远低于实际的价值。对房屋评估技术鉴定报告的三性均不认可，出具该鉴定报告的主体并非是法律所规定的评估专家委员会，而是嘉兴市房地产协会，主体违法。原告向嘉兴市评估专家委员会申请鉴定时，嘉兴市城乡建设委员会答复原告嘉兴没有成立评估专家委员会，以房地产协会的名义出具的报告，不具有法律效力。鉴定程序违法，鉴定机构从未告知原告从专家库中选择专家。对证据4没有异议。对证据5中的走访记录不知情。认为证据6、证据8不具有合法性，补偿方案告知书和补偿决定中的补偿价格明显低于当时桐乡的房地产市场价格。对证据7没有异议。被告桐乡市人民政府对原告戴金仙提供的证据没有异议。原告对本院调取的证据发表以下质证意见：1.这两份文件为复印件，也没有出具单位的盖章，对真实性无法确认；2.按照《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门应当组织成立评估专家委员会，专家委员会成立后必须进行工商登记，但原告无法查询到嘉兴市房屋征收评估专家委员会的工商登记信息。这两份文件不能证明嘉兴市房屋征收评估专家委员会已经正式成立，因为专家委员会成立后应当向有关部门备案登记，至今为止原告也没有看到成立嘉兴市房屋征收评估专家委员会的批准文件。3.法院在开庭之后调取证据违反了《中华人民共和国行政诉讼法》第40条的规定，这两份证据不能作为证据使用。被告对本院调取的证据没有异议。本院对上述证据认证如下：被告提供的证据1能够证明桐乡市人民政府就原告房屋所在的扩大杭嘉湖南排（杭平申线航道改造）工程运东段屠甸镇房屋作出了征收决定，公告征收补偿方案，经公证投票产生评估机构的事实，予以采信。证据2为原告房屋的相关权证，予以采信。证据3为涉案房屋的评估报告，以及原告对评估报告有异议申请复核之后进行鉴定的材料，予以采信。证据4、5为房屋征收部门提请桐乡市人民政府作出补偿决定的请示以及征收过程中与原告进行协商的材料，予以采信。证据6证明被告桐乡市人民政府告知原告选择补偿方式的事实，予以采信。证据7证明征收项目的安置房取得相关许可手续，并已经建造完成的事实，予以采信。证据8能够证明被告作出涉案房屋征收补偿决定，并送达原告的事实，予以采信。原告提供的证据予以采信。本院调取的证据予以采信。
经审理查明，因国家重大水利、交通项目——扩大杭嘉湖南排（航平申线航道改造）工程桐乡段建设需要，桐乡市人民政府于2016年2月4日作出房屋征收决定，对途径屠甸镇辖区内涉及长山河南岸国有土地上的房屋实施征收。房屋征收部门为桐乡市住房和城乡规划建设局，房屋征收实施单位为屠甸镇人民政府，签约期限为自决定公告之日起至2016年6月20日。《扩大杭嘉湖南排（航平申线航道改造）工程运东段屠甸镇房屋征收补偿方案》与征收决定同时于2016年2月5日公告。2016年6月20日，桐乡市人民政府发布签约期限延期的公告，将签约期限延长至2016年8月31日。2018年1月23日，桐乡市人民政府再次发布签约期限延期的公告，将签约期限延长至2018年2月底。原告戴金仙所有的南当基48号位于征收范围内，建筑面积为368.58平方米，土地使用权面积为208.28平方米，土地使用权类型为出让。因被征收人在规定期限内无法协商一致确定评估机构，桐乡市住房和城乡规划建设局于2016年3月11日根据投票结果确定桐乡市中正房地产评估事务所为本次征收项目的评估机构。桐乡市中正房地产评估事务所于2016年12月8日就涉案房屋作出分户评估报告，载明评估方法为比较法，房屋评估总金额为2023786元（包括装修及附属物）。分户评估报告于2017年7月4日送达原告，原告对分户评估报告有异议，向评估机构桐乡市中正房地产评估事务所申请复核，桐乡市中正房地产评估事务所决定维持评估结果不变。
原告对复核结果不服，向嘉兴市房屋征收评估专家委员会申请鉴定，嘉兴市房屋征收评估专家委员会于2017年8月13日作出房屋征收估价技术鉴定报告，鉴定结论为：桐乡市中正房地产评估事务所对于屠××号的评估程序合理，评估依据充分，评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等符合规范要求；评估结果在合理的范围内。因原告与房屋征收部门在签约期限内未能达成补偿协议，桐乡市住房和城乡规划建设局于2017年12月7日向桐乡市人民政府请示就原告所有房屋作出补偿决定。2017年12月21日，桐乡市人民政府向戴金仙送达《房屋征收补偿决定方案告知书》，要求戴金仙提出书面意见选择补偿方式，戴金仙在规定期限内未作出选择。桐乡市人民政府于2018年6月7日作出37号房屋征收补偿决定（内容如前），征收补偿决定中确定的产权调换房屋于2017年取得建设工程规划许可证和建设用地规划许可证，2019年4月取得建设工程竣工验收备案。37号征收补偿决定于2018年6月14日送达原告戴金仙。
原告戴金仙对补偿决定不服，提起行政诉讼。另查明，嘉兴市城乡规划建设管理委员会于2012年成立嘉兴市房屋征收评估专家委员会，该委员会为行业自律组织，日常工作由嘉兴市房地产业协会负责实施。
本院认为，桐乡市人民政府已经于2016年2月4日对包括原告戴金仙所有房屋在内的屠甸镇辖区内涉及长山河南岸国有土地上房屋作出征收决定。因原告与房屋征收部门在签约期限内未达成房屋征收补偿协议，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条的规定，经桐乡市住房和城乡规划建设局报请，被告桐乡市人民政府具有作出房屋征收补偿决定的法定职权。在作出37号房屋征收补偿决定之前，桐乡市人民政府向原告戴金仙送达征收补偿决定方案告知书，要求戴金仙选择补偿方式，在规定期限内戴金仙未作选择，桐乡市人民政府确定了产权调换的补偿方式，用于产权调换的房屋已经建造完成并取得建设工程竣工验收备案，补偿决定确定的补偿方式能够保障被征收人的居住权益。补偿决定中确定的各项补偿内容符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及补偿方案的规定。原告戴金仙收到评估机构作出的评估报告后，认为评估价格过低，向评估机构申请复核，评估机构维持了评估结果，戴金仙对复核结果仍有异议，向嘉兴市房屋征收评估专家委员会申请鉴定，嘉兴市房屋征收评估专家委员会作出的鉴定报告也维持了评估报告的评估结果。嘉兴市房屋征收评估专家委员系由嘉兴市城乡规划建设管理委员会依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及《国有土地上房屋征收评估办法》的规定设立的对评估机构所作出的评估报告在复核之后进行鉴定的机构，具有作出涉案鉴定报告的资质。因此，原告对评估价格的异议已经在征收过程中通过申请复核、鉴定行使了救济权。原告的房屋为其通过转让方式获得土地使用权后自建，房屋所有权证上登记的设计用途为住宅。原告认为自己的房屋为“别墅”式建筑，且三证齐全，应当提高评估单价的主张没有事实根据。37号征收补偿决定以评估报告中确定的评估价格确定被征收房屋价值证据充分，事实清楚。《国有土地上房屋征收评估办法》并没有对评估报告作出后的有效期作出规定，原告认为补偿决定作出时距离评估报告作出时间超过一年，并认为评估报告失效的主张缺乏法律依据。综上，被诉房屋征收补偿决定认定事实清楚，适用法律法规正确，程序合法。原告的主张缺乏事实根据和法律依据，其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，
判决如下：驳回原告戴金仙的诉讼请求。案件受理费50元，由原告戴金仙负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。
审判长 许 艳 华
审判员 孙军
人民陪审员蔡永英
二〇一九年六月××日
法官助理李平
书记员孔成捷