湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初4319号原告何俊杰，男，1965年5月21日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托代理人唐满凤，女，1973年3月12日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系何俊杰妻子。被告长沙国兴实业发展有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区望城坡街道广大环球家俱城**。法定代表人赖向宇，该公司总经理。委托代理人赵继平，广东众诚律师事务所律师。委托代理人何贵昌，广东众诚律师事务所律师。
原告何俊杰诉被告长沙国兴实业发展有限公司（以下简称“国兴公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法由
审判员卿斌独任审判，于2019年4月28日公开开庭进行了审理，
书记员罗翠玲担任法庭记录。原告何俊杰的委托代理人唐满凤，被告国兴公司的委托代理人何贵昌、赵继平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何俊杰诉称,原告于1994年在望城坡大市场内购买了E16A号（新E2**号）门面，并办理了房屋所有权证（长房权证岳麓字第**），并于1997年6月进场营业。1999年2月29日，湖南省长沙望城坡房地产开发总公司与深圳土畜产茶叶进出口公司、湖南省望城坡大市场物业发展有限公司及深圳蛇口凯丰经济发展公司签订了一份《启动望城坡大市场协议书》，决定成立国兴公司负责对大市场的经营管理，岳麓区政府作为监证方。2002年6月27日，国兴公司与邵阳得丰房地产公司签订合同书，国兴公司将望城坡大市场整体对外租赁给得丰公司有偿使用，用于兴办家具超市。2002年7月17日，长沙市岳麓区政府发布通告，以整改安全隐患为由将望城坡大市场业主驱赶，并对市场进行了部分拆毁。2002年9月19日，岳麓区望城坡大市场协调办公室发布《望城坡大市场启动工作有关问题解答》对上述事实予取确认。其中第五条第五款载明：“因投资商在装修过程中将改变门面结构，为便于今后由投资商恢复原状，由房产部门在投资商进场装修时逐户设立界线桩。”并在该文件中的第八条载明：“承租商在拆除门面内墙后埋设了界线桩钉，并由国兴公司按照一个门面一个档案的原则建立了产权档案，承租商租赁经营期满后可以按照门面产权人签订的委托经营协议书规定，根据门面产权人要求恢复门面的原有结构。”2002年10月7日，政府发布《望城坡大市场清场扫尾行动方案》，本人及其他业主被迫彻底赶离大市场，当时政府承诺给部分业主办理低保。由于承诺一直未实现，原告于2003年3月10日与被告签订协议书。协议书中第二条约定：“委托经营门面：位于湖南省望城坡大市场****，共一间。”第十条约定：“甲方自本协议书生效之日三日内，将腾空门面完整交给乙方控制和管理。”第十一条约定：“甲方同意与乙方签订对外租赁经营合同书的承租商，在15年零6个月的租赁经营期内可以根据需要进行装修，可以改变门面结构，甲方不得干涉。在本协议书终止时，甲方如要求恢复委托租赁经营门面在交付之日原状的，乙方应当恢复。”原告及众多的业主们秉着兴旺望城坡大市场的原则，一直配合岳麓区望城坡大市场协调办、国兴公司、得丰公司的管理与经营，在长达15年的时间里一直给予租金优惠等，尽到了作为业主的主要职责。在2018年3月31日协议到期之前，原告向国兴公司提出了门面到期后要求将门面恢复原状的请求和通知，但是被告不予理会。后门面业主寻求街道等的帮助，各级部门表示应当按照合同办事。各种证据表明，委托租赁协议已经到期，被告应当按照约定恢复原告的门面，现被告一直未恢复原告门面，致使原告的门面与其他业主的门面地界混同，无法区分导致原告无法正常使用自己的门面。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令：1.由被告按照房产部门设立的立界线桩恢复原告门面的原有墙体结构；2.由被告赔偿原告租金损失31964元（暂计算至2019年3月31日，之后的按130元/平方米的标准计算至原告门面实际恢复之日止）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。
被告国兴公司辩称：
一、原告从未向国兴公司交付门面，国兴公司从未参与望城坡大市场的门面交接，也未与任何业主办理过门面交接手续，望城坡大市场门面墙体已于2002年8月至10月由政府街道办等部门为适应整体出租而组织拆除，政府拆除后于2002年10月将由租赁商得丰公司下属的广大环球家具超市进驻大市场整体经营。国兴公司与原告等业主签订的协议中关于“恢复交付之日原状”的约定，是考虑整体租赁商在整体经营中需对门面进行装修改造，恢复交付之日原状，是指在广大环球经营到期后拆除其整体经营期间进行的装饰装修，恢复交付之日状态，而非恢复门面墙体。
二、得丰公司整体租赁协议于2018年3月31日到期后，大市场仍按原状由原商户延续经营。2018年3月31日，由业主大会选举成立的业委会委托运达公司以整体经营的方式临时管理。2018年11月13日，原告等业主又通过业主大会表决通过“抱团取暖，统一经营”的方案，表明业主意愿是继续维持整体经营，没有门面墙体的市场通铺是整体经营的前提条件，这与原告等业主要求恢复门面墙体的诉求自相矛盾。国兴公司撤出后，2018年4月1日以后，大市场由业委会委托运达公司临时管理并由运达公司发放租金。运达公司管理到期后，业主又组织成立了应急小组进行管理，2018年8月至11月由应急小组管理，由业委会向业主发放租金。2018年11月，业主大会表决通过“三大公司为主的业主自治”统一经营方案，委托以三大业主为股东成立的长沙嘉深达物业管理有限公司进行租赁管理，并由其向业主发放租金。综上，国兴公司撤出后，原告等业主已收到运达公司、业委会、嘉深达公司每月发放的租金，原告等业主不存在所谓的租金损失。
三、国兴公司本身并非租赁经营的主体，而是基于政府为顺利启动大市场而成为全体业主的授权代表，授权代表的内容仅为代表业主与租赁商得丰公司签订整体租赁经营合同以及代收代付租金，且这种授权和代理行为均为无偿服务，国兴公司未从中获取任何利益。从国兴公司在大市场的法律地位及其与原告等业主的法律关系角度来看，国兴公司不应承担“恢复门面墙体”的义务。
四、大市场目前没有门面内墙的结构状态适合整体出租经营需求，也有利于全体业主的利益，若支持个别业主要求恢复墙体的诉讼请求反而无法适应整体出租，反而会损害全体业主的利益，甚至损害社会利益以及区域经济效益。鉴于大市场商铺物业的特点以及“利益平衡”的法理基础，业主行使个体利益影响到大市场整体利益时，业主个体利益行使应受到限制。综上，国兴公司没有恢复门面墙体的义务。基于大市场整体经营的需求，也没有恢复大市场门面墙体的必要，且原告等业主也没有因为门面墙体未恢复而遭受任何损失，反而因此受益。故原告要求恢复门面墙体及赔偿租金损失的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
经审理查明，1994年，原告何俊杰从购买了长沙市岳麓区望城坡大市场面积为20.49平方米的E250号门面，并办理了相应的房屋产权证（产权证号：长房房权证岳麓字第**）1998年12月1日，湖南省望城坡大市场物业发展有限公司（以下简称“大市场公司”）出具一份“授权委托经营书”，将望城坡大市场除深圳土畜产茶叶进出口公司拥有的430余间门店之外的其它全部物业授权给被告国兴公司经营，国兴公司的经营所得用于偿还大市场公司的债务。1999年2月23日，湖南省长沙望城坡房地产开发总公司与深圳土畜产茶叶进出口公司、湖南省望城坡大市场物业发展有限公司及深圳蛇口凯丰经济发展公司签订了一份《启动望城坡大市场协议书》。协议第1条约定：深圳土畜产茶叶进出口公司在长沙注册成立被告国兴公司；第2条约定：成立被告国兴公司之目的是“理顺大市场公司之债权债务关系，承担对大市场公司在长沙形成的债权债务，并确保在两至三年内将大市场公司的债务清还完毕”。第3条约定：被告国兴公司依据不可撤销的授权委托经营书，取得对大市场的全部物业经营权。1999年5月24日，被告国兴公司注册成立。股东为深圳土畜产茶叶进出口公司和深圳市鹏燕物业管理有限公司。其中深圳土畜产茶叶进出口公司占股90%。后因望城坡大市场长期处于业主关门歇业、经营停顿状态，2002年6月27日，被告国兴公司（甲方）与得丰公司（乙方）签订了一份《合同书》，合同约定国兴公司为盘活位于长沙市岳麓区望城坡大市场的1710间商铺（面积约46000平方米，其中包括原告拥有的门面），并积极解决该市场的各种遗留问题，进行市场场地管理，实行整体对外招商有偿使用。国兴公司同意将望城坡大市场以现状整体交由得丰公司有偿使用，兴办家具超市。国兴公司同意给予得丰公司两年（不包括6个月的装修期）免收使用费的优惠。使用费从装修期、免市场使用费期期满之日起开始计算。以房管部门核准的房产面积计算使用费总额，市场总使用费为6090万元。得丰公司于每月的10号前将月使用费交纳给国兴公司。总使用期为15年零6个月（包括装修期、免市场使用费期）（即2018年3月31日止）。总使用期自国兴公司将场地全部交付给得丰公司之日起开始计算。并约定：国兴公司在得丰公司配合下负责执行处理该市场原出售的商铺的各种遗留问题。2002年10月，原告拥有的位于望城坡大市场的门面（墙体）被全部拆除。2002年12月19日，广大环球公司核准登记成立并进入大市场进行经营，至2018年3月31日止，经营状况良好。2003年3月10日，原告何俊杰（甲方）与被告国兴公司（乙方）签订《协议书》约定，甲方同意委托国兴公司对外租赁经营甲方在湖南省望城坡大市场拥有的E区250号门面（面积为20.49平方米，产权证号为00279103），委托经营门面对外租赁经营的承租商由国兴公司确定，对外租赁经营合同书以国兴公司的名义与承租商直接签订。委托租赁经营期限共15年零6个月（包括6个月装修期和2年免租期），自乙方将望城坡大市场所有门面全部交付给承租商装修之日起计算。原告同意与国兴公司签订对外租赁经营合同书的承包商，在15年零6个月的租赁经营期内可以根据需要进行装修，可以改变门面结构，原告不得干涉，在本协议书终止时，甲方如要求恢复委托租赁经营门面在交付之日原状的，乙方应当恢复。在本协议书终止时，乙方未按照甲方要求恢复委托租赁经营门面在甲方交付给乙方之日原状的，应向甲方赔偿所造成的经济损失。另查明，2017年11月14日，湖南省望城坡大市场首次业主大会会议筹备组发布《湖南省望城坡大市场首次业主大会会议决议公告》：湖南省望城坡大市场首次业主大会议于2017年11月3日至11月10日举行。会议审议通过了《管理规约》、《业主大会议事规则》；选举产生了曾妙（深圳土畜产茶叶公司代表）、王志勇（湖南嘉国公司代表）、程建祥（长沙运达公司代表）、杨月华、陈正、罗正平、唐伍酃为业主委员会委员，李理为业主委员会候补委员。2017年11月14日举行的业主委员会会议，推选程建祥为主任，罗正平为副主任。首次业主大会会议筹备组依法履行职责完毕，自即日起解散。2017年11月30日，长沙市岳麓区住房和城乡建设局出具《业主委员会备案通知书》：长沙市岳麓区湖南省望城坡大市场小区第一届业主委员会，给予你会第一届业主委员会备案，本届业主委员会成立时间为2017年11月10日，任期五年。2018年3月24日，湖南省望城坡大市场业主委员会制定《望城坡大市场物业临时管理方案》。2018年3月31日，湖南省望城坡大市场业主委员会与长沙运达物业管理有限公司签订《临时委托管理合同》，委托期限为2018年4月1日起至2018年6月30日止。2018年5月23日，望城坡大市场业主委员会与长沙运达物业管理有限公司制定《望城坡大市场租金分配方案》，具体内容为：依据业主与长沙运达管理有限公司签订的委托协议书，按照与经营户签订的租赁合同实际数据，确定大市场价值和比例系数，综合考虑公摊面积后，由长沙运达物业管理有限公司对租金实行分配，并确定了具体的分配支付办法如下：1.租金分配管理主体严格按照收益分配方案分配到每个租金分配对象。2.针对极少部分无因管理的业主，在岳麓区望城坡大市场协调办监督下，由长沙运达物业管理有限公司专户储存。待联系上相关业主后将租金按照实际发放金额返还。3.相关产权权属不明确业主，在岳麓区望城坡大市场协办监管下，由长沙运达物业管理有限公司预留其租金专户储存，待相关手续完善后，再行发放。2018年7月，湖南省望城坡大市场业主委员会与长沙运达物业管理有限公司签订的合同到期后，湖南省望城坡大市场业主委员会又成立了应急小组对望城坡大市场进行管理。2018年11月，望城坡大市场举行了第二次业主大会，并于2018年11月23日发布《湖南省望城坡大市场第二次业主大会会议决议公告》，载明：“湖南省望城坡大市场第二次业主大会于2018年11月13日至11月20日举行，会议审议了市场经营管理方案等五项议题。
一、通过议题一，即同意授权业主委员会按照业主大会决定的市场经营管理方案一，以“三大公司为主的业主自治”方案开展租赁管理公司和经营管理公司选聘……三、通过议题三，即审议通过《湖南省望城坡大市场业主代表大会制度》……”该公告附件1《湖南省望城坡大市场经营管理方案（草案）》中“议题内容”部分载明：“方案一：三大公司带领全体小业主自行管理市场（一）管理方式三大业主公司带领全体小业主自行管理市场，分设租赁管理公司、经营管理公司。1.租赁管理公司：以三大业主公司（嘉国、深土、运达）为股东设立“长沙嘉深达物业管理有限公司”，负责根据业主、业委会的委托，代收代发业主租金，并接受业主大会、业主代表大会、业委会、业主监事会的领导和监督。2.经营管理公司：以嘉国公司为全资股东设立经营管理公司（名称暂未定），负责投资改造大市场，进行统一招商经营，并向经营户收取管理费以收回投资（嘉国公司承诺，业主大会可以优先以同等条件向社会选聘，在签订正式合同之前，均欢迎全体业主举荐和自荐）。3.经营期间，如遇到对望城坡大市场的征收或拆迁，租赁公司和经营管理公司不能代替业主处理征收或拆迁事宜，补偿标准按照政府当时的拆迁标准执行……”现望城坡大市场由长沙嘉深达物业管理有限公司在进行管理，并由该公司向原告等业主支付租金。目前，原告的门面承租户仍在经营使用涉案门面。上述事实，由当事人当庭陈述、原告、被告提交并经庭审质证的房屋所有权证、《启动望城坡大市协议书》、《协议书》、《关于关闭望城坡大市场、全面整改安全隐患的通告》、《望城坡大市场启动工作有关问题解答》、《望城坡大市场清场扫尾行动方案》、《望城坡大市场租金分配方案》、《湖南省望城坡大市场首次业主大会会议决议公告》、《业主委员会备案通知书》《望城坡大市场物业临时管理方案》、《湖南省望城坡大市场第二次业主大会会议决议公告》、（2003）岳民一生字第1011号民事判决书、（2006）长中民一重终字第0184号民事判决书等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，依据《中华人民共和国民法总则》第六条之规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”及《中华人民共和国合同法》第七条之规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”可知，法律的本意在于实现社会的公平与正义，对各种利益加以衡量和协调，以维护社会整体利益的均衡和发展。当个人权利行使所能取得的利益，与他人及国家社会因其权利行使所受的利益损失相冲突时，则应对两种利益进行比较衡量。如果个人权利的行使使其所得利益较少而他人和国家社会所受的损失更大时，则对个人权利的行使应当加以抑制。本案原告作为本案所涉门面所有权人享有对该门面的占有、使用、收益等权利。涉案望城坡大市场的大部分业主均与国兴公司签订了委托经营协议书，对大市场公司的委托经营行为及为望城坡大市场的整体经营而改小门面的行为予以追认，同时，与望城坡大市场昔日的萧条状态相比，建成家具超市后的望城坡大市场为大部分业主谋取了更多的利益。因此，国兴公司的委托经营行为以及将望城坡大市场改建成家具超市的行为符合大部分业主的利益,得丰公司整体租赁经营协议到期后，望城坡大市场目前仍按原商户延续整体经营，正常对外营业。虽然单从物权的角度看，原告可以基于其门面的所有权行使物上请求权，要求相应主体恢复门面原状或返还门面，但原告对其物权的行使将导致湖南省望城坡大市场的整体性经营遭到破坏，大部分业主已经获得的租金利益将丧失，而原告行使恢复原状等物上请求权所获得的利益却远远小于大部分业主因其权利行使所遭受的损失。因此，从利益平衡的角度考量，原告对其门面行使恢复原状的物上请求权将损害大多数商铺租赁户的经营利益及整个望城坡大市场的统一运营，对原告请求被告恢复其门面原状的诉请，本院不予支持。关于原告要求被告向其支付租金损失的主张，
本院认为，目前涉案门面仍处于正常经营状态，目前接管望城坡大市场的长沙嘉深达物业管理有限公司亦实际在向原告等业主支付租金，故原告主张的租金损失没有事实依据，对原告的上述主张，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：驳回原告何俊杰的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取300元，由原告何俊杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 卿 斌
二〇一九年五月二十九日
书记员 罗翠玲附相关法律条款：《中华人民共和国民法总则》第六条、民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条、民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六条、当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条、当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第四十四条、依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 微信公众号“”