呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终1279号上诉人(原审被告、反诉原告)：李彦斌，住呼和浩特市。
委托诉讼代理人：姜海燕，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：霍晓峰，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：秦磊，住内蒙古呼和浩特市回民区县。
委托诉讼代理人：武飒，内蒙古铭鼎律师事务所律师。
上诉人李彦斌因与被上诉人秦磊房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2018）内0102民初5047号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李彦斌上诉请求：
一、撤销一审判决，依法改判驳回秦磊一审诉讼请求，并支持李彦斌一审的反诉请求;二、本案一审、二审诉讼费由秦磊负担。事实和理由：一审判决认定事实不清、错误，适用法律确错误，依法应当改判。
一、秦磊存在诸多违约行为，一审判决未予认定认定事实不清。（一）秦磊未在约定的时间内备齐首付款，且因秦磊未备齐首付款导致双方未能在约定的时间内办理面签手续，一审判决未予认定，认定事实不清。《房地产买卖合同》约定秦磊应于合同签订之日起7个有效工作日内备齐首付款。而根据一审法院认定的事实，秦磊于2018年6月24日才将首付款存入其银行账户，至此秦磊才备齐了首付款。因秦磊未在约定的时间内备齐首付款，导致双方未能在约定的时间内办理面签手续，秦磊应承担相应的违约责任，一审判决未予认定，认定事实不清。（二）秦磊未按合同约定支付首付款，且至今未将首付款打入李彦斌账户，严重违反合同约定，一审法院未予认定。《房地产买卖合同》约定合同签订之日起七个工作日内办理面签手续并当日将首付款打入李彦斌账户。李彦斌至今未收到首付款，秦磊严重违反合同约定，损害了李彦斌利益，但一审法院却置之不理，认定事实不清。
二、因秦磊未支付首付款，李彦斌享有先履行抗辩权，有权拒绝履行合同，一审判决认定李彦斌违约，认定事实错误。根据《房屋买卖合同》的约定，相对于李彦斌的合同义务来说，秦磊向李彦斌支付首付款属于先合同义务，故秦磊未向李彦斌支付首付款的情形下，李彦斌享有先履行抗辩权，有权拒绝履行合同，李彦斌拒绝履行合同的行为不应被认为是违约行为，一审法院认定事实错误。
三、秦磊至今未向李彦斌支付首付款，李彦斌享有合同解除权，通知秦磊不再出售房屋，一审判决认定李彦斌根本违约，认定事实错误。根据《房地产买卖合同》第十二条的约定，秦磊未按本合同约定的付款方式付款或未按约定的时间办理手续，逾期15天以上，即视为秦磊不履行本合同，李彦斌有权解除合同。秦磊至今未向李彦斌支付首付款，逾期超过15日，李彦斌享有合同解除权，有权解除合同，通知秦磊不再出售房屋，一审判决认定李彦斌根本违约，认定事实错误。
四、一审判决适用定金罚则，适用法律错误。（一）一审判决在认定双方均存在履行瑕疵的情况下适用定金罚则，适用法律错误。（二）秦磊存在诸多违约行为，损害了李彦斌的合法权益，李彦斌依法行使自己的权利，维护自身的合法权益，不存在违约行为，一审判决适用定金罚则，要求李彦斌双倍返还秦磊定金，适用法律错误。
五、原判决存在诸多笔误，应子纠正。一审判决书第六页第5行，错误表述“2018年5月25日原告将首付款存入在银行指定的帐户”而实际支付时间在秦磊提供的第三组证据一审判决第四页倒数第6行明确表示秦磊于2018年6月14日将首付款存入银行指定的帐户。秦磊辩称，一、有关首付款支付时间的事实部分。2018年4月14日，李彦斌与秦磊与呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司签订了房地产买卖合同。合同签订当日，秦磊通过银行转账的方式向李彦斌支付购房定金42500元。合同约定面签当日，秦磊支付首付款。但秦磊办理按揭货款，银行指定了秦磊银行账号，所以秦磊在2018年5月22日办理了银行面签后于2018年5月25日将购房首付款转入银行指定账户。庭审中，李彦斌依据李彦斌面签的时间是2018年5月24日而认为秦磊未按约定时间在面签当日支付首付款。秦磊认为，秦磊于面签第二日支付首付款，并未构成根本性违约，并不影响合同的履行。同时，由于李彦斌已经离婚，需要重新办理房屋产权证，导致李彦斌在2018年6月14日才办理了银行面签。李彦斌已经以去银行办理面签实际行为认可了秦磊2018年5月25日支付首付款的履约行为。2018年6月14日，也就是李彦斌面签的当日，秦磊第二次将购房首付款转入银行指定账户。因此，李彦斌对于一审法院认定秦磊2018年5月25日将首付款打入银行指定账户的表述存在错误的上诉理由是不能成立的。
二、有关李彦斌与秦磊履约情况部分。在银行通知贷款办理成功后，秦磊通过中介公司一而再再而三电话通知李彦斌配合办理过户手续时，李彦斌却突然告知中介公司的经纪人说房子不卖了，在中介公司的协调下，李彦斌同意退还秦磊已交付的定金并赔偿秦磊六千元。但李彦斌在退还定金后，并未赔偿秦磊的损失。秦磊作为买方，购房的意图是为即将上学的孩子购买学区房，秦磊购房的意愿是真实的、急迫的。秦磊前后两次在约定的时间将首付款转入银行指定账户，秦磊并未违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。秦磊并不存在上述法律规定可以解除合同的情形。因此，李彦斌并没有先履行抗辩权，更没有解除合同的权利。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。李彦斌未配合秦磊办理房屋过户手续，属于根本性违约行为，此外，李彦斌承诺赔偿秦磊六千元的损失也未兑现，秦磊无奈才将秦磊诉至法院。因此，一审法院判决李彦斌返还秦磊定金符合法律规定。
三、有关李彦斌请求的赔偿损失部分。如上所述事情发展经过，房屋合同之所以不能继续履行的原因是李彦斌拒绝办理过户，李彦斌是违约方。由于李彦斌自身的违约行为导致合同不能继续履行所造成的损失，理应由李彦斌自己承担。秦磊向一审法院起诉请求：1、请求法院判令李彦斌双倍返还定金42500元。2、判令李彦斌支付违约金85000元。3、诉讼费用由李彦斌承担。李彦斌向一审法院反诉请求：1、请求解除李彦斌与秦磊签订的《房地产买卖合同》；2、请求秦磊向李彦斌支付定金42500元；3、请求秦磊支付违约金85000元并赔偿因其违约行为致李彦斌损失的限时出售保证金3000元；4、请求秦磊支付李彦斌因其违约行为致李彦斌佣金损失8000元；5、由秦磊承担全部反诉诉讼费用。一审法院认定事实：秦磊与李彦斌于2018年4月14日经呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司签订《房地产买卖合同》一份，秦磊购买李彦斌位于新城区人民路商业街5-4-14号房屋。合同签订当日秦磊依据合同第八条的第一项的规定通过银行转账向李彦斌支付定金42500元。合同第三条第二项（1）买方于本合同签订之日起七个有效工作日内备齐首付款，首付款支付时间约定于面签当日打入卖方账户。（2）买卖双方在签署本合同之日起七个工作日内将过户及贷款所需资料交予正邦地产并前往银行签字办理贷款手续，待银行审批该贷款资格通过后七个工作日内办理过户，买卖双方保证所提供贷款资料的真实性，如有虚假造成贷款无法办理或延迟办理的责任由违约方承担。以上事实有《房地产买卖合同》予以佐证。合同签订后当事人双方前往银行办理贷款手续，由于双方空闲时间不同，秦磊在银行面签的时间是2018年5月22日，2018年5月25日秦磊将首付款存入在银行指定的账户,帐户余额290700.52元。李彦斌在银行面签的时间是2018年5月24日，卖房人向银行提供的房产证发证日期是2001年1月26日，银行审查认为是在李彦斌婚姻关系存续期间，需李彦斌补充材料，李彦斌后向银行提交了2018年6月12日核发的不动产权利证书，故李彦斌应承担造成贷款迟延办理的责任。银行贷款所需的房地产抵押预评估报告时间2018年6月20日作出的。由于上述原因，正式办理贷款的时间于2018年6月14日开始，上述事实有该院经秦磊申请从银行调取的相关材料予以佐证。贷款手续齐备后，由中介沟通双方约定为银行审批贷款后于过户当日付清首付款，受国家调控，办理银行贷款的审批过程较平时缓慢，2018年7月9日，李彦斌委托家人带银行工作人员现场查勘了所售房屋，银行正式通知贷款审批通过时间为2018年7月10日。在贷款审批通过后，李彦斌通知房屋不卖了。要求秦磊如能一次性付款，房屋可继续交易。经秦磊与中介协商，秦磊愿意一次性交付李彦斌，条件变更后，中介再次沟通时，李彦斌明确表示房子不卖了，愿意赔偿秦磊6000元作为补偿，后反悔不做任何赔偿。该事实有呼和浩特市正邦房地产经纪有限责任公司的证人证言佐证。李彦斌明确表示不卖房后，于2018年8月1日向秦磊返还定金42500元，双方对返还定金一事予以认可。一审法院认为，秦磊与李彦斌经呼和浩特市正邦地产经纪有限责任公司签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，该合同没有违反法律规定，为有效合同，双方应当按照合同约定履行各自义务。合同签订时约定的付款方式是按揭贷款。合同第三条第二项（1）买房于本合同签订之日起七个有效工作日内备齐首付款，首付款支付时间约定于面签当日打入卖方账户。由于秦磊与李彦斌闲赋时间不统一，导致在银行面签时间不统一。李彦斌面签时间是2018年6月24日,2018年6月25日,秦磊将首付款存入在银行指定的账户,帐户余额290700.52元。李彦斌在银行面签时向银行提交的出售房屋产权不明确需补充材料，其后李彦斌补充了2018年6月12日核发的不动产权利证书。双方在履行该合同这项条款时都存在瑕疵。此后双方仍继续履行合同，在银行办理按揭，由中介沟通双方约定为银行审批贷款后于过户当日付清首付款，至此双方已达成新的合意，视为对原合同的补充。双方应按新合意履行。在履行过程中，李彦斌在贷款审批通过后通知中介人员此房不出售了，并于2018年8月1日退回秦磊42500元，并同意赔偿秦磊6000元，至此李彦斌是根本违约，而不是秦磊违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”根据该条款的规定，当事人只能选择一项请求。秦磊对二项均予以选择，由于违约金约定较高，对秦磊诉请的双倍返还定金42500元的请求予以支持，对其违约金的诉请不予支持。李彦斌在合同履行过程中已明确表示不予履行合同，实际上也已将收取秦磊的定金返还了秦磊，故对李彦斌请求解除李彦斌与秦磊签订的《房屋买卖合同》得诉请该院予以支持。李彦斌其他反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十六条之规定，判决：
一、李彦斌于本判决生效后十日内向秦磊双倍返还定金85000元（已返还42500元）剩余42500元；
二、本判决生效之日解除秦磊与李彦斌签订的《房地产买卖合同》；
三、驳回秦磊、李彦斌其他诉讼请求。案件受理费1425元（秦磊已预交），由秦磊负担994元，李彦斌负担431元；反诉案件受理费1425元，由李彦斌负担1425元。二审中，各方当事人均未提交新证据。经二审审理，一审法院于银行所做笔录、双方当事人面谈记录及银行交易明细显示，秦磊面签时间为2018年5月22日，李彦斌面签时间为2018年5月24日，秦磊存首付款时间为2018年5月25日，一审法院认为部分表述李彦斌面签时间为2018年6月24日，秦磊于2018年6月25日存首付款不正确，本院予以纠正。除以上事实外，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为合同不能履行是否系秦磊造成，李彦斌的行为属违约或行使先履行抗辩权，一审判决李彦斌双倍返还定金是否正确。根据双方签订的《房地产买卖合同》约定，买方于合同签订之日起七个有效工作日内备齐首付款，首付款支付时间约定于面签当日打入卖方账户。然由于双方原因面签时间并不一致且需李彦斌补充材料，秦磊面签时间为2018年5月22日，李彦斌面签时间为2018年5月24日，秦磊于2018年5月25日将首付款存入银行指定账户。在此期间，双方履行合同均有瑕疵，经过中介人员沟通，双方已形成新的合意且以行为表示对原合同变更的认可。李彦斌主张秦磊未在2018年4月21日前将首付款打入李彦斌账户属违约，本院对该主张不予采纳。在形成新的合意后，李彦斌拒绝出售房屋属违约，合同不能继续履行非秦磊原因造成，一审判决李彦斌双倍返还定金正确，本院对李彦斌的上诉理由不予采纳。综上所述，李彦斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5700元，由李彦斌负担。本判决为终审判决。
审判长 马国民
审判员 李婷婷
审判员 张蒙江
二〇一九年五月三十一日
书记员 蔡曦琛