安徽省庐江县人民法院 民 事 判 决 书 （2015）庐江民一初字第01785号
原告：张晓兵，男，1969年8月10日出生，汉族，居民，住安徽省庐江县。
原告：徐红霞，女，1974年11月20日出生，汉族，居民，住安徽省庐江县。
被告：安徽嘉元置业有限公司，住所地安徽省庐江县庐城镇世纪大道276号，组织机构代码73164292-0。
法定代表人：吕林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王仁健，该公司员工。
委托诉讼代理人：刘爱民，安徽潜川律师事务所律师。 原告张晓兵、徐红霞与被告安徽嘉元置业有限公司（以下简称“嘉元置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月14日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张晓兵、徐红霞，被告嘉元置业公司的委托诉讼代理人刘爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张晓兵、徐红霞向本院提出诉讼请求：1、判令嘉元置业公司赔偿张晓兵、徐红霞房屋维修费用18983.25元；2、判令嘉元置业公司赔偿张晓兵、徐红霞因无法使用房屋而造成的租金损失108000元（12000元/年×9年）；3、判令嘉元置业公司支付张晓兵、徐红霞因房屋鉴定先行垫付的施工费900元（300元/人/天×2人×105天）、因鉴定造成相邻一楼租户经营损失750元（500元/天×1.5天）、复印费530元；4、判令嘉元置业公司赔偿张晓兵、徐红霞因维权造成的误工、交通费损失10000元；5、判令嘉元置业公司返还张晓兵、徐红霞已缴纳的物业费4720元（590元/年×8年）；6、判令嘉元置业公司赔偿张晓兵、徐红霞精神损害抚慰金5000元；7、本案诉讼费用、鉴定费用由嘉元置业公司承担。事实和理由：2010年3月，张晓兵、徐红霞采用住房贷款的形式购买了嘉元置业公司开发的越城花园38幢203号房，张晓兵、徐红霞购买该房屋用于投资，故至今未对该房屋进行装修，亦未对外进行出租。2013年10月，张晓兵、徐红霞在带购买人看房时发现客厅存在一道南北方向上下贯通式裂缝，长约8.6M，宽约3.5㎜。其中裂纹最宽处达3.5㎜，最窄处约1㎜，且清晰可见。与上述裂缝相连处沿东西方向有三条长短不等的裂缝。张晓兵、徐红霞将上述问题反映给嘉元置业公司并向庐江县建设工程质量监督站电话投诉。2014年4月17日，嘉元置业公司员工在客厅的地面裂缝处开槽并向槽中注水，楼下住户的天花板开始滴水。张晓兵、徐红霞就该房屋质量、赔偿问题多次与嘉元置业公司协商无果。嘉元置业公司知晓该房屋裂缝后，未经权威部门检测单方向张晓兵、徐红霞送达了维修方案。张晓兵、徐红霞要求嘉元置业公司委托工程质量检测机构重新检验，嘉元置业公司在未征得张晓兵、徐红霞同意的情况下，单方责成施工单位委托核验。张晓兵、徐红霞对施工单位委托核验不予认可，至此裂缝问题一直没有解决。2017年3月10日，依据安徽省建筑工程质量第二监督监测站的检测报告证实：该商品房局部现浇板厚度只有99MM。而图纸设计板厚为110MM，误差大11MM之大，该现浇板裂缝是由混凝土收缩等原因导致的。据此，张晓兵、徐红霞认为该商品房存在质量不合格问题，该问题不仅影响房屋的居住安全，更严重缩短房屋的使用寿命。现张晓兵、徐红霞已委托专业的鉴定机构出具维修方案并需支付相应的维修费用，故要求嘉元置业公司依法承担房屋维修费用18983.25元有事实和法律依据，请求法院依法予以支持。张晓兵、徐红霞购房该房屋主要是用于投资，因该商品房出现质量问题，张晓兵、徐红霞至今无法对外出售，亦不能对外出租。因此要求嘉元置业公司按照该商品房所处的同一地段同类商品房的房屋租金价格赔偿张晓兵、徐红霞经济损失108000元。另，张晓兵、徐红霞在鉴定过程中支付了施工费900元（300元/人×2人×1.5天）、因施工造成的营业损失750元（500元/天×1.5天）、施工图纸复印费530元，要求嘉元置业公司予以承担。综上，请求法院依法判如所请。 嘉元置业公司辩称，张晓兵、徐红霞购买了嘉元置业公司开发的越城花园38幢203号房，因房屋客厅地面存在裂缝双方产生了争议。嘉元置业公司于2014年4月4日联合设计、施工、监理等单位针对该房屋裂缝形成的原因制定了维修方案及方法。安徽省建筑工程质量第二监督监测站的检测报告与嘉元置业公司提交的意见结论是一致的。对于涉案房屋的维修方案及维修费用问题由法院依法处理，且嘉元置业公司不应当承担全部的维修费用。对于张晓兵、徐红霞主张的房屋租金损失，嘉元置业公司不予认可。张晓兵、徐红霞购买该房屋系基于炒房目的，且房屋的裂缝根本不影响对外出租，张晓兵、徐红霞放任该房屋闲置属于扩大了损失，即便存在损失也应当由张晓兵、徐红霞自行承担。张晓兵、徐红霞主张的垫付人工费等损失因未能提交有效证据予以佐证，不予认可。另，本案处理的系合同纠纷，张晓兵、徐红霞主张的交通、误工损失、精神损害抚慰金非合同纠纷审理的范畴，依法均不予认可。物业费系张晓兵、徐红霞应当支付的物业管理费用，且该费用并非嘉元置业公司收取，该诉讼请求与本案无关，依法不应当予以支持。因安徽省建筑工程质量第二监督监测站出具的鉴定报告与嘉元置业公司提供的意见一致。该部分鉴定费用应当予以分摊，其余鉴定费由张晓兵、徐红霞自行承担。诉讼费用由法院依法裁决。 本院
经审理认定事实如下：2010年3月12日，张晓兵、徐红霞与嘉元置业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：嘉元置业公司将其开发的坐落于庐江县××花园××栋××单元××号房房屋出售给张晓兵、徐红霞。张晓兵、徐红霞向嘉元置业公司支付购房款336300元。关于保修责任，双方在合同第十六条中约定：“买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任，………，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担”。《住宅质量保证书》中约定的保修范围：……6、地面空鼓、开裂、大面积起砂及面砖松动……。合同签订后，张晓兵、徐红霞按约向嘉元置业公司支付了全部购房款。张晓兵、徐红霞接收房屋后发现房屋客厅地面存在一道裂缝且需后续维修整改。张晓兵、徐红霞于2014年3月23日向嘉元置业公司反映客厅地面出现裂缝。2014年4月3日，质检、监理、设计及建设单位人员派人现场查看，分析原因,并会同设计单位、监理单位、建设单位、施工单位于2014年4月4日出具《关于庐江越城花园38＃楼203室楼面裂缝处理方案》，该方案载明：1、工序：裂缝清理—注入环氧树脂—钢板网铺设—砂浆抹面—养护；2、方法：Ａ、裂缝清理：沿缝挫成Ｖ字型凹槽并清理干净，如缝内被粉尘堵塞，可用小型吸尘器将粉尘吸出。沿裂缝两边约5ＣＭ的混凝土表面用湿布擦净粉尘。（注意裂缝不得进水）Ｂ、将环氧树脂液用压力注入缝内封闭，再用结构胶粘贴钢板网进行加固。（注：沿裂缝方向钢板网宽50ＣＭ）Ｃ、用1:2水泥砂浆将钢板网压入抹平，恢复楼面原状并派专人负责养护（附图）。3、混凝土板底部碳纤维加固处理方法：Ａ、清理混凝土板底部装饰层至混凝土层，沿裂缝长度方向布置30ＣＭ宽碳纤维封闭；Ｂ、再沿裂缝垂直方向每隔＠15ＣＭ布置10ＣＭ宽、长50ＣＭ（裂缝两边各25ＣＭ）碳纤维加固；Ｃ、结构胶粘贴钢板网用用1:2水泥砂浆将钢板网压入抹平，恢复楼面原状并派专人负责养护（附图）。2014年12月28日，张晓兵、徐红霞分别向嘉元置业公司、庐江县住建局质检站反映嘉元置业公司所交付房屋存在质量瑕疵等问题。 张晓兵、徐红霞与嘉元置业公司虽就上述事宜进行过多次协商均未果。为此张晓兵、徐红霞诉讼至本院，本案在审理过程中经本院委托，安徽省建筑工程质量第二监督检测站对案涉房屋裂缝产生的原因进行鉴定，该检测站出具的检测报告载明：1、被测4/（1/A）-D轴一层顶梁现龄期混凝土强度推定值为42.4MPa(设计强度为C30)。2、被测现浇板钢筋平均间距满足设计要求；3、被测现浇板测点厚度平均值为111㎜；4、根据现浇板裂缝分布特征、施工质量检测结果综合分析：4/（1/A）-D轴一层裂缝主要由混凝土收缩引起，局部现浇板厚度偏小对裂缝开展有影响；5、裂缝易造成钢筋锈蚀，应进行处理。请相关有资质单位根据本站实测结果提出具体处理方案。张晓兵、徐红霞支付鉴定费10000元。本案在审理过程中，张晓兵、徐红霞要求委托鉴定机构对越城花园38栋2单元203号房的房屋裂缝出具施工维修方案，经本院多次委托因相关鉴定机构缺乏鉴定资质将鉴定材料退回至本院。后经张晓兵、徐红霞提供安徽省建筑科学研究设计院具备出具房屋维修方案的能力。本院委托安徽省建筑科学研究设计院进行鉴定。该设计院出具了庐江县越城花园38#楼203室4-5/（1/A）-D轴现浇板维修工程的方案（具体加固维修方案内容详见卷宗内安徽省建筑科学研究设计院现浇板维修工程图纸），张晓兵、徐红霞为此支付鉴定费10000元。安徽省建筑科学研究设计院的加固维修工程方案出具后，张晓兵、徐红霞要求嘉元置业公司承担维修费用，经本院委托安徽百友工程造价咨询有限公司出具司法鉴定意见书载明维修费用（包括材料费、人工费）为18983.25元，张晓兵、徐红霞为此支付鉴定费6000元。
本院认为，张晓兵、徐红霞与嘉元置业公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。本案中嘉元置业公司所交付的房屋在质量保修期存在客厅地面裂缝，已影响了张晓兵、徐红霞的正常使用，未能达到张晓兵、徐红霞购买该房屋的目的，且在张晓兵、徐红霞提出房屋存在的质量问题后至今未能完全履行修复义务，对此出卖人嘉元置业公司应承担修复义务。因张晓兵、徐红霞与嘉元置业公司之间的房屋质量问题产生争议，在保修期内一直未能协商解决修复方案。现张晓兵、徐红霞起诉要求嘉元置业公司承担房屋维修费用18983.25元的诉请符合法律规定，本院依法予以支持。庭审中，张晓兵、徐红霞主张因嘉元置业公司违反合同约定，交付的房屋存在质量问题致其不能对外进行投资收益，张晓兵、徐红霞主张嘉元置业公司按照同期房屋租金的标准赔偿其因房屋质量问题而造成的实际损失。
本院认为根据市场一般行情，决定房屋租赁价格的因素主要包括房屋的面积、户型、地理位置、装潢档次、周边环境等因素，张晓兵、徐红霞提交的证据仅是认定房屋租赁价格的参考，不能作为认定涉案房屋租金标准的直接依据。本案中，张晓兵、徐红霞与嘉元置业公司之间因客厅地面裂缝问题一直未能达成一致的修复意见，对于房屋在处理质量问题期间的空置损失，嘉元置业公司应当给予张晓兵、徐红霞适当的赔偿。但考虑到房屋自交付后一直处于毛坯未装修状态并结合双方协商裂缝形成原因及法院委托鉴定裂缝形成原因及处理方案的时间等因素，本院酌情确定嘉元置业公司赔偿张晓兵、徐红霞15000元。其余损失因张晓兵、徐红霞提供证据不足以证明上述事实，本院依法不予支持。因本案系合同纠纷，张晓兵、徐红霞主张的精神损害抚慰金、交通、误工费损失非合同纠纷审理的范畴，故对其主张的该部分损失依法不予支持。物业费4720元非系嘉元置业公司收取并使用，依据合同的相对性原理，其要求嘉元置业公司退还物业费的请求亦无事实与法律依据，依法不予支持。鉴定费26000元，系张晓兵、徐红霞支付的实际损失，依法应当予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百五十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下： 一、被告安徽嘉元置业有限公司于本判决生效后30日内支付原告张晓兵、徐红霞房屋维修费18983.25元； 二、被告安徽嘉元置业有限公司在本判决生效后30日内支付原告张晓兵、徐红霞41000元； 三、驳回张晓兵、徐红霞其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2500元，减半收取1250元，由被告安徽嘉元置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 童中兵
二〇一九年五月三十日
书记员 沈成云 微信公众号“”