河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终258号上诉人(原审被告)：南阳市宛城区星康苑老年活动中心。住所：河南省南阳市宛城区环城乡泥营村。上诉人(原审被告)：南阳市紫郡房地产开发有限公司。住所：河南省南阳市工业路兴达商务楼**。
法定代表人：李涛，任该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱基，河南浩星律师事务所律师。
法定代表人：李涛，任该公司总经理。
委托诉讼代理人：朱基，河南浩星律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：南阳市公路管理局。住所：河南省南阳市卧龙区中州路**。
法定代表人：孙云飞，任该局局长。
委托诉讼代理人：王永浩，河南雷雨律师事务所律师。
上诉人南阳市宛城区星康苑老年活动中心、南阳市紫郡房地产开发有限公司因与被上诉人南阳市公路管理局商品房销售合同纠纷一案，不服河南省南阳市中级人民法院（2018）豫13民初264号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人(原审被告)南阳市宛城区星康苑老年活动中心的法定代表人李涛及其委托诉讼代理人赵宝剑，南阳市紫郡房地产开发有限公司的法定代表人李涛及其委托诉讼代理人赵宝剑，被上诉人(原审原告)南阳市公路管理局的法定代表人孙云飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南阳市宛城区星康苑老年活动中心、南阳市紫郡房地产开发有限公司上诉请求：（上诉请求）事实和理由：（上诉理由）×××辩称，（答辩意见）×××述称，……（概述原审原告／被告／第三人陈述意见）。×××向一审法院起诉请求：1．判令紫郡房地产公司和星康苑老年活动中心连带赔偿公路管理局损失36500000元。一审法院认定事实：根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2007年11月30日，南阳市碧桂园房地产开发有限公司和星康苑老年活动中心作为甲方与乙方公路管理局签订了《团购商住房合同》，合同约定：“……甲方向乙方提供200套住宅房屋，1号楼、5号楼为甲方向乙方整体全部提供，不足部分从4号楼中解决。剩余部分甲方自行处理。……甲方在房屋交付一年内，给乙方具体购房业务分户办理房屋产权证及土地使用证，办证所需费用，由国家规定的交费主体缴纳。若甲方未在约定的时间内给乙方购房业主办理房屋产权等证明，每逾期一天，甲方按每日每户100元向乙方支付违约金，此款可冲抵购房款。”2008年5月16日，南阳市碧桂园房地产开发有限公司与南阳市公路物资仓库、公路管理局就履行《团购商住房合同》的资金支付问题达成协议。后双方因合同履行问题产生纠纷，南阳市碧桂园房地产开发有限公司、星康苑老年活动中心诉至河南省南阳市卧龙区人民法院，请求解除双方签订的《团购商住房合同》，公路管理局赔偿经济损失1039657.14元。公路管理局同时提起反诉，请求解除双方签订的《团购商住房合同》，南阳市碧桂园房地产开发有限公司、星康苑老年活动中心返还购房款5039万元并赔偿因违约造成的经济损失。经调解，河南省南阳市卧龙区人民法院于2010年6月30日作出（2010）宛龙民商二初字第17号民事调解书，内容为“一、乙方同意甲方将合同约定的原位置在1号楼、5号楼的200套商住房调整为与1号楼、5号楼相同户型标准的6号楼、7号楼整体提供共计190套。不足部分调整为5号楼A1户型5-14楼共计10套。……二、对6号楼、7号楼超规划加层部分，（16楼至19楼加＋1）甲方承诺保证在4年内办妥房屋、土地产权证。（若此前南阳人民政府机关事务局办理好相关产权审批手续，甲方保证也随之提前办理房屋产权手续）。……其他事项按2007年11月30日、2008年5月16日甲、乙双方签订的合同履行，双方签订的其他协议全部作废。”2012年6月25日，南阳市碧桂园房地产开发有限公司、星康苑老年活动中心作为甲方，公路管理局作为乙方，签订协议书，约定“本协议双方签字生效后三日内，甲方负责将已指定的200套商住房钥匙一次性交付乙方……甲方已向乙方明示超出规划范围的星康苑小区第6、7号楼15层（含15层）以上房屋，因种种原因暂无法办理房产证，但甲方承诺负责协调相关部门保证在正式交接住房钥匙后的八年内办理六、七号楼超层的房产证及相关手续（此前若小区内市政府商住楼办理超层产权手续，甲方对乙方也随之办理）。”2012年6月28日，紫郡房地产公司、星康苑老年活动中心向公路管理局交付了涉案房产。公路管理局共向南阳市碧桂园房地产开发有限公司和星康苑老年活动中心支付团购房款63389445元，已全部支付完毕。南阳市碧桂园房地产开发有限公司于2013年11月20日变更企业名称为南阳市紫郡房地产开发有限公司。紫苑小区办理预售许可证的时间为2009年5月7日。涉案房屋规划为十四层，因超规划加层问题至今未办理房产证。公路管理局团购的200套房屋中有50套在超规划加层的楼层内。紫苑小区在2014年被南阳市中心城区房地产市场秩序专项整治领导小组办公室列入第一批房地产违法项目集中处置名单，根据该专项整治工作实施方案的通知，在相关企业自查后，由各有关部门依法对其作出处罚决定。一审法院认为，一、关于公路管理局作为本案原告主体是否适格问题。2007年11月30日《团购商住房合同》的签订主体为甲方星康苑老年活动中心、南阳碧桂园房地产开发有限公司，乙方公路管理局，合同约定：若甲方未在约定的时间内给乙方购房业主办理房屋产权等证明，每逾期一天，甲方按每日每户100元向乙方支付违约金……。该合同约定了逾期办证违约金的接收主体为公路管理局。河南省南阳市卧龙区人民法院2010年6月30日作出（2010）宛龙民商二初字第17号民事调解书确认的双方当事人为星康苑老年活动中心、南阳碧桂园房地产开发有限公司与公路管理局，双方就合同的履行问题达成调解。本案系基于《团购商住房合同》履行过程中的逾期办证问题产生的诉讼，公路管理局作为合同的一方当事人其原告主体适格。对紫郡房地产公司、星康苑老年活动中心关于公路管理局原告主体不适格以及涉嫌虚假诉讼的主张一审法院不予采信。
二、关于紫郡房地产公司、星康苑老年活动中心提出的反诉请求能否与本案一并审理的问题。本案系商品房销售合同纠纷，公路管理局主张紫郡房地产公司、星康苑老年活动中心在合同履行过程中存在违约，紫郡房地产公司、星康苑老年活动中心反诉主张合同无效，返还部分房屋，二者系同一法律关系，可以一并审理，对公路管理局关于对紫郡房地产公司、星康苑老年活动中心的反诉不能在本案中一并审理的抗辩理由一审法院不予支持。
三、涉案《团购商住房合同》的效力问题。首先，涉案房产的1-14层系合法建筑，加盖部分违法不应导致全部合同无效。其次，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。本案争议的紫苑小区于2014年已被列入第一批房地产违法项目集中处置名单，但至今并未被要求限期拆除，故该加盖部分应属于“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的”保留使用建筑物，且该房屋已交付使用多年，不应因此认定买卖合同无效，对紫郡房地产公司、星康苑老年活动中心关于合同无效及返还房屋的主张一审法院不予支持。
四、关于逾期办证的违约责任问题。《团购商住房合同》明确约定：甲方在房屋交付一年内，给乙方具体购房业务分户办理房屋产权证及土地使用证，……若甲方未在约定的时间内给乙方购房业主办理房屋产权等证明，每逾期一天，甲方按每日每户100元向乙方支付违约金……。（2010）宛龙民商二初字第17号民事调解书虽然对该合同的部分内容进行了变更，但仅对6号楼、7号楼超规划加层部分的办证问题作出了约定，其余部分的办证问题按照该调解书的约定，仍然“按2007年11月30日、2008年5月16日甲、乙双方签订的合同履行”。故对未超层部分紫郡房地产公司、星康苑老年活动中心仍应按照《团购商住房合同》约定履行办证义务。2012年6月25日，双方签订的协议书中再次将6号楼、7号楼超规划加层部分的办证时间变更为“正式交接住房钥匙后的八年内”，故对该超规划加层部分，星康苑老年活动中心至今未办理房产证并不构成违约，对公路管理局关于该部分的违约赔偿请求一审法院不予支持。关于未超层部分房屋（150户），《团购商住房合同》的约定“每逾期一天，甲方按每日每户100元向乙方支付违约金……”，该违约金的约定明显过高，一审法院结合当事人的过错以及损失程度予以适当减少，酌定按照每日每户30元予以支持，结合本案中公路管理局的主张期限，一审法院支持违约金30元／天×150户×365天×5年=8212500元。
判决如下：
一、南阳市紫郡房地产开发有限公司、南阳市宛城区星康苑老年活动中心于本判决生效之日起三十日内支付南阳市公路管理局逾期办证违约金8212500元；
二、驳回南阳市公路管理局的其他诉讼请求。
三、驳回南阳市紫郡房地产开发有限公司、南阳市宛城区星康苑老年活动中心的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费224300元，由南阳市紫郡房地产开发有限公司、南阳市宛城区星康苑老年活动中心负担50468元；南阳市公路管理局负担173832元。反诉费55900元，保全费5000元，由南阳市紫郡房地产开发有限公司、南阳市宛城区星康苑老年活动中心负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证（当事人没有提交新证据的，写明：二审中，当事人没有提交新证据）。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：……（写明二审法院采信证据、认定事实的意见和理由，对一审查明相关事实的评判）。
本院认为，……（根据二审认定的案件事实和相关法律规定，对当事人的上诉请求进行分析评判，说明理由）。综上所述，南阳市宛城区星康苑老年活动中心、南阳市紫郡房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费224300.0元，由……负担。本判决为终审判决。
审判长 姚世宏
审判员于跃辉
审判员范书伟
二〇一九年五月三十一日
书记员 边 辑 关注公众号“”