广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初25974号
原告：上海中天虎珀投资管理中心（有限合伙），住所地：上海市黄浦区南苏州路381号405G4室。
负责人：冯宇明。
委托诉讼代理人:邓慧雯、谭俏云，广东力诠律师事务所律师。
被告：广东宽带无限通讯有限公司，住所地：广州市天河区五山路246、248、250号金山大厦1201自编1210C部位。
法定代表人：梁紫媚。
委托诉讼代理人：黄运焘，广东成悦律师事务所律师。
第三人：广州市裕建贸易有限公司，住所地：广州市越秀区竹丝岗二马路37号之一二楼自编229房。
法定代表人：黎光裕。
原告上海中天虎珀投资管理中心（有限合伙）诉被告广东宽带无限通讯有限公司、第三人广州市裕建贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人谭俏云，被告委托代理人黄运焘到庭参加诉讼，第三人广州市裕建贸易有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求:判令被告立即支付2017年3月6日至2018年6月30日租金3172816元（198301元/月×16个月），并支付每月租金的逾期交租违约金；每月租金的逾期交租违约金以当月租金198301元为基数，以0.1%/日的标准计算，自欠租当月的11日起计至实际支付之日止。事实与理由：2017年3月6日，原告经司法拍卖取得广州市越秀区淘金路36-X号第三层房屋，并依法取得不动产权证书，现原告是该房屋的唯一合法所有权人。2010年10月1日，被告曾与原业主即本案第三人广州市裕建贸易（以下简称裕建公司）签订《广州市房屋租赁合同》，约定被告向裕建公司承租该房屋，租期自2010年10月1日至2020年12月31日，其中2017年1月1日至2018年12月31日租金为198301元/月，2019年1月1日至2020年12月31日208216元/月。原告认为，根据合同法第二百二十九条规定，原告有向被告收取租金的权利，但经原告多次催讨，被告至今仍未支付租金。故恳请法院支持原告诉讼请求。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、广州海事法院不顾涉案房屋存在租赁合同事实，违法合同法第229条的规定，在被告不知情情况下，强行将被告租赁房屋移交给原告。2、原告已经收回原业主出租给被告房屋，又以被告同原业主签订的不真实没有实际履行的租赁合同要求被告支付租金及逾期支付租金的违约金，同法律及事实不相符。3、被告将通过法律途径，要求原告将承租房屋返还被告使用。第三人未进行陈述。
经审理查明，2017年2月16日，原告通过竞拍方式拍得第三人裕建公司名下广州市越秀区淘金路36-X号第3层房产。同年3月6日，广州海事法院出具《所有权转移证明书》，载明：2017年2月28日，买受人已按照成交时双方订立的变卖成交确认书的规定，付清全部价款。2017年3月6日，广州海事法院在广州市越秀区淘金路36-X号第3层以现状现场移交买受人，其所有权同时转移。2017年5月3日，该房产登记至原告名下。2018年4月17日，原告委托广东力诠律师事务所向被告寄送《律师函》载明：原告作为广州市越秀区淘金路36-X号第3层房屋唯一合法所有权人，根据法律规定和合同约定，自2017年3月6日起，贵司即应向其交租，但经多次告知和催讨，贵司至今仍未支付租金。原告要求被告必须按照《广州市房屋租赁合同》约定交租时间和月租标准，每月按时、足额交租。同时，请被告在收到函件之日起十日内，将自2017年3月6日起至今拖欠的租金（按198301元/月），一次性支付给原告。2018年4月18日，被告签收该邮件。
原告为证明其陈述，向本院提交第三人于2010年10月1日与被告签订的《广州市房屋租赁合同》及2011年1月1日被告与案外人招商银行股份有限公司广州分行签订的《广州市房屋租赁合同》，其中，2010年10月1日第三人（甲方）与被告（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》载明：甲方同意将坐落在越秀区淘金路36-X号三楼房地产出租给乙方作商业、办公用途使用，建筑（或使用）面积1142.18平方米，租赁期限2010年10月1日至2020年12月31日，其中2017年1月1日至2018年12月31日租金198301元/月、2019年1月1日至2020年12月31日租金208216元/月，租金按月结算，乙方在每月第10日前按转账付款方式支付租金给甲方。乙方须依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付违约金。此外，2011年1月1日，被告（甲方）与案外人招商银行股份有限公司广州分行（乙方）签订的《广州市房屋租赁合同》约定，甲方将坐落在越秀区淘金路36-X号三楼的房地产出租给乙方作银行办公场地用途使用，建筑面积300平方米，租期期限自2011年1月1日至2020年12月31日，其中2017年1月1日至2017年12月31日租金67004.7元/月、2018年1月1日至2018年12月31日租金70354.94元/月、2019年1月1日至2019年12月31日租金73872.69元/月、2020年1月1日至2020年12月31日租金77566.32元/月。在本案庭审过程中，被告陈述：1、对广州市淘金路36-X号第3层1142.18平方米房产中413.6平方米由被告转租并收租至2018年12月，另728.58平方米已由原告于2017年3月6日通过广州海事法院强制收回，被告愿意按2008年3月4日签订《广州市房屋租赁合同》、2010年8月17日签订的《租赁协议》及《租赁补充协议》约定按26.27元/平方米向原告支付其转租413.6平方米自2017年5月20日起的租金；2、被告同第三人裕建公司于2010年10月1日签订《广州市房屋租赁合同》不是双方当事人真实意思表示且没有实际履行，是为了评估而订立的合同，被告一直按照2008年3月4日签订的《广州市房屋租赁合同》、2010年8月17日签订的《租赁协议》及《租赁补充协议》中约定3万元/月向第三人裕建公司支付租金,上述合同和协议在广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局办理了登记备案，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，其效力应高于2010年10月1日签订的《广州市房屋租赁合同》。3、原告要求被告自2017年3月起就转租部分逾期交租按每日0.1%标准支付违约金没有事实和法律依据。请求法院调整逾期支付租金违约金标准，按中国人民银行同期贷款利率计算为宜。4、被告自2017年3月6日起，按30000元/月标准向裕建公司支付租金至2017年5月20日，从未向原告支付过租金。被告为证明其陈述，向本院提交了2008年3月4日签订的《广州市房屋租赁合同》、2010年9月21日签订的《租赁补充协议》、《变更房屋租赁合同申请表》及平安银行收付款业务回单若干。其中，2008年3月3日签订的《广州市房屋租赁合同》载明：案外人广州大鹏房地产有限公司将广州市越秀区淘金路36-X号帝景大厦三楼出租给被告使用，建筑面积1142.18平方米，租赁期限2008年3月20日至2013年5月19日租金为30000元/月，租金按月结算，由乙方在每月第七日前按转账或支票付款方式缴付租金给出租人。2010年9月21日，第三人、被告及广州大鹏房地产有限公司签订《租赁补充协议》载明，鉴于被告及第三人签订《房产买卖合同》，广州大鹏房地产有限公司带租约将其所有的位于广州市越秀区淘金路36-X号第三层房产出售给第三人，第三人同意广州大鹏房地产有限公司以自身名义在原2008年3月6日已办理的租赁备案合同上变更租期为2008年5月20日至2028年5月19日。同日，广州大鹏房地产有限公司及被告就上述变更事宜在广州市国土资源和房屋管理局越秀分局办理备案登记。此外，根据《平安银行收付款业务回单》显示，被告于2015年8月28日、2018年8月27日、2016年1月22日分别向第三人支付（备注租金）80000元、500000元、500000元、500000元、80000元、500000元、360000元、360000元、360000元共计324万元，被告陈述上述款项用于支付2008年5月20日至2017年5月20日每月3万元租金。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据广州海事法院出具《所有权转移证明书》，原告自2017年3月6日取得房屋所有权，物权变动发生于被告及第三人租赁合同期间，故原告有权要求被告按其及第三人签订的租赁合同约定的租金标准支付租赁期间的租金。围绕双方提供证据及庭审质证意见，现本院将双方争议主要焦点归纳如下：
一、涉案房屋租金标准应如何计算问题；
二、涉案房屋计租面积问题；
三、涉案房屋租金起算时间问题；
四、违约金是否过高问题。
一、关于涉案房屋租金标准应如何计算问题。原告、被告均提供被告与原业主签订的《广州市房屋租赁合同》，被告认为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，已经办理登记备案手续的2008年3月4日签订的《广州市房屋租赁合同》、2010年9月21日签订的《租赁补充协议》效力高于未登记备案的2010年10月1日《广州市房屋租赁合同》。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定是针对承租人优先履行合同顺序而言，并非针对本案合同实际履行情况而言。纵观本案事实及结合日常实践，签订较低租金房屋租赁合同进行备案以减少应缴税款在实践中并不鲜见，且根据被告提供《平安银行收付款业务回单》显示，被告并未按照2008年3月4日签订的《广州市房屋租赁合同》、2010年9月21日签订的《租赁补充协议》履行按每月第七日缴纳租金的义务，此外，在第三人裕建公司从未提出异议而被告在超过诉讼时效的情形下仍支付324万元租金并不符合常理。反之，原告提供被告同案外人招商银行股份有限公司广州分行签订的《广州市房屋租赁合同》显示涉案房屋中面积300平方米租金在2017年已高达67004.7元/月，故原告要求按照涉案房屋整体（建筑面积1142.18平方米）每月租金标准198301元符合常理，本院予以支持。
二、关于涉案房屋计租面积问题。被告陈述涉案房屋1142.18平方米房产中413.6平方米由被告转租，另728.58平方米已由原告于2017年3月6日通过广州海事法院强制收回，故对于728.58平方米不应计算租金。
本院认为2017年3月6日广州海事法院出具《所有权转移证明书》仅将涉案房屋所有权从原所有权人第三人裕建公司处剥离出来交付给新的产权人即原告，但房屋仍由被告实际控制、使用，且根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，被告是合法的有权占有，故在被告向原告实际交付房屋之前，被告仍应根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定按涉案房屋整体（建筑面积1142.18平方米）履行交租义务。
三、关于房屋租金起算时间问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院法律文书，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。具体到本案中，广州海事法院于2017年3月6日出具《所有权转移证明书》载明：2017年3月6日，广州海事法院在广州市越秀区淘金路36-X号第3层以现状现场移交买受人，其所有权同时转移。故原告要求被告自2017年3月6日起计算租金符合法律规定，本院予以支持。被告陈述其已按30000元/月标准向裕建公司支付2017年3月6日起至2017年5月20日租金，但因被告提供《平安银行收付款业务回单》并不能显示各个月份租金实际履行情况，被告对此应承担举证不能后果，故被告陈述本院不予支持。
四、关于违约金是否过高问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。具体到本案中，原告并未提供证据证明因被告逾期支付租金造成的实际损失，故本院依法予以调整为按中国人民银行同期贷款利率计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法合同法》第一百一十四条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，
判决如下：
一、被告广东宽带无限通讯有限公司自本判决生效之日起七日内向原告上海中天虎珀投资管理中心（有限合伙）支付广州市越秀区淘金路36-X号第3层房产自2017年3月6日起至2018年6月30日的租金（按198301元/月标准）及自2017年3月11日起至实际支付上述款项违约金（按当月所欠租金19301元为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率计算，违约金总额以不超过所欠租金总额为限）。
二、驳回原告上海中天虎珀投资管理中心（有限合伙）其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费37969.7元，保全费5000元，由被告广东宽带无限通讯有限公司负担42869.7元，原告上海中天虎珀投资管理中心（有限合伙）负担100元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁志铭
人民陪审员 黎冬梅
人民陪审员 吴 斐
二〇一九年五月三十一日
书 记 员 黄丽蓉郑君灏 来源：百度搜索“”